투자심사의뢰서

( 최초심사 )

(안  건 : 용산정비창 도시개발사업)

공공개발사업본부

(공공개발부)

투 자 심 사 의 뢰 서(안)

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사업명 (코드번호)	용산정비창 도시개발사업 <시출자( ), 공채발행(√)>	사업 부서	부서명:공공개발부 성 명:김주완	전 화:3410-7541 휴대폰:*************

	사 업 의 구 분
자체시행( )		택지개발(√), 주택건설( ), 도시재생( ), 주거정비사업( ), 출자( ), 기타( )
공동시행(√)
업무대행( )
신규사업(√), 재심사 사업( ), 재상정 사업( )
사업비 30억원 미만( ), 사업비 30억원 이상( ), 사업비 500억원 이상( ), 사업비 1,000억원 이상(√)

○ 현재진행단계

사업후보지 선정시( ), 타당성조사 완료(√), 기본계획 완료(√), 기본설계 완료( ), 실시설계 완료( ), 협약체결 전(√)

○ 사전절차 등 적합성 여부

구 분	내 용	적합여부	미적합시 의뢰사유
타당성조사	∘용 역 명 : 용산역세권 개발 공공기관 사업 예비타당성조사 ∘검토기간 : ‘20.09. ~ ’20.12. ∘발 주 처 : 한국철도공사 ∘과업기관 : KDI 한국개발연구원 공공투자관리센터	적합
기본계획	∘용산 역세권 개발 기본구상 및 사업타당성 조사 완료 ※ 한국철도공사 시행(‘16.03.~’20.05.) ∘용산정비창 개발가이드라인 마련을 위한 합의사항 회신 ※ 서울시 전략계획과-6762호(‘19.07.26,) ∘용산정비창 개발가이드라인 개발지침 확정 ※ 서울시 전략계획과-11500호(‘19.12.24,) ∘용산정비창 마스터플랜 국제설계공모 검토 및 개발 전문가 포럼 진행 ※ 서울시, 용산구, 코레일, SH공사, 전문가 등(’20.09.~현재)	적합
기본설계	∘해당없음
실시설계	∘해당없음

○ 상위계획에의 적합성 여부

<「2030 서울플랜(도시기본계획)」 - 3도심 7광역중심 12지역중심 중 광역중심(용산)>

○ 2030 서울플랜(도시기본계획)

․ 서울시는 3도심(한양도성, 영등포ㆍ여의도, 강남) 7광역중심 12지역중심으로 분류, 용산을 하나의 광역중심으로 육성

․ 전국적인 네트워크를 가지는 교통중심지로서 국제업무기능 담당

․ 기존 도심(고밀ㆍ고층의 대형 상업ㆍ업무시설 등)의 기능을 보완ㆍ확장하는 중심지로 육성 계획

○ 한강변 관리 기본계획

․ 한강과 한강변 제방 밖 0.5~1.0㎞ 범위를 대상으로 4대 부문(①자연성 ②토지이용 ③접근성 ④도시경관) 관리원칙

․ 한강 및 서울의 중심지역을 연계하는 국제적 수변업무ㆍ활동권역으로 육성

○ 용산 지구단위계획

․ 본 사업지를 “용산국제업무지구 특별계획구역”으로 지정하였으나, ‘13.10월 기존 도시개발구역 해제로 ’01년 개발지침 적용

․ 현 지구단위계획 재정비 수립 용역 발주(계획수립 중)

<상위계획과의 관계>

○ 사업대상지는 서울 중앙에 입지한 유일한 가용토지로, 국제적 접근 체계가 양호한 지역으로서 서울의 지속가능한 성장을 견인하는 미래 중심공간으로의 국제도시 경쟁력 강화 전략을 위한 상위계획과 부합됨

1. 사업계획

가. 사업목적

○ 사업취지 : 서울의 지속가능한 성장을 견인하는 미래서울의 중심공간 조성

○ 필 요 성 : 글로벌 도시간 경합시대 국제 인프라 구축을 통한 국제도시로서의 서울경쟁력 강화, 미래 100년 서울의 한강중심 도시공간구조 개편 견인, 용산공원과 한강이 통합ㆍ연계되는 새로운 시민 중심 공간 창출 및 강남도심에 비견하는 강북 신생활중심지 육성

○ 기대효과 : ‘2030 서울플랜(도시기본계획)’을 통해 한양도성과 용산의 연계기반을 강화하는 철도축 재생으로 중심지간 육성방안과 상호보완적인 기능분담을 마련하여 도심권의 글로벌 경쟁력 강화 및 용산전자상가와 연계한 ICT 관련 미래형 첨단업무시설의 특화 및 기능보완을 통하여 글로벌 첨단산업ㆍ혁신경제 교류의 중심지로 개발

나. 사업개요

(단위: 백만원)

구 분		신규심사				비고
위 치		서울시 용산구 한강로3가 일원
기 간		2020년 ~ 2025년 (준공)
근 거 법		도시개발법, 역세권의개발및이용에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률
용도지역		제1,2,3종일반주거지역, 일반상업지역				3종주거 97%
내 용	전체 규모	․부지면적 : 513,737.5㎡ (국제업무지구 특별계획구역, 한전부지, 배변부지, 철도선로부지 등)
	세부 내용	․랜드마크오피스, 일반오피스, 오피스텔, 서비스드레지던스, 호텔, 공동주택(임대주택 포함), 판매시설
세부 내역 (백만원)	세부내역 구분			(경상가)	(불변가)
	사업비 (A)	건설기간	․부지조성공사비 :	238,455	220,310
			․시설부대경비 :	1,646,391	1,304,513
			․보상비 :	6,131,860	6,026,496
			․기타비용 :	668,106	610,538
			․철도데크공원 조성비 :	517,722	453,463
			․예비비 :	920,253	861,532
			․금융비용 :	98,128	-
			․법인세 :	1,754,752
			계:	11,975,667	9,476,852
		운영기간	․수선유지비 :	-	-
			․법인세 :	-	-
			․임대보증금 반환 :	-	-
			․금융비용 :	-	-
			계:	-	-
		사업비 계:		11,975,667	9,476,852
	수입 (B)	․임대료수익 :		-	-
		․분양수입 :		16,714,871	12,830,525
		․국고보조금 :		-	-
		․사업비보전 :		-	-
		계:		16,714,871	12,830,525
	재원 조달 (C)	․코레일 자기자본 :		4,645,908
		․SH공사 자기자본 :		1,991,103
		․공사채 :		629,000
		․분양대금 :		4,713,813
		계:		11,979,825	-
주: 1) 사업비 및 수입은 경상가격, 불변가격 기재, 재원조달 관련 항목은 경상가격 기준 2) 사업비는 총 사업기간동안 지출되는 총 비용에 해당하며, 재원조달금액은 자금보조금액 및 수입금액을 포함하여 제시함

