투자심사의뢰서

( 최초심사 )

(안  건 :  빈집활용 민간주도 자율주택정비사업 시범사업

-구산동 191-11 일대)

◯◯ 분야 검토자	◯◯부서 ◯◯◯
□□ 분야 검토자	□□부서 □□□
건설분야 검토자	빈집활용부 기동연 부장

도시재생본부(실)

(빈집활용부)

투 자 심 사 의 뢰 서(안)

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사업명 (코드번호)	빈집활용 민간주도 자율주택정비사업 시범사업 - 구산동 191-11 일대 <시출자(√), 공채발행( )>	사업 부서	부서명: 성 명:	전 화: 휴대폰:

	사 업 의 구 분
자체시행( )		택지개발( ), 주택건설( ), 도시재생( ), 주거정비사업(√), 출자( ), 기타()
공동시행(√)
업무대행( )
신규사업(√), 재심사 사업( ), 재상정 사업( )
사업비 30억원 미만( ), 사업비 30억원 이상(√), 사업비 500억원 이상( ), 사업비 1,000억원 이상( )

○ 현재진행단계

사업후보지 선정시( ), 타당성조사 완료(√), 기본계획 완료(  ), 기본설계 완료( ), 실시설계 완료( ), 협약체결 전( )

○ 사전절차 등 적합성 여부

구 분	내 용	적합여부	미적합시 의뢰사유
타당성조사	∘용 역 명 : 구산동 자율주택정비사업 사업타당성 분석 ∘용역기간 : ‘20.12. ∼ ’21.02. ∘용역업체 : 인덕회계법인	적합
기본계획	계획명/수립일자 : 빈집활용 민간주도형 자율주택정비사업(시범) 추진계획(안) ※ 방침결정(일자,최종결재자): 2020.06.17.(사장방침 제400호)	적합
기본설계
실시설계

○ 상위계획(마스터플랜)에의 적합성 여부

<상위계획>

․ 근거법규 : 「빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특별법」

․ 계획취지 : 장기간 방치된 빈집을 매입, 철거 후 신축하여 청년·신혼부부 주택으로 공급함으로써 청년층의 주거난을 해소하고 주거환경 개선 및 지역의 활력을 되찾고자 빈집을 활용한 임대주택 공급사업 추진

․ 상위계획과의 관계 : 서울시 “빈집활용 도시재생 프로젝트”(2018.11), “2021년 市 신년 업무보고”에 의거 빈집 활용사업을 통한 임대주택 1,500호 공급계획

1. 사업계획

가. 사업목적

○ 사업취지 : 장기간 방치된 빈집을 매입, 철거 후 신축하여 청년·신혼부부 주택으로 공급함으로써 청년층의 주거난을 해소하고 주거환경 개선 및 지역의 활력을 되찾고자 빈집을 활용한 임대주택 공급사업 추진

○ 필 요 성 :

- 급격한 저출산·고령화 및 다수의 정비구역 해제 등에 따른 서울시 내 빈집의 증가로
인해 빈집쇼크 등 사회적인 문제로 대두되고 있는 실정

- ‘15년 기준 1인 청년층 주거빈곤율이 약 37%로 매우 심각한 실정으로 청년층을 위한
양질의 저렴한 주거를 지속적으로 공급할 필요가 있음

- 공사 매입 빈집 중 단독활용이 어려운 빈집(과소필지, 맹지 등)에 대하여 활용성 제고를 위한 다양한 정비방안을 검토, 추진할 필요가 있음.

○ 기대효과 :

- 빈집을 활용하여 청년 등 주거취약게층에게 임대주택을 공급함으로써 청년층
주거안정, 쾌적한 도시환경 조성 및 지역 활성화 기여

- 빈집과 민간소유 주택을 연계한 자율주택 정비사업 추진으로 빈집 정비사업 및 임대주택 공급의 활성화 기대

나. 사업개요

(단위: 백만원)

구 분		신규심사					비고
위 치		서울시 은평구 구산동 191-11, 191-29, 177-98
기 간		2021년 2월 ~ 2021년 12월
근 거 법		빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법, 공공주택특별법 (기존주택 매입임대주택 업무처리지침)
용도지역		제2종일반주거지역
내 용	전체 규모	․대지면적 : 355.00㎡ ․연 면 적 : 900.10㎡, 지하1층~지상5층, 다세대주택(협정) 21호
	세부 내용	․매입임대주택 (리모델링Ⅰ 11호, 청년매입임대 10호)
세부 내역 (백만원)	세부내역 구분		경상가			불변가
			(건설기간)	(운영기간)	경상가 계
	사업비 (A)	․용지비 :	1,937	-	1,937	1,871
		․조성비 :	84	-	84	82
		․건축비 :	1,549	-	1,549	1,517
		․부대비 :	129	-	129	128
		․제세공과 :	31	-	31	30
		․예비비 :	179	-	179	176
		․금융비용 :	-	476	476	-
		․수선유지비 :	-	517	517	434
		․재산세 :	-	12	12	10
		․법인세 :	-	630	630	492
		․임대보증금 반환 :	-	483	483	457
		․국고보조금 반환 :	-	1,505	1,505	1,505
		계:	3,909	3,623	7,532	6,702
	수입 (B)	․임대료수익 :	-	1,857	1,857	1,625
		․임대보증금 수령 :	-	483	483	457
		․국고보조금 :	1,505	-	1,505	1,505
		․토지잔존가치 :	-	5,221	5,221	4,079
		․이자수익 :	-	362	362	-
		계:	1,505	7,924	9,429	7,665
	현금수지 계 (B-A)		(2,404)	4,301	1,897	964
	재원 조달 (C)	․서울시 현금출자 :	1,075	-	1,075
		․주택도시기금 차입 :	3,375	-	3,375
		․주택도시기금 상환 :	-	(3,375)	(3,375)
		계:	4,450	(3,375)	1,075
	총 수지 (B-A+C)		2,047	925	2,972
주: 1) 사업비 및 수입은 경상가격, 불변가격 기재, 재원조달 관련 항목은 경상가격 기준

2. 사업비 세부내역

가. 사업비 산출내역

구 분			신규심사
			산정근거	금액(백만원)
총 계				7,532
건설 기간	용지비	소 계		1,937
		보상비	․매입금액	1,858
		용지부대비	․제부담금 : 상/하수도 원인자부담금 ․제세공과 : 토지취득세 및 재산세 ․매입부대경비 : (SH)기지출금액, (민간)SH평균요율 적용	79
	조성비	소 계		84
		부지조성 공사비	․폐기물처리비: 철거비, 운반비, 처리비 (SH폐기물처리용역설계기준)	84
	건축비	소 계		1,549
		건축공사비	․민간시행 공사비(역세권청년주택 등) 평균단가 적용 (1,576천원/연면적㎡)	1,449
		건축설계감리비	․건축설계비: 건축사 업무대가기준(국토부) ․감리비: 지자체 예산편성 운영기준 ․손해배상공제료: 엔지니어링공제조합, 설계건설사업관리 공제요율	100
	부대비	소 계		129
		직접인건비 등*	․SH기준 : 직접인건비(1.88%), 판매비(0.49%), 일반관리비(5.51%)	129
	기타비용	소 계		210
		제세공과	․건물취득에 따른 취득세 납부금액	31
		예비비*	․사업비(용지‧조성‧건축‧부대비)의 10%	179
	건설기간 계:			3,909
운영 기간	운영비용	소 계		3,147
		수선유지비	․SH수선유지비율 적용	517
		재산세	․임대주택 재산세 (40㎡미만 면제, 40초과 50%감면)	12
		법인세	․운영기간 손익 및 토지잔존가치 매각가정 시 법인세 부담액	630
		임대보증금 반환	․운영기간 수령 임대보증금의 종료시점 총 상환금액	483
		국고보조금 반환	․건설기간 수령 국고보조금의 종료시점 총 상환금액	1,505
	금융비용	소 계		476
		기금이자	․주택도시기금 차입금 운영기간 이자비용 ※ 이율 : 다가구매입임대 1.0%, 자율주택정비사업 1.2%	476
	운영기간 계:			3,623
주: 1) 상기 사업비 금액은 경상가격 기준 금액임 2) 추정된 불변가를 기준으로 GDP디플레이터 및 소비자물가상승률을 반영하여 경상가 산정 3) 부대비* 및 예비비* : 지출금액이 확정된 용지비는 부대비‧예비비 산정 대상에서 제외

