문서번호	한옥건축자산과-12505
결재일자	2020. 12. 21.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

						시 민
주무관	건축자산정책팀장		한옥건축자산과장		재생정책기획관		도시재생실장
이현철	박기철		신동권		양용택		12/21 류훈
협 조

북촌 지구단위계획 결정 변경, 건축자산진흥구역 지정 및 관리계획 결정고시·공고

2020. 12.

도시재생실

(한옥건축자산과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	■	□
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

북촌 지구단위계획 변경결정, 건축자산진흥구역 지정 및 관리계획 결정고시·공고

북촌 지구단위계획구역 계획 변경 결정, 건축자산진흥구역 지정 및 관리계획을 다음과 같이 결정고시·공고 하고자 함

□ 대상지 현황

○ 위치 : 종로구 가회동, 삼청동 일대

(구역면적 : 112ha)

○ 주요내용

- 북촌 지구단위계획 결정(안) 변경(안),
건축자산진흥구역 지정 및 관리계획 수립

○ 용도지역․지구

- 일반주거지역(제1,2종), 준주거지역
일반상업지역, 자연녹지지역,
자연경관지구, 역사문화미관지구,
최고고도지구, 노선방화지구

□ 추진경위

○ `16. 12. 29       지구단위계획 재정비 착수

○ `17. 2 ~ 4        재정비 관련 주민설명회(2회)/ 주민간담회(3회),
전 구역 설문조사(2회)

○ `17.5~17.11  구역별 주민협의체(71명) 구성·활동(44회)

- 구역(13개)별 주민의견 수렴을 위한 협의체 구성·운영

○ `18.1~19.5      민관협의체(16명) 구성·활동(10회)

○ `18.  7.  5       도시건축공동위원회 사전자문, 건축자산전문위원회 자문

○ `18. 11. 23      행정2부시장 보고

○ `19.  6.  5       도시재생실장 보고

○ `19. 10. 29      전문가 자문회의

○ `19. 12. 18.     행정2부시장 보고

○ `19. 12. 22.     시장보고

○ `20. 1.16.~31.  열람공고 및 관련부서 등 협의

○ `20. 4. 1.~ 8.   건축자산(근·현대 건축물) 전문가 자문

○ `20. 4. 29.       서울시 제6차 소위원회 사전자문(2차)

○ `20. 6. 22.       서울시 제8차 도시·건축공동위원회(보류)

○ `20. 8. 20.       서울시 제7차 현장 소위원회

○ `20. 9.  9.        서울시 제12차 도시·건축 공동위원회(수정가결)

○ `20. 11. 11.      서울시 제16차 도시·건축 공동위원회(보고 수용)

○ `20.11.26.~12.10  재열람 공고

□ 도시·건축공동위원회(16차) 보고결과 및 조치계획

○ 일시/장소 : ’20.11.11.(수)/ 서울도시건축센터 열린회의실

○ 심의결과 : 보고 수용

○ 심의의견에 대한 조치계획

구분	심 의 의 견	조 치 계 획	비고
1	정주환경 개선 등 지구단위계획 재정비 기본목표를 계획 내용과의 논리적 정합성을 검토하여 정리필요	북촌 주민의 생활개선과 한옥마을의 정주환경을 고려하여, 주민을 위한 생활편의시설을 확충하고, 휴게음식점 등 용도완화를 최소한으로 허용 하였음 또한 프랜차이즈 업종에 대하여 입지제한을 두었음	반영
2	프랜차이즈 업종의 불허용도 계획에 대한 법률자문 등을 통해 업종제한에 대한 법적근거 및 적정성 검토필요	대법원 판례와 지구단위계획 수립지침, 법률자문결과 등을 종합하면 관련법령에 위반되지 아니할 것으로 판단됨. 다만 포괄적인 업종제한이 아닌 용도별로 세부적으로 정하는 것이 더 타당하다는 의견을 감안하여 대상 업종을 최소화함	반영
3	프랜차이즈 업종 허용 여부는 건축자산진흥구역 및 계획결정 취지를 고려하여 허용범위 등 구체적 기준을 마련하고, 서울시 건축자산전문위원회 심의를 통해 결정필요	『북촌 건축자산진흥구역 지정 및 관리계획』의 건축 자산 등 건축자산전문위원회에서 인정하는 대상으로 적용하며, 세부적인 심의기준은 건축자산전문위원회 자문을 통해 마련하겠음	부분반영

