역세권 청년주택(공공임대) 매입업무 처리기준

제1장  목 적

「서울특별시 역세권 청년주택 공급지원에 관한 조례」에 따라 건설되는 역세권    청년주택 중 공공임대주택 매입을 위한 업무처리 기준을 정하고자 함.

제2장  관련 근거

○ 주택법 제20조 및 동법시행령 제37조

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제21조의 2

○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제17조의2

○ 공공주택특별법 시행규칙 제40조

○「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」제7조, 15조

○ 서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준

제3장  공공임대주택 매입

3-1. 인수자

○ 서울특별시장

3-2. 대상사업

○「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」에 의거 민간이 건립하는 역세권 청년주택 중 공공임대주택

3-3. 매입대상 주택 선정(동․호수 추첨)

○ 전산추첨으로 결정

- 민간임대주택과 사회혼합(소셜믹스) 및 매매계약의 원활한 추진을 위해   공공임대주택 매매계약 이전에 시행

○ 전산추첨이 원칙이나, 이의 시행이 어려울 경우 사업지원기관 관계자, 서울시 관계자 입회하에 수기추첨 할 수 있으며, 이 경우 사진, 동영상, 관계자 사인 등 증거자료 제출

3-4. 매입가격 산정

○ 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준(공공주택특별법 시행규칙 제40조, 별표 7)의 건축비(국토부장관이 고시하는 표준건축비 + 표준건축비 가산항목)

※ 매매계약 체결 시점에 고시된 표준건축비로 적용하며, 계약 체결 이후 개정 고시되는 표준건축비로 변경 조정하여 적용할 수 없음

- 부속 토지는 인수자에게 기부채납

○ 건축비 가산항목 및 비율

- ｢공공주택특별법 시행규칙 제40조 ｣ 별표7(공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준)

① 구조분야

▸철근콘크리트 라멘구조  : 표준건축비에 5% 가산(무량판구조 포함)

▸철골철근콘크리트 구조  : 표준건축비에 10% 가산

▸철골조	: 표준건축비에 16% 가산

※ 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용

② 해당주택의 시공 및 분양(임대)에 필요하여 납부한 보증수수료

※ 일반분양에 대한 분양(임대)보증수수료 및 매입비지급금 담보관련 보증수수료는 가산항목에서 제외

③ 지하층 : 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액

※ 지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간)는 제외

※ 지하층의 구조형식에 따라 건축비를 추가로 가산할 수는 없음

④ 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우 해당비용 반영

⑤ 발코니 섀시를 한꺼번에 시공하는 주택 : 표준건축비의 4.7%(규정 5%이내)

※ 소형주택(소형, 임대, 장기전세)매입업무 처리기준(부시장 방침 제71호  ‘15.3.6. 임대주택과)

⑥ 발코니를 확장하는 주택 : 발코니 확장비용(⑤에 따른 비용은 제외한다)

※ 국토부 공동주택 발코니 확장비용 심사 참고기준 적용

⑦ 폐기물관리법 제15조의2항에 따른 음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비

※ 쓰레기 자동집하시설 중 음식물 쓰레기시설에 대해서만 가산비 인정

·산정방식 :(공공임대주택의 전용면적/총 설치대상 전용면적)×음식물류 처리시설비

※ 소형주택(소형, 임대, 장기전세)매입업무 처리기준(부시장 방침 제71호  ‘15.3.6. 임대주택과)

⑧ 공동주택분양가 산정 등에 관한 규칙 별표 1의3 제3호 비용

- 공동주택성능 등급에 따른 가산비율 적용

점 수	가산비율
총 점수의 60% 이상	4%
총 점수의 56%이상	3%
총점수의 53%이상 56%미만	2%
총점수의 50%이상 53%미만	1%

- 적용범위 : 공동주택분양가 산정 등에 관한 규칙 제7조제2항의 규정의 기본형 건축비 중  지상층 건축비에 한정한다.