나. 연도별 소요

구 분		계	기투자	2021 (심사년도)	2022~ 2051
사업비 등 (A)	계	7,532	-	3,909	3,623
	용지비	1,937	-	1,937	-
	조성비	84	-	84	-
	건축비	1,549	-	1,549	-
	부대비	129	-	129	-
	제세공과	31	-	31	-
	예비비	179	-	179	-
	수선유지비	517	-	-	517
	재산세	12	-	-	12
	법인세	630	-	-	630
	임대보증금 반환	483	-	-	483
	국고보조금 반환	1,505	-	-	1,505
	기금이자	476	-	-	476
수입 및 재원조달 (B)	계	10,504	-	5,956	4,548
	임대료수익	1,857	-	-	1,857
	임대보증금 수령	483	-	-	483
	국고보조금	1,505	-	1,505	-
	토지잔존가치	5,221	-	-	5,221
	이자수익	362	-	-	362
	서울시 현금출자	1,075	-	1,075	-
	주택도시기금 차입	3,375	-	3,375	-
	주택도시기금 상환	(3,375)	-	-	(3,375)

주: 1) 경상가 현금흐름

2) 본 사업부지의 경우 2020년 잔금납부 완료 후 기 취득이 완료되었음.

3) 발생사업비는 사업승인연도를 기준으로 서울시 현금출자, 국고보조금, 주택도시기금으로 우선 조달함.

4) 사업종료연도에 보유하고 있는 부지를 매각하는 것으로 가정하며, 매년 해당지역의 지가상승률을 반영하여 매각가를 추정

3. 운영비 및 수입 세부내역

가. 운영비 산출내역

구  분

신규심사

산정근거

금액(백만원)

총 계

3,623

수선유지비

- 표준건축비단가 × 연면적 × 임대주택 수선유지비 비율

※ 연도별 수선유지비 적용비율

1~5	6~10	11~15	16~20	21~25	26~30	31~35	36~40
0.15%	0.58%	1.41%	1.93%	2.34%	2.97%	3.53%	4.10%

517

재산세

- 시가표준액 대비 재산세 세율구간을 감안하여 재산세 금액 산정

- 재산세에 부가되는 지방교육세, 도시지역분, 지역자원시설세 반영

- 임대주택의 경우 호당 재산세 산출금액이 50만원 미만이므로 100% 감면적용. 단, 전용면적 40㎡초과의 경우 50% 감면적용

12

법인세

- 본사업과 관련된 연도별 손익효과  산정

․임대료수익, 수선유지비, 재산세부담액 등 손익효과 반영

․임대주택 건물(유형자산)인식 및 감가상각반영

․감가상각비 계산 시 건물에 배분된 보조금 차감반영

- 관련법규에 따른 과세표준 구간별 세율 적용

630

임대보증금 반환

- 기 수령한 임대보증금의 운영종료연도 일시 반환

483

국고보조금 반환

- 기 수령한 국고보조금의 운영종료연도 일시 반환

1,505

금융비용

- 주택도시기금 차입금 이자비용

․다가구매입임대 기금 상환 및 이률 : 20년거치 20년상환, 1.0%

․자율주택정비 기금 상환 및 이률 : 준공후 6개월이내 일시상환, 1.2%

476

주: 준공이후 사업운영기간동안 발생하는 운영현금흐름에 해당함.

나. 수입 산출내역

구  분

신규심사

산정근거

금액(백만원)

총 계

9,429

임대료

- 임대료수익 추정 (현재시점, 불변가)                        (단위:천원)

전용면적	세대수	세대당 임대료			총연임대료
		전세시세	시세비율	월임대료/호
26.2 ㎡	12	161,000	30%	189	27,183
42.2 ㎡	1	238,500	30%	280	3,356
29.7 ㎡	1	179,500	30%	210	2,526
27.3 ㎡	1	168,000	30%	197	2,364
29.9 ㎡	6	180,500	30%	212	15,238
합 계	21				50,666

· 전세시세 × 시세비율 × 30% × 6.7%

· 임대개시시점까지 물가상승률을 반영하여 최초 임대료 결정

· 상기 추정액에 공실률(3%) 및 임대료 상승률(매2년 3%) 반영

1,857

임대보증금

- 매입임대주택 임대보증금 수령액 추정                       (단위:천원)

전용면적	세대수	세대당 임대보증금			최초보증금
		전세시세	시세비율	임대보증금
26.2 ㎡	12	161,000	30%	14,490	173,880
42.2 ㎡	1	238,500	30%	21,465	21,465
29.7 ㎡	1	179,500	30%	16,155	16,155
27.3 ㎡	1	168,000	30%	15,120	15,120
29.9 ㎡	6	180,500	30%	16,245	97,470
합 계	21				324,090

· 전세시세 × 시세비율 × 30%

· 임대개시시점까지 물가상승률을 반영하여 최초 임대보증금 결정

· 임대개시 이후 매2년 3% 임대보증금 총액이 상승하며, 차액만큼 추가 수령

· 상기 추정액에 공실률(3%) 반영

483

국고보조금

- SH지분(11호) : 호당 42,750천원 (리모델링Ⅰ)

- 민간지분(10호) : 호당 103,500천원 (청년매입임대)

1,505

토지잔존가치

- 매입가격에 운영종료연도까지의 지가상승률(3.53%) 반영

5,221

이자수익

- 여유자금의 1% 이자수익 적용

362

주1) 이자수익률 : 여유자금발생시 공사의 조달금액 감소효과(차입이자율 1.75%)를 감안하여 보수적 차원에서 1% 적용

4. 세부추진계획

주요 추진업무	일정계획	추진현황
건축허가 예정일(민간사업자 설계)	‘21.04월	․현재 진행상황 - 민간사업자 토지매입완료
건축착공	‘21.06월
건축준공	‘21.12월
입주(예정)일	‘22.02월
주: 제안 부서가 사업 추진계획을 나타낼 수 있는 양식으로 변경하여 제시 가능

