	점검결과 처분요구
№ 2
부서·기관명		시행년도 (처분요구일)	행정상조치	재정상조치		신 분 상 조치인원	감사자
				조치방법	금 액
SH공사 (○○주택‧○○사업)		2014 (2014.12. )	시정요구 통보	-	-	18
제 목	아파트 외벽 EPS몰딩 설계변경 및 시공 부적정에 관한 사항
【 적출내용 】 SH공사(공공주택본부 등)에서는 ○○△지구 등 6개지구에 대한 토지 3,925,674㎡의 토지를 택지로 개발하여 28개단지 21,103세대(분양 9,244세대, 임대 11,859세대)의 임대 및 분양아파트를 공급하는 것으로 사업계획을 수립하고, 주식회사 ○○건설 등 13개사와 도급계약 체결하여 2009.3월 부터 2014.7월간에 걸쳐 아파트를 건설하여(총공사비:33,476억원) 공급한 사실이 있다. □ SH공사에서는 임대(분양)아파트를 공급함에 있어 “특색있는 단지의 조성으로 인지성 강화” 및 “공동주택 수준향상을 통한 주택의 고급화”를 위하여 “공동주택 설계 UP-grade기준(본부장 방침 제575호, ‘09.11.27.)”을 통해 SH공사에서 시공하는 아파트건설공사의 외부 공용공간 몰딩은 “세라믹급” 이상을 적용하는 것으로 결정하였다. - 또한, SH공사 “전문시방서(건축편)” (A10120 금속공사편)에서 외부 세라믹몰딩의 성분은 천연자재인 경량의 화산석분말과 내충격성의 기능성을 위한 산화마그네슘 및 칼슘을 주원료로 개발된 외장치장재로 어떠한 악조건하에서도 변형이 되지 않고 영구적으로 발청이 되지 않는 안정성이 뛰어난 초경량의 세라믹몰딩재를 적용하도록 규정함에 따라, - SH공사에서는 위의 규정을 근거로 ○○지구 아파트(○개단지 △△동), ○○지구 아파트(○개단지 △△동), ○○지구 아파트(○개단지 △△동)는 “화강석몰딩”으로, ○○지구 아파트(○개단지 △△동), ○○지구 아파트(○개단지 △△동)는 “세라믹몰딩”으로 설계․발주․계약하였다. □ 그리고, 과거 ○○지구 △단지에서 발생한 2차례 화재사고(1차:’12.1.26, 2차:’12.10.2.) 및 ’12년 태풍(볼라벤)에 의한 파손․탈락(EPS탈락:12개소) 등 유지관리에 많은 문제점이 나타났고, 입주민들로부터 부실자재 사용 및 안전성 관련 민원제기로「제7회 00과의 주말데이트,‘12.10.27.(토)」에 상장되었고, - 이때, 시장님 요청사항에 따라 SH공사에서는 내부 “팀장급 대책회의(‘12.10.13.)” 및 보완시공에 대한 “주민설명회(’12.11.7. 관리사무실)”를 개최하고, 2012.11.7.~2013.4.1.까지 약 5개월에 걸쳐 기존 EPS몰딩 상부 표면에 CRC보드를 부착하는 방법으로 ○○지구 △△단지 ○개동, 연장 5,034m에 대한 추가보완 작업을 시행한 사실이 있다. □ 그런데도, SH공사 ○○주택본부 직상감독자 건축○팀장 ○○○ 등 3명과 차상감독자 처장 ○○○ 등 4명, 공사관리관 건축○급 ○○○ 등 11명, 총18명은 당초 준영구재인 화강석몰딩 및 세라믹몰딩으로 설계된 ○개지구 △△개단지(◌◌◌개동) 50,521m 중 ○○지구 등을 제외한 ◌개지구 ◌◌◌개동의 아파트 외벽(기단부+옥상층 : 43,101m)에 대한 아파트 외부환경특화 디자인을 위한 외벽 몰딩자재를 변경하면서 SH공사 “건축공사 전문시방서” 및 “공동주택 설계 UP-grade기준 수립 방침” 과 달리 당초 기단부와 동일한 화강석 등으로 설계적용된 아파트 외벽 몰딩재를 기존 석재몰딩 계약단가로 EPS몰딩(내부:발포스티로폼, 외부:아연철판 또는 압출시멘트 몰탈)으로 설계변경한 사실이 확인되었다. □ 이에 대해, SH공사에서는 EPS몰딩에 대한 화재 등 유지관리에 대한 여러 문제점들에 대하여 SH공사 직원 및 관리자들은 문제점을 인지하고 있는 