		2017. 1. 20.(금) 조간용
		이 보도자료는 2017년 1월 19일 오전 11:00부터 보도할 수 있습니다.
							보도자료
담당부서 :	주택건축국 임대주택과					임대주택과장	임인구	2133-7050
						역세권사업팀장	김승수	2133-4931
						청년주택119팀장	김병련	2133-4941
						담 당 자	조성국	2133-4934
							조한근	2133-4932
사진없음 □			사진있음 ▣		매수 : 11매		양희진	2133-4936
서울시, 역세권 청년주택 1호 월임대료 '12만~38만 원' 확정 - 최근 2년 전월세 전수조사 및 통계청 자료+5대 지원책, 고가 민간임대 논란 불식 - 역세권 청년주택 1호(한강로2가) 최초임대료 확정… 공유주택 도입 - 향후 공급분도 보증금 비율 30% 이상 의무화, 저소득층 보증금 무이자 대출 - 올해 총 15,000호 사업승인 목표… 역세권 전수조사로 대상지 자체 발굴 및 1:1 상담

□ 서울시가 삼각지역 인근(용산구 한강로2가)에 들어설 ‘역세권 2030청년주택’ 1호를 최초 임대료 월 12만 원~38만 원(1인 가구 기준)으로 공급한다. 4월 입주자 모집을 시작하는 민간임대주택 763세대가 대상이다.

○ 역세권 청년주택 1호는 총 1,086세대 규모(민간임대 763세대, 공공임대 323세대)다.

□ 시는 시가 직접 공급하는 공공임대는 주변시세 대비 68%~80% 이하로 저렴하지만 민간사업자가 공급하는 민간임대의 경우 고가 임대료 우려가 있는 만큼, 역세권 임대료 시세 전수조사, 국토교통부 및 통계청 자료, 시의 정책적 수단 등을 통해 시세보다 저렴하게 임대료를 책정했다고 밝혔다.

○ '역세권 2030 청년주택 사업'은 대중교통중심 역세권의 체계적 개발을 통해 청년주택 공급을 촉진해 2030 청년세대의 주거안정을 도모하고, 청년들이 안정적인 살자리를 기반으로 지역문화를 주도해 가면서 지역경제 활성화를 이끌도록 하는 사업이다. 시가 '15년 발표한 ｢2020 서울형 청년보장｣ 4대 분야 중 '살자리' 대책의 하나다.

□ 이를 위해 시는 우선 25개 자치구의 최근 2년간 전월세 신고자료 총 105만 건 전수조사와 국토교통부의 주거실태조사 및 통계청의 가계동향조사 자료 등을 통해 청년층의 부담 가능한 월임대료 범위를 확인했다.(참고자료 1)

□ 임대료 조정의 정책적 수단으로 임대보증금 비율을 30% 이상으로 의무화해서 월임대료 비율을 억제하고, 하나의 주거공간을 여러 명이 함께 사용하는 공유주택(shared housing) 개념을 도입해 1인당 월임대료를 낮췄다.

□ 이에 따라 확정된 용산구 한강로2가 청년주택의 1인당 임대보증금과 월임대료는 ▴전용면적 49㎡(3인 셰어)  2,840만 원/29만 원~7,116만 원/12만원 ▴전용면적 39㎡(2인 셰어) 3,750만원/35만 원~8,814만 원/15만원 ▴전용면적 19㎡(1인 단독) 3,950만 원/38만 원~9,485/16만 원이다.(참고자료 2)

□ 서울시는 17일(화) ‘청년주택 운영자문위원회’를 통해 이 금액을 최종 확정했다.

□ 시는 이번에 고가 임대료를 차단하기 위한 '5대 지원대책'도 마련해 함께 내놨다.

□ 최초 임대료는 역세권 지역 임대료 시세 전수조사와 국토교통부 및 통계청 조사를 참고자료로 삼고 '5대 지원대책'을 적용하며, 서울시와 사업시행자간 협의, 청년주택 운영자문위원회 자문 등을 거쳐 주변시세보다 저렴하게 책정해나간다는 계획이다.

