2021 연구시행계획서

작성자 : 김성희 책임연구원

과 제 명

장기수선계획 가이드라인 수립 연구

연구유형

기본과제

연구기간

2021.03. ~ 2021.10.(8개월)

예   산

제의부서

(활용부서)

시설계획부

연구진

연구책임

김성희 책임연구원

참여연구원

이학주 책임연구원

1. 연구의 필요성 및 목적

○ 서울시 공공임대주택 혁신계획과 연계하여 공사에서는 임대주택 장기수선업무개선 작업을 실시 중에 있으며, 연구원에서는 2020년 장기수선기준단가 연구를 통해 장기수선 개선 업무에 기여하고 있음

○ 공사는 지속적으로 장기수선계획 수립과 관련하여 수선계획 수립의 일관성, 유지보수 전용단가의 사용, 수선충당금의 사용 등의 문제점 개선 및 수선관리의 고도화를 위한 노력을 요구 받고 있음

○ 특히 현재 운영되는 시설물관리시스템(FMIS)이 내부 이용자들의 기대에 미치지 못하고, 서울시 등 외부기관들의 정보 요구에 대응하지 못하고 있는 점을 고려할 때 장기수선계획 관리시스템 구축이 개선업무의 중요한 영역임을 인지

○ 이에 본 연구에서는 장기수선계획 수립 업무의 전부를 포괄하는 내부 사용자 중심의 업무매뉴얼을 개발하여 내부 업무의 효율화에 기여하고자 하며,

○ 사용자 업무 편의 증진과 시설물 정보 통합을 목적으로 하는 장기수선계획 수립의 관리시스템 방향 및 설계방안을 제시하고자 함

2. 연구질문 및 연구방법

<연구의 질문>

○ 장기수선계획 매뉴얼의 필요성과 활용은 무엇인가?

- 개별단지별 장기수선계획 수립이 일관성 있게 수립되고 있지 않음

- 내부 사용자 중심의 업무매뉴얼을 발간하여 전사적으로 통일된 기준의 제공

○ 장기수선 관리 정보시스템의 목적과 활용은 무엇인가?

- 장기수선항목을 대상으로 장기수선계획을 공사 내 FMIS에서 수립하여 관리, 통합하는 정보시스템

- 개별단지의 물량정보와 공사의 기준단가DB를 기반으로 단지별 장기수선계획을 수립하는 통합시스템

- 시스템 상에서 단지별 장기수선계획서의 자동 생성을 지원하며 개별 단지별 리포트 출력 가능

<연구방법>

○ 기존연구 및 관련문헌의 분석 및 정리

- 장기수선 관련 공사의 일반현황 조사: 서울주택도시공사의 시설물 관리체계, 주택관리규정시행내규 등

- 장기수선 관련 선행연구 동향의 조사

○ 장기수선 시설물의 현장조사

- 장기수선계획 대상 물량의 현장조사: 장기수선대상 시설물의 상세 규격 조사 및 관련 정보수집

○ 정보시스템 및 장기수선 분야의 전문가 자문

- 시스템 설계 및 구축, 입출력 화면 설계 등

- 장기수선비용 추정 등 주요 의사결정을 위한 분석기능

3. 선행연구 및 선행연구와의 차별성

○ ‘중장기적 관점에서의 임대주택사업수지 개선에 관한 연구’, 김성희, 2013, ‘시설물유지관리 비용 분석’, 김성희, 이학주, 2015

- 2002년-2014년, 임대수입은 2배 증가한 반면, 임대사업비용은 4배 이상 증가

- 전체 공동주택의 70%이상이 10년 이상의 노후주택으로, 수선비용 증가 본격화

- 법정수선인 장기․계획수선은 64%, 일반수선은 36%, 특충 활용은 11%에 불과

- 장기/계획수선 항목 중 수선비용이 가장 높은 대분류는 ‘전기,소화,승강기,지능형홈네트워크’ 공종으로 전체 수선비의 20% 차지, 면적당 평균 35,945원.

