				★ ◎										사장 방침 제1036호
문서번호	매입공급팀-3881			팀 원			매입공급팀장				주거재생처장			도시재생본부장				사장
보존기간	1년																			12/02
				송지현			김호영				강홍극			한규상				변창흠
결재일자	2015.12.02
공개여부	공개			협조	팀 원			이한경		파트장			전양수
일상감사	대상아님
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매입임대(다가구등)주택 임대료체계 개선(안)
		서울특별시 SH공사
(주거재생처 매입공급팀)

매입임대(다가구등)주택 임대료체계 개선(안)

❍ 최근 시중전세 폭등에 따라 매입임대주택 임대조건이 동반 상승하고 있어

❍ 매입임대(다가구등)주택의 입주대상인 기초생활수급자등 최저소득계층     이 임대보증금등 부담으로 인하여 계약 및 입주에 어려움이 있어,

❍ 입주대상의 실정에 맞게 임대보증금 및 월 임대료 체계를 개선하여

소득수준에 따라 공급하고자 함

관련근거

1

임대주택법 시행규칙 제12조의 4(공공매입임대주택의 최초임대보증금 및 임대료)

- 최초 임대보증금 및 임대료는 시중 임대료에 대한 감정평가금액의 50퍼센트  범위내에서 시행자가 결정

공공주택업무처리지침 제53조(주택의 임대)

- 최초 임대보증금 및 임대료는 시중 임대료에 대한 감정평가금액의 50퍼센트 범위내에서 시행자가 결정

공공원룸(건설형,매입형)임대보증금 산정기준 개선통보[임대주택과-9285,2013.7.30]

- 청년층 및 근로자등 소득수준으로 공급을 추진하고 임대보증금 및 임대료를 감정평가금액의 30%에서 40%로 상향

자치구 수요자 맞춤형주택 공급계획[주택정책과-17823,2015.10.28]

- 기초생활수급자등 소득50%이하자에 공급시 일괄 30%적용, 맞춤형 공급시에는 소득인정액과 연동하여 차등부과

검토배경

2

매입임대주택의 임대보증금은 시중임료의 50%이내에서 산정되나 최근 몇 년간 시중전세가 급상승하고 있어, 신규매입주택의 경우 임대료가 지속적으로 상승되고 있는 추세임

매입주택의 임대보증금 및 임대료 부담으로 계약포기 다수 발생

입주자격이 동일하나 임대료 산정이 다가구주택의 경우에는 주변전세시세의 30%, 원룸주택은 40%로 상이하게 산정함

맞춤형 임대주택 임대료 차등부과(‘15.10.28 서울시 통보)

- 도시근로자 월평균소득 50%이하인 자는 주변 전세시세의 30%로 산정하고,     월평균소득 50%~70%이하인자는 주변전세시세의 50%로 산정 공급

입주대상이 동일한 영구임대주택과 비교시 ㎡당 평균임대보증금의 경우에는 약 5배 차이 발생

구분	영구임대주택(A)	매입임대주택(B)	비고(B/A)
임대보증금 (㎡당 평균)	60,588	291,781	482%
임 대 료 (㎡당 평균)	1,452	2,341	162%

※ 임대조건 관련 입주대기자 설문조사

※ 기타 : 학교, 교통, 위치등 불리

추진방향

3

공공주택업무처리지침』제53조에 의거 최초 임대보증금 및 임대료는감정평가금액의 50퍼센트 범위내에서 시행자가 결정

현행(매입주택)

구분	주변시세(임료산정)	임대보증금 및 임대료 비율	전환이자율
다가구주택	30%	5 : 5	10%
원룸주택	40%	5 : 5	6.7%

개선(안)

- 다가구·원룸주택 임대보증금 주변시세 30%로 동일 적용

- 현행 임대보증금 및 월 임대료 비율 5:5 ⇒ 3:7로 변경

- 현 다가구 전세전환율 10% ⇒ 6.7% 적용(원룸주택과 동일)

- 맞춤형주택 공급의 경우 소득수준에 따라 차등부과

· 주변시세 30%(도시근로자 월평균소득 50%이하)

· 주변시세 50%(도시근로자 월평균소득 50%~70%이하)

※ 관련근거 : 『자치구 수요자 맞춤형주택 공급계획』(서울시 주택정책과-17823)

-  체계개선

구분	임료산정	임대보증금 및 임대료 비율	전환이자율
다가구주택	30%	3 : 7	6.7%
원룸주택	30%	3 : 7	6.7%

※ 다가구주택 월임대료 환산이율 인하사유

- 서울시발표 실제 전월세 전환이율은 6.4%임(15년 3/4분기)

- 원룸주택은 현재 6.7%적용하나 다가구주택은 10%적용하여 동일한 매입임대간 형평성 결여

- LH공사 전월세전환이율 6%적용

※ 다가구주택중 전용 85㎡초과의 경우에는 기존 감정평가액의 50% 동일 적용

기대효과

4

임대보증금 마련이 어려운 입주자의 임대보증금 부담 완화

임대보증금이 낮아져 계약포기자 감소로 주거안정 및 공가해소 기여

사회복지기금 융자 대상자 감소

임대보증금 낮아짐에 따라 공사 부채감소 기여

맞춤형 주택 임대료 차등부과로 소득 계층별 형평성 유지

원룸 주택의 경우 임대료 하향조정으로 공급확대 및 주거안정기여

∎  조정시 비교표

구분	면적 (㎡)	현 행		조 정(현행대비)
		임대보증금	임대료	임대보증금	임대료
다가구주택	41	27,910천원	232천원	16,746천원 (60%)	218천원 (94%)
원룸주택	29	20,572천원	114천원	9,257천원 (45%)	120천원 (105%)

조정대상 및 시행방법

5

임대보증금 및 임대료 조정대상 : 소유권이전되어 본 방침 이후 최초공급되는 주택

※ 임대주택(임대아파트) 전환이율 조정시 매입임대주택 전환이율도 사장방침  제496호(임대공급팀-2943,2015.06.12.)을 준용

- 임대료 → 임대보증금 전환 : 6%, 임대보증금 → 임대료 전환 : 4%

행정사항

6

소득수준에 따라 임대료 차등부과 가능토록 전산수정 및 방침결정일 이후 신규 공급되는 다가구주택의 전환이율 변경(전략정보팀)

붙임  서울시 공문(맞춤형주택 공급계획 시달).  끝.