5. 투자심사자료

가. 지역여건

1) 인구 및 주택현황 흐름 및 전망

구분	2016년	2017년	2018년	2019년	연평균 증가율
인구수	495,937	491,202	487,666	484,546	-0.77%
세대수(세대)	201,891	202,839	205,001	207,681	0.95%
가구수(가구)	178,775	179,641	181,338	184,890	1.12%
주택수(호)	142,135	143,727	144,611	148,557	1.49%
출처: 2020 제35회 은평통계연보

2) 수요 여건

○ 지역경제 및 부동산경기 동향

‣ 은평 주택가격지수 추이

- 2015년 이후 주택매매가격지수는 지속적 상승, 전월세 통합지수는 2019년 이후 하락 후 급등

구분	2015년	2016년	2017년	2018년	2019년	2020년	연평균 증가율
주택매매가격지수	95.0	97.1	100.6	106.8	108.2	111.1	3.19%
전월세통합지수	97.7	98.9	100.1	100.2	99.8	102.5	0.97%
주택거래량	17,741	18,213	17,587	18494	14,044	20,065	4.63%
주: 한국부동산원 통계자료(각 연도별 12월 가격지수 기준), 매매지수와 주택거래량은 은평구 기준, 전월세 통합지수는 서울시 서북권 기준

○ 수요유발요인 및 수요량(정책 동향)

‣ 서울시 1인가구 비율 및 청년주거빈곤율

- ‘19년 기준 서울시 1인가구 비율은 약 33.3%로 이중 40세 미만 청년가구는 약 49%(약 634천호)임.

- ‘18년 주거실태조사 결과 청년의 약 76%는 전·월세 가구에 거주하고, 임차가구 중 68%가 월세에 거주 중

- 1인 청년가구의 주거빈곤율(최소 주거면적 14㎡ 이하에 거주, 주거외 시설(고시원 등)에 거주하는 비율)은 약 37%에 달하는 등 청년가구를 위한 양질의 저렴한 주택은 지속적으로 부족한 실정임

‣ 주택보급률의 변화

- 서울시의 주택보급률은 2019년 96.0%로 아직까지도 약 16만호 정도가 부족(가구수 390만가구, 주택수 374만호)한 실정이며, 특히 1,2인 가구의 지속적인 증가로 소형주택 지속 공급 필요

‣ 주택수요 추정

- 국토부 행복주택 추정 입지수요 산정방식에 따른 청년층 주택 산정결과 사업대상지인 은평구의 총 유효수요는 11,900호로 추정됨에 따라 기 공급한 청년주택 1,701호, 대상지 공급계획인 21호를 제외하고 잔여수요물량이 10,169호가 발생하므로 주택수요는 충분함.

행복주택 수요	공급현황 (‘19년말기준)	공급계획	잔여분	비 교 기 준	적 정 여 부 (적정, 과다, 부족)
11,900호	1,710호 (행복,원룸,희망하우징등)	21호	10,169호	행복주택 수요 추정기준	주택부족 (수요 충분)

※ 국토부 행복주택 추정 입지수요

전체세대수		207,681세대
구 분		세대수 ①	입주요건 비율(%)			추정소요
			②	③	④
	대학생(명)	587	96.9	95.9	51.0	278
	청 년	30,071	53.5	53.0	-	8,526
	신혼부부	11,356	72.2	60.7	63.1	3,140
	계	42,014				11,944

* 대학생 : ①대학생정원(기숙사정원 제외)×②무주택비율(20～24세)×③미혼비율×④부모 평균소득100%이하 비율

* 청년 : ①세대수(20～39세 가구)×②미혼 및 무주택비율×③평균소득 80%이하 비율)

* 신혼부부 : ①7년간 혼인가구(20～39세)×②경제활동인구비율×③무주택비율×④평균소득 100%이하 비율

* 청년주택(행복주택, 매입원룸, 희망하우징) 기 확보 물량 : 1,248세대

3) 공급 전망

○ 공급가격의 경쟁력 수준

‣ 주변시세

전용면적 (㎡)	계약면적 (㎡)	전용면적 (㎡)	전세시세 (천원/㎡)	세대당 전세시세 (천원/호)
26.2㎡	46.6㎡	26.2㎡	6,145	161,000
42.2㎡	51.7㎡	42.2㎡	5,652	238,500
29.7㎡	36.4㎡	29.7㎡	6,044	179,500
27.3㎡	33.5㎡	27.3㎡	6,154	168,000
29.9㎡	36.7㎡	29.9㎡	6,037	180,500

※ 사업대상지 인근 유사 주택의 전세시세 평균가 기준

‣ 공급 예정가격

- 매입임대주택은 주변시세의 30% 수준으로 매우 저렴한 임대료로 공급 예정임

※ 주변시세의 30% 중 보증금 30%, 임대료 70%(전월세 전환률 6.7%)

○ 용도별 전망

‣ 건축물은 2개동 지하1층, 지상5층 도시형생활주택으로 건축하고 전용면적 30㎡이하의 소형평형 20세대, 전용면적 30㎡ 초과 주택 1세대로 청년대상 주거취약계층의 주거안정을 위한 임대주택으로 공급할 계획

4) 지가 현황

○ 당해지역 지가 상승률

(단위: %)
구 분	2015년	2016년	2017년	2018년	2019년	평균
은평구 평균	2.08%	2.27%	3.31%	5.41%	4.59%	3.53%
주: 자치구 최근 5년 평균

○ 사업지구내 표준지 공시지가

(단위: 천원/㎡)
소 재 지	지목	2016년	2017년	2018년	2019년	2020년
구산동 177-98	대	1,908,000	2,009,000	2,171,000	2,222,000	2,373,000
구산동 191-29	대	1,908,000	2,009,000	2,171,000	2,222,000	2,373,000
구산동 191-11	대	2,024,000	2,131,000	2,302,000	2,332,000	2,491,000

5) 당해지역 개발계획 현황

구 분	시행자	면적	지구지정 (예정)일	보상착수 (예정)일	준공 (예정)일	세대수	비고
갈현1구역 재개발사업	조합	239,247㎡	‘11.9.29 (구역지정)			4,116

나. 사업계획 및 규모의 적정성

1) 사업 개요

구 분		계 획 안	비 고(법적기준)
실사용 대지면적(㎡)		345.72㎡
건축면적(㎡)		205.50㎡
연면적 (㎡)	계	900.10㎡
	지상	780.10㎡
	지하	120.00㎡
건폐율(%)		59.44%	60.00%
용적율(%)		225.65%	250.00%
세대수(호)		21
주차계획(대)		11
층 수		지하 1 층, 지상 5층
조경면적(㎡)		-

2) 시설별 면적

(단위: ㎡)
유형	구분	비율 (%)	호수	대지 면적	계	계약면적
						분양면적						지하 주차장 면적
						계	공급면적			기타 공용면적
							소계	전용 면적	주 거 공용면적	지상	지하
총계		100%	21 호	345.72㎡	900.10㎡	798.10㎡	743.10㎡	593.00㎡	150.10㎡	55.00㎡	-	102.00㎡
임대 주택	소계	100%	21 호	345.72㎡	900.10㎡	798.10㎡	743.10㎡	593.00㎡	150.10㎡	55.00㎡	-	102.00㎡
	전용26.20㎡	57%	12 호	15.57㎡	46.55㎡	38.05㎡	33.47㎡	26.20㎡	7.27㎡	4.58㎡	-	8.50㎡
	전용42.20㎡	6%	1 호	24.07㎡	51.73㎡	51.73㎡	51.73㎡	42.20㎡	9.53㎡	-	-	-
	전용29.70㎡	5%	1 호	16.94㎡	36.41㎡	36.41㎡	36.41㎡	29.70㎡	6.71㎡	-	-	-
	전용27.30㎡	4%	1 호	15.57㎡	33.46㎡	33.46㎡	33.46㎡	27.30㎡	6.16㎡	-	-	-
	전용29.90㎡	28%	6 호	17.05㎡	36.65㎡	36.65㎡	36.65㎡	29.90㎡	6.75㎡	-	-	-