2. 사업비 세부내역

가. 사업비 산출내역

구 분				신규심사
				산정근거	금액(백만원)
총 계					9,476,852
건설 기간	부지조성 공사비	소 계			220,310
		토공		․LH 조성비 추정자료(2020) ․토공, 우수공, 오수공, 상수공, 포장공 : 역세권 50만㎡이하 ․연약지반 처리공: PBD 공법 ․가로등공 : 주택단지 ․공원ㆍ녹지 : 기반시설 표준비용 및 단위당 표준조성비 고시	1,481
		연약지반처리공			3,456
		우수공			3,590
		오수공			1,005
		상수공			1,118
		포장공			7,129
		전기공			2,611
		가로등			1,262
		스마트시티		․LH 조성비 추정자료(2020), 세종스마티시티 국가시범도시계획	7,454
		공원녹지		․국토교통비 고시(2020년) : 단가는 동일함	979
		학교		․조달청 고시 단가(2019년 2개사례 평균단가)	34,955
		부대공		․LH 조성비 추정자료(2020) (99만㎡이하: 15~30%) 동일비율 적용(철도데크공원 면적 제외)	5,627
		조성부대비		․LH 조성비 추정자료(2020) (50만㎡이하: 1.12%)	316
		토양정화공사비		․질의답변자료 확정 비용 준용, 기지출비용은 매몰비용 간주	127,946
		이설비및폐기물처리비		․SH 단위공사비 평균(8개)	1,352
		부가세			20,028
	시설부대 경비	소 계			1,304,513
			조사 및 측량비		7,638
			조성기본계획	․LH 조성비 추정자료(2020)	206
			지구단위계획		521
			재해영향성검토		50
			재해영향평가		211
			에너지사용계획		133
			전략환경영향평가		239
			환경영향평가		736
			교통영향평가		299
			항공측량		52
			확정측량		460
			교통성평가	․국토계획 표준품셈(산업통상자원부, 2020.1.), 사업계획안 준용	82
			환경성평가		57
			개발사업경관계획		179
			실시계획인가		23
			현황측량	․건설공사표준품셈, 사업계획안 준용	26
			토질조사	․건설공사표준품셈, 사업계획안 준용	130
			설계용역손해 배상보험료	․「설계ㆍ건설사업관리 용역손해배상공제 안내」, 사업계획안 준용	7
			교육환경평가	․사업계획안 준용	21
			사전타당성조사및실행 전략수립	․사업계획안 준용	496

구 분					신규심사
					산정근거	금액(백만원)
건설 기간	시설부대 경비			건축종합분석	․「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」, 「SH공사 주택설계 용역대가 산정기준 개정(안), 사업계획안 준용	924
				문화재지표조사	․매장문화재 조상용역 대가의 기준(문화재청 고시 제2018-1호, 2018.12), 사업계획안 준용	116
				사후환경영향조사비	․SH공사 사례분석	240
				사업계획서작성용역	․사업계획안 준용	795
				토지정화검증ㆍ조사용역	․질의답변자료 확정 비용 준용	1,636
				기본조사설계비		4,939
				조성기본설계	․LH 조성비 추정자료(2020)	571
				조성실시설계	․LH 조성비 추정자료(2020)	740
				토양정화설계비	․질의답변자료 확정 비용 준용	3,629
				감리비		6,476
				기반시설감리비	․2020년 예산안 작성 세부지침(2019)	3,128
				토양정화감리비	․질의답변자료 확정 비용 준용	3,348
				시설부대비		3,887
				감정평가수수료	․감정평가업자의 보수에 관한 기준	3,099
				토지정화비용관련	․질의답변자료 확정 비용 준용	788
				차량기지이전비용	․비용추정 제외	-
				부담금		1,279,279
				하수도원인자부담금	․「서울특별시 하수도 사용조례」,「2020년도 하수도 원인자부담금 단위단가 알림」	28,574
				폐기물처리시설부담금	․「폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역지원등에 관한 법률」, 「택지 개발에 따른 폐기물 처리시설 설치비용 산정에 관한 표준 조례」	122,043
				광역교통개선대책분담금	․사업계획안 준용	999,976
				개발부담금	․비용추정 제외 (재무성 분석을 위해 추정된 비용을 반영)	128,685
				부가세		2,294
	보상비		소 계			6,026,496
				용지구입비		6,022,913
				한국철도공사	․총사업비 제시용 용지구입비 : 현재 토지 상황에서의 용지구입비(개별 공시지가 × 보상배율(1.56))	4,645,908
				한국전력공사		281,912
				사유지		22,054
				국공유지		1,073,038
				지장물및영업보상비		3,582
				지장물보상비	․자문의견 참고(감정평가 유사사례)	3,022
				영업보상비	․자문의견 참고(감정평가 유사사례)	560
	기타비용		소 계			610,538
		판매비	소 계			257,718
			직접인건비		․SH회계기준 및 「공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법」참고하여 KDI 산정	49,581
			판매비			15,610
			일반관리비			192,527
		제세공과금	소 계			352,820
			제세공과금		․취득세 등, 재산세 등, 토지 관련 부가가치세 불공제액	352,820
	철도데크 공원 조성 사업비		소 계			453,463
			철도데크 공사비		․2012년 PFV 계획, 건설투자 GDP Dflator 반영	390,007
			철도데크 설계비		․엔지니어링사업대가의 기준(산업통상자원부, 2019.1.)	12,443
			철도데크 감리비		․사업계획안 준용	9,790
			부가세			41,224
	예비비		소 계			861,532
			예비비		․(공사비+시설부대경비+보상비) × 10%	861,532
	건설기간 계:					9,476,852

주: 상기 사업비 금액은 불변가격 기준 금액임(토지정화비용 등 기투입 완료된 매몰비용 제외)

나. 물가상승비

(단위: 백만원)

구 분	불변가(A)	경상가(B)	차이(B-A)
계	9,476,852	11,975,667	2,498,815
ㆍ부지조성공사비 :	220,310	238,455	18,145
ㆍ시설부대경비 :	1,304,513	1,646,391	341,878
ㆍ보상비 :	6,026,496	6,131,860	105,364
ㆍ기타비용 :	610,538	668,106	57,568
ㆍ철도데크공원 조성비 :	453,463	517,722	64,259
ㆍ예비비 :	861,532	920,253	58,721
ㆍ금융비용 :	-	98,128	-
ㆍ법인세 :	-	1,754,752	-

주: 1) 물가상승비는 건설자금이자를 제외한 사업비 항목관련 경상가와 불변가의 차이금액으로 산정

2) 불변가는 2019년 말 기준가격이며, 경상가는 “건설투자 GDP 디플레이터”의 최근3년간 연평균 증가율(3.09%)에 해당하는

물가상승분을 반영한 금액

다. 연도별 소요

(단위: 백만원)

