제246회 임시회

도시계획관리위원회

「시민이 행복하고, 지속 발전하는 희망기업」

주요현안 업무보고

2013. 4. 26

보 고 순 서

Ⅰ.	2012년 결산 결과 및 대책	1
Ⅱ.	은평뉴타운 중심상업지 PF사업	9
Ⅲ.	용산국제업무지구 조성사업	15
Ⅳ.	가든파이브 특별소위원회 조사결과 및 조치내용	19

Ⅰ. 2012년 결산결과 및 대책

2012년 결산결과 및 대책

		재무상태 : 총자산 23조 6,373억원, 부채비율 346%

		경영성과 : 당기순손실 5,354억원

(단위 : 억원)

구 분	2012회계연도(a)	2011회계연도(b)	증감 (a-b)
총 자 산	236,373	231,326	5,047
총 부 채	183,351	175,254	8,097
총 자 본	53,022	56,072	△3,050
총 수 익 (매출액)	14,693 (13,929)	27,830 (27,099)	△13,137 (△13,170)
총 비 용 (매출원가)	20,047 (14,590)	23,523 (20,763)	△3,476 (△6,173)
당기순이익(손실) (매출총이익(손실))	△5,354 (△661)	4,307 (6,336)	△9,661 (△6,997)

회계감사 주요 지적내용(삼일회계법인)

※ 삼일회계법인 감사 전 결산전망 : 영업이익 192억원, 당기순이익 : 504억원

회계감사 지적관련 총금액	7,328억원
∘ 은평알파로스 매출채권 대손충당금 설정	3,002억원
∘ 용산드림허브 관련 유가증권 손상평가	490억원
∘ 강일지구 등 매각토지 연체대금 등 대손충당금 설정	607억원
∘ 재고자산 평가손실충당금	1,011억원
∘ 유형자산 손상차손	316억원
∘ 소송 1심패소건 충당부채 설정	412억원
∘ 천왕2지구 공사손실충당금 설정	622억원
∘ 국고보조금 출자금 관련 법인세 비용 등 계상	868억원
□
당기순손실 = (회계감사 지적금액)–(당초결산순이익)–(법인세 세무조정) 【 5,354억원 = 7,328억원 – 504억원 – 1,470억원 】

결손 주요원인

PF 사업의 지연

- 은평알파로스, 용산드림허브 등 PF사업지연으로 인한 손실 3,492억원

※ 은평알파로스 : 3,002억원, 용산드림허브 : 490억원

부동산 경기 침체

- 보유자산(재고자산 및 임대주택) 가치하락                1,327억원

- 매각토지 연체금 증가에 따른 대손처리 등                 607억원

* 손실금처리 : 자본 중 이익잉여금(기 적립된 순이익) 1조 5,994억원에서 차감되어

자본이 감소될 뿐이며, 서울시에서  출자한 4조 1,952억원의 납입자본금은

감소하지 않음

임대주택 8만호 사업에 미치는 영향

임대주택 8만호 공급목표(’10. 7～’14. 6) : 79,360호

◦ SH공사(44,108호) : 기존6만호(24,342호) / 추가2만호(19,766호)

◦ 서울시 등(35,252호) : 기존6만호(34,861호) / 추가2만호(391호)

2013년도 계속사업 : 32,040호(임대 16,395호)

사업비 조달에 문제가 없어 정상적으로 사업추진

- 금년도 계획된 택지․주택판매 등 영업수입을 통하여 사업비 조달,

차입금 상환후 부족분 발생 시 안행부 승인을 통한 공사채 차환 발행

․주요 계속사업 현황: 7개지구(마곡, 문정, 내곡, 세곡2, 천왕2, 신내3, 위례)

- 결손은 계속사업지구의 공사채 승인․발행과 무관함

2013년도 신규사업 : 2,294호(임대 1,638호)

서울시 출자금 우선 활용후 자체자금으로 사업추진

- 서울시 협조를 받아 시출자금(1,899억)을 신규사업에 우선사용

※ 2013년 기존6만호 출자금 2,608억원중 1,899억원을 전환 사용

- 택지․주택판매 등 수익 발생지구의 자체자금으로 사업비 조달

- 신규사업 현황 : 3개지구(상계, 오금, 신정4)

- 결손은 신규사업지구의 공사채 승인이 불허됨

채무감축계획에 미치는 영향

당기순손실이 직접적으로 자금소요에 영향을 주지 않음.