3) 사업규모의 적정성

구 분	구산동 일대 자율주택정비사업	비 교 기 준		적 정 여 부 (적정, 과다, 부족)
		매입임대주택	최소주거면적
청년주택 공급 필요성	- 은평구 내 청년층 주택 수요는 약 1만2천호이나, 공급량은 약 1700호에 불과하여 청년을 위한 저렴한 양질의 임대주택 공급 필요 - 1~2인 청년층을 위한 원룸형 주택으로 공급	청년층 주거면적은 전용면적 26㎡이상	- 국토부 기준 1인가구 14㎡, 2인 26㎡, 3인 36㎡이상 - 서울시 기준 1인가구 17㎡, 2인 31㎡, 3인 43㎡이상	적정

(사업규모에 대한 근거, 주변 지역 여건 및 수요 전망 등을 종합하여 제안부서의 계획 적정성을 기술)

4) 사업비의 적정성

구 분			구산동 자율주택정비사업	비 교 기 준			적 정 여 부 (적정,과다,부족)
				유사시설	SH공사 기준	기타 기준
사업규모(총면적)			900.10㎡
총 사업비	총 계		3,804 백만원
	토지비		1,953 백만원
	건축비	공사비	1,418 백만원
		설계감리	98 백만원
	부대비		128 백만원
	제세공과		30 백만원
	예비비		176 백만원
단위당 공사비	공동주택		158만원/연면적㎡	158만원/연면적㎡	187만원/연면적㎡	145만원/연면적㎡	적정
※ 불변가 기준에 해당함 ※ 토지비(용지비+조성비)는 사업지구 여건별로 상이하므로 비교 제외 ※ 공사비 외 설계감리비 등은 관련규정에 따른 공사비 대비 요율 적용 ※ 유사시설* : 민간에서 시행한 “역세권 청년주택 등 7개사업”의 평균공사비 참조 (158만원/연면적㎡) ※ SH공사기준* : 기본형건축비, 소규모‧도심지 가산배율반영 (130.95%) ※ 기타기준* : 민간사업자 제시 금액

5) 자체 종합평가

○ 본 사업은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 건축법 등 관련 법령에 적합하게 계획되었고, 1인 가구 최소주거면적 기준을 만족하면서 법적·물리적 조건하에 최대한 많은 임대주택을 공급할 수 있도록 계획하였음

○ 공사비의 경우 민간사업자가 건설공사 시행함을 감안하여, 공사기준(기본형건축비*가산배율) 적용은 배제하였으나, 준공 후 민간사업자가 지출한 건축비를 지급해야하는 점을 고려하여 민간시행 공사비 사례 조사 및 평균단가 적용으로 민간제시금액 이상으로 현실화하였음

○ 본 사업은 공사 매입 빈집을 활용한 임대주택 공급 사업으로, 노후 주택이 밀집되어 주거환경이 열악하고 장기간 빈집의 방치로 생활안전이 우려되는 지역에서, 빈집의 정비를 통한 임대주택 공급으로 주거취약계층의 주거안정 뿐만 아니라 주거환경 개선, 지역경제의 활성화라는 다양한 효과를 얻을 수 있을 것으로 판단됨

다. 수익성 평가 - 재무성 분석

○ 건설기간 사업수지                                                              (단위: 백만원)

구 분		계	기투자	2021
지출 (A)	계	3,804	-	3,804
	용지비	1,871	-	1,871
	조성비	82	-	82
	건축비	1,517	-	1,517
	부대비	128	-	128
	제세공과	30	-	30
	예비비	176	-	176
수입 (B)	계	1,505	-	1,505
	국고보조금	1,505	-	1,505
수지(B-A)		(2,298)	-	(2,298)

주: 불변가격 기준

○ 운영기간 포함 사업수지                                                        (단위: 백만원)

구 분		계	기투자	2021 (건설기간)	2022~50 (운영기간)	2051 (운영종료)
지출 (A)	계	6,702	-	3,804	416	2,482
	용지비	1,871	-	1,871	-	-
	조성비	82	-	82	-	-
	건축비	1,517	-	1,517	-	-
	부대비	128	-	128	-	-
	제세공과	30	-	30	-	-
	예비비	176	-	176	-	-
	수선유지비	434	-	-	406	27
	재산세	10	-	-	10	-
	법인세	492	-	-	-	492
	임대보증금 반환	457	-	-	-	457
	국고보조금 반환	1,505	-	-	-	1,505
수입 (B)	계	7,665	-	1,505	2,022	4,138
	국고보조금	1,505	-	1,505	-	-
	주택 임대료	1,625	-	-	1,565	59
	주택 임대보증금	457	-	-	457	-
	토지잔존가치	4,079	-	-	-	4,079
수지(B-A)		964	-	(2,298)	1,606	1,656

주: 불변가격 기준

○ 수입․지출 항목별 산출근거

① 수  입

(단위 : 백만 원)

수입항목

금  액

산 출  근 거

타당성검토 보고서 참조p.

계

7,665

국고

보조금

1,505

- SH지분(11호) : 호당 42,750천원 (리모델링Ⅰ)

- 민간지분(10호) : 호당 103,500천원 (청년매입임대)

p.10

주택

임대료

1,625

- 임대료수익 추정 (현재시점, 불변가)                      (단위:천원)

전용면적	세대수	세대당 임대료			총연임대료
		전세시세	시세비율	월임대료/호
26.2 ㎡	12	161,000	30%	189	27,183
42.2 ㎡	1	238,500	30%	280	3,356
29.7 ㎡	1	179,500	30%	210	2,526
27.3 ㎡	1	168,000	30%	197	2,364
29.9 ㎡	6	180,500	30%	212	15,238
합 계	21				50,666

· 전세시세 × 시세비율 × 30% × 6.7%

· 임대개시시점까지 물가상승률을 반영하여 최초 임대료 결정

· 상기 추정액에 공실률(3%) 및 임대료 상승률(매2년 3%) 반영

· 해당 경상가를 물가지수상승률로 할인하여 불변가 금액 산정

p.11

주택 임대보증금

457

- 매입임대주택 임대보증금 수령액 추정                     (단위:천원)

전용면적	세대수	세대당 임대보증금			최초보증금
		전세시세	시세비율	임대보증금
26.2 ㎡	12	161,000	30%	14,490	173,880
42.2 ㎡	1	238,500	30%	21,465	21,465
29.7 ㎡	1	179,500	30%	16,155	16,155
27.3 ㎡	1	168,000	30%	15,120	15,120
29.9 ㎡	6	180,500	30%	16,245	97,470
합 계	21				324,090

· 전세시세 × 시세비율 × 30%

· 임대개시시점까지 물가상승률을 반영하여 최초 임대보증금 결정

· 임대개시 이후 매2년 3% 임대보증금 총액이 상승하며, 차액만큼 추가 수령

· 상기 추정액에 공실률(3%) 반영

· 해당 경상가를 물가지수상승률로 할인하여 불변가 금액 산정

p.11

토지잔존가치

4,079

- 감정가격에 운영종료연도까지의 지가상승률(3.53%) 반영 후, 해당 경상가를 물가지수상승률로 할인하여 불변가 금액 산정

p.11

주: 불변가격 기준

② 지  출

(단위 : 백만 원)

지출항목

금  액

산 출  근 거

타당성검토 보고서참조p.