구 분		계	기투자	2020 (심사년도)	2021	2022	2023	2024	2025
사업비 (A)	계	11,975,667	-	5,218,462	238,732	1,942,040	792,135	1,320,203	2,464,096
	부지조성공사비	238,455	-	-	97,715	55,370	27,190	36,821	21,360
	시설부대경비	1,646,391	-	-	13,369	57,382	385,509	522,062	668,068
	보상비	6,131,860	-	4,645,908	-	1,485,952	-	-	-
	기타비용	668,106	-	98,148	105,944	134,896	119,764	123,464	85,889
	철도데크공원 조성비	517,722	-	-	-	21,935	157,903	213,835	124,049
	예비비	920,253	-	474,406	21,703	175,554	69,037	89,618	89,937
	법인세	1,754,752	-	-	-	-	-	301,647	1,453,105
	금융비용	98,128	-	-	-	10,951	32,733	32,756	21,688
재원 조달 (B)	계	23,980,884	-	6,637,012	-	1,074,906	4,898,660	7,759,564	3,610,742
	코레일 자기자본	4,645,908	-	4,645,908	-	-	-	-	-
	SH공사 자기자본	1,991,104	-	1,991,104	-	-	-	-	-
	공사채	629,000	-	-	-	629,000	-	-	-
	분양대금	16,714,871	-	-	-	445,906	4,898,660	7,759,564	3,610,742

주: 1) 경상가 현금흐름

2) 한국철도공사(코레일)와 서울주택공사(SH공사)가 각각 7:3 비율로 출자

3) 사업비는 초기 자기자본을 제외하고는 분양대금으로 우선조달하며, 부족자금이 발생할 경우 코레일과 SH공사가 공사채로 조달하는 것으로 가정

3. 수입 세부내역

가. 수입 산출내역

구  분

신규심사

산정근거

비고

산정기준

- 용지매각수입은 용지공급가격과 임대주택용지 인수가격의 합계액으로 산정

- 용지공급가격은 현금흐름할인법을 통해 산정하며 임대주택용지 인수가격은

「도시개발법 시행령」 제43조의4제2항에 의거하여 산정

- 용지공급가격 산정방법

용지공급가격 산정방법
(+)	지상건축물 분양(매각)수입
(-)	지상건축물 개발비용
(=)	개발이익 차감 전 토지가치
(-)	개발이익
(=)	개발이익 차감 후 토지가치
(-)	토지 매입부대비용
용지공급가격

· 지상건축물 개발사업으로 기대되는 각 블록별 예상 매각가를 추정하여 매각수입을 산정

: 시설 매각가에 영향을 주는 요인(공실률, 임대료상승률, 임대수입, 운영비, 렌트프리, 운영비, 매각수수료 등)을 고려해 보수적안을 적용

· 토지비를 제외한 총투자비인 지상건축물 개발비용을 산정

· 지상건축물 분양(매각)수입에서 지상건축물 개발비용을 차감하여 개발이익 차감 전 토지가치를 산출

· 개발이익을 산정하기 위한 할인율은 공공기관 사업 예비타당성조사 세부시행계획(기획재정부)에서 규정한 재무적 할인율인 연 4.5%의 할인율을 적용(매출액 대비 사업이익률 9% 내외)

· 개발이익 차감 전 토지가치에서 개발이익과 토지 매입부대비용을 제하여 용지공급가격을 산정

- 임대주택용지의 인수가격은 「도시개발법」의 관련 법령에 의거 감정평가

업자가 평가한 금액(공공임대주택용지는 감정평가액의 80%)으로 산정

토지이용계획

구분			면적(㎡)	구성비(%)	비고
총합계			513,737.5	100.0%
	전략핵심		42,173.8	8.2%
	업무용지		101,132.8	19.7%
	글로벌용지		32,401.0	6.3%
	상업용지		17,599.1	3.4%
	주거용지		102,606.9	20.0%
	기반시설		217,823.9	42.4%
		도로	81,948.6	16.0%
		공원녹지	78,606.1	15.3%
		학교	22,550.0	4.4%
		중추공공기능	29,715.3	5.8%
		환승센터	5,003.9	1.0%

구  분

신규심사

산정근거

금액(백만원)

총 계

용지공급가격 = 건축물분양수입 – 개발비용 – 개발이익 - 토지매입부대비용

13,025,715

산정금액[제안]

(KORAIL 사업계획서)

1) 산정방식 및 산정내역

대 분 류	중 분 류	소 분 류	금 액
용지공급 가격	지상건축물 분양(매각)수입	랜드마크오피스	1,852,248
		일반업무시설	4,222,750
		오피스텔	1,919,283
		서비스드레지던스	192,865
		호텔	265,980
		공동주택	9,485,905
		판매시설	6,633,254
		a. 소계	24,572,285
	지상건축물 개발비용	설계감리비	327,021
		공사비	6,008,078
		부담금	410,990
		제세공과금	985,731
		예비비	712,438
		금융비용	863,710
		b. 소계	9,307,968
	c. 개발이익 차감 전 토지가치 (a-b)		15,264,317
	d. 개발이익 (할인율 : 4.5%)		2,166,987
	e. 개발이익 차감 후 토지가치 (c-d)		13,097,329
	f. 토지 매입부대비용		607,437
	g. 용지공급가격 (e-f)		12,489,893
임대주택용지 인수가격	h. 민간임대주택용지 인수가격		301,564
	i. 공공임대주택용지 인수가격		234,258
	j. 임대주택용지 인수가격 합계 (h+i)		535,822
용지매각수입 (g+j)			13,025,715

13,025,715

구 분		금액 (백만원)	면적(㎡)	단가 (천원/㎡)
1블록	전략핵심	1,946,206	42,173.8	46,148
2블록	업무용지3	1,904,130	49,456.8	38,501
3블록	업무용지1	823,262	20,565.1	40,032
4블록	업무용지2	1,535,018	31,110.9	49,340
5블록	글로벌지원	1,533,632	32,401.0	47,333
6블록	주거용지1	480,029	9,335.4	51,420
7블록	주거용지2	1,730,489	33,858.2	51,110
8블록(임대제외)	주거용지3	654,409	14,093.2	46,434
9블록(임대제외)	주거용지4	938,130	18,302.6	51,257
10블록	상업용지	944,587	17,599.1	53,672
합계	-	12,489,893	268,896.0	-

2) 용지공급단가

구  분

신규심사

산정근거

금액(백만원)

총 계

12,830,525

산정금액[결과]

(KDI 검토의견)

1) 산정내역

대 분 류	내용	금 액
용지공급 가격	a. 용지공급가격	12,294,703
임대주택용지 인수가격	b. 임대주택용지 인수가격 합계	535,822
용지매각수입 (a+b)		12,830,525

