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문서번호	공공주택부-427			부 원			부원				부원			공공주택부장				주택공급처장
보존기간	10년																			04/24
				이용순			양영기				황갑복			유호석				정영석
결재일자	2019.04.24
공개여부	공개			협조
일상감사	대상아님
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미임대상가 활성화 방안 수립
		서울주택도시공사
( 주거복지본부 )

미임대상가 활성화 방안

Ⅰ		검토배경

○ 우리공사가 보유하고 있는 장기 미임대 상가는 미임대상가 해소방안(2007.05.23.),

미임대상가 활성화방안 검토(2008.02.14.), 미임대상가 활성화방안(2009.03.16.)에 의거 지방자치단체(구청)에 무상임대가 진행되었으나 각 센터별로 기준이 모호하여 민원  발생되어 2017.06.15. 임대상가 무상공급 및 미임대상가 조치방안수립을 시달함.

○ 우리공사가 현재 보유하고 있는 상가 662점포중 2019.04.22.일 현재 공가67점포로 공실기간이 12개월 이상인 상가는 23점포 임. (최대공실기간 54개월)

따라서 특히 장기간 미 공급된 상가(공가)에 대하여 해당센터에서 미임대상가 활성화 방안을 조속히 마련하여 공급하도록 하고자 함.

Ⅱ		현 황

임대상가 현황                                         (2019.04.22.현재)

단지명 (유형)	가양4 (영구임대)	가양5 (영구임대)	수서1 (영구임대)	수서6 (영구임대)	대치1 (영구임대)	방화2 (영구임대)	방화6 (영구임대)	방화11 (영구임대)	상도SH-VILLE (재개발)	월계사슴1 (영구 임대)	중계1 (분양)
점포수	43	46	19	56	50	39	20	25	27	32	50
공실	5	6	-	-	2	2	4	-	1	19	-
단지명 (유형)	중계3 (영구임대)	하계5 (영구임대)	하계6 (분양)	상계 마들 (영구임대)	면목 (영구임대)	신내 12 (영구임대)	신내의료 안심주택	성산 (영구임대)	신정양천 (공공임대)	목동 현대B (재개발)	신내3 (우디안)	거여 12-1 (행복주택)
점포수	50	10	39	2	19	32	6	44	44	4	1	4
공실	6	-	-	-	2	-	4	2	14	-	-	-

※  총23개단지 662점포(좌판 307, 독립 355) 중 공상가 67점포임

센터별 무상임대 공급현황                             (2019.04.22.현재)

구 분	합계	강서	노원도봉	동대문광진중랑	관악동작	양천 영등포	마포용산
계	92	4	55	20	11	1	1
공 사	44	4	8	20	11	1
구 청	48		47				1

❍ 무상공급 : 선착순 공급에도 미임대된 상가에 대하여 관할 구청에서 공익사업을  위한 무상사용 신청시 상가 활성화 차원 등 필요성을 해당센터에서 적극 검토하여 대부분 허용하였음.(2009.03.16. 본부장방침 제78호)

임대상가 공급방법 (임대규정 제4장)

❍ 임대기준 : 우리공사의 상가 및 복리시설은 임차희망자에게 1인 1개를 추첨     의 방식으로 임대한다.

- 다만, 미임대 상가는 제한하지 아니할 수 있으며 재임대하는 경우 사장이 따로        정하는 바에 의하여 임대할 수 있다.

- 모집결과 신청자수가 미달할 경우에는 선착순의 방법으로 임차인을 선정할 수 있다.

❍ 임대보증금 등의 결정 :

- 최초로 임대하는 상가 및 복리시설의 임대보증금 및 임대료는 추정 건설원가,  감정가격, 인근지역의 거래가격 등 기타 제반 여건을 고려하여 임대보증금 및  임대료를 결정한다.

- 임대보증금 및 임대료를 조정할 필요가 있는 경우에는 재감정평가를 실시하여  증감할 수 있으며 감정평가가 불필요하다고 판단될 경우에는 재감정평가 없이  임대주택의 임대보증금 등의 증감변경을 준용하여 전문기관의 용역결과에 따라 조정할 수 있다.

- 감액 조정된 임대가격으로 임대공급을 추진하고도 3월이상 미임대된 경우, 센  터장은 재감정 없이 20% 범위 내에서 추가로 감액할 수 있다.

