				★ ◎															사장 방침 제503호
문서번호	설계기준팀-2463			팀 원					설계기준팀장					기술지원처장					공공주택본부장					사장
보존기간	10년																										07/31
				이원철					김영수					이우필					이우필					이종수
결재일자	2014.07.31
공개여부	공개			협조	희망주택처장					김동일			주택사업본부장					정현규				마케팅실장				신범수
					임대관리본부장					이종언
								일상 감사		No.		944			감사					의견
										2014/07/31					김영호					의견없음
공동주택 사업추진 관련
단계별 중점관리 매뉴얼 작성 보고
		서울특별시 SH공사
( 설계기준팀 )

우리공사에서 공급하는 공동주택에 대한 사업추진 단계별 중점관리 업무를 매뉴얼화하고, ″특별관리 주민공동시설″을 선정하여 입주개시와 동시에 운영토록 함으로써 고객만족도 제고에 이바지코자 함.

Ⅰ		사업시행 절차

설계부서	➡	공사부서	➡	공급부서	➡	유지관리부서
.공종별 설계팀	.공종별 공사팀	.분양팀, 임대팀	.시설개선팀 .주택관리팀 .통합관리센터
- 설계공모	- 공사발주	- 공급계획 수립	- 공급자료 검토 (분양시점)
- 공사착공
- 모집공고 (공정60%시점)
- 용역착수
-「특별관리 주민공동시설」운영자 선정방식 조사 및 결정
- 설계도서 검토
- 기본설계 .고객만족 자문위원회 .통합디자인 자문(1차)
- 신청접수
- 견본주택 건립
- 동호수 추첨
- 입주대비 점검 .1단계 점검 .2단계 점검 .3단계 점검
- 분양자료 통보
		- 당첨자 발표
- 중간 및 실시설계 .통합디자인 자문(2차) .종합공종 조정위원회
- 하자저감 TFT 구성 (D-180)
- 계약체결
- 입주대비 점검 .제1차 예비조사 .제2차 예비조사
- 입주개시 「특별관리 주민공동시설」운영 개시
- 용역준공
- 사후 설계관리 업무
- 공사준공	- 시설물 인수인계
- 시설물 인수인계

Ⅱ		「특별관리 주민공동시설」의 선정

○ 대 상 : 주민공동시설 중 입주와 동시에 입주민이 그 이용을 필요로 하거나, 유지관리 업무에 필수적으로 요구되는 시설

○ 선 정 : 어린이집, 관리사무소, 케어센터, 세탁실, 기숙사 식당 등

○ 관 리 : 공정률 50% 시점에서 관리 및 공사부서에 대한 종합 업무추진 일정 검토 및 수립

Ⅲ		사업추진 단계별 추진업무

1. 당선작 선정 후

가. 고객만족 자문위윈회 자문

▶ 주 관 : 설계부서

▶ 참 여 : 설계․공사부서, 유지관리부서, 분양․판촉부서, 주부프로슈머

- 근 거 : SH업무편람「고객만족 자문위원회 운영 지침」

- 목 적 : 분양성 및 고객만족도 제고 등을 위한 자문

- 자문위원

구 분	내부위원						외부위원	주부 프로 슈머	계
	보상 (이주대책 관련)	계획	설계	시공	유지 관리	분양․ 판촉	분양, 마켓팅, 상품개발 및 연구
기본설계 단계	-	-	1인 이상	1인 이상	1인 이상	1인 이상	1인 이상	3인 이상	총8인 이상

※ 내부위원은 관련부서 소속 10년이상 경력의 3급이상 직원

- 분야별 주요 검토사항

.설계부서 : 시설별 위치(접근성) 및 규모, 시설의 적정성

실용적 활용 가능성 및 경제성

.시공부서 : 시공성 및 하자관리 측면

.관리부서 : 하자 및 유지관리 측면

.분양․판촉부서 : 마케팅을 고려한 설계방향의 적정성

.주부프로슈머 : 입주자 입장에서의 설계방향의 적정성

2. 기본설계 완료 단계

가. 통합 디자인 자문위원회(1차) 자문 실시

▶ 주관 : 설계부서

- 근 거 : 건설기술진흥법 시행령 제19조 (1회 이상 자문)

- 목 적 : 기본계획 수립시 디자인 방향 제시

- 자문위원 : 현상설계심사위원, 디자인자문위원, 상위계획 MA위원, 내부위원

- 주요 자문사항

.상위계획과 정합성

.현상설계 심사시 의견 반영의 적정성

.기타 기본계획안에 대한 전반적인 자문

3. 실시설계 완료 단계

가. 통합 디자인 자문위원회(2차) 자문 실시

▶ 주관 : 설계부서

- 근 거 : 건설기술진흥법 시행령 제19조 (1회 이상 자문)