계

6,702

용지비

1,871

- 용지비 등

구분	금액(천원)	비고
토지보상	1,780,246	매입금액
지장물보상	14,754
상수도원인자	11,497	원인자부담금 및 정액공사비 반영
하수도원인자	8,596	개별건축물에 대한 원인자부담금 적용
제세공과	38,587	토지취득세 및 공사기간 토지재산세
매입부대경비	17,510	(SH토지)실지출금액, (민간)보상비대비요율적용
합계	1,871,190

p.8

조성비

82

․ 조성비 등

구분	금액(천원)	산출근거
폐기물처리비	82,021	市공공건축물 공사비가이드라인(철거비) SH폐기물처리용역 설계기준(운반,처리비)

p.8

건축비

1,517

- 공사비 등                                                      (단위: 천원)

구분	금액	산출근거
공사비	1,418,437	유사사업 평균공사단가 158만원 x 연면적
건축설계비	74,933	공사비 x 요율적용 + 추가인증비
건축감리비	22,837	공사비 x 요율적용
손해배상공제	606	용역비 x 요율적용
합계	1,516,813

p.8

부대비

128

- SH기준 : 직접인건비(1.88%), 판매비(0.49%), 일반관리비(5.51%)

p.9

제세공과

30

- 임대주택 건축비에 대한 취득세(세율 2.96% 및 85% 감면)

p.9

예비비

176

- 사업비(용지‧조성‧건축‧부대비)의 10%

p.9

수선

유지비

434

- 표준건축비단가 × 연면적 × 임대주택 수선유지비 비율

※ 연도별 수선유지비 적용비율

1~5	6~10	11~15	16~20	21~25	26~30	31~35	36~40
0.15%	0.58%	1.41%	1.93%	2.34%	2.97%	3.53%	4.10%

p.13

재산세

10

-  시가표준액 대비 재산세 세율구간을 감안하여 재산세 금액 산정

-  재산세에 부가되는 지방교육세, 도시지역분, 지역자원시설세 반영

-  임대주택의 경우 호당 재산세 산출금액이 50만원 미만이므로 100% 감면적용. 단, 전용면적   40 ㎡ 초과의 경우 50% 감면적용

p.13

법인세

492

- 본사업과 관련된 연도별 손익효과 산정

․임대료수익, 수선유지비, 재산세부담액 등 손익효과 반영

․임대주택 건물(유형자산)인식 및 감가상각반영

․감가상각비 계산 시 건물에 배분된 보조금 차감반영

- 관련법규에 따른 과세표준 구간별 세율 적용

p.14

임대보증금

반환

457

- 기 수령한 임대보증금의 운영종료연도 일시 반환

p.14

국고보증금 반환

1,505

- 기 수령한 국고보조금의 운영종료연도 일시 반환

p.14

주: 1) 불변가격 기준

2) 부대비* 및 예비비* : 지출금액이 확정된 용지비는 부대비‧예비비 산정 대상에서 제외

○ 재무성 분석 현금흐름표 (재무적 할인율 : 4.5%)

(단위 : 백만 원)
연 도		현금유입		현금유출				순 현재가치 (A-B)
				사업비	기타	합계
		할인전	할인후(A)			할인전	할인후(B)
0	2020	-	-	-	-	-	-	-
1	2021	1,505	1,440	3,804	-	3,804	3,640	(2,199)
2	2022	364	333	-	2	2	2	331
3	2023	49	43	-	2	2	2	42
4	2024	59	50	-	2	2	1	48
5	2025	50	40	-	2	2	1	39
6	2026	60	46	-	2	2	1	45
7	2027	51	37	-	6	6	4	33
8	2028	61	43	-	6	6	4	39
9	2029	51	34	-	6	6	4	31
10	2030	62	40	-	6	6	4	36
11	2031	52	32	-	6	6	4	28
12	2032	62	37	-	13	13	8	29
13	2033	53	30	-	13	13	8	22
14	2034	63	34	-	13	13	7	27
15	2035	53	28	-	13	13	7	21
16	2036	64	32	-	13	13	7	25
17	2037	54	26	-	18	18	9	17
18	2038	65	29	-	18	18	8	21
19	2039	55	24	-	18	18	8	16
20	2040	66	27	-	18	18	8	20
21	2041	56	22	-	18	18	7	15
22	2042	67	25	-	22	22	8	17
23	2043	56	20	-	22	22	8	12
24	2044	68	24	-	22	22	8	16
25	2045	57	19	-	22	22	7	12
26	2046	69	22	-	22	22	7	15
27	2047	58	18	-	28	28	8	9
28	2048	70	20	-	28	28	8	12
29	2049	59	16	-	28	28	8	9
30	2050	71	19	-	28	28	7	11
31	2051	4,138	1,057	-	2,482	2,482	634	423
합계		7,665	3,667	3,804	2,898	6,702	4,446	(780)
주: 불변가격 기준

○ 재무성 분석 결과

순현재가치(FNPV)	(-)780 백만원
수익성 지수(PI)	0.82
내부수익률(FIRR)	1.79%

○ 민감도 분석

(단위 : 백만 원)
구 분	할인율 or 변화율(%)	수입 현재가치(A)	비용 현재가치(B)	순 현재가치 (A-B)	수익성지수 (PI=A/B)
할인율의 변화	2.5	4,851	5,116	(265)	0.95
	3.5	4,179	4,736	(558)	0.88
	4.5	3,667	4,446	(780)	0.82
	5.5	3,273	4,221	(948)	0.78
	6.5	2,967	4,045	(1,078)	0.73
수입의 변화	-20	2,933	4,446	(1,513)	0.66
	-10	3,300	4,446	(1,146)	0.74
	0	3,667	4,446	(780)	0.82
	10	4,033	4,446	(413)	0.91
	20	4,400	4,446	(46)	0.99
비용의 변화	-20	3,667	3,557	110	1.03
	-10	3,667	4,001	(335)	0.92
	0	3,667	4,446	(780)	0.82
	10	3,667	4,891	(1,224)	0.75
	20	3,667	5,335	(1,669)	0.69

라. 수익성 평가 - 재무성 분석 (SH공사 관점의 추가검토안)

분석범위	공사의 현금흐름만을 대상으로 분석 ※ 건설기간 SH에 해당하는 용지비만 반영, 운영기간 주택매입‧주택지분정산‧건축비정산에 따른 지출을 추가하여 SH입장의 현금흐름을 분석
市현금출자	현금출자를 수입으로 반영 ※ 사업추진을 위한 市지원방식으로서 공사의 자산‧자본금 증가로 재정건전성에 유리하며 사업비 부족분을 보전하는 성격임