Ⅲ		문제점

일반임대상가

○ 공사소유 임대상가의 시설 노후화 및 입주민의 노령화(주로 영구임대) 추세로 상가 침체현상 가속

○ 공사에서 관리하고 있는 미임대상가는 시설의 노후화와 주변 현대식 대형 할인점 입점 등 상권변화에 따른 영세성으로 장기간 미임대상가로 남아 있음.

○ 단지내 상가의 특성상 상권 형성 및 상가 운영에 어려움이 있어 미임대 상가가 증가할 것으로 예상됨.

무상임대상가

○ 장기 미임대 상가의 경우 구청 등 공익을 목적으로 하는 무상사용 신청시 상가    활성화 차원에서 대부분 수용하나 각 센터별 적용 기준 및 관리방법이 다름.

○ 종전에는 무상사용 목적 및 무상사용기간 종료후에도 퇴거하지 않고 불법점유 및 무리한 요구 등 발생.

○ 지역의 주변 단체 등이 지자체 등을 동원하여 공익성이 없는 부분까지 미임대상가에 대하여 무상임대를 하도록 민원제기.

Ⅳ		미임대 상가 공급 개선방안

미임대상가 공급 활성화 추진

○ 센터별 미임대 상가 현황

구 분	합 계	강서	노원도봉	마포용산	관악동작	양천영등포	동대문 광진중랑	강남 서초
계	67	17	25	2	1	14	6	2
일반상가	34	11	2		1	13	5	2
좌판상가	33	6	23	2		1	1

○ 상가 활성화를 위한 조치방안

-  일반공급 후 미공급 상가에 대하여는 선착순접수를 추진하되 해당 구청에서 사용 요청이 있는 경우 상가활성화 여부 및 공익성을 검토하여 우선공급

-  공급가능한 미임대 상가는 수시(분기별)로 상가 모집공고 및 상가공급 활성화 방안을 추진하여 공급하며, 미공급시 임대료 재조정 및 인하하여 수시 공급.

○ 장기 미임대 상가는 별도의 조치방안 강구

- 임대료 인하 : 미임대 상가에 대한 선착순 공급 3회 이상 또는 3개월이상 추진하고도 미분양될 경우 감정평가 등을 통하여 감액조정하고 조정후에도 3개월이상 미임대될 경우 센터장 방침으로 20% 추가감액가능(임대규정 13조 관련)

- 임대료 인하후에도 미임대될 경우 입주민 및 지역사업, 일자리 창출 사업 등     일환으로 공사 자체사업 및 협력사업으로 사용 또는 활용방안 검토.

- 입주민 복지사업, 저소득층에 대한 사회복지사업, 일반 및 청년 일자리 창출사업 등 공익을 목적으로 하는 단체가 구청을 통해 신청할 경우 목적 등 신청내역을 심사하여 저렴한 임대료로 공급 검토.

- 주민공동시설 · 북카페 · 빨래방 · 창업지원공간 · 입주민 일상생활지원센터 등 으로 지역주민이 교류하는 커뮤니티 공간이 될 수 있도록 활용 방안 강구

- 상가로서 활용 가치가 없다고 판단되는 경우 사무실 또는 창고 등으로 용도 변

경하여 공급 가능한지 적극 검토.

- 상가사용이 불가한 정도의 상가는 입주민 및 임차상인 등을 위한 휴게시설 등 공개공간 제공 또는 상가 폐쇄 등 검토

- 구청 등에서 공실상가를 공익을 목적으로 사용 신청 시 상가 활성화 차원에서 사용 허용 검토

무상임대상가 조치방안

○ 무상임대상가현황                                          (2019.04.22.현재)

구 분	합계	가양5단지	방화6단지	상도sh-ville	월계사슴1단지	중계1 단지	중계3단지
계	92	2	2	11	7	13	12
공 사	44	2	2	11	7
구 청	48					13	12
구 분		상계마들	신내12단지	성산	신정양천	신내의료안심	하계6단지
계		1	19	1	1	1	22
공 사		1	19		1	1
구 청				1			22

-  무상공급 상가는 공급 시 계약된 용도대로 사용하고 있는지 수시로 관리.

- 사용용도에 대한 형평성 요구 민원이 발생하고 있어 공사전체 무상임대       상가에 대한 전수 조사 및 조치 필요.

-  공익사업 목적으로 임대한 상가를 주변단체의 사무실로 사용하여 당초 공급 시  와 다른 목적으로 사용하는 경우 무상임차계약을 해지하고 명도조치.