- ‘12년도 당기순손실이 직접적으로 자금을 필요로 하는 것은 아니므로 택지매각

등 적극적인 판매촉진을 통하여 ’13년도 채무감축 계획대로 실행

경영혁신 지속추진

비상경영혁신단 설치운영(1단 2팀)

- 재무구조혁신팀 : 부채감축과 재정건전성 확립을 위해 금융, 자산, 회계 등

재무구조의 포괄적 혁신을 담당

- 경영구조혁신팀 : 창조적이고 지속가능한 발전을 위한 경영혁신과 시민요구에

부합하는 사업구조혁신을 담당

조직슬림화 및 인력재배치

- 주택건설과 임대사업에 집중하는 슬림화 조직으로 전환, 강소조직으로 개편

⇒ 마케팅 강화 등 현안사업에 인력 재배치

【현재】지원부서(25%):현업부서(75%)⇒【향후】지원부서(20%):현업부서(80%)

- 8만호 건설과 채무감축목표의 효율적 달성을 위하여,

【사업단위별 조직 ⇒ 기능별 조직】으로의 전환 및 축소운영

임대사업 적자구조 개편

- 임대사업 매년 2,000억원 이상 적자발생 예상(2012년 1,972억원 적자)

- 정부와 서울시의 국고보조금 지원 현실화 및 기금융자 출자전환 건의

- LH와 같은 공적사업자 지위로 국고보조 법제화 추진

경상경비 절감

- 2013년 경상경비 절감목표 : 24,059백만원

(단위:백만원)

구 분	당초예산액	절감액	절감률
경 비	155,960	24,059	15.4%

- 예산절감 주요내용

◦ 경상경비(25%) / 행사․홍보경비(19%) / 공공운영경비(5%) / 기타경비(7%)

결산결과 요약

재무상태

요약 재무상태표 (B/S)

(단위 : 억원)

과 목	2012년	2011년	증 감
			금액	증가율
ㅇ 유동자산	114,656	116,819	△2,163	△1.9%
ㅇ 당좌자산	11,514	12,719	△1,205	△9.5%
ㅇ 재고자산	103,142	104,100	△958	△0.9%
ㅇ 비유동자산	121,717	114,507	7,210	6.3%
ㅇ 투자자산	341	1,160	△819	△70.6%
ㅇ 유형자산	120,099	112,127	7,972	7.1%
ㅇ 무형자산	21	27	△6	△22.2%
ㅇ 기타비유동자산	1,256	1,193	63	5.3%
자산합계	236,373	231,326	5,047	2.2%
ㅇ 유동부채	56,852	76,416	△19,564	△25.6%
ㅇ 비유동부채	126,499	98,838	27,661	28.0%
부채합계	183,351	175,254	8,097	4.6%
ㅇ 자 본 금	42,476	40,158	2,318	5.8%
ㅇ 자본조정	△14	△14	-	-
ㅇ 이익잉여금	10,627	15,994	△5,367	△33.6%
ㅇ 기타포괄손익누계액	△67	△66	△1	△1.5%
자본합계	53,022	56,072	△3,050	△5.4%

경영성과

요약 손익계산서 (P/L)

(단위 : 억원)

과 목	2012년	2011년	증 감
			금액	증가율
매출액	13,929	27,099	△13,170	△48.6%
주택건설사업	4,110	12,067	△7,957	△65.9%
분양택지	8,713	13,975	△5,262	△37.7%
임대사업	1,095	998	97	9.7%
기타사업	11	59	△48	△81.4%
매출원가	14,590	20,763	△6,173	△29.7%
주택건설사업	3,680	9,381	△5,701	△60.8%
분양택지	7,840	8,503	△663	△7.8%
임대사업	3,067	2,872	195	6.8%
기타사업	3	7	△4	△57.1%
매출총이익(손실)	△661	6,336	△6,997	△110.4%
판매비와관리비	3,885	792	3,093	390.5%
영업이익(손실)	△4,546	5,544	△10,090	△182.0%
영업외수익	764	731	33	4.5%
영업외비용	2,113	661	1,452	219.7%
경상이익(손실)	△5,895	5,614	△11,509	△205.0%
세전순이익(손실)	△5,895	5,614	△11,509	△205.0%
법인세비용	△541	1,307	△1,848	△141.4%
당기순이익(손실)	△5,354	4,307	△9,661	△224.3%