12,830,525

2) 상부건축물 공사비 변동에 따른 블록별 용지공급단가

구 분		금액 (백만원)	면적(㎡)	KDI 단가 (천원/㎡)
1블록	전략핵심	1,763,581	42,173.8	41,817
2블록	업무용지3	1,924,945	49,456.8	38,922
3블록	업무용지1	832,320	20,565.1	40,472
4블록	업무용지2	1,529,954	31,110.9	49,177
5블록	글로벌지원	1,534,826	32,401.0	47,370
6블록	주거용지1	476,704	9,335.4	51,064
7블록	주거용지2	1,718,362	33,858.2	50,752
8블록	주거용지3	652,305	14,093.2	46,285
9블록	주거용지4	931,630	18,302.6	50,902
10블록	상업용지	930,076	17,599.1	52,848
합계	-	12,294,703	268,896.0	-

주: KDI 수입 세부 산정내역 자료(엑셀자료) 미제공에 따라, KORAIL 산정방식에 KDI 결과 값을 적용하여 재구성

4. 세부추진계획

주요 추진업무	일정계획	추진현황
도시개발사업 예비타당성조사	2021. 1.	완료
SH공사 참여방안 확정	2021. 3.
구역지정 및 개발계획수립 신청	2021. 4.
구역지정 고시 및 사업시행자 지정	2021. 10.
실시계획 인가 신청	2021. 11.
실시계획 인가	2022. 5.
공사착공	2022. 7.
공사완료	2025. 6.

5. 투자심사자료

가. 수요여건

○ 시설별 수요 추정개요

구분	수요추정방법	주요시설	비고
주거시설	M-W모형, 현황분석	임대주택, 분양주택, 오피스텔
상업시설	상권구매력에 의한 방법	대형마트, 백화점, 복합쇼핑몰 등
업무시설	원단위법	국제업무시설, 일반업무시설 등
숙박시설	내외국인여행객비례방법	서비스드레지던스, 관광호텔	특1ㆍ2급 호텔
전시시설	회귀모형	문화 및 집회시설(컨벤션센터)

1) 주거시설

○ 현재 서울시의 주택 미분양 해소 추이와 높은 분양 경쟁률 수준을 고려했을 때 서울시 주택수요는 매우 높지만, 주택공급은 제약된 상황임

- 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」 등 정부의 주택공급 계획물량이 예정되어 있는 모든 지역 중 서울시

중심에 공급되는 주거시설로서의 입지 여건은 고려한다면 본 사업지의 주택수요는 매우 높을 것으로 예상됨

[ 주거시설 수요 추정 결과 ]

구 분	산정 값
2026년 용산구 권역 주택수요(a)	133,798
2026년 용산구 권역 주택공급(b)	77,784
용산구 권역 필요주택 수(c=a-b)	56,014
본 사업 주거시설 공급계획(d)	10,042
수요 대비 공급비율(d/c×100)	17.9%

2) 상업시설

○ 예상 방문객 수와 도소매업 1인당 평균지출액으로 산정한 연간 잠재구매력에 단위연면적당 매출액을 적용한 결과 본 사업의 상업시설 연면적(906,603㎡) 대비 약 9.3%의 초과공급 발생이 예상됨

예상방문객 수 (a)	도소매업 1인당 평균지출액(b)	잠재구매력 주) (c=a×b×12)	서울시 도소매업 면적당 매출액(d)	상업시설 수요면적(e=c/d)	공급대비 수요면적
1,149,957명 /연평균	458,498원/1인 /월평균	6,327,036 백만원	7,695,390원 /㎡	822,185㎡	9.3% 초과공급

주) 잠재구매력 = 예상 방문객 수 × 도소매업 1인당 평균매출액

3) 업무시설

○ 오피스 필요면적에 본 사업대상지로의 흡수율 7.07% 적용한 결과 업무시설 계획면적인 1,177,274㎡ 대비 약 27.6% 초과공급 발생이 예상됨

[ 업무시설 수요 추정 결과 ]

구 분	산정 값
2026년 서울시 오피스 필요면적(a)	12,047,695㎡
용산구 오피스 흡수율(b)	7.07%
대상지 오피스 필요면적(c=a×b)	851,772㎡
본 사업 업무시설 공급계획(d)	1,177,274㎡
초과공급 면적(e=d-c)	325,502㎡
초과 공급비율(e/d×100)	27.6%

4) 전시시설

○ 전시시설 수요 추정결과, 시간이 지남에 따라 수요가 점차 증가하는 것으로 나타났으나 본 사업 외 전시시설 공급이 다수 존재하여 2036년까지 초과공급으로 예상되었으며, 본 사업의 전시시설(65,000㎡)가 공급될 경우 전시시설에 대한 초과수요는 2044년부터 해소될 것으로 예상됨

5) 숙박시설

○ 2026년 기준 내외국인의 서울지역 호텔 특 1ㆍ2급 객실수요(27,026실)에 흡수율 9.1%를 적용한 결과, 용산지역에 필요한 2026년 특 1ㆍ2급의 호텔수요는 374객실로 산출되어, 본 사업의 숙박시설 990실 고려 시 과대공급이 예상됨

[숙박수요 추정 결과]

구분		주택호수	객실수요	산출근거
숙박 시설 수요	외국인	2026년 서울방문 외국인 관광객의 1일 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(a)	26,564	2026년 서울 방문 외국인 관광객의 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(9,695,875실)/365
	내국인	2026년 서울지역 내국인 1일 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(b)	462	2026년 서울 방문 내국인 관광객의 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(168,653실)/365
	합계	2026년 전체 1일 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(c=a+b)	27,026
공급량		2019년 기준 서울 호텔 특 1ㆍ2급 객실 공급량(d)	22,909
수요량		서울시 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(e=c-d)	4,117
예상수요		용산구 특 1ㆍ2급 숙박시설 수요(f=e×9.1%)	374	용산구 특 1ㆍ2급 호텔 객실 흡수율(9.1%)

나. 사업계획 및 규모의 적정성

1) 사업 개요(토지이용계획)

구분			면적(㎡)	면적(3.3㎡)	구성비(%)	비고
총합계			513,737.5	155,405.59	100.0%
	전략핵심		42,173.8	12,757.57	8.2%
	업무용지		101,132.8	30,592.67	19.7%
	글로벌용지		32,401.0	9,801.30	6.3%
	상업용지		17,599.1	5,323.73	3.4%
	주거용지		102,606.9	31,038.59	20.0%
	기반시설		217,823.9	65,891.73	42.4%
		도로	81,948.6	24,789.45	16.0%
		공원녹지	78,606.1	23,778.35	15.3%
		학교	22,550.0	6,821.38	4.4%
		중추공공기능	29,715.3	8,988.88	5.8%
		환승센터	5,003.9	1,513.68	1.0%