- 목 적 : 실시설계도서의 적정성

구 분	분야별 구성
건축, 디자인분과	건축계획 및 설계, 시공, 구조, 디자인(공간)분야
설비분과	기계, 전기. 통신, 소방분야
조경, 디자인분과	계획, 시공 및 친환경, 디자인(조경)분야
토목분과	지질, 시공, 구조, 상하수도, 토질 및 기초분야
색체, 디자인분과	환경색채 및 토탈디자인(시각,정보,공간)분야 각2인, 주부프로슈머(단위세대 등)
공통 (내부위원)	각 분과별 내부위원(팀장이상) 구성

- 자문위원 : 분야별 자문위원, 주부프로슈머, 내부위원

- 주요 검토 및 자문사항

.공종별 설계부서 : 실시설계도서 및 각종 자료작성의 적정성

.주부프로슈머 : 입주자 입장에서의 평면 및 기능의 적정성

.디자인 자문위원 : 분야별 설계도서 및 자료의 적합성 (실시설계도면의 적정성, 구조 등 각종 계산서의 적정성, 관련법규 및 시방내용의 적정성)

나. 종합 공종 조정위원회 실시

▶ 주관 : 설계부서

- 목 적 : 공종별 실시설계도서의 정합성 검토

- 참여위원 : 각 공종별 설계용역 감독(위원장은 주공종 팀장)

- 주요 검토사항

.공종별 마감자재의 통일성

.각종 콘센트, 전등위치와 매립 설비부분 도면일치

.공종간 간섭여부

.하자발생 예상부위에 대한 개선방안

.공사 중 발생이 예상되는 문제점 사전 검토

4. 사후 설계 단계

가. 사후 설계관리업무 실시

▶ 주관 : 설계부서, 공사부서

- 업무분장

설계부서	공사부서
① 설계자 참여 계획수립 및 관리 ② 사후 설계관리업무를 위한 예산관리(용역준공 시 순수 설계용역비의 8% 예산 확보) ③ 대가지급 및 정산	① 설계자의 참여와 관련된 자료작성 및 관련서류 관리 ② 설계자의 현장 확인, 자문 및 회의 등의 주관 ③ 설계부서에 현장방문 결과 통보 ④ 기타 사용승인 관련 업무 등

- 설계자 참여내용

.설계도서의 해석 및 자문

.현장여건 변화 및 업체선정에 따른 자재와 장비의 치수, 위치, 재질, 질감, 색상 등의 선정 및 변경에 대한 검토․보완

.건축외관 계획이 변경되는 경우

.기타 설계자의 참여가 필요하다고 판단되는 사항

- 설계자 주요 참여 내용

참여일정		주요 참여 내용
1	착공단계	【현장 설계설명회 실시】 .설계내용 사전 숙지 및 시공오류 최소화 ※ 관련근거: 건축설계용역 단계별 관리방안 개선(안)
2	터파기~지하층 골조단계	【설계도서 검토】 .설계도서 전반에 대한 해석 및 자문
3	견본주택 설치단계	【설계도서 준수】 .설계도서 준수여부 및 설계변경의 적정성 관련 자문 ※ 관련근거: 수요자 참여형 건축물 가이드라인 계획수립(안)
4	외부마감 공사단계	【설계의도 구현】 .외부 마감자재 선정 및 입면계획 관련 자문
5	준공단계	【완공된 건축물 확인】 .완공된 건축물에 대한 설계자의 최종 확인 ※참여설계자 확인서, 준공도서, 사용승인서류 등에 대한 설계자 서명
필요시		「설계자의 참여내용」과 관련된 사항

5. 공사단계

가. 공사시행 전 설계도서 검토

▶ 주관 : 공사부서, 시공사, 감리단

▶ 협조 : 설계부서, 설계사무소

- 관련근거 : 건설기술진흥법 시행령 제48조

- 검토사항 : 해당공사 시행 전 설계도서 검토 및 결과 보고

나. 견본주택 건립 [건축공정 40%]

▶ 주관 : 공사부서

▶ 협조 : 설계부서, 시설관리부서

- 단위세대 평면에 대한 마감자재 최종 확정

※견본주택 품평회 실시 (1차: 주부프로슈머, 2차: 설계자 및 내부 자문위원)

- 분양시 견본주택 공개

다. 주택공급자료 작성 및 준공대비 총괄 공정 검토 [공정 50%] [신규]

(1) 총괄 공정회의 개최

▶ 주관 : 공사부서

- 주  재 : 사장 (단, 소규모 사업은 해당 본부장 주재로 시행)

- 보고자 : 주공종 부서 팀장

- 참여자 : 각 공종별 공사부서, 주택 공급 및 관리부서 팀장, 관할 통합관리센터장, 마케팅부서, 현장대리인 및 감리단장

- 주요 검토 사항

.분양 등 입주자 모집 전 추진공정(기반시설 포함)의 적정성 검토

. 「특별관리 주민공동시설」의 운영 관련 추진 일정 보고

.공기지연 시 만회대책 수립의 적정성 등

(2) 주택공급자료 작성 및 통보

▶ 공사 및 설계부서 → 분양 및 임대공급 부서

- 공급에 필요한 설계도서 및 자료 통보

▶ 공사부서 → 관할 통합관리센터, 주택관리부서

- 주민공동시설에 대한 설계자료* 및 추진계획** 통보

- 주민공동시설 운영 대비 주택관리부서의 사업추진 현황 사전 숙지

*  설계자료 : 주민공동시설 설계개요, 배치도 및 평면도

** 추진계획 : 단계별 점검계획 및 준공, 입주일정 등

(3) 「특별관리 주민공동시설」에 대한 종합 업무추진 일정 검토․수립

▶ 주관 : 관할 통합관리센터

▶ 협조 : 공사부서, 주택관리부서

- 목 적 :「특별관리 주민공동시설」이 입주개시와 동시에 운영개시가 될 수 있도록 주택관리 및 공사부서에 대한 종합적인 업무추진 일정의 검토 및 수립

