문서번호	도시관리과-14373
결재일자	2019.12.26.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제358호

							시 민
전문관	도시관리정책팀장		도시관리과장		도시계획국장			행정2부시장
정광재	김동구		홍선기		권기욱			12/26 진희선
협 조		도시경관팀장				이기택
		주거지관리TF팀장				김병철
		도시관리운용팀장				윤용훈
		도시관리지원팀장				강종삼
		도시관리계획팀장				김수웅
		주무관				김윤경
		전문관				장지광

지구단위계획 수립기준(재정비) 시행

- 우선 시행사항 -

2019. 12.

서울특별시

(도시계획국)

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

자연환경 보전 도시	서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적․경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호․복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립․강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다.
역사문화 보전 도시	서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유‧무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다.
어디서나 편리한 도시	주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업․문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다.
대중‧녹색 교통 도시	시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행․자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다.
생활안전 도시	자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다.

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

친환경 에너지절감 도시	건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신․재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다.
조화로운 경관 도시	건축물․시설물․구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시․주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다.
장소성의 도시	서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다.
참여와 소통의 도시	도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적․민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다.
배려와 공존의 도시	다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다.

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□	도시건축공동 위원회 보고
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□	시자치구합동 설명회개최
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

지구단위계획 수립기준(재정비) 시행

- 우선 시행사항 -

「지구단위계획 관리체계 개편 추진계획(‘19.9.30)」에 따라 지구단위계획 수립기준 중 지구통합기본계획 등 9개 항목에 대해 도시․건축공동위원회 보고 등 검토 및 논의 과정을 거쳐 우선 시행코자 함

Ⅰ		추진개요

□ 추진배경

○ 재생시대 및 환경변화에 대응, 실효성 있고 유연한 계획기준 마련

○ 생활권별 계획목표 실현 및 지역특성 강화를 위한 방법론 제시

□ 추진근거

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제49조 내지 제52조

○ 국토교통부「지구단위계획 수립지침」1-1-2

○ 지구단위계획 관리체계 개편 추진계획(‘19.9.30, 2부시장 방침)

□ 추진경위

○ ’19.08.12 : 지구단위계획 관리체계 개편(안) 보고(2부시장)

○ ’19.09.30 : 지구단위계획 관리체계 개편 추진계획(2부시장 방침)

○ ’19.08.20 ~10.02 : 우선 시행사항 수립기준 및 매뉴얼 검토

○ ’19.10.15 : 시·자치구 합동설명회 개최

○ ’19.10.18 : 수립기준(관리·운영기준)(안) 및 매뉴얼(안) 시·자치구 협의

○ ’19.12.11 : 우선 시행사항 9개 항목 시 도시·건축공동위원회 보고

- 지구통합기본계획, 기반시설, 방재안전, 획지, 특별계획구역, 지역(역사)자산보전·활용, 주민참여, 경미한 변경

Ⅱ		지구단위계획 수립기준 재정비 방향

❶ 계획유형 개편

○ 기존유형 통합, 불필요한 유형 삭제, 필요한 유형 신설

○ 현행 10개 유형 → 3개 분류, 8개 유형으로 개편

❷ 계획수립기준 및 관리운영기준으로 이원화

❸ 지구단위계획 수립 매뉴얼 작성

○ 지구단위계획 수립기준 및 관리운영 기준에 대한 상세 설명

○ (공공) 적용과 운용에 대한 해설서 + (민간) 계획수립 참고서

□ 단계별 추진방안

○ 원활한 운영을 위해 각 항목별 시행 여건에 따라 단계별 시행

Ⅲ		지구단위계획 수립기준 시행 (우선 시행사항)

1		지구통합기본계획 (신설)

□ 현황 및 문제점

○ 지역의 발전목표 및 방향에 대해 계획설명서에 제한적으로 제시

○ 전체적인 내용을 파악 할 수 없어 심의 및 운영 시 혼란 초래

□ 주요내용

○ 목표 및 전략을 실현하기 위해 지구통합기본구상 작성

- 공간구조구상   : 토지의 계획·조성 방향을 제시하는 2차원적 조닝구상

- 공공공간구상   : 내·외부공간 일체적 계획·관리(보행체계+기반시설 구상)

- 3차원 공간구상 : 건축물 중심의 입체적 공간 조성·관리를 위한 방향 제시

- 지구특성화구상 : 지역특성에 따라 차별적 특성화가 가능한 지역맞춤형 계획

< 매뉴얼 작성 예시(3차원 공간구상) >

2		기반시설계획 (변경)