- 주택성능등급에 따른 기본형 건축비의 가산비용을 적용받고자 할 경우 공동주택 성능 인증서를 발급받아 매입계약 신청시 증빙서류로 제출

※ 주택품질향상에 따른 가산비용 기준 적용(‘20.04.30 국토부 고시)

3-5. 계약 시기

○ 건축공정 5% 도달 시, 사업시행자의 매입신청에 의해 계약 체결하여야 함

※ 감리자의 공정 확인서 첨부

- 용도변경의 경우 용도변경 신고필증 교부 시 사업시행자의 매입 신청에 의해 계약 체결하여야 함

3-6. 매입비 지급 방법

○ 신  축

- 계약금 : 매입가격의 5%(건축공정 5% 도달 시)

- 중도금 : 매입가격의 75%(건축공정 20%, 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각 15% 지급)

- 잔  금 : 매입가격의 20%(1차 : 사용검사(사용승인) 이후 10%,

2차 : 소유권 이전 및 서울주택도시공사에 인수인계 완료 후 10% 지급)

※ 감리자의 확인을 거쳐 각 단계별 건축 공정 확인

○ 용도변경

- 계약금 : 매입가격의 5%(용도변경 신고필증 교부시)

- 잔  금 : 매입가격의 95%(1차 : 사용승인서 교부 이후 10%,

2차 : 소유권 이전 및 서울주택도시공사에 인수인계 완료 후 85% 지급)

3-7. 매입비 지급금 환수 담보

○ 사업주체가 부도 등의 사유로 계약을 이행할 수 없는 경우 계약을 이행 하거나 기지급한 계약금 및 중도금 등을 환수할 수 있는 보증서 등 징구

- 주택도시보증공사(HUG)의 분양(임대)보증 · 주택사업금융보증(보증범위에 공공임대 매입대금 포함시) 및 서울보증보험 등 보증기관의 계약이행 보증서

- 시공사가 주채권은행에 제출한 책임준공 미 이행시 채무인수 대상에 공공임대주택 매입대금이 포함된 책임준공확약서

- 기타 서울시가 인정한 매입대급 지급금 환수 방안 관련서류

3-8. 주택 인수(권리의 양도․양수)

○ 사업시행자는 준공인가를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기촉탁(신청)하여야 함

- 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기촉탁(신청)할 수 있음

이 경우 이에 소요되는 비용은 사업시행자 부담

제4장  계 약

4-1. 사전협의

○ 매매계약 체결을 위한 사전조사(시)

- 대상주택 현황(형별, 호수, 배치, 발코니 섀시 설치, 마감재 현황 등)

○ 매매대금 산정, 지급방법, 계약일정, 매입비 지급금 환수 담보방안

4-2. 매매 계약 신청

○ 계약시기 : 건축공정 5% 도달 시

○ 계약신청 : 사업시행자 ⇒ 서울특별시장

○ 매매계약 신청 시 제출 내용

- 사업개요(사업명, 위치, 건립규모, 공정률 등)

- 매입주택 규모 등

- 매매가격 관련 근거 서류 등

※ 첨부 서류

- 역세권 청년주택(공공임대주택) 매매(매입) 계약서 1부

- 역세권 청년주택(공공임대주택) 매매가격 산출검토서 및 근거 자료 1부

- 사업시행인가서(또는 주택건설사업계획 승인서, 건축허가서) 1부

- 건축공정 확인서(감리 확인) 1부

- 매입대금 지급금 환수 담보 증빙서류 1부

- 마감재 리스트(민간임대주택과 동일시공 확인, 마감재 비교 리스트 포함) 1부

- 동·호수 추첨관련 자료 등 공공임대주택 선정 근거 증빙서류 1부

- 역세권 청년주택(공공임대주택) 현장 사진, 위치도, 평면도, 배치도 각 1부

4-3. 매매 계약 체결

○ 계약 통보 : 서울특별시장 ⇒ 사업시행자

○ 매매(매입) 계약서 작성(2부)

- 서울특별시장 1부, 사업시행자 대표 1부

- 직인 날인(서울특별시장, 사업시행자 대표)