중 분 류	소 분 류	금액(백만원)	비율
3.1. 기반시설	3.1.1. 토공	1,481	0.22%
	3.1.2. 연약지반	3,456	0.51%
	3.1.3. 우수공	3,590	0.53%
	3.1.4. 오수공	1,005	0.15%
	3.1.5. 상수공	1,118	0.17%
	3.1.6. 포장공	7,129	1.06%
	3.1.7. 전기공	2,611	0.39%
	3.1.8. 가로등공	1,262	0.19%
	3.1.9. 스마트시티	7,454	1.11%
	3.1.10. 공원녹지	979	0.15%
	3.1.11. 학교	34,955	5.19%
	3.1.12. 부대공	5,627	0.84%
	3.1.13. 조성부대비	316	0.05%
	소 계	70,983	10.54%
3.2. 토양정화	3.2.1. 토양정화공사	127,946	18.99%
	소 계	127,946	18.99%
3.3. 기타 공사비	3.3.1. 철도데크공사비	453,463	67.30%
	3.3.2. 이설비 및 폐기물처리비	1,352	0.20%
	소 계	454,815	67.50%
3.4. 부가가치세		20,028	2.97%
합 계		673,772	100.00%

2) 사업비(공사비)의 적정성

주: 불변가격 기준

3) 자체 종합평가

○ 현 계획은 상위계획, 사업대상지의 개발방향, 관련 법령･지침･규칙 등을 검토하여 적정하게 설정되었음

○ 조성비는 LH기준단가를 사용함

다. 수익성 평가 - 재무성 분석

○ 사업(건설)기간 사업수지

(단위: 백만원)

구 분		계	기투자	2020 (심사년도)	2021	2022	2023	2024	2025
지출 (A)	계	9,476,852	-	5,216,831	228,692	1,787,862	646,708	813,081	783,677
	부지조성공사비	220,309	-	-	93,827	51,859	24,377	32,053	18,193
	시설부대경비	1,304,514	-	-	12,858	48,164	314,417	413,414	515,661
	보상비	6,026,496	-	4,645,908	-	1,380,588	-	-	-
	기타비용	610,538	-	96,666	101,217	124,630	107,551	107,551	72,923
	철도데크공원 조성사업비	453,463	-	-	-	20,088	141,571	186,147	105,657
	예비비	861,531	-	474,257	20,790	162,533	58,792	73,916	71,243
수입 (B)	계	12,830,525	-	-	-	376,408	4,003,858	5,836,137	2,614,122
	분양대금	12,830,525	-	-	-	376,408	4,003,858	5,836,137	2,614,122
수지(B-A)		2,486,314	-	-5,216,831	-228,692	-1,411,454	3,357,150	4,926,759	1,059,382

주: 불변가격 기준

○ 재무성 분석 현금흐름표 (재무적 할인율 : 4.5%)

(단위 : 백만 원)
연 도		현금유입		현금유출				순 현재가치 (A-B)
				사업비	법인세	합계
		할인전	할인후(A)			할인전	할인후(B)
1	2020	-	-	5,216,832	-	5,216,832	5,196,188	-5,196,188
2	2021	-	-	228,692	-	228,692	215,323	-215,323
3	2022	376,048	334,720	1,787,862	-	1,787,862	1,609,511	-1,274,791
4	2023	4,003,858	3,482,083	646,707	-	646,707	553,472	2,928,611
5	2024	5,836,137	4,791,443	813,081	96,297	909,378	746,407	4,045,035
6	2025	2,614,122	2,090,025	783,678	771,063	1,554,741	1,230,023	860,002
합계		12,830,525	10,698,271	9,476,852	867,360	10,344,212	9,550,925	1,147,346
주: 불변가격 기준

○ 재무성 분석 결과

순현재가치(FNPV)	1,147,346 백만원
수익성 지수(PI)	1.12
세후실질사업수익률(IRR)	9.48%

주: 기관별 수익성 지수(PI) : 한국철도공사는 1.14, 서울주택도시공사는 1.08로 분석됨

○ 민감도 분석 : SH공사 자체 민감도 분석 모델 적용하여 산정

(단위 : 백만 원)
구 분	할인율 or 변화율(%)	수입 현재가치(A)	비용 현재가치(B)	순 현재가치 (A-B)	수익성지수 (PI=A/B)
할인율의 변화	2.5	11,583,688	9,866,301	1,717,387	1.17
	3.5	11,128,703	9,690,354	1,438,349	1.15
	4.5	10,698,271	9,550,925	1,147,346	1.12
	5.5	10,285,392	9,361,758	923,634	1.10
	6.5	9,894,451	9,208,209	686,242	1.07
수입의 변화	-20	8,557,112	9,522,329	-965,217	0.90
	-10	9,626,751	9,522,329	104,422	1.01
	0	10,698,271	9,550,925	1,147,346	1.12
	10	11,766,028	9,522,329	2,243,700	1.24
	20	12,835,667	9,522,329	3,313,339	1.35
비용의 변화	-20	10,696,389	7,755,856	2,940,534	1.38
	-10	10,696,389	8,639,092	2,057,297	1.24
	0	10,698,271	9,550,925	1,147,346	1.12
	10	10,696,389	10,405,565	290,825	1.03
	20	10,696,389	11,288,801	-592,412	0.95
주 : KDI 재무모델 자료 미제공에 따라, KDI 결과 값을 적용하여 재구성

라. 공공성 평가

1) 경제성 분석

편 익 항 목

편익금액

산 출 근 거(백만원)

경제적편익 합계

40,038,901

편익

주거시설

이용편익

10,147,520

․연세로 전환된 임대료에 주거시설 가동률을 고려하여 산정한 주거시설의 연간편익은

약 349,299백만원으로 추정됨

․주거시설 편익 추정

토지 이용 계획	편익시설 유형	면적 구분	공급 규모 (a)	연세전환 임대료(b) 주)	가동률 (c)	연간편익 (백만원) (d=a×b×c)
주거 시설	공공임대주택	21㎡	19,068㎡	349,722원 /㎡/연간	97.2%	6,482
		49㎡	54,096㎡			18,389
	민간임대주택	84㎡	75,348㎡			25,613
	분양주택	59㎡	71,449㎡			24,288
		84㎡	196,644㎡			66,845
		110㎡	277,750㎡			94,415
	오피스텔	-	308,618㎡	377,587원 /㎡/연간		113,267
합계						349,299

주) 연세전환 임대료는 소비자 물가지수를 반영해 2019년을 기준으로 환산함

상업시설

이용편익

18,296,656

․용도지역별 임대료와 공실률을 반영한 결과 사업시설 연간 편익은 입주초기 493,370백만원에서 4년차 이후 705,625백만원을 증가

․상업시설 편익 추정

구분		2026년 (1년차)	2027년 (2년차)	2028년 (3년차)	2029년~ 2055년 (4~30년차)
상업시설면적(a)		일반상업지역 : 571,431.28㎡, 중심사업지역 : 335,171.99㎡
공실률(b)		34.8%	16.3%	9.4%	6.75%
상업시설가동률(c=100-b)		65.2%	83.7%	90.6%	93.25%
임대면적 (d=a×c)	일반상업지역	372,573㎡	478,288㎡	517,717㎡	532,859㎡
	중심상업지역	218,532㎡	280,538㎡	303,665㎡	317,039㎡
	총임대면적	591,105㎡	758,826㎡	821,382㎡	857,555㎡
CBD 중대형상가 단위면적당 연임대료(e)		일반상업지역 : 456,588원/㎡, 중심사업지역 : 1,479.228원/㎡
연간임대편익(백만원) (f=d×e)	일반상업지역	170,112	218,380	236,383	243,297
	중심상업지역	323,258	414,980	449,190	462,328
연간 임대편익 합계		493,370	633,360	685,573	705,625

