문서번호

공간사업처-386

부장

팀장

처장

본부장

사장(직무대행)

등록일자

2020.01.14.

01/14

결재일자

2020.01.14.

공개여부

부분공개(7)

협조

건축처 처장

방침번호

사장(직무대행)-21

일상감사 NO 13 / 2020.01.14. / 경영감사처 / 안연환 /

『역사환경개선 등 철거대상 임대상가』

대체제공 운영기준(안)

2020. 1.

		공간사업처

<사전검토 항목>

<해당 사항에 체크 ‘■’, 비고 : 필요시 검토내용 기재>

구분	사전 검토항목	검토 완료	해당 없음	비고
대내외관 계	▪대외기관(정부기관,서울시, 시의회)과 충분한 협의를 거쳤습니까?	□	■
	▪기타 이해당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까?	□	■
	▪직⦁간접적으로 관련 있는 부서와 충분한 협의를 거쳤습니까?	■	□
타당성 검 토	▪추진 상 법령, 조례 등 법적 검토를 하였습니까?(사규 등 내부검토 항목)	■	□
	▪계약관계에서 ‘갑질’조항은 없습니까?	■	□
	▪투자심사 등 예산운영의 적정성을 검증하였습니까?	□	■
	▪시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까?	□	■
	▪일상감사의 범위를 확인하였습니까?	■	□
	▪사업조정(실무)위원회의 검토 사항입니까?	□	■
대시민홍 보 및 정 보 공 개	▪사업 홍보방안을 검토하였습니까? (보도자료, 설명회, 공청회 등)	□	■
	▪공개여부를 “비공개”로 설정시 법적근거는 명확합니까?	□	■

역사 환경개선 등 철거대상 임대상가 대체제공 운영기준(안)

역사 환경 개선을 위한 역사 냉방화, 리모델링 등 공사 시행시, 운영 중인 임대상가의 계약기간 중 목적물(임대면적 및 장소 등) 변경, 이동 등에 따른 이해관계 조정이 불가피할 것으로 예상되는 바, 대체공간  부여 등 운영기준 마련을 통해 민원 및 법적분쟁 등을 사전 예방코자 함.

1		검토배경

□ 관련근거

○ 1,4호선 지하철 노후역사 추진계획 통보 (교통정책과-30952호, ’18.12.12)

○ 지하철 1,2,4호선 노후역사 환경개선 세부추진계획 (기술본부장방침, ’19.1.11)

○ 역사환경개선 공사 실시 설명회 결과 보고 (공간사업처-11260호, ’19.12.31)

□ 역사 환경개선 공사로 계약자와 대체상가 합의 추진 필요

○ 대상역사 및 상가현황 : 7개역 27개소(붙임2 참조)

구 분	역 사	역 명	사업내용	착공시기(예정)	운영상가 (소송상가)
계	7개	-	-	-	27(3)
1호선	2개	종로5가역, 동대문①역	역사 리모델링	’20.02∼’20.12	5
2호선	1개	잠실새내역	역사 환경개선(냉방)	’19.12∼’20.12	5(1)
4호선	4개	쌍문역, 한성대입구역, 미아역, 서울④역,	역사 환경개선(냉방)	’20.03∼’21.06	17(2)

※ 대체상가 검토대상 24개소(전체상가 43개소 중 공실상가 16개소, 소송상가 3개소 제외)

□ 대체상가 제공 과정에서 계약자와 갈등발생(조정 장기화) 우려

○ 공사 원인 발생(역사내 공사 및 상가 하자) 시 임차인 요구조건 과다

- 왕십리역 상가 누수발생(’18.7월) 시 대체상가 합의(’19.4월)까지 9개월 소요

- 시청역 내진보강 공사(’19.1월~), 마들역 이동편의 공사(’19.7월~) 시 상가

이전 협의 장기화

□ 계약자와 협의 시 운영 기준 및 선제적 대응 방안 마련 정립

○ 합리적 대체상가 제공 운영 기준 및 간담회 등 일정 검토

- 대체상가 제공 세부기준 마련하여 계약자 간담회(1회 이상), 방문(5회 이상)             으로 상생적 합의 방안 모색

2		운영기준(안)

□ 기본방향

▷ 공사와 임차인간 상호 신의칙에 따른 협의 원칙

▷ 기존 계약 임대차 목적물 등과 유사 조건으로 대체

▷ 공사 귀책사유로 발생되는 사안을 감안하여 처리

□ 대체상가 제공 대상

○ 역사 환경개선 등 공익목적 사업으로 철거예정 상가의 임대차 목적물

변경(대체) 시

○ 표준임대차 계약서(4조.계약의 변경 가항 ) 관련 공사

‘임대인’은 각종 편의시설 설치, 연결통로공사 및 역사시설 개·보수 등 필요하다고 인정될 때에는

영업비용, 임대차목적물의 장소이전, 면적의 변경, 용도변경 및 시설물의 공사 등을 할 수 있음.