○ 주변시세는 사업대상지역 승강장 반경 500m 이내에 위치하고, 10년 이내로 신축된 전용 10㎡ 이상, 60㎡ 이하 아파트 및 주거용 오피스텔의 최근 2년 간 전월세 확정일자 신고자료를 기준으로 산정할 계획이다.

□ 5대 지원대책은 ①임대보증금 비율 최소 30% 이상 의무화 ②공유주택 개념 적극 도입 ③강남권, 도심권 등 고가 임대료 지역 소형주택 공급 ④저소득 청년층 임대보증금 최대 4천5백만 원 무이자 지원 ⑤청년 커뮤니티 시설 확보이다.

① 역세권 청년주택 모든 공급분에 대해 임대보증금 비율을 최소 30% 이상으로 의무화한다. 일반적으로 임대사업자는 임대보증금 비율은 최소화하고 월임대료를 높게 받는 것을 선호해 세입자 부담이 높은 편이다. 시는 이 내용을 역세권 청년주택 조례에 반영해 법제화할 예정이다.

② 공유주택은 주방․거실․화장실은 공유하고 침실은 개별로 확보하는 주택으로 2~3인이 1실(세대)로 구성되며, 입주자들의 불편 해소를 위해 세탁실, 작업실, 게스트하우스 등을 별도로 설치‧운영할 예정이다.

③ 강남권, 도심권 등 임대료가 상대적으로 높은 지역은 청년들이 부담 가능한 임대료 수준이 될 수 있도록 건설 규모를 소형평형(전용 31㎡ 이하) 위주로 건설할 계획이다.

④ 큰 돈 마련이 어려운 저소득 청년층(무주택세대 구성원으로 가구 월평균 소득이 도시근로자 가구당 월평균 소득액의 70% 이하)에게 최대 4천5백만 원까지 무이자 지원한다. 시는 현재 운영 중인 보증금지원형 장기안심주택 제도를 활용할 예정이다.(약 13만 원 월임대료 추가 인하 효과 기대)

⑤ 역세권 청년주택에는 임대주택 외에 어린이집, 도서관, 다용도실, 체력단련실, 창업지원센터 등 다양한 커뮤니티 시설을 확보해 주거비뿐만 아니라 생활비도 절감할 수 있도록 유도한다.

<올해 총 15,000호 공급… 역세권 전수조사로 대상지 자체 발굴 및 1:1 상담>

□ 서울시는 올해 ‘역세권 2030청년주택’ 총 15,000호(공공 3,000호, 민간 12,000호) 사업승인을 목표로 추진한다. 실제 입주는 2~3년 내 이뤄질 예정이다.

□ 시는 토지주가 신청하면 사업 대상 가능 여부를 검토하는 기존 방식에서 시가 역세권 전수조사를 실시해 대상지를 발굴하고 토지주를 직접 찾아가 1:1 맞춤형 설명하는 방식으로 전환, 더 많은 사업 참여를 이끌어낸다는 계획이다.

□ 정유승 서울시 주택건축국장은 “역세권 청년주택은 주거난에 시달리는 청년들에게 주변 시세보다 저렴하고 안정된 주거공간을 제공하는 것은 물론, 낙후된 역세권 개발을 촉진해 지역경제를 활성화하는 사업”이라며 “경제가 어려운 때일수록 우리의 미래인 청년에게 투자하는 것이 최우선 과제인 만큼 서울시가 할 수 있는 모든 역량을 집중해 추진해나가겠다”고 말했다.

참고자료 1. 역세권 지역의 주택 임대료 시세 전수조사 관련

2. 역세권 청년주택 1호(한강로1가) 민간임대주택 최초 임대료

3. 역세권 청년주택 사업 주요 추진경위

4. 역세권 지역의 주택 임대료 실제 거래 사례

[참고자료 1] 역세권 지역의 주택 임대료 시세 전수조사 관련

□ 역세권 지역의 주택 임대료 범위를 파악하기 위한 전수조사는 25개 자치구의 최근 2년간 전월세 신고자료 총 105만 건을 대상으로 이뤄졌으며, 시는 역세권 지역에 해당하는 5만여 건의 주택 임대료 시세를 면밀히 분석했다.