업무시설

이용편익

6,677,783

․2019년 기준 랜드마크오피스 평균 연 임대료는 396,818원/㎡, 중심상업지역 업무시설은 319,254원/㎡, 일반상업지역 업무시설은 275,047원/㎡ 적용

․업무시설 편익 추정

구분		2026년 (1년차)	2027년 (2년차)	2028년 (3년차)	2029년~ 2055년 (4~30년차)
업무시설면적(a)		랜드마크 업무시설 : 257,363.9㎡ 중심상업지역 : 347,748.5㎡, 일반상업지역 : 572,161.05㎡
공실률(b)		30%	25%	20%	12.5%
업무시설가동률(c=100-b)		70%	75%	80%	87.5%
임대면적 (d=a×c)	랜드마크 업무시설	180,155㎡	193,023㎡	205,891㎡	225,193㎡
	중심사업지역	243,424㎡	260,811㎡	278,199㎡	304,280㎡
	일반상업지역	400,513㎡	429,121㎡	457,729㎡	500,641㎡
	총임대면적	824,092㎡	882,955㎡	941,819㎡	1,030,114㎡
단위면적당 연임대료(e)		랜드마크 업무시설 : 396,818/㎡, 중심상업지역 내 업무시설 : 319,254/㎡, 일반상업지역 내 업무시설 : 275,047/㎡,
연간임대편익(백만원) (f=d×e)	랜드마크 업무시설	71,489	76,595	81,701	89,361
	중심사업지역	77,714	83,265	88,816	97,143
	일반상업지역	110,160	118,028	125,897	137,700
연간 임대편익 합계		259,363	277,889	296,414	324,203

전시시설

이용편익

805,213

․외부업체에 전시시설 공간을 제공함으로써 얻는 임대수입과 전시시설 소유자 주관으로 개최하는 전시에 대한 편익으로 구분

․전시연면적에 가동률과 임대료율을 적용하여 추정한 결과 전시시설 연간 임대료 편익은 운영초기 17,658백만원에서 32,793백만원 수준으로 점차 증가

․전시시설의 1회당 주관 전시사업 수입은 약 821백만원으로 나타남

숙박시설

이용편익

355,231

․숙박시설 990실을 바탕으로 총 객실 수, 평균 객실이용료, 객실이용률을 활용한 결과 숙박시설 연간 편익은 32,143백만원으로 추정됨

․숙박시설 편익 추정

구분	객실수 (a)	객실이용료 (b)	객실이용률 (c)	연간 편익 (d=a×b×c×365)
숙박시설	990	152,623원	58.79%	32,423백만원

공원시설

이용편익

3,756,497

․기존 공원녹지시설의 경제적 가치를 추정한 연구사례 중, 본 사업으로 조성되는 철로데크공원과 유사한 특성과 규모를 대상으로 단위면적당 편익 추정한 결과 연간 125,216백만원으로 추정됨

․공원시설 편익 추정

구분	공급면적(a)	단위면적당 연간편익(b)	연간편익(c=a×b)
공원시설	70,698	1,771,138원/㎡/연간	125,216백만원

○ 경제적 편익

주: 1) 상업시설은 수요추정 결과  9.3%의 초과공급이 발생하여 0.9069을 조정율로 반영함

2) 업무시설은 수요추정 결과 27.6%의 초과공급이 발생하여 0.7240을 조정율로 반영함

3) 숙박시설은 수요추정 결과 62.2%의 초과공급이 발생하여 0.3778을 조정율로 반영함

4) 시설별 편익은 상부건축물 준공연도 이후 발생가능하며, 부지조성 후 30년간 발생함을 가정함

○ 경제적 비용

(단위 : 백만원)

구 분		불변가격 기준	비 고
경제적 비용 합계		17,963,424
총사업비	계	13,586,237
	보상비	10,122,739
	기반조성비	706,686
	시설부대경비	1,180,606
	판매관리비	341,094
	예비비	1,235,112
상부건축물	계	14,496,344
	상부건축비	8,787,813
	단지유지관리비	301,603
	상부시설운영비	5,406,928
토지잔존가치	계	(10,119,156)

○ 경제성 분석 현금흐름표 (할인율: 4.5%)

(단위 : 백만 원)
연 도		편 익		비 용		순 현재가치 (A-B)
		할인전	할인후(A)	할인전	할인후(B)
1	2020
2	2021			109,593	100,358	-100,358
3	2022			11,320,832	9,920,407	-9,920,407
4	2023			1,307,727	1,096,609	-1,096,609
5	2024			2,853,981	2,290,180	-2,290,180
6	2025			3,582,382	2,750,896	-2,750,896
7	2026	305,028	224,143	2,313,877	1,700,303	-1,476,160
8	2027	847,186	595,729	1,031,371	725,245	-129,516
9	2028	1,323,116	890,330	187,567	126,214	764,116
10	2029	1,361,421	876,656	198,721	127,962	748,694
11	2030	1,361,421	838,906	198,771	122,482	716,423
12	2031	1,361,421	802,781	198,820	117,237	685,543
13	2032	1,361,421	768,211	198,870	112,216	655,995
14	2033	1,361,421	735,130	198,919	107,411	627,719
15	2034	1,361,421	703,474	198,968	102,811	600,663
16	2035	1,361,421	673,181	199,018	98,408	574,773
17	2036	1,361,421	644,192	199,067	94,194	549,998
18	2037	1,366,445	618,727	199,116	90,160	528,567
19	2038	1,374,411	595,535	199,166	86,299	509,236
20	2039	1,381,946	573,014	199,166	82,583	490,432
21	2040	1,389,307	551,260	199,166	79,026	472,233
22	2041	1,396,498	530,251	199,166	75,623	454,628
23	2042	1,403,526	509,971	199,166	72,367	437,605
24	2043	1,410,411	490,405	199,166	69,251	421,154
25	2044	1,412,472	469,973	199,166	66,268	403,704
26	2045	1,412,472	449,735	199,166	63,415	386,320
27	2046	1,412,472	430,368	199,166	60,684	369,684
28	2047	1,412,472	411,835	199,166	58,071	353,765
29	2048	1,412,472	394,101	199,166	55,570	338,531
30	2049	1,412,472	377,130	199,166	53,177	323,953
31	2050	1,412,472	360,890	199,166	50,887	310,003
32	2051	1,412,472	345,349	199,166	48,696	296,653
33	2052	1,412,472	330,478	199,166	46,599	283,879
34	2053	1,412,472	316,247	199,166	44,592	271,654
35	2054	1,412,472	302,628	199,166	42,672	259,956
36	2055	1,412,472	289,597	-9,919,991	-2,033,878	2,323,474
계		40,038,906	16,100,226	17,963,424	18,704,996	-2,604,771