Ⅱ. 은평뉴타운 중심상업지 PF사업

은평뉴타운 중심상업지 PF사업

		현 황
		은평뉴타운 중심상업지 PF사업의 수익성 개선을 위해 민간컨소 시엄의 사업계획변경 요구에 대하여 서울연구원 “정책대응방안 연구용역” 중간보고에 따른 PF사업 정상화 제안을 검토중

사업개요

사 업 명 : 은평뉴타운 중심상업지 통합개발 PF사업

위    치 : 은평구 진관동 구파발역 일원

면    적 : 50,425.2㎡(15,254평)

총사업비 : 약1조 3,619억원 ※토지비 5,004억원 포함

사업기간 : 2008 ~ 2018(예정)

사업주체 : 알파로스 PFV(주)

- 수권자본금 : 2,400억원(납입자본금 1,200억원)

- 출자지분                                                    (단위 : 억원)

구 분	SH공사	건설공제 조 합	산업 은행	국민 은행	하나 은행	현대 건설	롯데 건설	GS 건설
비 율	19.9%	25%	7.55%	7.55%	7.55%	12.98%	9.89%	9.58%
금 액	238.8	300	90.6	90.6	90.6	155.7	118.6	114.9

추진경위

	2008.	10.	6	중심상업지 통합개발 PF사업 협약체결
	2011.	7.	4	주택건설사업계획 승인(은평구청)
	2013.	1.	2	은평PF사업 정책대응방안수립 연구용역 계약체결
	2013.	4.	12	은평뉴타운 중심상업지 정상화 제안 시장보고
	2013.	4.	15	서울연구원 용역 중간보고서 제출(서울연구원→SH공사)
	2013.	4.	22	사업정상화 제안관련 SH공사 이사회 개최
	2013.	4.	23	사업정상화 제안 통보(SH공사→민간컨소시엄, 출자자)

		문제점
		중심상업지 복합개발 지연으로 은평뉴타운 입주민을 위한 생활 편익시설 도입차질 및 은평지역 경쟁력 악화 예상 민간컨소시엄의 요구사항은 수익성만 고려한 사항으로 당초 계획 취지대로 추진하거나 공익성은 유지하면서 수익성을 강화할 수 있는 방향으로 변경제안 필요 중심상업지 복합개발 사업타당성 분석은 재무적 타당성뿐만 아니라 사회적 편익과 비용을 고려한 경제적 타당성분석 검토 필요 계약이행이 미진할 경우 협약해지를 포함한 모든 대안 강구 필요

민간컨소시엄 요구사항 및 검토내용

민간컨소시엄 요구사항 및 법률적 검토

요구	항 목		민간컨소시엄 요구사유	법률적 검토
①	시니어타워	오피스텔	․분양성 양호한 시설로 용도 변경	조건부 수용
②	호텔		․분양성 양호한 시설로 용도 변경	수용불가
③	일부 비주거자산 선매각		․선매각으로 유동성 개선, PF차입 감소 (단, 선매각 할인으로 매각수입 감소)	수용가능
④	공사비 절감		․조달청 기준가의 92.5% 적용하여 공사비 절감	수용가능
	공사비 10% 유보삭제		․건설투자자 자금투입 감축	조건부 수용
⑤	사업청산일정 단축 (준공후 3년→1년)		․운영수입 감축으로 PF차입 감소 (단, 자산 조기매각으로 매각 수입 감소)	수용가능
⑥	미납할부이자 면제		․토지대금 감면 ,청산시점에 이익 한도내 납부	수용불가
⑦	토지중도금 이연		․PF차입 감소로 금융비용 완화 ․SH공사의 이자손실 보전조건과 ‘12.10월 착공을 조건으로 함	조건부수용
⑧	토지대정산(가감차선)		․토지대금 감면, 사업 호전시 토지비 회수	수용불가
⑨	토지대 잔대금 보증방법 변경		․보증금 납부 면제로 금융부담 감면 ․매매계약 해제시 기납부 토지대금 반환불가	조건부수용