○ 운영기간 포함 사업수지                                                        (단위: 백만원)

구 분		계	기투자	2021 (건설기간)	2022~50 (운영기간)	2051 (운영종료)
지출 (A)	계	6,666	-	3,785	416	2,464
	용지비	1,038	-	1,038	-	-
	주택매입※	1,777	-	1,777	-	-
	주택지분 정산※	46	-	46	-	-
	건축비 정산※	924	-	924	-	-
	수선유지비	434	-	-	406	27
	재산세	10	-	-	10	-
	법인세	475	-	-	-	475
	임대보증금 반환	457	-	-	-	457
	국고보조금 반환	1,505	-	-	-	1,505
수입 (B)	계	8,740	-	2,580	2,022	4,138
	국고보조금	1,505	-	1,505	-	-
	주택 임대료	1,625	-	-	1,565	59
	주택 임대보증금	457	-	-	457	-
	토지잔존가치	4,079	-	-	-	4,079
	시 출자금	1,075	-	1,075	-	-
수지(B-A)		964	-	(1,205)	1,606	1,674

※ 주택매입 : 준공 후 민간지분 9호를 공사가 매입 (감정평가 금액)

※ 주택지분 정산 : ‘당초 보상비 비율에 따른 대지지분’ 대비 ‘건축계획 대지지분’의 민간 손해분(3.81㎡-1세대 공동지분)을 공사가 민간시행자에게 지급 (호당 감정가 × 정산면적 ÷ 호당대지면적)

※ 건축비 정산 : 민간시행자가 SH지분(11호) 주택건설을 위해 선지출하는 건축비에 대한 정산

○ 재무성 분석 현금흐름표 (재무적 할인율 : 4.5%)

(단위 : 백만 원)
연 도		현금유입		현금유출				순 현재가치 (A-B)
				사업비	기타	합계
		할인전	할인후(A)			할인전	할인후(B)
0	2020	-	-	-	-	-	-	-
1	2021	2,580	2,469	1,038	2,748	3,785	3,622	(1,153)
2	2022	364	333	-	2	2	2	331
3	2023	49	43	-	2	2	2	42
4	2024	59	50	-	2	2	1	48
5	2025	50	40	-	2	2	1	39
6	2026	60	46	-	2	2	1	45
7	2027	51	37	-	6	6	4	33
8	2028	61	43	-	6	6	4	39
9	2029	51	34	-	6	6	4	31
10	2030	62	40	-	6	6	4	36
11	2031	52	32	-	6	6	4	28
12	2032	62	37	-	13	13	8	29
13	2033	53	30	-	13	13	8	22
14	2034	63	34	-	13	13	7	27
15	2035	53	28	-	13	13	7	21
16	2036	64	32	-	13	13	7	25
17	2037	54	26	-	18	18	9	17
18	2038	65	29	-	18	18	8	21
19	2039	55	24	-	18	18	8	16
20	2040	66	27	-	18	18	8	20
21	2041	56	22	-	18	18	7	15
22	2042	67	25	-	22	22	8	17
23	2043	56	20	-	22	22	8	12
24	2044	68	24	-	22	22	8	16
25	2045	57	19	-	22	22	7	12
26	2046	69	22	-	22	22	7	15
27	2047	58	18	-	28	28	8	9
28	2048	70	20	-	28	28	8	12
29	2049	59	16	-	28	28	8	9
30	2050	71	19	-	28	28	7	11
31	2051	4,138	1,057	-	2,465	2,465	630	427
합계		8,740	4,695	1,038	5,628	6,666	4,424	271
주 : 1) 불변가격 기준 2) 서울시에서 현금 현물출자 받은 금액 1,075백만원을 현금유입으로 반영했을 경우의 타당성 분석 결론

○ 재무성 분석 결과

순현재가치(FNPV)	271 백만원
수익성 지수(PI)	1.06
내부수익률(FIRR)	6.12%

마. 공공성 평가

1) 경제성 분석

○ 경제적 편익

편 익  항 목

편익금액

산 출  근 거(천원)

편익 합계

12,267

금전적

편  익

소   계

3,862

임대료

1,625

․재무성 추정내역 참조

임대보증금

457

토지잔존가치

1,780

․토지의 운영기간 종료 후 잔존가치 회수 가정

비금전적편익

소   계

8,405

주거안정편익

3,491

․주거안정편익은 임대주택 입주자가 부담하는 실제 비용과 매매 시 부담해야 하는 비용의 차액을 입주자가 금융권 등에서 차입한다고 가정할 때의 이자비용으로 분석기간 동안 매년도 반영

․편익분석시 적용되는 매매시세는 해당사업 준공후 매매가 감정금액을 기준으로 적용하여 추정

․조달금리는 서민금융제외 평균금리(4.21%) 적용

․공실률 3%를 반영하여 최종 주거안정편익금액 산정

			(단위:천원)
전용면적	호수	매매가(천원/㎡)	전세가(천원/㎡)	차액(천원/㎡)
26.2	12	6,784	1,844	4,941
42.2	1	5,900	1,695	4,205
29.7	1	6,532	1,813	4,719
27.3	1	6,557	1,846	4,711
29.9	6	6,555	1,811	4,744
전용면적	호당차액	총차액	연간 경제적편익	주거안정편익계
26.2	129,450	1,553,400	65,364	1,960,909
42.2	177,450	177,450	7,467	224,001
29.7	140,150	140,150	5,897	176,916
27.3	128,600	128,600	5,411	162,336
29.9	141,850	851,100	35,812	1,074,372
합계			119,951	3,598,534
적용공실률			3.00%	3.00%
주거안정편익 산정결과			116,353	3,490,578

주택공급편익

4,915

․주변 주택시세와 입주자부담비용의 차이를 내구연한 기간 동안 연간 등가화하여 적용

“연간편익 = 주변 주택시세 – 입주자 부담비용”

□주변 주택시세 : ①, ② 중 큰 값

① 주변주택 매매시세 ÷ 내구연한,  ② 주변주택 연세

□입주자 부담비용 : 임대주택 연세

※ 연세(연임대료)=(보증금×전월세전환율)+(월임대료×12)

(단위:천원)

전용면적	호수	매매시세/연한 (호당)(A)	주변주택연세 (호당)(B)	주변주택시세 (C=MAXA,B)
26.20㎡	12	3,232	10,787	10,787
42.20㎡	1	4,527	15,980	15,980
29.70㎡	1	3,527	12,027	12,027
27.30㎡	1	3,255	11,256	11,256
29.90㎡	6	3,564	12,094	12,094
전용면적	입주자부담비용 (호당)(D)	차이(C-D)	연간편익	주택공급 편익 계
26.20㎡	3,236	7,551	90,611	2,718,324
42.20㎡	4,794	11,186	11,186	335,570
29.70㎡	3,608	8,419	8,419	252,557
27.30㎡	3,377	7,879	7,879	236,376
29.90㎡	3,628	8,465	50,793	1,523,781
합계			168,887	5,066,607
적용공실률			3.00%	3.00%
주거안정편익 산정결과			163,820	4,914,609

주: 1) 불변가격 기준

2) 편익산정 관련 근거 : SH공사 투자심사제도 개선방안 연구(2015), 서울시 투자심사 경제성분석 가이드라인 연구(2020)

○ 경제적 비용

(단위 : 백만원)