○ 경제성 분석 결과

순현재가치(NPV)	-2,604,771 백만원
편익/비용 비율(B/C Ratio)	0.86

2) 정책적 분석

○  주민 수혜도 및 필요성

- ‘용산역 전면 공원화와 지하 개발 추진’을 통해 녹지와 지하공간을 연결하는 입체적 보행네트워크 구축하여 도시민의 휴식과 문화의 거점으로 소통공간 조성하는 것을 목표로 하고 있으며, 용산정비창 도시개발사업은 현재 나대지 상태로 활용되지 않고 있는 대규모 부지를 개발하여 해당 지역의 재생 효과와 더불어 지역경제 활성화 효과를 불러올 것으로 예상됨. 또한 정부의 주택정책에 적극 동참하여 주택가격 안정화 및 주거복지 향상에 크게 기여할 것으로 기대됨

○ 사업 추진의 적법성

- 한국철도는 ｢도시개발법｣에 따라 용산역세권 개발사업을 계획하고 있으며 관련법을 검토한 결과 도시개발사업 시행 가능함

○ 관련계획과의 연계성

- 용산역세권 개발사업의 상위계획으로는 제5차 국토종합계획, 2030년 서울도시기본계획, 용산지구단위계획 재정비 결정 등이 있으며 상위계획을 살펴본 결과 용산역세권 개발사업은 국가정책 및 상위계획의 기본 방향을 개발계획에 충실히 반영하고 있으며 일관성을 확보하고 있는 것으로 판단됨

- 지난 해 12월 정부는 제21차 도시재생특별위원회를 열고, ｢도시재생 뉴딜 신규제도 시범사업 선정(안)｣, ｢2020년 도시재생 뉴딜사업 선정계획(안)｣을 의결하였으며, 도시재생 혁신지구 국가시범지구로 서울 용산 혁신지구 조성사업을 선정하고 쇠락한 용산전자상가 인근을 활성화시키기 위한 재생사업 및 청사 이전사업을 시행하고 있음

○ 사업의 시급성

- 용산구 지역낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어려우나, 도시쇠퇴도 관점에서 쇠퇴한 것으로 나타나 용산정비창 도시개발사업이 수행될 경우 도시재생 효과 및 상권 활성화 등을 기대할 수 있음

○ 주민 여론 및 정치적 가능성

구 분	요구사항	대응조치	비고
국 토 부	․조속한 사업추진	․기관 간 소통을 통한 의견 수렴 및 조율로 원활한 사업 추진	-
서 울 시	․조속한 사업추진	․관계기관 TF회의를 통한 계획수립 및 일정조율로 원활한 사업추진	-
용 산 구	․조속한 사업추진	․기관 간 소통을 통한 의견 수렴 및 조율로 원활한 사업추진	-
언론 기사	․조속한 사업추진	․관계기관 TF회의를 통한 언론 대응	-
기 타

마. 재원조달계획 분석 및 채무상환능력

○ 총 투자비 및 재원조달(사업전체 현금흐름) : KDI예비타당성 조사 결과보고서

(단위 : 백만 원)
구 분			계	기투자	2020 (심사년도)	2021	2022	2023	2024	2025
사업비 (A)	계		11,975,667	-	5,218,462	238,732	1,942,040	792,135	1,320,203	2,464,096
	투자비	소계	10,122,788	-	5,218,462	238,731	1,931,089	759,403	985,800	989,303
		부지조성공사비	238,455	-	-	97,715	55,370	27,190	36,821	21,360
		시설부대경비	1,646,391	-	-	13,369	57,382	385,509	522,062	668,068
		보상비	6,131,860	-	4,645,908	-	1,485,952	-	-	-
		기타비용	668,106	-	98,148	105,944	134,896	119,764	123,464	85,889
		철도데크공원 조성비	517,722	-	-	-	21,935	157,903	213,835	124,049
	예비비		920,253	-	474,406	21,703	175,554	69,037	89,618	89,937
	법인세		1,754,752	-	-	-	-	-	301,647	1,453,105
	금융비용		98,128	-	-	-	10,951	32,733	32,756	21,688
재원 조달 (B)	계		23,980,884	-	6,637,012	-	1,074,906	4,898,660	7,759,564	3,610,742
	코레일 자기자본		4,645,908	-	4,645,908	-	-	-	-	-
	SH공사 자기자본		1,991,104	-	1,991,104	-	-	-	-	-
	공사채		629,000	-	-	-	629,000	-	-	-
	분양대금		16,714,871	-	-	-	445,906	4,898,660	7,759,564	3,610,742

주: 1) 경상가 현금흐름

2) 한국철도공사(코레일)와 서울주택공사(SH공사)가 각각 7:3 비율로 출자

3) 사업비는 초기 자기자본을 제외하고는 분양대금으로 우선조달하며, 부족자금이 발생할 경우 코레일과 SH공사가 공사채로 조달하는 것으로 가정

○ 추정 경상 현금흐름표 첨부

(단위 : 백만 원)

구 분			합계	건설기간	운영기간	운영종료
현금유출
	총 투자비		10,122,788	10,122,788	-	-
	운영비		1,754,752	1,754,752	-	-
		법인세	1,754,752	1,754,752	-	-
	조달 현금유출		98,128	98,128	-	-
		건설이자	98,128	98,128	-	-
현금유출합계			11,975,667	11,975,667	-	-
현금유입
	운영수익		16,714,871	16,714,871	-	-
		분양수입	16,714,871	16,714,871	-	-
	유상 자금보조		-	6,637,012	-	-6,637,012
		SH공사 자기자본	-	1,991,104	-	-1,991,104
		코레일 자기자본		4,645,908		-4,645,908
		공사채	-	629,000	-	-629,000
	여유자금 운영수익		-	-	-	-
		이자수익	-	-	-	-
현금유입합계			16,714,871	23,980,884	-	-7,266,012
현금수지			4,739,204	12,005,216	-	-7,266,012

○ 차입금 상환 가능성 및 자기자본수익률

구 분	산출내역
차입금 상환 가능성(평균 단순 DSCR)	47.55
차입금 상환 가능성(평균 누적 DSCR)	114.78
주: 1) SH와 코레일의 최근 5년간 평균적인 자본조달구조를 자체자금 조달구조로 가정하여 작성된 본 사업의 추정 재무제표 및 연도별 현금흐름을 이용하여 산출 (※ KDI 보고서 p.513 참조) 2) 평균 DSCR이라 함은 차입기간 중 매년도 단순 DSCR을 단순 평균한 값임 3) 평균 추정 누적(DSCR)이 1.3 이상일 경우 “우량”으로 평가