요구사항에 대한 재무적 검토

(단위 : 억원)

구분	모두거절	모두수용	조건부수용
수입(A)	15,314	13,503	13,613
지출(B)	16,505	13,443	13,887
사업손익(A-B)	△1,191	60	△274

추진계획 및 방향

2013. 5.10  사업정상화 제안관련 민간컨소시엄 의견회신 기한

(민간컨소시엄, 출자자→SH공사)

사업정상화 제안을 민간컨소시엄에서 수용시

자본금 추가 출자 (2013. 5.20)	⇒	착공신고 (2013. 5.31)	⇒	사업협약 변경

사업정상화 제안을 민간컨소시엄에서 미 수용시

토지매매계약해지 (2013. 5.20)	⇒	사업시행자 대출금 대납 (2013. 5.31)	⇒	사업협약해제․해지

Ⅲ. 용산국제업무지구 조성사업

용산국제업무지구 조성사업

사업개요

사 업 명 : 용산국제업무지구 조성사업

위    치 : 용산구 한강로 3가 40-1 및 서부이촌동 일대

면    적 : 510,386㎡(154,545평)

총사업비 : 28조 1,778억원 (사업제안서 기준)

사업기간 : 2007.12월～2016.12월

사업주체 : 알파로스 PFV(주)

- 수권자본금 : 1조4천억원 (납입자본금 1조원)

- 출자현황                                                    (단위 : 억원)

구 분	코레일	SH공사	FI(5개사) Financial Investor 수익만을 목적으로 투자자금을 조달해주는 투자자	SI(6개사) Strategic Investor 경영권 확보를 목적으로 자금을 조달해주는 투자자	CI(17개사) Construction Investor 시공을 통해 이익을 얻는 투자자
비 율	25%	4.9%	23.65%	26.45%	20%
금 액	2,500	490	2,365	2,645	2,000

		추진경위
		2007.12.18 프로젝트회사(PFV), 자산관리회사(AMC) 설립 2008.03.04 SH공사 참여 결정(서울시 방침 제85호) 2008.03.20 SH공사 이사회 의결 2008.03.21 주식양도양수 계약체결(코레일 지분 4.9% 인수) 2010.04.22 용산국제업무지구 구역지정 및 개발계획수립 고시 2011.10.20 사업시행자 지정 2013.03.12 ABCP 이자(52억원) 미납에 따른 디폴트 상황 발생 2013.03.15 용산국제업무지구 사업정상화 설명회 개최(코레일) 2013.03.26 사업정상화 특별합의서(안) 송부(PFV→SH) 2013.03.29 주주총회 소집알림(PFV, 일시 4월 5일) 2013.04.04 사업정상화 특별합의서 의견 회신(SH→PFV)

		추진현황
		드림허브프로젝트금융투자(주)의 이사회 개최 - 코레일이 2013.4.5. 사업시행자 이사회에 ‘사업정상화방안 특별합의서 승인 안건’ 등을 상정하였으나 부결(찬성 5명, 반대 5명)로 인하여 예정된 PFV 주주총회 개최 취소 코레일 이사회 개최 - 2013.4.9 코레일이 이사회에서 전원 찬성(13명)으로 ‘ 토지매매 및 사업협약 해제’ 결정되어 청산 절차 진행(파이낸셜뉴스 2013.4.9일자 보도)

		코레일 주요 요구사항 및 공사 입장
		코레일 주요 요구사항 - 코레일의 사업협약(특별합의서) 임의해제∙해지 권한 행사 - 협약 해제∙해지에 수반되는 출자자의 손해배상청구권 포기 요구 공사 입장 - 특별합의서는 사업협약, 주주간협약 등 사업 관련 일체의 계약을 변경시키는 본질적인 사업계획 변경으로 모든 당사자들이 서면합의가 없는 경우 무효 - 특별협약서에 ‘사업성이 확보되지 않는다고 판단’하는 등의 사유로 코레일이 임의해제권을 행사하면서, ‘종전 사업 관련 계약들은 모두 자동으로 해제’ 및 손해배상청구권 등의 포기 조항은 모든 민간컨소시엄이 수용할 수 없는 조건 (배임 성립 가능)