[분 석 자 료] 최근 2년(’14.10월~’16.9월) 간 전월세 확정일자 신고자료

[역세권 범위] 역 승강장으로부터 반경 500m 이내 위치하는 주소지

[주 택 유 형] 10년 이내 신축한 공동주택 및 주거용 오피스텔

[주 택 규 모] 전용면적 10㎡ 이상, 60㎡ 이하

□ 이때 자치구별로 임대보증금 비율이 다른 보증부 월세를 단위전환보증금으로 환산하여 자치구별 역세권 주택 임대료의 중위값을 산출한 결과 강남구, 서초구, 송파구 등은 임대료가 높았고 도봉구, 금천구, 강북구 등은 낮았으며, 특히 강남구와 강북구는 약 2배의 임대료 차이를 보이고 있었다.

○ 단위전환보증금(만원/㎡)=[eqn: {임대보증금+12 TIMES 월임대료÷전월세전환율} over {임대면적}]

※ 전월세전환율은 「민간임대주택법」에 따라 계약시점 기준금리에 3.5%를 더한 값을 적용하되, 「주택임대차보호법」 개정(’16.11.30) 이전 계약 건은 기준금리의 4배 적용

○ 자치구별 단위전환보증금 중위값 범위

□ 이것을 다시 임대보증금 비율을 30%로 하여 자치구별 역세권 주택 임대료 시세로 환산한 결과 ▴전용면적 17㎡의 경우 강남구는 임대보증금 4천1백만원에 월임대료 38만원이지만 강북구는 2천2백에 20만원, ▴전용면적 31㎡의 경우에 강남구는 7천5백만원에 69만원이지만 강북구는 4천만원에 37만원 정도로서 각 자치구 역세권별로 다양한 임대료 시세를 보이고 있었다.

○ 자치구별 역세권 주택 임대료 시세 환산액(※ 임대보증금 비율 30%)

※ 서울시는 2013년 2월 임대주택 8만호+α 공급계획 수립 시 가구별 적정 주거 전용면적을 1인 가구 17㎡, 2인 가구 31㎡로 산정함.

□ 그리고 국토교통부의 주거실태조사 및 통계청의 가계동향조사 자료를 참고해 부담 가능한 임대료 범위를 확인한 결과 ▴29세 이하 가구는 월 42~51만 원 ▴30~39세 가구는 월 69~74만 원 정도로 나타나, 강남권, 도심권 등 역세권에도 공급평형 조정 같은 수단을 통해 이 임대료 범위 내로 공급이 가능할 것으로 보았다.

○ 국토교통부 주거실태조사, 가구주 연령별 월평균 총 소득(’14년)

(단위: 만원)

구 분	월평균 총소득 주거실태조사의 월평균 총소득은 세금 등을 제외한 세후소득을 기준으로 하며, 가계동향조사의 가처분소득과 유사한 것으로 봄. (①)	부담가능 주거비 부담 가능한 가구소득 대비 주거비(임대보증금 대출이자+월임대료+전기·수도 등 사용료) 비율(HCIR: Housing Cost to Income Ratio)은 해외사례 및 선행연구 참조하여 월평균 총소득 또는 처분가능소득의 30%로 설정함.[서울공공주택 공급계획 수립 연구(서울특별시, 2016)] (①×30%)	부담가능 월임대료 임대보증금 대출이자와 전기·수도 등 사용료가 월평균 총소득 또는 처분가능소득의 10% 정도임을 고려하여 월임대료로 지불하는 금액은 월평균 총소득 또는 처분가능소득의 20%로 설정하고, 역세권 청년주택에서는 이 비율을 유지할 수 있도록 임대보증금 비율을 30% 이상으로 제한함. (①×20%)
20~29세	209.2	62.8	41.9
30~39세	342.4	102.7	68.5