- 수선유지비의 시용 실적이 가장 큰 수선항목은 단가보수공사로 전체의 25% 차지

○ 장기수선 유지보수 기준단가의 개발, 김성희, 이학주, 2020

- (기준단가의 개념)장기수선계획이 미래에 발생되며, 매 3년마다 조정됨을 감안할 때, 기준단가는 실적단가가 아닌 예정가격 개념을 적용함

- 총 240개의 일위대가 개발: 건축(24개), 전기·정보통신(77개), 기계(87개), 토목·조경(52개)

- (재료비) SH자재가격, 조달청의 가격정보 가격, 거래실례가격 순으로 적용

- (직접노무비)는 대한건설협회가 조사하여 발표하는 일반공사직종의 시중노임단가 적용, 인건비 품의 할증, 공구손료, 기구손료 등은 ‘건설공사 표준품셈’ 등이 정하는 바에 따름

- (일위대가) 공동주택 수선에 적합하도록 일위대가 내용을 정의하여 재구성함, 일위대가에 철거작업의 상세 내용 구분, 철거비 산정

○ 기존연구와의 차별성

- 부분적으로 수행된 기존 연구를 종합, 개선하여 내부 사용자 중심의 업무매뉴얼을 개발하여 실무부서에 제공함

- 사용자 업무 편의 증진과 시설물 정보 통합을 목적으로 하는 장기수선계획 수립의 관리시스템 방향 및 설계방안을 제시함

4. 주요 연구내용 및 목차

○ 연구 목차의 구성(안)

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 장기수선계획의 일반 현황

Ⅲ. 장기수선계획 업무의 가이드라인

1장. 장기수선계획의 대상

- 장기수선항목의 정의 및 부위별 사진

- 장기수선충당금 사용의 부위

2장. 서울주택도시공사 장기수선계획의 수립

- 서울주택도시공사형 장기수선계획 수립의 정의

- 장기수선항목의 물량산출 기준 및 세부규격의 정의(3단계 → 5단계)

- 장기수선항목의 기준단가 및 업데이트 방안

3장. 장기수선계획의 실행 및 관리

- 예산수립의 절차 및 발주방법

- 이력관리의 방향

Ⅳ. 장기수선계획 관리시스템 설계 방안

- 시스템의 범위

- 시스템의 기능 및 구현

5. 예상결론

○ 서울주택도시공사 장기수선관리 실정에 적합한 매뉴얼 개발

○ 장기수선 시설 정보의 통합 관리 구현

○ 장기수선 관리 시스템의 설계

6. 기대효과

○ 내부 사용자의 활용 편의성을 높이는 장기수선 관련 통합매뉴얼 개발

○ 개별 단지별 장기수선계획 수립이 가능한 장기수선관리 시스템의 구현

○ 장기수선계획의 본사 주관 통합관리 실현, 예산수립의 정확성 증가, 정보의 시의성 확보 등 시설물 관리통계자료로 활용

○ 미래 장기수선비용의 추계를 통해 리모델링 등 사업성 평가의 기준자료로 활용 등

7. 연구일정계획

구 분	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
연구 기본계획수립 및 착수 간담회 개최	▒	▒
서울주택도시공사 장기수선 현황 조사	▒	▒
현장조사: 장기수선항목의 범위			▒	▒	▒
현장조사: 특별수선충당금 사용범위의 조사			▒	▒	▒	▒
장기수선관리 시스템 설계 방안				▒	▒	▒	▒
장기수선관리 시스템의 기능 구현 방안						▒	▒	▒
매뉴얼 발간을 위한 자료 정리 등							▒	▒
최종 보고서 작성								▒
최종보고								▒

※ 연구진, 일정 및 방법 등 세부내용은 자문/회의/실무진협의 등 연구진행상황에 따라 변경될 수 있으며, 주요 내용 변경은 필요시 별도 방침수립 후 시행

※ 본 연구과제 내용 이외의 추가과업 및 내용에 대해서는 추가과제로 시행계획 수립 후 추진