4-4. 매입비 지급

○ 지급 신청 : 사업시행자 ⇒  서울특별시장

- 계약금 지급 신청시 : 계약체결 관련 서류

- 중도금 지급 신청시 : 건축공정 증빙 서류

- 잔금 지급 신청시   : 준공인가 및 소유권 이전 증빙 서류(등기필증 등)

서울주택도시공사 인수인계 완료 확인서류

※ 신청서식 (예시)

사업단지명	공공임대 건립규모	매매 가격	금년도 예산액	금회배정요구액 (계약금:5%)	현재까지 지급금액	비고

첨 부 : 1. 건축공정 확인서 1부

2. 역세권 청년주택 현황 사진 각 1부

3. 역세권 청년주택 매매(매입) 계약서 1부

○ 매입비 지급(계약금, 중도금, 잔금) :  서울특별시장 ➜ 사업시행자

- 계약금 및 중도금 지급할 때 환수 담보서류 확인

- 잔금 지급시(하자)이행보증 증권, 등기권리증 등 소유권(보존) 이전 관련 증빙서류 확인

· 잔금 1차(10%)는 (하자)이행보증 증권 등 제출(사업시행자 → 서울특별시장)후 지급

· 잔금 2차(10%,85%)는 등기권리증 등 소유권(보존) 이전 관련 확인 서류 및 서울주택 도시공사 인수인계 완료 확인서류 제출 (사업시행자 → 서울특별시장)후 지급

제5장  품질관리

5-1. 내부 마감재

○ 매입주택의 바닥․벽․천정․각종설비 등은 민간임대주택과 동일시공

- 발코니 섀시 및 발코니 확장 여부 등 포함

○ 설계변경 및 사업계획변경 등에 따른 마감재 변경(상향포함)시 인수자와 사전협의

5-2. 현장점검 및 하자 점검

○ 1차 점검 : 건축공정 80%

- 사업시행자 : 민간임대주택과 공공임대주택주택에 대한 Sample House 시공 및 마감재 List 제출

· 견본주택(Model House) 활용 가능.· Sample House 및 Model House

설치가 불가능할 경우 마감재 List 및 공공임대주택 시공계획서 등으로 대체 가능

- 민간임대주택과 공공임대주택에 대한 동일시공 여부 1차 확인(서울주택도시공사)  및 마감재 수준 협의(시 및 서울주택도시공사)

○ 2차 점검 : 입주자 사전 점검 시

- 입주자 사전 점검일 지정 및 2차 점검일 협의(사업시행자 → 서울주택도시공사)

- 현장 점검·하자 점검 및 시정조치 결과보고 (구 → 시, 서울주택도시공사 → 시)

- 공공임대주택주택 준공 전 하자 점검 사항 보완 조치 완료

- 각 단계 협의 완료 후 대금 지급

※ 주요 점검 사항

- 하자 여부 및 바닥․벽․천정․각종설비(발코니 섀시 및 발코니 확장 포함) 등 민간임대주택과의 동일시공 여부

- 협의사항 외 항목에 대한 추가시공 여부

- 기타 하자 등

제6장  인수 및 관리

6-1. 인수

○ 인수 시기

- 사업시행자의 요청에 의하여 서울주택도시공사에서 인수 일정 협의

- 인수 이전에 발생하는 비용에 대해서는 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

6-2. 소유권 이전

○ 소유권 이전 시기 : 소유권보존등기 이후 60일 이내

- 사업시행자는 역세권 청년주택사업의 소유권보존등기 이후 60일 이내에 공공임대주택에 대한 소유권 이전을 완료하여야 함

- 다만, 사업시행자의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령 기타 부득이한 사정으로 공부정리 등의 절차가 지연되는 경우에는 그러하지 아니함

- 소유권 이전에 따른 비용은 서울시가 부담(표준계약서에 기재)