□ 현황 및 문제점

○ 기반시설계획에 대한 계획적 기준제시 미흡 및 구체적 성능기준 부재

○ 용도지역 조정 시 기반시설 설치방안 및 공공부문 계획에서 제한적 수록

□ 주요내용

○ 생활권계획 및 지구통합기본계획과 연계하여 계획 수립

- 도로계획 : 구역 내·외의 보행환경 연계성 고려하여 차도, 보도, 자전거도로 계획

- 공원녹지계획 : 외부공간과 통합적 계획 유도, 필요시 공공시설과 입체적 설치

- 주차장계획 등 : 공공시설과 입체복합화 유도, 공공시설 녹색주차장 설치 검토

- 기타 건축물  : 공공시설의 접근성을 강화하는 계획 수립

< 매뉴얼 작성 예시 >

3		방재안전계획 (신설)

□ 현황 및 문제점

○ 재해에 취약한 지역에 대한 방재안전 관련 계획항목 없음

○ 재해 위험정도에 관계없이 획일적 허용용적률 인센티브 적용

□ 주요내용

○ 재해취약 지역은 계획수립 초기단계부터 재해 예방형 방재안전계획 수립

- 구역 및 주변지역 대상으로 재해 취약 지역 방재안전 분야 기초조사 실시

- 재해취약성분석 결과 반영 및 방재관련 지역·지구 현황 등 관리방안 검토

○ 풍수해 취약한 지역이 있는 경우 재해저감 대책을 고려한 계획 수립

- 토지이용계획 시 우수의 자연적 유출 경로형성, 침수 이력지역 개발 지양

- 기반시설조성계획 시 투수성 재료 사용, 재해취약지역 저류시설 설치

- 건축물 계획 시 침수위 이하 주거용도 제한, 산사태 지역 사면안정화 및 필로티 건축

○ 화재에 취약한 지역이 있는 경우 재해저감 대책을 고려한 계획 수립

- 한옥 등 화재취약 구조 건축물 방염, 난연처리 등 건축물 방재성능 강화 유도

- 기존건축물 중 대규모 다중이용시설의 법 초과 피난시설 확보 시 건폐율 완화

- 소방차 진입 곤란 등 화재취약 지역 소방시설 확보 등 공공부문 방재설비 확보

< 매뉴얼 작성 예시 >

4		지역(역사)자산 보전·활용계획 (신설)

□ 현황 및 문제점

○ 지역(역사)자산 보존·활용에 관한 별도의 수립기준 항목 부재

○ 역사자산보전에 대한 허용용적률 인센티브 제한적 부여

□ 주요내용

○ 지역(역사)자산 보전 활용을 위한 기초조사 및 계획 수립 시 반영

- 구역 및 주변지역 대상으로 문화재, 근대문화유산, 서울미래유산 등 조사

- 지역(역사)자산 현황 자료집 작성 및 종합 현황분석도 제시

○ 지역(역사)자산 보전·활용을 위한 활용계획 수립

- 보전·활용계획과 지구단위계획의 부문별 계획을 연계하여 계획수립

- 보전가치 및 활용유형에 따라 계획 및 인센티브 부여, 전문가 자문

< 매뉴얼 작성 예시 >

5		획지계획 (변경)

□ 현황 및 문제점

○ 구역의 목표에 따른 계획 용도의 규모와 연동된 획지계획 부족

○ 구역 특성을 반영하지 못한 획일적인 획지계획으로 실현 가능성 저하

□ 주요내용

○ 공공의 목적 및 기존 도시구조의 보존이 필요 지역에 획지계획 수립

- 지구통합기본구상에 따른 용도 및 특성을 고려한 적정 토지규모 계획

- 구역특성의 유지가 필요한 경우에는 적극적인 획지계획의 수립 검토

- 1필지 단독개발(보전재생 시), 2필지이상 공동개발(구체적 개발계획 연계)

○ 구역의 계획목표에 부합한 적정개발규모 검토 및 계획

- 계획용도에 따른 실질적 건축계획상 개발가능규모 및 기개발 사례 검토

- 현재의 배수를 적용하는 방식에서 구역특성 및 도시구조를 고려한 검토

- 획지(단독·공동개발), 공동개발(지정), 공동개발(권장)의 계획방향 제시

○ 획지 등 재산권 제약이 수반되는 경우 해당 필지 소유자의 의견수렴

< 매뉴얼 작성 예시 >

6		용도계획 (변경)