□ 재열람 공고 주민의견 및 조치계획

○ 열람기간 : `20. 11. 26. ~ 12.10. (공고일 다음날부터 14일간)

구 분	의 견 내 용			조 치 계 획	비 고
감사원	- 북촌지구단위계획 재정비결정 결정(변경)(안) 공공청사 결정(변경)조서 17페이지 내용중 아래사항에 대한 검토 후 조치필요 - 도면표시번호 ②공공청사(감사연구원: 종로구 삼청동 28-102일대) 관련부분 - 감사연구원 도시계획시설(공공청사) 지정선이 28- 102필지(2,581.8㎡)만 포함되는 것으로 재정비결정 (변경)(안)이 수립되었으나, - 삼청동 28-102 필지 외에 산1-17 및 1-20 필지도 감사원 소유이며, 감사연구원 건물 일부가 위치하고 있음			· 북촌 지구단위계획(2010.1.21.) 및 열람공고(안)을 검토한 결과 착오로 인하여 도시계획선 정정하였으나, 열람 공고(안)으로 공공청사(감사원연구원) 결정도 및 조서 변경함 (착오해석)	반영
	구 분	열람********	의견제출
	공공청사 결정(변경)조서	감사원연수원 면적 (2,581.8㎡)	금번 북촌지구단위계획 재정비 결정(변경)(안) 에 삼청동 28-102, 산1-17 및 1-20번지필지도 포함 할 필요가 있음
종로구건축과	- 지구단위계획 민간부문 시행지침 제9절 주민협정 등에 관한 사항 중 주민협정 체결 및 운영에 대한 구체 적인 기준 필요 ․주민협정 인가·변경·폐지의 경우 승인권자에 대한 명확한 구분 필요 ․주민협정서 작성에 대한 예시 및 관리주체 명시필요			· 종로구청장을 승인권자로 수정	반영
	․주민협정운영회 대표자 선임을 위한 동의서 서식 및 운영방식 예시 필요 ․주민협정 체결 대상에 거주민(세입자 및 임차인)도 참여할 수 있는 지침 마련			· 추후 검토필요	미반영
	- ‘자치구 도시계획위원회’ →‘자치구 도시·건축공동위원회’ 명칭 변경			· 자치구 도시·건축공동위원회로 수정	반영
	- 높이계획결정조서의 높이 완화계획(P50)에서 창의적인 건축계획을 유도할 수 있는 방안필요 ․ 7구역 내 표고 50m이상, 북촌2․3․5구역, 북촌 4․6 구역 (기존 완화조건에 창의적인 건축계획으로 인정 되는 경우에 한함을 명시) - 종로구에서 추진 중인 ‘좋은 땅 만들기 사업(부정형 필지의 정형화 및 이용의 효율성 제고할 수 있는 부정형 필지의 분할 및 합병을 적극 권장)’의 인센티브 부여 방안 마련 ․ 대지의 규모와 조성에 관한 결정조서의 최대 개발규모 적용의 예외 규정 추가신설 (부정형 필지의 정형화 및 이용의 효율성을 제고할 수 있는 부정형 필지의 분할 및 합병인 경우)			· 추후 검토필요	미반영
	- 건축자산 진흥구역 지정 및 관리계획 수립(안)과 관련하여 개별 자산의 기초자료를 첨부하고 유지 및 관리운영 지침 등을 구체화하여 제시되어야 할 것임 ․건축자산에 대한 가치 및 관리방향·주요보전 부분에 대한 내용 제시 필요 ․건축자산 보호를 위한 지원사업계획(연계사업, 공공 지원사업) 내용 제시 필요			· 기초자료 첨부하고 유지 및 관리 운영 지침등을 구체화하여 제시함	반영
	- 민간부문시행지침 제25조제2항에 따른 서울특별시(한옥건축자산과) 사전협의 대상의 명확한 구분 필요			한옥 등 건축자산으로 대상구분	기반영