상태에서, 00 △지구 등 아파트 외벽에 설계 적용된 화강석몰딩은 SH공사에서 실시설계 등을 세부조사 및 분석, 비교·검토 등을 통해 최적안으로 설계․확정되어 계약이 이루어진 사안이므로 발포성스티로폼 물성의 EPS몰딩재로 설계변경은 신중을 기했어야 하는 사안으로 판단된다. - 설사 부득이한 사유로 설계변경이 불가피 했다고 하더라도 발주청인 SH공사에서는 대단위 공동주택에 적용하는 건축자재에 대한 화재 등에 의한 건물 안전성, 하자발생, 내구연한, 유지관리비용, 계약변경에 따른 경제성 등을 종합검토하고 이를 근거로 SH공사 설계기준에서 정하고 있는 기준 이상의 자재로 설계변경을 하여야 하는데도, - ○○지구(△~△단지), ○○지구(△단지,△단지), ○○지구(△~△단지)에서는 시방서와 달리 EPS몰딩 상면(일부분)만 아연도금으로 씌우는 것으로 설계변경 승인하고, ○○지구(*,*,*,*단지) 및 ○○지구(*,*,*,*단지)에서는 세라믹몰딩으로 설계되어 있는데도 설계도서와 달리 EPS표면에 “압출시멘트몰탈”을 씌우는 것으로 자재변경 승인을 하였는가 하면, 심지어 ○○지구(*~*, *,*,*단지)에서는 실정보고 및 설계변경 없이 시공사 임의로 EPS몰딩재로 변경 시공하였다 □ 또한, 책임감리단에서 승인한 EPS몰딩재 변경(시공상세도 및 자재사용 승인)에 대해서도, ○○지구 아파트 화재사건을 계기로 SH공사 건축공사 전문시방서 재개정에 반영된 “EPS 메탈몰딩 시방서” 에 따르면, EPS메탈몰딩에 보강된 아연도금강판은 EPS 전체를 보강(철판두께 0.6mm이상, 아연 최소부착량 17g/㎡)하고 “ㄱ”형 고정철물(W50×H50×L200mm×1.2T)을 통해 부착 설치하되 연결부 시공은 아연캡(5~10mm폭 연결띠)를 통해 내부로 우수가 스며들지 않게 시공하도록 규정하고 있는데도, - ○○지구 B공구(*단지․*단지․*단지․*단지․*단지) 및 ○○지구(*단지․*단지․*단지․*단지)의 경우, EPS몰딩의 모서리부분 등에서 최소 0.20m ~ 최대 1.80m까지 총 3,316개소(총연장 : 801.5m)에서 EPS몰딩 표면에 아연철판이 보강되지 않은 불량자재로 시공되어 있는가 하면, - ○○지구(*단지․*단지․*단지 *단지․*단지)에서는, EPS몰딩 표면부에 “고강도시멘트몰탈”이 보강된 몰딩재로 승인되어 있는데도, 실제는 “아연도금철판(L=6,187m)”으로 임의 시공된 것으로 확인되었다. - 그리고, EPS몰딩재의 마감뿜칠 및 약 1.2m 마다 설치되는 시공이음 조인트(우레탄 몰딩캡, 45×77×5T/개소당)의 경우에도, ① (○○단지)에서는 아파트 색채심의시 가결된 EPS몰딩 표면에 스톤코트(Color Code.17 : 메탈, 석재품칠) 마감으로 시공되어야 하는데도 스톤코트 마감뿜칠(L=1,227m) 미시공, ② (○○단지․*단지․*단지)는 “EPS+우레탄 몰딩 캡(45×5T)” 없이 “EPS+석재품칠(29개동, 3,242개소, L=2,496m)”로 마감처리, ③ (○○지구 전체)에 적용된 시공이음조인트는 “아크릴계” 또는 “우레탄계 실란트”를 적용하도록 승인되어 있는데도 ○○*단지․*단지․*단지․*단지․*단지는 “EPS캡+스톤품칠”로 시공되어 있는 등 곳곳에서 부실시공된 사실이 확인되었다 □ 이에 대하여, SH공사에서는 감사과정(답변서 및 문답서 등)에서, - 설계변경된 EPS몰딩은 석재몰딩에 버금가는 내구성을 가진 건축자재로 민영아파트 등에서도 널리 사용되고 있으며, ○○지구는 “시공 용이성”, ○○지구 및 ○○지구는 “자중과다로 인한 탈락 우려”, ○○지구는 “물량증가에 따른 원가절감” 등을 이유로 EPS몰딩으로 변경하였다고 주장하고 있으며, - ○○지구 △단지 화재사건 이후 SH공사 건축공사 전문시방서 