□ 현황 및 문제점

○ 고령화 등 사회 여건변화에 따른 용도 관리 기준의 변화 대응 미흡

○ 세부용도와 타법에 의한 용도관리 기준 및 젠트리피케이션 대응 부재

○ 인센티브 부여된 용변경시 계획기준 부재

□ 주요내용

○ 미래의 예상 변화 검토 및 용도의 복합화·입체화 추세 반영

- 요양병원 등 불허용도 지정 필요성, 3차원 입체적 용도계획 수립 유도

○ 보전재생형 등 특성유지가 필요한 지역의 지역특성 유지 및 강화

- 신규업종 등 세부용도에 대한 관리방식 및 젠트리피케이션 제어방안 마련

○ 인센티브 부여 전 용도의 변경에 대한 대응방안 마련

- 당초 용도 유지(용도변경 불가) 원칙, 변경시 필요성 및 당위성 제시

- 용도변경 필요성 인정시 우선적으로 정책방향과 부합용도로 전환검토

- 용도변경으로 발생한 계획이득을 적절히 환수할 수 있는 공공기여 제시

< 매뉴얼 작성 예시 >

7		특별계획구역 (변경)

□ 현황 및 문제점

○ 특별계획구역의 구역지정 규모 과다 및 분할시행 기준 부재

○ 단계별 개발계획의 수립기준 불명확, 사업시행 규모 및 방식 미흡

□ 주요내용

○ 특별계획구역의 단계별 계획 수립 및 결정사항 명확화

- (1단계) 전체적인 계획방향 중심 계획, 세부기준은 필요시 제한적 계획

- (2단계) 실질적 건축설계안 제시, 입체적·구체적으로 결정

○ 지구단위계획의 목표유지 방안 및 분할시행 기준 제시

- 건축 설계안을 기초로 설치 가능여부 검토 및 세부사항 결정

- 지정 면적 축소(소필지 밀집지역 1천㎡, 나대지 3천㎡) 및 분할 허용

- 분할 후 시행 구역과 잔여구역 각각 면적의 2/3이상 토지소유자 동의

< 매뉴얼 작성 예시 >

8		주민참여계획 (변경)

□ 현황 및 문제점

○ 일반적인 계획수립·결정과정에서 주민참여는 일회성 의견청취 수준

○ 주민참여계획이 실질적인 계획기준으로 작용에는 한계

□ 주요내용

○ 구역여건에 따라 주민참여계획 수립 대상 및 참여방식 명확화

- 직접참여 : 주민협정, 지역매니지먼트, 민관협의체, 주민참여 사후관리

- 간접참여 : 직접참여 외 대상으로 열람, 설문조사 및 설명회 참여

○ 주민협정 수립 및 운영기준 정비, 지역매니지먼트 운영기준 신설

- 계획기준 완화와 주민협정 연동하여 운영기준 마련

- 건축기준 완화 심의기구 운영 및 공부 기록 등 주민협정 구속력 확보

- 상호협정 체결 시 지역매니지먼트 운영기준 마련

[주민참여와 주민참여계획의 개념 비교]

< 매뉴얼 작성 예시 >

9		경미한 변경기준 (변경)

□ 현황 및 문제점

○ 국계법에 의한 경미한 변경 외 지구단위계획에서 정하는 사항 부재

○ 경미한 변경을 통해 당초 결정된 지구단위계획의 목적 훼손

□ 계획방향

○ 지구단위계획에서 정하는 경미한 변경사항 계획기준 신설

- 구역여건 및 특성, 개발여건 등을 고려하여 경미한 사항 범위 설정

- 지구단위계획의 목적을 훼손하지 않도록 구 위원회 심의기준 등 마련

- 구 도시건축공동위원회 심의(자문)여부를 고려한 절차 마련

- 법·시행령, 조례 및 기타 행정지침의 범위 내 계획 수립

< 매뉴얼 작성 예시 >

Ⅳ		행정사항

□ 기준의 적용

○ 적용시점 : 방침일로부터 시행

- 다만, 시행일 이전 도시관리계획을 주민의견 청취한 경우와 주민의견 청취를 하지 않는 경우로서 시행일 이전 인·허가 신청한 경우에는 적용하지 않을 수 있음

○ 적용대상 : 지구단위계획을 수립하는 모든 대상

○ 적용방법 : 본 지구단위계획 수립기준에 없는 계획항목은 기존 지구단위계획 수립기준을 적용함

□ 향후계획

○ 추가 논의사항에 대해서는 별도 추진 : ‘20년 상반기 중 시행예정

따로붙임 : 서울특별시 지구단위계획 수립기준·관리운영기준 및 매뉴얼

(우선 시행사항).  끝.