○ 소유권 이전 절차

- 등기촉탁서 및 위임장 제출 : 사업시행자 → 시

- 직인 날인 관련서류 송부 : 서울시 → 사업시행자

- 사업시행자를 통한 소유권 이전 등기

- 소유권 이전 관련서류 및 서울주택도시공사 인수인계 완료 확인서류 제출 : 사업시행자 → 서울시

- 잔금 및 소유권 이전 비용 지급 : 서울시 → 사업시행자

제7장  행정 사항

○ 이 기준은 결정일 부터 시행

※ 첨 부 : 별지 서식 1 ~ 3부

〔별지 1호]

역세권 청년주택(공공임대주택) 매매가격 산정

□ 추진단계 : 건축공정 10%(임대주택 동·호수 선정 여부)

□ 사업현황

구 분	사 업 내 용	비 고
사업 소재지	서울시 종로구 종로2가 123 번지 일대
사업시행인가일	2018.01.30.
사업 면적	000,000㎡
택지 면적	00,000㎡
임대부지 면적	0,000㎡	기부 채납
임대주택 연면적	00,000㎡
세대수(임대주택)	500세대(100세대)
임대주택 층수	지하 3층, 지상 10층

□ 임대주택 공급 현황

규 모 (◯◯형)	세대수	공급면적(㎡)			기타 공용면적(㎡)			계약면적	대지면적
		전용	주거공용	계	부대시설 등	지하주차장	계
계

□ 규모별 매매가격

○  00㎡ (○○형)

구 분	면적 (㎡)	표준건축비 단가(원/㎡)	건축비(원)	비고
지상층 면적				○ 세대
지하층 면적				표준건축비의 63%
구조형식(철근콘크리트)				표준건축비의 ○%
발코니 샤시				표준건축비의 ○%
발코니 확장
보증수수료
주택성능 등급
음식물류 폐기물 공동처리비
기 타
계

※ 산출근거

① 민간임대주택에 관한 특별법 제21조의2

② 공공주택특별법 시행규칙 제40조 별표7(건축비)

③ 공공건설임대주택 표준건축비(국토부고시 제2016 – 339호, ‘16. 6.8)

구 분 (주거전용면적기준)		건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용)
6～10층 이하	40㎡ 이하	1,101.8
	40㎡ 초과 ～ 50㎡ 이하	1,116.7
	50㎡ 초과 ～ 60㎡ 이하	1,082.4
	60㎡ 초과	1,085.9
11～20층 이하	40㎡ 이하	1,041.0
	40㎡ 초과 ～ 50㎡ 이하	1,051.1
	50㎡ 초과 ～ 60㎡ 이하	1,019.4
	60㎡ 초과	1,018.9
21층 이상	40㎡ 이하	1,058.8
	40㎡ 초과 ～ 50㎡ 이하	1,069.0
	50㎡ 초과 ～ 60㎡ 이하	1,037.5
	60㎡ 초과	1,036.8

□ 역세권 청년주택(공공임대주택) 매매가격

규 모	세대수	토지비	건축비(원)	합 계(원)
00.00㎡(00형)		기부채납
00.00㎡(00형)		기부채납
계

□ 역세권 청년주택(공공임대주택) 총매매가격 :             원

[별지 2호]

역세권 청년주택(공공임대주택) 목록

○ 소 재 지 :

○ 단 지 명 :

동/호수 (○○형)	호당 주택면적(㎡)					호별대지 지분(㎡) (기부채납)	호별매입 가격
	공급면적			기타공용 면적 (지하주차장면적 등)	계약면적
	주거 전용	주거 공용	계

○ 기부채납 시설(공공시설) 목록

시설명	주택면적(㎡)				대지지분 (㎡)	비 고
	전용면적	공용면적	기타 공용면적 (주차장 등)	계약면적

[별지 3호]

역세권 청년주택   동·호 내 역

형별(㎡)	동	호	호별 내역

* 형별 란에는 역세권 2030 청년주택(공공임대) 목록상의 공급면적을 순서대로 기재

* 호별내역 란에는 방, 거실, 주방, 화장실 등 호 별 구성요소 기재