재개정을 통해 EPS몰딩 상부 표면에 아연도강판(IPU몰딩) 등으로 보강이 되어 있어 상층에서 떨어지는 담뱃불 등에 의한 화재의 위험성 등 안전에 문제가 없으며 - 단가적용에 있어서도 ○○지구와 ○○지구 등은 시방서와 가장 유사하고 설계가 대비 설치가격이 유사(저렴)한 국내 시중제품으로 적용한 결과 EPS몰딩의 견적가가 계약된 석재몰딩보다 고가여서 석재몰딩 계약단가로 변경하였다고 변명하고 있다. □ 그러나, 위와 같은 SH공사의 주장과 관련하여 감사기간 중 EPS몰딩에 대한 대규모 민영아파트 등에 대한 외부전문가 자문 및 외관 조사결과, - 서울소재 대부분의 민영아파트에서는 석재몰딩을 적용하고 있으며, 심지어 SH공사에서 민간 건설사에 매각하여 현재 사업이 진행 중인 ○○지구(△△건설)에서도 기단부와 동일한 석재로 외벽몰딩을 시공중에 있는 사실 등으로 볼 때 석재몰딩 또는 세라믹몰딩재로 시공시 중량에 의한 낙하 우려하여 변경했다는 주장은 몰딩재 부착공법(비용 등)과 관계되는 문제로 변명이 될 수 없으며, - 외부전문가 “자문결과”에서도, ①EPS몰딩은 석재몰딩에 비해 재료비, 시공비 등이 저렴하나, 내구성, 내마모성, 기능성이 석재몰딩과 비교할 수 없을 정도로 저급자재로 민간업체의 소규모 저급아파트에서 일부 사용하나 향후 유지관리 및 이삿짐 운반시 파손, 화재발생 등 여러 가지 문제점으로 인해 SH공사 등에서 시공하는 고품질의 대규모 아파트 외벽에 설치하는 몰딩자재로는 부적정하다는 의견(건축전문가)과, ②EPS가연재는 화재에 특히 취약하여 아래층에서 화재발생시 복사열로 인해 상층부(윗층) 및 인접세대(옆집)로의 연소확대와 유해가스 등이 발생되므로 외장재로 엄격히 제한하여야 한다는 의견(소방전문가)이 제시되었고, ③○○지구 △단지 화재사건 이후 전문시방서 재개정으로 EPS몰딩 표면을 아연도금판 등으로 보강했다는 주장도 감사대상 대부분의 단지에서는 SH공사 주장과 달리 전체가 아닌 상면 일부분만 보강되도록 승인되어 있거나 그마저도 모서리부분 등에서 부분 누락된 채 부실시공된 사실이 확인되었다 - 또한, 외부 전문가에 의뢰한 시장 가격조사 결과에서도 EPS몰딩은 석재몰딩에 비해 원석, 가공비, 설치비 등에서 많은 차이가 있는 저급자재로 석재몰딩은 EPS몰딩 대비 약 3.2배(석재몰딩:179,800원/m당, EPS몰딩:평균55,440원/m당)의 가격차이는 물론, 두 자재의 향후 내구연한(수명) 동안 유지관리에 소요되는 생애주기비용은 비교자체가 불가한 저급수준의 자재라고 자문하고 있고, - SH공사가 제출한 답변서 및 해명서 등에서도 ○○지구의 석재몰딩은 EPS몰딩 대비 약 2.6배 이상(석재몰딩:149,564원/m당, EPS경량압출몰딩:평균 56,636원/m당), ○○지구는 약 2.8배 이상(석재몰딩:평균167,500원/m당, EPS몰딩:60,000원/m당)의 고가자재라고 시인하고 있어 석재몰딩은 EPS몰딩재에 비해 최저 약 2.6배 ~ 최대 약 3.2배의 가격차이가 발생하고 있는 점 등을 고려할 때, 공사에 참여한 시공사들은 몰딩자재 변경 및 임의시공으로 인해 약 54억원 부당이득을 본 반면 입주민들에게는 장래 많은 유지관리비를 부담해야 하는 부적정한 설계변경으로 SH공사의 주장은 변명이 될 수 없다. □ 결과적으로, 위와 같은 부적정한 업무처리는 SH공사 공급아파트의 건축 외장재에 대한 화재 안전성, 내구성, 유지관리, 미관 등에 대한 책임감리단의 기술검토를 태만히 하고, 발주청에서는 자재 적합성 검토(정책적 판단)를 통한 제도개선 조치 등 발주청으로서의 의무를 소홀히 한 사항으로, - ① ○○지구 및 ○○지구를 담당한 직상감독자(공사○처 건축△팀장 ***)은 ○○지구 화재사건을 계기로 EPS몰딩재에 