구 분		재무비용 (A)	조정항목(B)	경제적비용 (A-B)
			이전지출
경제적 비용 합계		6,702	(2,222)	4,480
사업비	계	3,804	(214)	3,590
	용지비	1,871	(39)	1,833
	조성비	82	(7)	75
	건축비	1,517	(138)	1,379
	부대비	128	-	128
	제세공과	30	(30)	-
	예비비	176	-	176
운영비	계	2,898	(2,008)	890
	수선유지비	434	-	434
	제세공과	503	(503)	-
	임대보증금 반환	457	-	457
	국고보조금 반환	1,505	(1,505)	-

주: 1) 불변가격 기준

2) 재무성분석 시 금전적 지출금액에서 이전지출(세금 및 부담금 등)에 해당하는 금액을 차감

○ 경제성 분석 현금흐름표 (할인율: 4.5%)

(단위 : 백만 원)
연 도		편 익		비 용				순 현재가치 (A-B)
				사업비	운영비	함계
		할인전	할인후(A)			할인전	할인후(B)
0	2020	-	-	-	-	-	-		-
1	2021	-	-	3,590	-	3,590	3,435		(3,435)
2	2022	644	589	-	1	1	1		588
3	2023	329	289	-	1	1	1		287
4	2024	339	285	-	1	1	1		283
5	2025	330	265	-	1	1	1		264
6	2026	340	261	-	1	1	1		260
7	2027	331	243	-	5	5	4		239
8	2028	341	240	-	5	5	4		236
9	2029	331	223	-	5	5	4		219
10	2030	342	220	-	5	5	3		217
11	2031	332	205	-	5	5	3		201
12	2032	343	202	-	13	13	8		194
13	2033	333	188	-	13	13	7		180
14	2034	343	185	-	13	13	7		178
15	2035	334	172	-	13	13	7		166
16	2036	344	170	-	13	13	6		164
17	2037	334	158	-	18	18	8		150
18	2038	345	156	-	18	18	8		148
19	2039	335	145	-	18	18	8		137
20	2040	346	143	-	18	18	7		136
21	2041	336	133	-	18	18	7		126
22	2042	347	132	-	22	22	8		124
23	2043	336	122	-	22	22	8		114
24	2044	348	121	-	22	22	8		113
25	2045	337	112	-	22	22	7		105
26	2046	349	111	-	22	22	7		104
27	2047	338	103	-	27	27	8		95
28	2048	350	102	-	27	27	8		94
29	2049	339	95	-	27	27	8		87
30	2050	351	94	-	27	27	7		86
31	2051	2,120	542	-	484	484	124		418
계		12,267	6,006	3,590	890	4,480	3,726		2,280

○ 경제성 분석 결과

순현재가치(NPV)	2,280 백만원
편익/비용 비율(B/C Ratio)	1.61
내부수익률(IRR)	9.53%

2) 정책적 분석

○ 주민 수혜도 및 필요성

- 본 사업은 방치된 빈집을 해소함으로써 쾌적한 주거 환경을 제공 및  지역 내 범죄발생 우려를 해소하여 주민의 주거만족도 개선

- 민간과 연계한 저렴한 양질의 임대주택 공급 활성화를 통한 청년층 주거안정 기여

- 지역 쇠퇴 및 슬럼화 해결에 기여하여 지역 활성화의 발판 마련

○ 사업 추진의 적법성

- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 의한 “자율주택정비사업” 및 공공주택특별법에 따른 “매입임대주택”

○ 관련계획과의 연계성

- 서울시『빈집 활용 도시재생 프로젝트』, “2021년 市 신년 업무보고”에 따른 빈집 활용사업 추진

⦁장기간 방치된 빈집을 매입하여 ‘임대주택’, ‘지역재생 생활SOC시설’ 등으로 활용

⦁‘22년까지 빈집 500호 매입, 임대주택 1,500세대 공급 목표

○ 사업의 시급성

- 빈집을 장기간 방치할 경우 안전사고나 범죄발생 우려가 높아지고 지역 슬럼화가 지속되므로 대응이 시급함

- 빈집 문제는 저출산·고령화, 정비구역해제 및 기존 건축물의 노후화 등에 따라 발생하는 서울의 대표적 도시문제로서 시대적 과제임

- 또한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제정 등 정부 차원에서 정책적으로 빈집의 정비를 추진하고 있어 시의성 및 당위성이 높음

○ 주민 여론 및 정치적 가능성

구 분	요구사항	대응조치	비고 (사전협의 및 예상민원)
서 울 시	빈집의 신속한 활용, 임대주택 공급 확대	민간과 연계한 자율주택정비사업 추진으로 임대주택공급 활성화	-
은 평 구	별도 요구사항 없음	-	-
민원 동향	별도 요구사항 없음	철저한 현장 안전, 환경관리를 통한 민원해소	건설공사에 따른 소음 등 민원우려
언론 기사	별도 언론기사 없음	-	-
기 타
주: 서울시 협의의견, 민원 동향, 언론 기사 등은 반드시 기재

바. 재원조달계획 분석 및 채무상환능력

○ 총투자비 및 재원조달

(단위 : 백만 원)
구분		합계	기투자	건설기간 2021	운영기간 2022~50	운영종료 2051
총사업비(차입이자 포함)		7,532	-	3,909	960	2,663
	건축비	3,909	-	3,909	-	-
	수선유지비	517	-	-	481	35
	제세공과	642	-	-	11	631
	임대보증금 반환	483	-	-	-	483
	국고보조금 반환	1,505	-	-	-	1,505
	기금이자	476	-	-	468	8
총 재원 조달금액		13,879	-	5,956	2,615	5,308
	임대료수익	1,857	-	-	1,782	76
	임대보증금 수령	483	-	-	483	-
	국고보조금	1,505	-	1,505	-	-
	토지잔존가치	5,221	-	-	-	5,221
	이자수익	362	-	-	350	12
	서울시 현금출자	1,075	-	1,075	-	-
	주택도시기금	3,375	-	3,375	-	-

주  1) 경상가 현금흐름

2) 분석기간동안 부족자금이 발생할 경우 SH공사에서 조달함을 가정함

○ 차입금 상환 가능성 및 자기자본수익률

구 분	산출내역
차입금 상환 가능성(평균 DSCR)	2.56
차입금 상환 가능성(누적 DSCR)	4.52
자기자본수익률(ROE)	5.73%
주: 1) 평균DSCR은 차입기간 중 매월 계산된 DSCR을 가중평균한 값이며, 특정기간에 영업현금흐름이 원리금 상환액보다 작다고 하더라도, 기존 보유현금으로 차입금 상환이 가능하므로 Default 가능성은 없음. 2) 누적DSCR은 사업종료시기의 최종 누적 DSCR을 의미하며 1이상일 경우 차입금 원리금 상환이 가능함을 의미. 3) 자기자본수익률의 경우 서울시 현금출자 및 SH공사 자기자본투입 대비 최종 현금유입액의 수익률을 환산한 값에 해당함

○ 추정 경상 현금흐름표 첨부

(단위 : 백만 원)