※참고자료

1) SH공사 현금 흐름 및 재원조달 계획: 2021년 기준 SH공사 자체 검토

(단위 : 백만 원)
구 분			합 계	2021	2022	2023	2024	2025	2026
전체 수입(A)			16,714,871			445,906	4,898,660	7,759,564	3,610,742
전체 사업비(B)			7,091,304	572,554	141,016	1,886,670	764,946	1,283,382	2,442,736
필요재원(B-A)			(9,623,567)	572,554	141,016	1,440,764	(4,133,714)	(6,476,182)	(1,168,006)
SH 공사	계(C-D)		973,847	(572,554)	(158,193)	(1,298,941)	975,649	1,758,913	268,974
	현금유입(C)		3,533,371				1,240,114	1,942,855	350,402
	SH공사 회수액	30.00%	3,533,371				1,240,114	1,942,855	350,402
	현금유출(D)		2,559,523	572,554	158,193	1,298,941	264,465	183,942	81,428
	SH공사 투입액(공사채)		1,991,104	572,554	141,016	1,277,534
	SH공사 자체 이자비용	3.00%	217,783		17,177	21,407	59,733	59,733	59,733
	SH공사 자체 법인세		350,636				204,732	124,209	21,695

주: 1) 경상가 현금흐름

2) 수입(A) 및 사업비(B)는 KDI 보고서와 동일하게 적용하되, 코레일 토지비(4,645,908백만원)는 반영하지 않음

3) 한국철도공사(코레일)와 서울주택공사(SH공사)가 각각 7:3 비율로 출자

4) 코레일 토지비(4,645,908백만원)에 대한 배분비율을 충족(1,991,104백만원)할 때까지 SH공사가 필요 재원을 선투입

5) SH공사채 발행 이자율은 3%로 가정

2) SH공사 현금 흐름을 고려한 자체 PI검토 계산

(단위 : 백만 원)
구 분			합 계	2021	2022	2023	2024	2025	2026
SH 공사
	순현금흐름(불변가액)		730,605	(572,554)	(153,451)	(1,222,240)	890,521	1,557,321	231,008
	현금유입 불변가액		3,153,034				1,131,910	1,720,181	300,943
	현금유출 불변가액		2,422,429	572,554	153,451	1,222,240	241,390	162,860	69,935
	순현금흐름(현재가치)		433,003	(572,554)	(146,843)	(1,119,241)	780,360	1,305,909	185,373
	현금유입 불변가액		2,675,858				991,889	1,442,477	241,492
	현금유출 불변가액		2,242,855	572,554	146,843	1,119,241	211,529	136,568	56,119
	PI지수		1.19

주: 1) 물가상승률은 KDI 적용지수인 3.09%/연간 적용

2) 현재가치할인율은 KDI 적용지수인 4.50%/연간 적용

3) SH 자체 차입금 상환 가능성 계산

구 분	산출내역
차입금 상환 가능성(평균 단순 DSCR)	1.40
차입금 상환 가능성(평균 누적 DSCR)	1.58
주: 1) SH의 연도별 현금흐름을 이용하여 산출 2) 평균 DSCR이라 함은 차입기간 중 매년도 단순 DSCR을 단순 평균한 값임 3) 평균 추정 누적(DSCR)이 1.3 이상일 경우 “우량”으로 평가

4) 재무성 분석 결과_KDI 예비타당성 조사 결과 보고서

(단위 : 백만 원)

구분		PI재무성 분석결과
수입	수입합계(불변)	12,830,525
	수입의 현재가치	10,698,271
지출	비용합계(불변)	10,344,212
	비용의 현재가치	9,550,925
순현금흐름 현재가치(NPV)		1,147,346
세후실질사업수익률(IRR)		9.48%
수익성 지수(PI)		1.12
기관별 수익성지수(PI)	한국철도공사	1.14
	서울주택도시공사	1.08

주  1) 기관별 수익성지수 산출 시 기지출비용(차량기지 이전비용 3,535억원, 토지정화공사비 667억원)을 비용 배분비율에 반영하여 산정함 (※ KDI 보고서 p.502 참조)

6. 위치도면 및 현장사진

위        치        도

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(S=1:10,000)

	N
S
[ 위치도 ]
위치도 설명		∙사업대상지는 서울시 도시기본계획(2030 서울플랜)에 따른 3도심 7광역중심 중 “용산 광역중심”에 위치 ∙국제도시 서울 중앙에 입지한 유일한 가용토지로 현재 나대지로 방치 ∙광역교통인프라가 집중되어 있는 교통의 요충지로서 KTX의 중심거점이며 경의선철도와 연계 ∙사업부지와 접해있는 용산역을 중심으로 지하철(1호선, 4호선, 6호선)이 교차하고 신분당선과 GTX-B노선이 계획되고 있으며 부지 남쪽으로 강변북로가 지나고 있음 ∙또한, 한강‧남산‧용산공원 등 우수한 자연환경과도 접해 있음

현     장     사     진

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[ 사업대상지 MAP ]
[ 사업대상지 전경(당초) ]
[ 사업대상지 전경(현재) ]
사진설명	항공사진 및 위치별 현황사진

7. 사업 부서장 추진 의견서

□ 사 업 명 : 용산 역세권 개발

□ 종합의견

○ 사업대상지는 서울 중앙에 입지한 유일한 가용지로서, 국제적 접근 체계가 양호한 전략요충지로 국제업무기능 집중 배치를 통해 도심권 국제경쟁력 강화에 이바지하고 ‘2020년 도시재생 뉴딜사업’과 연계한 사업 추진으로 해당 지역의 경제활성화 기여

○ 용산역세권 개발사업은 국가정책 및 상위 계획의 기본 방향을 개발계획에 충실히 반영하여 일관성을 확보하고 있음

○ 서울지역의 개발사업지 부족에 따른 대형개발사업부지에 대한 주택수요가 풍부한 상황임을 감안시 사업대상지에 공급하는 주택물량에 대한 수요는 충분할 것으로 분석되며, 업무관련 종사자수 증가와 용산구 일대 대형 오피스권역 조성으로 인한 업무기능 집적도가 높아짐에 따라 사업대상지의 오피스 수요는 확보 가능할 것으로 추정됨

○ 현도심내 부족한 녹지 및 친환경 문화공간 창출 사업구역 내 선로상부에 철도데크(약 65천㎡) 조성하고 상부공간에는 공원을 조성해 지역간 단절을 해소하고, 남산~용산공원~개발지~한강으로 이어지는 입체적 그린네트워크를 구축하여 도시민의 휴식과 문화의 거점으로 소통공간 조성

붙임 1. 사업 개요

2. 예비타당성 결과 보고서

3. 관련 공문

2021. 2.

서울주택도시공사   공공개발부   김 주 완  (서명)