대한 제반 문제점을 인지하고 있는 상태에서 ○○지구 △개단지에 설계 및 계약된 석재몰딩(L=15,298m)을 EPS몰딩(아연강판 상면만 보강)으로, ○○지구 △개단지에서는 당초 계약된 석재몰딩(L=7,913m)을 EPS몰딩(압출시멘트 보강)으로 SH공사 시방서 및 기준과 다른 자재로 설계변경(단가변동 없음) 승인하는 등 담당직원(공사관리관)에 대한 지도감독 소홀히 하고 시장 지시말씀에 대한 제도개선 조치를 태만히 하여 ○○지구 EPS몰딩 부실시공(아연강판 미시공 3,316개소, L=801.5m)과 ○○지구에서 EPS몰딩 부실시공(시공이음조인트 3,242개소, L=2,496m)을 초래하는 등 담당팀장으로서의 업무를 소홀히 하였다. ② ○○지구를 담당한 직상감독자(공사○처 건축△팀장 ***)는 ○○지구 화재사건을 계기로 EPS몰딩재에 대한 제반 문제점을 인지하고 있는 상태에서 ○○지구 △개단지에 설계 및 계약된 세라믹몰딩(L=6,501m)을 EPS몰딩(아연강판 상면만 보강)으로 SH공사 시방서 및 기준과 다른 자재로 설계변경(단가변동 없음) 승인하는 등 담당직원에 대한 지도감독 소홀히 하고 시장 지시말씀에 대한 제도개선 조치를 태만히 하는 등 담당팀장으로서의 업무를 소홀히 하였다.[※ 다만, ◌단지 저층부(3,404m)에 대해서는 장래 하자발생 예방을 위해 세라믹몰딩을 석재몰딩으로 설계변경하여 시공하였고, 1단지 외벽몰딩 연장 2,133m)에 대해서도 석재몰딩으로 변경하기 위해 시공사와 협상하는 등 노력한 점은 인정된다] ③ ○○지구를 담당한 직상감독자(공사○처 건축△팀장 ***)는 ○○지구 화재사건을 계기로 EPS몰딩재에 대한 제반 문제점을 인지하고 있는 상태에서 ○○지구 △개단지에 설계 및 계약된 세라믹몰딩(L=26,793m)에 대해 *,*단지는 EPS몰딩(아연강판 상면보강, L=3,280m)으로 SH공사 시방서 및 기준과 다른 자재로 설계변경(단가변동 없음) 승인하는 등 담당직원(공사관리관)에 대한 지도감독 소홀히 하고 시장 지시말씀에 대한 제도개선 조치를 태만히 하여 ○○지구 *~*,*,*단지에서는 EPS몰딩(압출시멘트 보강)으로 감리단에서 승인이 되어 있는데도 현장에서는 EPS몰딩(아연강판 보강)으로 임의시공(L=6,187m) 하는가하면, 임의시공한 사항에 대해서도 ○○*~*,*,*단지의 경우는 EPS몰딩 부실자재 사용(아연강판 미시공 1,232개소, L=247.2m)과 ○○*~*,*,*~*단지 시공이음쪼인트는 아크릴계 및 우레탄계 실란트 처리없이 EPS캡에 스톤품칠 마감 시공 등 부실시공을 초래하는 등 담당팀장으로서의 업무를 소홀히 하였다. - ○○지구, ○○지구. ○○지구, ○○지구를 담당한 차상감독자(공사○처장 ***, 공사○처장 ***, ○○사업처장 직무대행 *** 및 ***)는 담당처(부서)의 업무를 총괄하는 자들로 ○○지구 화재사건을 계기로 EPS몰딩재에 대한 제반 문제점을 인지하고 있는 상태에서 담당직원(공사관리관)에 대한 지도감독을 소홀히 한 결과 부적정한 설계변경 및 부실시공을 초래하는 등 관리자로서의 의무를 소홀히 하였다. - 공사담당자(○○지구 공사관리관 *** 외 10명)들은 SH공사 취업규정 제6조(성실의무)에 따라 제반규정을 준수하여야 하는데도, 외벽 몰딩재에 대해 SH공사 설계기준 및 시방서와 다르게 설계변경을 승인하고, 현장에서 부실시공 및 임의시공이 이루어지고 있는데도 책임감리원에 대한 적절한 지도감독을 하지 않았으며, 또한 준공검사 시 직접 입회를 하였음에도 이에 대한 별다른 조치없이 준공처리하는 등 공사관리관으로서의 업무를 소홀히 하였다. - 공사 계약상대자(○○지구 △공구 **건설 주식회사 등 10개사)들은 