-  무상임대기간이 종료된 상가를 해당 공공기관(구청 등)이 유상으로 전환하여 계  속 사용하고자 할 경우에는 그 사용 용도의 공익성 등을 고려하여 임대규정 제12조에 의거 임대료 재산정(감정평가)후 재임대 할 수 있도록 조치.

○ 장기 미임대 상가에 대한 무상임대 처리기준

-  무상임대 대상 : 공공기관 및 구청에서 공익사업 목적으로 무상임대 신청시

-  임차기간 : 공익사업목적 기간으로 하되 상가임대차보호법을 고려하여 5년     이내로 무상임대

-  연장이 필요한 경우 단지 활용도 측면, 상가활성화 측면, 공익목적 사용 여부 등을 조사하여 기간연장 결정

-  무상임대 허용사업 : 입주민 복지사업, 저소득층에 대한 사회복지사업, 일반 및 청년 일자리 창출사업, 기타 공익성 사업

-  임대조건

① 공익사업 목적 및 해당 사업기간에 대하여만 무상임대토록 하고 사업목적이 달라지거나 기간이 연장될 경우 공사 승인을 받도록 조치

② 임차인의 목적내 사용여부를 수시로 확인할 수 있도록 조사권 확보

③ 특히, 주변단체의 회의실, 사무실 등 목적외 사용시 명도등 강제퇴거 조치에 차질이 없도록 임대조건 확보(각서 징구 등)

○ 무상임대 처리절차

무상임대신청 (공공기관)	해당센터 →	현지조사 및 신청내역 심사	→	무상임대 가능여부 결정	→	이사회 의결요청

이사회 가결 →	무상임대 방침수립	→	무상임차 계약체결

이사회 부결 →	무상임대 불가통보

※ 임대상가는 수익성자산으로 공사의 중요자산으로 판단됨에 따라 재산 관리

규정 제35조에 의거 이사회 의결로서 시행.

Ⅳ		행정사항

구청 등 무상임대 추진시 적용 검토사항

○ 임대료를 제외한 상가관리 비용 등 기타 사용비용 납부주체 명확화.

○ 임대상가를 공익사업 목적으로 임대료를 저가 또는 무상임대할 경우 법정기부금 가능여부 검토.

○ 구청 등 지방자치단체에 무상임대할 경우 재산세 비과세 처분 협의.

2019년 임대상가 임대료 조정 내용

⇒ 임대상가 임대가격 인상(조정) : (2018.12.05., 주거복지기획처장 방침)

○ 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

“차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의        금액을 초과하지 못한다. ”(2018.01.01.개정)

○ 감정평가 인상율 차등 반영 검토 사유

- 감정평가 결과에 따라 임대가격 인상율을 일률적으로 반영할 경우 감정평가의 기본 취지에 맞지 않으며,

- 기존 임대상가 재계약시점에 임대가격을 2017년 하반기 재계약 대상 (6월~12월)은 9%,

2018년 상반기 재계약 대상(1월~5월)은 5%을 인상하였는바,

- 감정평가액 인상율에 따라 임대가격 인상을 차등 반영하여, 임대가격 연속인상에

따른 민원 사전예방 및 부담감을 최대 감소하고자 함.

○ 기공급 상가 : 감정평가를 실시하여 재계약시 상가건물임대차보호법의 최대인상률 범위 안에서 인상(2018.12.5. 시행방침 참조)

- 적용시기 : 2019년 6월1일 이후 재계약 도래시.

○ 미공급 상가 : 퇴거하여 공가인 상태에서 공급할 경우 증감률 10% 이상인 경우 감정평가 금액, 증감률 10% 미만인 경우 기존금액으로 동결.

○ 무상 상가 : 무상임대에서 유상으로 전환하여 계속 사용시는 감정평가금액으로   공급. 다만, 유상전환이 아닌 퇴거하여 공가 발생하여 공급할 경우 증감률 10% 이상인 경우 감정평가 금액, 증감률 10%미만인 경우 기존금액으로 동결.

※ 2017.04.11. 임대료 상호전환 폐지에 따라 재공급시는 보증금 환산액의 20%    임대보증금, 80% 월임대료로 공급.

○ 매년 임대가격 조사를 통하여 단계적인 임대료 현실화 조치가 필요.

붙임  임대상가정리(2019.04.22).  끝.