종로구 도로과	- 기 변경된 도시계획시설(도로) 미반영 * 중로 1-190(시도 - 삼청동길 북측) ․ 근거 : 도시관리계획(지구단위계획) 결정 (변경) 및 지형도면 고시 [서울시고시제2020-268호(2020.6.25.)] - 공공부문 지구단위계획 시행 지침 제3장 사업별 시행 지침 중 [제2절(공공시설확충사업)] ․라. 중앙고 정문 옆 공공공지 조성사업 추진방안 부서 재지정 * 사업목적이 녹지 및 휴식공간 조성을 위한 도시 계획사업으로 도로과 해당사항 없음 ․ 마. 번사창 주변 공공공지 조성사업 추진 방안 부서 재지정 * 문화재 진입통로 및 휴식시설을 위한 공공공지 조성사업으로 도로과 해당사항 없음 ․ 자. 삼청동길~감고당길 도시계획도로 개설 사업은 도시계획시설 폐지되어 도시계획사업 불가	- 기 변경된 도시계획시설(도로) 반영 및 공공부문 지구단위계획 시행지침 제3장 사업별 시행지침 추진부서 반영함	반영
삼청동 대표 신동은	- (P39) 기정 북촌4구역, 북촌6구역 제2종 근린 생활시설 300㎡이상이 불허로 되어 있었으나, 재열람된 P40 북촌4구역,북촌6구역의 휴게음식점이 전층불허로 되어있음. 그동안 협의된바도 없음으로 300㎡이하 휴게음식점은 허용되어야함	- 제2종근린생활시설 중 휴게음식점은 건축법 시행령 제3조의4(용도별 건축물 의 종류) 별표1에서 300㎡이상으로 되어 있음으로 별도명기 안해도 300㎡이상만 불허임 - 그러나 혼선을 방지하기 위해 300㎡이상 명기 하겠음	기반영
	- (P40) 북촌4구역, 북촌6구역 제조업소가 전층 불허로 되어 있으나, 음식물 관련 제조는 가능 하도록 되어야 함	기존 북촌 지구단위계획에서 제조업소는 허용되지 않았으나,금번 재정비 시 공방, 공공한옥은 제외하여 음식공방 등 제조업소는 가능함	일부 반영
	- (P35) 기정 북촌2,3,5구역은 제2종 근린생활시설 사무소, 출판사(500㎡미만),문화관련사무소, 전문서비스 관련사무소, 전통공방, 한옥전통체험 시설이 허용되었으나, P38 재열람된 용도는 비고 란에 비한옥의 경우 1층에 한해서 허용되고, 신축 시 전층 불허로 되어 있음. 기정과 같이 비한옥에도 사무소 전층허용 바람	’20.1월 열람공고시 제출된 주민의견 으로 이를 반영하여 ’20.9.9. 도시· 건축 공동위원회 심의 완료함	반영