○ 통계청 가계동향조사, 가구주 연령별 가구당 월평균 가계수지(’15년)

(단위: 만원)

구 분	가구소득 (①)	비소비지출 비소비지출은 조세, 공적연금, 사회보험 등 소비지출 및 자산구입이 아닌 금액을 말함. (②)	처분가능 소득 처분가능소득(가처분소득)은 가구소득에서 비소비지출을 공제하고 남는 소득을 말함. (③=①-②)	부담가능 주거비 (③×30%)	부담가능 월임대료 (③×20%)
29세 이하	295.1	41.1	254.1	76.2	50.8
30~39세	447.6	80.1	367.5	110.2	73.5

[참고자료 2] 역세권 청년주택 1호(한강로1가) 민간임대주택 최초 임대료

(단위: 만원)

임대보증금 비율				30%		50%		70%
공급유형		전용면적 (㎡)	세대수	임대 보증금	월임대료	임대 보증금	월임대료	임대 보증금	월임대료
사회 초년생, 대학생	1인 단독	19	128	3,950	38	6,775	27	9,485	16
	2인 셰어	39	136	3,750	35	6,296	25	8,814	15
	3인 셰어	49	298	2,840	29	5,083	20	7,116	12
소 계			562 (74%)	-	-	-	-	-	-
신혼부부		39	71	7,500	73	12,971	51	18,159	31
		44	64	8,200	79	14,079	56	19,711	33
		49	66	8,500	84	14,861	59	20,805	35
소 계			201 (26%)	-	-	-	-	-	-
합 계			763 (100%)	-	-	-	-	-	-

[참고자료 3] 역세권 청년주택 사업 주요 추진경위

○ ’16.3.23   역세권 청년주택 공급 기자설명회

○ ’16.4.26    역세권 청년주택 사업설명회 개최

권 역	일 자	장 소	참 석 자
합 계			1,240명
서울시	4.26(화)	시청 대회의실	500명
동북권	7.15(금)	광진구청	300명
도심,서북권	7.19(화)	시청 서소문청사	150명
동남권	7.22(금)	송파구청	170명
서남권	7.25(월)	관악구청	120명

○ ’16.6.1      ‘역세권 청년주택 통합실무자문단’ 구성·운영

○ ’16.7.14    「역세권 청년주택 공급 지원 조례」 제정·시행

○ ’16.8.17    ‘역세권 청년주택 운영자문위원회’ 구성·운영

○ ’16.8.22    ‘역세권 청년주택 건립 및 운영기준’ 수립·시행

○ ’16.8.29    ‘역세권 청년주택 공급을 위한 표준협약서’ 수립·시행

○ ’16.9.1     역세권 청년주택 상설 설명회 개최(16회, 169명 참석)

- ’17.1월부터 1:1 상담 진행 중

[참고자료 4] 역세권 지역의 주택 임대료 실제 거래 사례

위 치	지하철역	건물명	임대면적 (㎡)	보즘금 (만원)	월임대료(만원)	보증금비율 (%)
강남구 역삼동	역삼역	ㅇㅇㅇ	19.4	1,000	85	4.45
강남구 역삼동	선릉역	ㅇㅇㅇ	46.4	2,000	105	7.01
서초구 방배동	이수역	ㅇㅇㅇ	33.1	1,000	110	3.47
서초구 서초동	신논현역	ㅇㅇㅇ	49.3	2,000	160	4.71
송파구 가락동	경찰병원역	ㅇㅇㅇ	39.5	1,000	95	4.00
송파구 문정동	장지역	ㅇㅇㅇ	49.9	1,500	140	4.07
중구 충무로3가	충무로역	ㅇㅇㅇ	37.8	1,000	110	3.47
중구 흥인동	신당역	ㅇㅇㅇ	46.2	1,000	130	2.95
용산구 문배동	삼각지역	ㅇㅇㅇ	13.7	1,000	65	5.74
용산구 한강로3가	신용산역	ㅇㅇㅇ	48.1	2,000	150	5.01