○ 기타 공사의 부득이한 사정(원인제공) 등

□ 운영기준(안)

○ 프로세스

대체상가(안) 제시 ↓ 임차인			합의 시		감정평가 (2개)			변경계약
					합의
			합의 불성립		추가협의		불성립	계약 해지 계약 해지시 임차인은 ‘계약해지 무효의 소’ 또는 ‘계약관계 존재확인의 소’를 제기할 수 있고, 공사는 명도소송제기 기간중 공사 중지될 수 있음. 검토

※ 계약해지 근거: 표준임대차계약서 ‘25조 계약의 해지 다항’

다. 국가․지방자치단체의 정책변경 등 부득이한 경우에 ‘임대인’은 계약을  변경 또는 해지할 수 있으며, 이 경우에도 위의『나항』을 적용합니다.

○ 대체상가 제공 세부기준(안)

구 분		상 가		임대료 기준	비 고
		우 선 순 위	세부 내역
1 순위	동일역	①	공실상가	임차인 기 낙찰률	신규상가 조성비 공사 부담 (계약자 대체공간 제시 시 자비 부담)
		②	신규상가 조성
2 순위	타 역	③	동일 호선 공실상가	해당역 동일 성격상가 평균 낙찰률
		④	타 호선 공실상가
		⑤	신규상가 조성
3 순위	계약 해지	⑥

※ 공실상가 제공 시 유동인구 및 직전 임대료 유사역 우선 검토

- 대체제공 협의 대상상가는 최소 2배수 이상 제공 후 협의 추진

- 급·배수시설 등 수반업종(식음료)은 동일설비 갖춘 공간 또는 필요
시설 시 공사에서 구비하는 조건으로 협의

○ 대체상가 제공 고려사항

- 임대면적 : 기존 상가면적과 유사면적으로 하되, 일정 범위내 증감 협의 조정

- 대체공간 : 임차인 의견 청취 등 유사영업 공간 고려

- 상가 조성비용 : 원인자 부담원칙(공사비 반영), 공사 주관부서 사전협의

□ 감정평가(임대료 산출)

○ 2개 이상 감정평가 기관 추천 받아 임료산정: 산술 평균치 적용

- 감평기관 1개 → 2개 변경으로 임료산정 공정성 향상(향후 임대차 계약서 개정)

3		향후일정

□ 계약자(임차인) 간담회 시행

○ ’20.1.16(목): 쌍문역 고객상담실

-  4개역(쌍문역, 미아역, 한성대입구역, 서울④역) 15개 상가

○ ’20.1.17(금): 종로5가역 고객상담실

-  2개역(종로5가역, 동대문①역) 5개 상가

○ ’20.1.20(월): 잠실새내역 고객상담실

-  1개역(잠실새내역) 4개 상가

□ 계약자(임차인) 상가 방문

○ ’20.1~2월: 상가별 총 6회 이상 방문

구 분	역 사	상가 갯수	방문 일자 (예정)	비 고
1호선	종로5가역	3	’20. 1.17, 20, 29
			2.04, 07, 12
	동대문①역	2	’20. 1.17, 20, 29
			2.04, 07, 12
2호선	잠실새내역	4	’20. 1.20, 22, 29
			2.04, 07, 12
4호선	쌍문역	9	’20. 1.16, 22, 29
			2.04, 07, 12
	한성대역	2	’20. 1.16, 22, 29
			2.04, 07, 12
	미아역	2	’20. 1.16, 22, 29
			2.04, 07, 12
	서울④역	2	’20. 1.16, 22, 29
			2.04, 07, 12

※ 미협의 상가 증회 방문 예정

□  표준임대차 계약서 개정 추진

○ ’20.1월~ :  표준임대차 계약서 내용 보완

- 표준임대차 계약서 개정(안)

구 분	현 행	개 정(안)
표준임대차 계약서 (관련조항)	4. 계약의 변경 - “가 ~ 바”	4. 계약의 변경 - “가~바” 현행과 동일 신설) 사. 공익목적사업에 따른 임대목적물 변경시 사전에 대상 상가를 협의하여 감정평가 2개 기관을 선정, 임료산정하고 변경계약을 추진할 수 있습니다. 임대면적은 기존 임대상가 대비 유사면적으로 하되, 일정 범위내에서 증감하여 협의 할 수 있습니다. 아. “사”항에 따른 협의가 어려울 경우에는 “25. 계약의 해지 다항” 등에 따라 인테리어비 등 시설투자비를 정산하고 계약해지 할 수 있습니다.

붙임 1. 1,2,4호선 노후역사 환경개선 세부 추진계획 1부(기술본부장 방침서)

2. 노후역사 환경개선 대상역 상가현황 1부

3. 표준임대차 계약서 개정(안) 1부. 끝.