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- 제 5 회 -

수도권 지방공사 전세임대협의회 회의자료

2019. 11. 28.

경기도시공사

서울주택도시공사

인천도시공사

	목 차

1. 2020년 전세임대 신규공급 정기모집공고 일정(경기)

2. 대손상각처리 방법 및 절차 (경기)

3. 전입신고 미 이행에 따른 입주자 주거급여 미지급 (서울)

4. 입주자 부담금 만기 전 반환(서울)

5. 입주자의 대항력 유지 의무 위반으로 공사대여금 손실예상 (서울)

6. 전세임대 우대금리 적용 관련 (인천)

7.「한국토지주택공사(LH)와의 업무 협조 (인천)

붙 임

1. 2020년 전세임대 신규공급 정기모집공고 일정

〈 경기도시공사 〉

□ 현황

○ 기관별 공급 예정물량

구 분	계	서 울	인 천	경 기
계	6,600	3,000	800	2,800
일반	6,000	2,400	800	2,800
신혼	600	600	0	0
’19년 계획	5,750	2,400	550	2,800

○ 일반물량 공급일정(안)

구 분	서 울	인 천	경 기	비 고
모집공고일	`20. 2월	`20. 2월	`20. 1월
신청접수일	`20. 3월	`20. 2월	`20. 1~2월

- 공고 및 신청접수 일정 공유

2. 대손상각처리 방법 및 절차

〈 경기도시공사 〉

□ 현황

○ 연체기간별 자산건전성 분류

- 정상채권 중 연체기간 1~3개월 미만은 요주의로 분류

- 미수채권은 연체기간 3개월 이상이며 3단계로 분류함

· 회수의문(3월~12월), 추정손실(12월 이상), 고정(미수채권 중 회수예상가액에 해당하는 부분)

□ 상각신청 조건

○ 상각신청기준일 2년 이상 연체된 채권

○ 보증기관으로부터 대위변제 거절된 채권

○ 기타 주택도시기금 대출 사후관리업무 시행세칙 제34조 2항에 의한 상각대상 채권(경매, 파산, 사망 등으로 회수불가시)

□ 상각절차 및 관리

○ (공사)채권상각승인신청 → ②(주택도시보증공사)채권상각위원회  심의·의결 후 국토부 보고 → ③(국토부)승인 → ④(공사)대손충당금 처리 후 특수채권에 편입하여 관리

○ 상각완료 후 특수채권 편입하고 향후 5년간 지속적 관리함

- 채무자 소재파악, 재산조회 등 실시

3. 전입신고 미 이행에 따른 입주자 주거급여 미지급

〈 서울주택도시공사 〉

□ 현황

○ 전세임대계약 해지 후 임대인의 보증금 미 반환

- 임대인에 대한 임차권등기명령신청 시 법원의 결정기간이 약 1개월 정도 걸림

○ 임차권등기명령이 인용되기 전까지 입주자가 전입신고를 타 주택으로 이전하지 못하도록 함

- 공사의 임차인 자격을 유지하기 위해 반드시 필요한 과정

□ 문제점

○ LH공사 주거급여사업소의 입주자에 대한 주거급여 지급거절

- 주거급여 지급조건 중 입주자의 실제 주소로의 전입신고가 필수

- LH공사 서울지역본부 채권담당자에게 문의하니, 현재 LH공사에서도 임차권등기명령신청에 따른 입주자의 주거급여 공백문제를 해결하지 못하고 있음.

○ 입주자 주거급여 지급 공백기 발생

- 이전 주택에 임차권등기명령이 설정되기 전까지 타 주택으로의 전입신고 불가로 인하여 약 1개월의 입주자 주거급여 미지급

□ 개선방안

○ LH공사 주거급여사업소와의 업무협력

□ 향후계획

○ LH공사 서울지역본부, 경기지역본부와 관련 논의

4. 입주자 부담금 만기 전 반환

〈 서울주택도시공사 〉

□ 현황

○ 전세임대계약 시 입주자 부담금을 계약금으로 이용

- 해당 주택 입주 시 주택도시기금을 잔금으로 임대인에게 지급

○ 전세임대계약 해지 시 임대인은 입주자 부담금을 포함한 임대차보증금 총액을 만기까지 반환하면 됨

- 입주자에 대한 입주자 부담금의 만기 전 반환가부는 임대인, 입주자의 상호 협의 후 우리 공사의 허가에 의하여 진행

□ 문제점

○ 입주자가 타 주택을 계약하기 위한 비용이 필요

- 입주자가 타 주택의 임대차계약을 진행하기 위한 계약금 및 이사비용 등을 필요로 하나 입주자 부담금이 전 재산임

○ 전세임대계약 시 입주자가 입주자 부담금을 미리 냈으니 해지 시 임대인에게 다른 집 찾을 수 있도록 입주자 부담금을 미리 반환 요청하나 그에 관련한 업무지침 미비

- 관련 법안 등도 없으며 그에 대한 지적기사도 나오는 상황임

(2019. 11. 20. 국민일보 - “왜 내가 계약금을 줘야죠?”..