구 분			합계	건설기간	운영기간	운영종료
현금유출
	총 투자비		3,909	3,909	-	-
	운영비		3,147	-	493	2,654
		주택 수선유지비	517	-	481	35
		재산세	12	-	11	1
		법인세	630	-	-	630
		임대보증금 반환	483	-	-	483
		국고보조금 반환	1,505	-	-	1,505
	조달 현금유출		3,852	-	3,007	845
		주택도시기금 이자상환	476	-	468	8
		주택도시기금 원금상환	3,375	-	2,539	836
현금유출합계			10,908	3,909	3,500	3,499
현금유입
	토지 잔존가치		5,221	-	-	5,221
	운영수익		2,341	-	2,265	76
		주택 임대료수익	1,857	-	1,782	76
		주택 임대보증금 수령	483	-	483	-
	무상 자금보조		1,505	1,505	-	-
		임대주택 국고보조	1,505	1,505	-	-
	유상 자금보조		4,450	4,450	-	-
		서울시 현금출자	1,075	1,075	-	-
		주택도시기금 차입	3,375	3,375	-	-
	여유자금 운영수익		362	-	350	12
		이자수익	362	-	350	12
현금유입합계			13,879	5,956	2,615	5,308
현금수지			2,972	2,047	(884)	1,809

○ 추정 경상 현금흐름표 첨부 (SH공사 관점, 서울시 출자금 수입으로 반영)

(단위 : 백만 원)

구 분			합계	건설기간	운영기간	운영종료
현금유출
	총 투자비		1,074	1,074	-	-
	운영비		5,959	2,834	493	2,632
		주택 수선유지비	517	-	481	35
		재산세	12	-	11	1
		주택매입	1,843	1,843	-	-
		주택지분정산	48	48	-	-
		건축비정산	943	943	-	-
		법인세	608	-	-	608
		임대보증금 반환	483	-	-	483
		국고보조금 반환	1,505	-	-	1,505
	조달 현금유출		2,128	-	1,284	845
		주택도시기금 이자상환	456	-	447	8
		주택도시기금 원금상환	1,673	-	836	836
현금유출합계			9,161	3,908	1,776	3,477
현금유입
	토지 잔존가치		5,221	-	-	5,221
	운영수익		2,341	-	2,265	76
		주택 임대료수익	1,857	-	1,782	76
		주택 임대보증금 수령	483	-	483	-
	무상 자금보조		2,580	2,580	-	-
		임대주택 국고보조	1,505	1,505	-	-
		서울시 현금출자	1,075	1,075	-	-
	유상 자금보조		1,673	1,673	-	-
		주택도시기금 차입	1,673	1,673	-	-
	여유자금 운영수익		346	-	335	12
		이자수익	346	-	335	12
현금유입합계			12,161	4,253	2,600	5,309
현금수지			3,000	345	823	1,832

○ [참고자료] 경상가 기준 재무성 분석 현금흐름표(할인율 : 예비타당성조사 수행 총괄 지침에 따름)

(단위 : 백만 원)
연 도		현금유입		현금유출				순 현재가치 (A-B)
				사업비	기타	합계
		할인전	할인후(A)			할인전	할인후(B)
0	2020	-	-	-	-	-	-	-
1	2021	1,505	1,440	3,909	-	3,909	3,741	(2,300)
2	2022	369	338	-	2	2	2	337
3	2023	50	44	-	2	2	2	42
4	2024	61	51	-	2	2	1	50
5	2025	51	41	-	2	2	1	40
6	2026	63	48	-	2	2	1	47
7	2027	53	39	-	6	6	4	34
8	2028	65	46	-	6	6	4	41
9	2029	55	37	-	6	6	4	33
10	2030	67	43	-	6	6	4	39
11	2031	56	35	-	6	6	4	31
12	2032	69	40	-	15	15	9	32
13	2033	58	33	-	15	15	8	24
14	2034	71	38	-	15	15	8	30
15	2035	60	31	-	15	15	8	23
16	2036	73	36	-	15	15	8	29
17	2037	61	29	-	21	21	10	19
18	2038	75	34	-	21	21	10	24
19	2039	63	27	-	21	21	9	18
20	2040	77	32	-	21	21	9	23
21	2041	65	26	-	21	21	9	17
22	2042	80	30	-	26	26	10	20
23	2043	67	24	-	26	26	10	15
24	2044	82	29	-	27	27	9	19
25	2045	69	23	-	27	27	9	14
26	2046	84	27	-	27	27	9	18
27	2047	71	22	-	34	34	11	11
28	2048	87	25	-	35	35	10	15
29	2049	73	20	-	35	35	10	11
30	2050	90	24	-	35	35	9	14
31	2051	5,297	1,353	-	2,654	2,654	678	675
합계		9,067	4,066	3,909	3,147	7,056	4,619	(553)

6. 위치도면 및 현장사진

위        치        도

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(S=1:10,000)

	N					범 례
						금회시공		적색 실선
						기 시 공		청색 점선
						장래시공		황색 파선
S
위치도 설명					구산역, 응암역 1km 범위 내 위치

현     장     사     진

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사진설명		현황사진
사진설명	현황사진

7. 사업 부서장 추진 의견서

□ 사 업 명 : 구산동 191-11 일대 자율주택정비사업

□ 종합의견

○ 본 사업은 서울 도심지의 주거환경 개선 및 재생사업의 일환으로, 민선7기 서울시 주요 시정사업인  ‘빈집 활용 도시재생 프로젝트’에 따라 추진하는 사업에 해당하며, 다양한 수요자 맞춤형 임대주택 공급을 확대하여 보편적 주거복지를 실현하고자 하는 정부의 주택 정책에 부합함.

○ 사업부지 일대는 저층의 노후 주거가 밀집된 지역으로, 저출산·고령화 및 장기간 미개발에 따라 지역의 노후화가 가속되고 지역경제가 침체되어 있어 주거 환경 개선 및 지역 활성화 방안이 요구되고 있는 바, 이에 공사는 지역에서 오랫동안 방치되어 흉물화된 빈집을 매입 한 후 연접한 토지주와 연계를 통해 저층주거지 정비방안의 일안인 자율주택정비사업에 대한 시범사업을 구산동에서 추진코자 함.

○ 본 시범사업을 통하여 그간 매입 후 단독 활용이 어려웠던 빈집의 효율적인 활용방안을 마련하고 임대주택 공급 확대로 주거취약계층의 주거복지를 제고하며, 소규모주택 정비사업의 활성화로 노후지역의 주거환경 개선 지역 경제 활성화를 도모할 수 있는 사업으로 판단함.

○ 또한, 사업 예산 상 빈집의 매입금액은 서울시에서 전액 출자하고, 건설비용 및 민간주택 매입비용은 “기존주택 매입임대” 사업에 따라 국고보조금 및 주택도시기금 융자 금액 등으로 충당하며, 우리공사에서 추가로 자금조달이 필요하지 않는 사업으로,

○ 저렴한 임대주택 공급에 따른 경제적 편익이 클 뿐만 아니라 지역의 장기간 방치된 빈집의 정비에 따른 생활안전 확보 및 주거환경 개선 등 수치로 환산할 수 없는 사회·경제적 편익이 충분한 사업으로 다양한 지역사회적 문제에 대한 정책적 대안이 될 수 있을 것으로 판단함.

붙임 1. 사업 개요

2. 타당성 검토 보고서

3. 관련 방침

20  .   .

서울주택도시공사   빈집활용부  기 동 연  (서명)