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제6조(계약의 원칙)에 의한 “신의성실원칙”에 따라 설계도서 등 계약서대로 시공하여야 할 의무가 있음에도 공사 설계도서와 다르게 품질이 떨어지는 몰딩자재 등으로 실정보고 하는가 하면 다수의 불량자재 사용 및 부실시공 등 계약상대자로서의 의무를 소홀히 하였다. - 책임감리원(○○지구 △공구 주식회사 **엔지니어링 등 10개사)들은 공사감독자로써 SH공사와 계약서(감리용역 과업지시서 등) 및 국토교통부 「책임감리 현장참여자 업무지침서」제4조(발주청, 감리원, 시공장의 기본임무), 제36조(시공확인), 제37조(검측업무) 등에 따라 현장시공 확인 등 공사감독자로서의 의무를 다하여야 하는데도, 공사 설계도서와 다르게 품질이 떨어지는 몰딩자재 등으로 실정보고 및 자재승인(시공상세도 승인 포함) 하는가 하면 감독업무를 소홀히 하여 부실시공 묵인하고 준공처리하는 등 책임감리자로서 의무를 소홀히 하였다. □ 그 결과, 공사준공 후 1~2년 밖에 경과되지 않은 ○○지구, ○○지구, ○○지구 등 거의 모든 아파트 단지에서 부실시공 등으로 EPS몰딩 모서리부분 등이 훼손 및 탈락되고 표면코팅이 벗겨지고 현재도 하자가 계속 진행 중에 있다. - SH공사에서 시행한 EPS몰딩 설계변경은 SH공사의 공동주택 설계 UP-grade에 따른 수준향상을 명분으로 하고 있지만, 아파트 질적인 측면에서는 오히려 품질저하(많은 하자발생 등)에 따른 “저질아파트 논란”을 야기하고, 이로 인해 ○○지구 등 ○○지구 △△개단지 아파트건설공사에 참여한 시공사들은 저가의 유사자재를 통해 약 54억원 상당의 부당이득을 본 반면 - 입주민들에게는 장래 화재 등 아파트 안전불안과 EPS몰딩재에 대한 내구성 부족 등으로 예상되는 과도한 유지보수비용을 부담(이삿짐 운반, 태풍, 5년 주기의 외벽 도색공사 등) 시키고, 나아가 서울시정에는 저질아파트 논란 등 주택행정 전반에 대한 불신을 초래하는 불합리한 설계변경인 것으로 확인되었다. 【 조치할 사항 】 : SH공사 사장은 ① 설계도서와 다르게 EPS몰딩 표면에 아연철판이 보강되지 않은 불량자재로 시공한 ○○지구(△단지․△단지․△단지․△단지․△단지, L=7,916m), ○○지구(△단지~△단지․△단지․△단지, L=12,109m)에 대해서는 보완․시공하고, - EPS몰딩에 스톤코트 마감뿜칠이 되지 않은 ○○지구(5단지, L=1,227m) 및 EPS몰딩 연결조인트 “몰딩 캡”을 시공상세도와 다르게 “EPS+석재품칠”로 마감한 ○○지구(△단지․△단지․△단지), ○○지구(△단지․△단지․△단지․△단지․△단지)에 대해서는 재시공(부분) 조치하시기 바랍니다. ② EPS몰딩의 시공과정에서 부적정한 시공 및 미시공 사항으로 적출된 ○○지구․○○지구․○○지구 등 3개지구(L=43,101m)는 SH공사 「공사계약특수조건」제34조(특별책임)에 의거 하자담보책임기간 연장 조치하시기 바랍니다. ③ 시공․품질 기준에 미달(목적물 하자포함)된 EPS몰딩재로 변경 및 임의시공하는 등 계약자로서 신의성실의무를 지키지 않은 ○○지구, ○○지구, ○○지구, ○○지구에 대한 감리전문회사 및 시공사에 대해서는 민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 및 제667조(수급인의 담보책임) 등에 따라 손해배상 청구 등을 강구하시기 바랍니다. ④ 공사계약에 있어 신의성실원칙 등 계약규정을 위반하고 부실시공 및 감독업무를 소홀히 한 단지(공구)에 대한 현장대리인, 책임감리원, 시공회사, 감리전문회사에 대하여는「건설기술진흥법」제53조 및 같은 법 시행령 제87조 제5항[별표8]의 규정에 따라 ″부실벌점″처분(합산 부과규정 적용)하시기 바랍니다.