집주인 배짱에 세입자 분통)

□ 개선방안

○ 전세임대계약서 상에 입주자 부담금의 사전 반환 내용 상세 기입

□ 향후계획

○ 국토부에 해당 내용 질의 및 공정거래위원회 약관 심사 진행

5. 입주자의 대항력 유지 의무 위반으로 공사대여금 손실예상

〈 서울주택도시공사 〉

□ 현황

○ 새로운 임대인이 매매를 원인으로 소유권을 취득함에 따라 기존 임대인의 지위를 승계함.

- 매매와 동시에 입주자가 두 차례의 걸쳐 주민등록을 이전하여 대항력 및 우선변제권을 상실한 사이, 두 건의 선순위 근저당 설정됨

○ 전세임대주택 부동산임의경매 개시결정 및 경매진행

- 입주자 및 법원으로부터 경매 사실을 통지 받지 못하여 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 못함.

- 선순위 근저당권자가 채권자로서 경매를 신청하였기 때문에 경락인에게도 대항할 수 없음

□ 문 제 점

○ 주택임대차보호법 시행령 제2조(대항력이 인정되는 법인)에 따라 지방공사는 직접 대항력을 확보할 수 없음

- 입주자와 임대인의 공모에 의한 사위행위 발생 가능성이 있으나 별도의 대항력 확보 불가능

- 집행실익이 없을 가능성이 높음

○ 경매 개시절차 및 배당요구를 하지 못해 후순위채권자에게도 대항하지 못하며, 보증보험 청구도 불가능

- 공사의 귀책사유가 없으나 보증금 손실이 우려됨

□ 개선방안

○ 지방공사가 주민등록 상 입주자와 함께 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있도록 주택임대차보호법 및 주택임대차보호법 시행령 개정

□ 향후계획

○ 임대인이나 입주자를 피고로 임차보증금 반환 소송

○ 횡령 또는 배임이나 사기죄로 형사고발 검토

6. 전세임대 우대금리 적용 관련

〈 인천도시공사 〉

□ 우대금리 신설 및 적용

○ 주거비 부담이 높은 유자녀가구 등 저소득층을 위한 우대금리 신설과 관련, 적용시기 및 대상 등에 대한 검토 필요

- 1자녀 0.2%, 2자녀 0.3%, 3자녀 이상 0.5%(만 20세 미만)

- 생계·의료급여 수급자 0.2%

※ 단, 최저금리 1% 이하로 적용안함

□ 추진경과

○ ’19. 10. : 전세임대융자 우대금리 등 시행 알림

국토교통부 공공주택지원과-2691(2019. 10. 25.)

○ ’19. 11. : 시스템 구축을 위한 협의(↔ 씨앤에프시스템)

□ 검토내용

○ 적용시기 및 대상

○ 우대금리 적용방법, 시스템 개발 필요부분

○ 그 외 업무 관련 애로사항

□ 향후계획

○ 타 공사 진행상황 확인 후, 최종 시스템 구축

○ ’20. 1. 1.부터 시행(예정)

7.「한국토지주택공사(LH)와의 업무 협조

〈 인천도시공사 〉

□ 사례 1) 타 임대주택 선정 시 보증금 반환

○ 전세임대 계약자가 임대주택(LH)에 선정되어 입주하는 경우

○ 해지처리(보증금 반환) 후 입주 가능하다고 안내

→ 계약기간이 남은 상태이기에 임대인 반환협의가 어려움

□ 검토내용

○ 반환이 되지 않는 경우, 해지신청만 미리 해달라고 요청

→ 유예기간을 얼마나 주는지?

○ 계약기간 만료가 임박하여 반환이 어려운 경우

→ 업무처리 방법 및 절차?

□ 사례 2) LH공사와의 업무협조

○ 도시공사 입주자가 근저당 설정(LH)된 주택에 들어가는 경우

○ LH공사 입주자가 반대로 들어오는 경우

인천도시공사	↔	LH 인천지역본부
서울주택도시공사	↔	LH 서울지역본부
		LH 경기지역본부
경기도시공사	↔	LH 경기지역본부
		LH 인천지역본부

□ 검토내용

○ 공문을 통한 협조요청 → 담당자마다 방법 상이한지?

○ 그 외 업무협조는 어떻게 하고 있는지?