구 분	의 견 내 용	조 치 계 획	비 고
삼청동 대표 신동은	- (P35) 열람공고된 북촌2,3,5구역의 경우 휴게 음식점이 300㎡ 미만으로 되어 있었으나, P37 재열람된 도서에 따르면 휴게음식점, 전통음료, 차,음식,떡, 전통음식제조, 판매점(100㎡미만) 으로 되어있음으로 열람공고 내용처럼 300㎡ 미만까지 허용	- 한옥밀집지역의 평균 대지면적이 100㎡미만으로 조사 되어 이에 따라 심의를 통해 결정된 사항임	미반영
	- (P40) 북촌4, 6구역이 열람도서에선 권장용도로 지정 되었으나, (P42) 재열람도서에서는 권장용도가 제외 되었는바, 문화집회시설이 권장용도에 포함 될수 있도록 반영요청	북촌4,6구역의 권장용도 도입 시 12m까지 층수완화 부분은 한옥유도 (권장) 구역인 북촌4, 6구역의 기존 한옥에 대한 사생활 침해 등이 우려되어 심의를 통해 제외 하는 것으로 결정됨	미반영
	- (P50) 열람공고 시 건축한계선이 가회로변 및 삼청동길변 폭원 35m미만도로 건축한계선이 없 어지는 것으로 공고 되었으나, 재열람 공고에서는 삼청동길변 35m 미만도로 건축한계선을 3m 에서 1m로 변경되고, 가회로변은 기정대로 변경 되었음으로 캐드파일 공개요청	삼청동길변 35m미만도로 구간 및 가회로구역 캐드파일 등은 결정고시 후 열람하도록 하겠음	반영
	- (P113) 삼청동길 2구역의 경우 삼청동길에 면한 상호간에는 합필을 제한한다로 되어 있으나, 대지 면적이 660㎡이하이거나, 대지면적이 협소하여 개별건축이 도시미관에 불합리한 경우 공동개발이 가능해야함	금회 재정비(안)에 포함되지 않은 내용으로 추후 별도 검토필요	미반영
	- (P113) 민간부문지구단위계획 시행지침 제7조 제2항 자율적 선택적 공공개발에 의한 불허조건이 너무 까다롭게 되어 있으며, 구 도시계획위원회 심의에 의해서 특별한 사유가 인정되는 경우는 예외로 되어 있음으로 구 건축위원회 심의 통과 시 예외로 한다로 변경요청	종로구 의견에 따라 (구) 도시· 건축 공동위원회에서 예외규정을 인정함이 바람직함	미반영
	- (P377) 건축자산 진흥구역 지정에 따른 특례 건 축선에 따른 건축제한(건축법 제47조)에 출입구, 창호 등이 건축선의 수직면을 넘을 수 있도록 완화되었음으로, 출입구 및 창호 등이 열었을 때 건축선의 수직면을 넘을수 있다고 수정되어야 함	한옥의 경우 출입구 및 창호등이 “열렸을때” 건축선의 수직면을 넘을수 있도록 문구 추가하여 수정	반영
	- (P377) 건축자산진흥구역 지정에 관한 특례 용도 지역의 건폐율이 90%로 완화 되었으나, 대지안의 공지, 일조확보를 위한 높이제한 등 완화를 적용 해도 건폐율이 68%이상이 나올수 없으며, 마당이 없는 한옥이 될수 있음으로 검토필요	건축자산법 제21조 및 조례 제12조의2 규정에 의거 특례 적용하여 건폐율을 90%까지 완화한 사항임	미반영
신영식 남기숙 김미경 문미옥 이옥자	- 가회로구역 건축한계선이 열람공고(안)에서는 삭제하는 것으로 공고 되었으나, 재열람공고(안) 에는 기정대로 건축한계선이 재지정 되었음으로 건축한계선 지정 취소요청	심의를 통해 건축한계선을 적용하여 후퇴한 건축물과의 형평성 및 가로경관의 연속성 등을 고려하여 기정 대로 유지하는 것으로 결정됨	미반영

□ 향후계획

○ `20. 12.  북촌 지구단위계획 결정(변경), 건축자진흥구역 지정 결정고시 및 관리계획 공고

붙임  1. 고시문(안) 1부.

2. 결정도서 1부(별도첨부).

3. 주민의견서 2부.

4. 감사원 의견서1부.  끝.