- 종합 업무추진 일정[사례]

추진일정		시설별 세부계획			부서
		어린이집	관리사무소	…
대외기관 업무협의	D-00				00팀
운영방식 선정 관련 설문조사	″				″
운영자 선정	″				″
운영자와 협의	″				″
시설물 내부공사 시행	″				″
준공	D				″
운영자 운영준비	D+00				″
시설물 운영개시	″				″

- 작성된 종합 업무추진 일정은 “총괄 공정회의 개최”시 사장(또는 해당 공사부서 본부장)에게 보고

라. 입주자 모집공고 등 [건축공정 60%]

▶ 분양 및 임대공급부서

- 입주자 모집공고

- 제출서류 검토 및 입주자 선정 [D-180 ~ D-60]

마. 입주대비 단계별 점검〔D-180〕

▶ 주관 :  공사부서, 시설관리부서, 관할 통합관리센터

▶ 협조 : 설계부서, 감리사 및 시공사 본사, 주택관리부서

- 관련근거 : SH공사 「하자저감 및 관리 매뉴얼」

- 현장별 하자저감 TFT 구성

.목    적 : 하자저감를 위한 현장 집중관리

.구성주관 : 공사부서, 시설관리부서, 관할 통합관리센터

- 업무절차

공사부서				시설관리부서						시설관리부서		입주지원센터
제1차 예비조사	→	제2차 예비조사	→	입주대비 1단계점검	→	입주대비 2단계 (고객사전점검)	→	준공	→	입주대비 3단계점검	→		입주	→	시설물 인수인계
D-180		D-60		D-45		D-30		D		D+7			D+45		D+180

- 단계별 주요업무 처리 사항

구 분		단 계 별 주 요 사 항	비 고
중점관리	건축공정 60%이전	- 분양자료 검토 및 통보(설계․공사부서→분양팀) - 주민공동시설 관련 자료 통보(공사부서→주택관리팀)
	건축공정 60%	- 입주자 모집공고(공급부서)
	D-180 ~ D-60	- 제출서류 검토 및 입주대상자 선정(공급부서)
보완 정리	D-180	제1차 예비조사 - 입주대비 TFT 구성 - 준공 및 입주시까지 발생가능한 문제점의 사전 대처 - 통합관리센타 시설물점검(별도계획)	.공사부서 TFT 구성 (공사부서+시공사본사+감리사본사)
	D-60	제2차 예비조사 - 내부 수장공사 완료시점 - 입주대비 점검 가능여부 판단 - 부진공종에 대한 사전 조치 - 공사부서 자체점검 - 통합관리센타 기능점검(별도계획)
	D-45	1단계 주부모니터점검 - 1단계조 점검 - 하자저감목표 설정 - 2단계 점검시까지 지적건 조치 확인 - 건축공사 완료	.보완사항 보수율 80%
	D-30	2단계 주부모니터 및 고객 사전점검 - 1단계 점검에 대한 확인 점검 (시공사 및 감리/감독의 조치․확인업무 재확인) - 준공검사원 제출전까지 지적건 조치확인 - 어린이집 운영자 선정 완료	.보완사항 저감목표 50% .보완사항 보수율 100%
	D	준공
	D+7	3단계 주부모니터점검 - 2단계 점검에 대한 확인 점검 - 3단계조 점검 * 입주전14일~입주기간 만료후120일 : 입주지원센터 운영	.보완사항 저감목표 20% .보완사항 보수율 100%
하자	D+45	입주개시	「특별관리 주민공동시설」운영 개시
	D+60	-	혼합단지「특별관리 주민공동시설」운영 개시
	D+180	공사부서와 시설관리부서 인수인계

5. 관리단계

- 관련근거 : SH공사 「부대복리시설 운영 기준(안)」

○ 주민공동시설 운영자 선정

▶ 운영기준 : 주택관리팀

▶ 운영주체 선정 : 관할 통합관리센터, 관리주체

○ 주민공동시설 관리 및 운영

▶ 협약체결 및 계약 : 관할 통합관리센터, 관리주체

▶ 지도감독, 실태조사 : 관할 통합관리센터, 관리주체

Ⅳ		기대효과

○ 관련 직원들의 업무에 대한 이해력 및 효율성 증진

○ 고객에 대한 편의증진 및 주거만족도 제고. 끝.