		추진계획
		SH공사 출자금 회수방안 검토 - SH공사는 시행사의 이사회 구성원이 아니라 발행주식 4.9%를 보유한 출자자 로서 현재 사업 해지 책임의 귀책사유를 판단할 자료 부족 - 사업 관련 자료 입수 및 사건 경과에 따라 코레일에 대한 협약이행보증금 또는 민간컨소시엄에 대한 손해배상청구권 행사 여부 및 시기 결정 코레일이 사업정상화를 재추진할 경우 서울시와 협력하여 필요한 사항 적극 지원

Ⅳ. 가든파이브 특별소위원회          조사결과 및 조치내용

가든파이브 특별소위원회 조사결과 및 조치내용

		채택안건 : 서울특별시의회 가든파이브 문제해결 및 정상화 촉구 결의문

		조사결과 조치요구사항
		NC백화점과 불합리한 계약사항 재협의하여 개선 NC백화점의 매출을 정확히 확인할 수 있는 시스템구축 토탈패션몰의 계약위임 권한 회수 및 SH공사의 역할을 다할 것 NC백화점 입점 관련 동의서 진위 및 동의요건 충족여부 확인 책임있는 관계직원을 조속히 인사조치할 것 손해를 야기한 직원에 대해 업무상 배임죄 등 법적대응 방안 강구할 것

결의사항에 대한 처리결과(계획)

연 번	조치요구	처리계획(결과)
1	(주)이랜드리테일(NC백 화점)과 행한 계약상하자 및 불합리한 계약사항을 재협의하여 개선할 것	◦NC백화점측은 계약체결 당시 공사 전임 대리인(변호사)이 참여하면서까지 충분히 협의한 상황을 이유로 계약변경 불응 및 수용불가 입장이므로 ◦계약 불합리한 부분 변경 협의를 추진 하되 계약변경에 끝내 불응할 경우 대형복합 상가 임대차 분쟁 전문 변호 사를 선임하여 계약해지 추진
2	NC백화점의 매출규모를 정확히 조사하여 구분소유자의 재산권에 불이익이 발생되지 않도록 매출확인시스템을 구축할 것	◦정당한 차임수납을 위해 전대부분 및 POS 시스템 설치부분 확인을 일반구분 소유자 대표와 공사 공동으로 실태조사반을 구성하여 NC백화점과 협의 후 추진 ◦계약위반이 명백한 전대한도 초과분에 대해서는 부당이득금반환소송 제기 (’13.3.8)

연 번	조치요구	처리계획(결과)
3	토탈패션몰 계약위임 권한 회수방안을 강구하고, 토탈패션몰 대표위원회를 재구성하여 SH공사 의사가 아닌 구분소유자 자치에 따라 다수의 이해를 대변하는 상가로 거듭나도록 SH공사에 주어진 권한과 역할을 다할 것	◦2012.11.1. 토탈패션몰 회원을 탈퇴하고 공사 대리인(변호사)을 선임하여 임대차 권리∙권한을 회수하기 위하여 협의 하고 있으나 이에 동의하지 않아 ◦토탈패션몰 탈퇴 불가피성을 이해시키고 일반구분소유자의 이해를 대변하는 공감대를 형성하여 계약해지 등 공동대응 ◦토탈패션몰 대표위원회 재구성은 공사가 재가입하지 않는한 관여하기 어려우나 공사의 역할을 다하겠음
4	가든파이브 관리단의 NC백화점 입점관련 동의서류 진위여부 및 동의요건 충족여부에 대하여 재확인 조사할 것	◦NC백화점 입점관련 동의서 재확인을 계속 불응하고 있어 송파구청에 행정처리를 요청 (2013.4.5)하였으며, 관리단 대표위원회 공사 지분(12/23)으로 정식안건 채택요구후 위원회 의결로 관철하여 동의율을 재확인할 계획 ◦진위여부확인은 전문가의 판단을 구하는 사항이므로 동의율 열람에 한하고, 2013. 2.27. 라이프동 입점상인 중 일부 (18명)가 공사와 관리단 회장을 상대로 동의서류 위조로 인한 손해배상 청구 소송을 제기하였으므로 진위여부는 소송결과에 따라 처리
5	가든파이브 사업처장 등 책임있는 관계 직원을 조속히 인사조치할 것	◦가든파이브사업처장, 사업운영팀장 인사조치 완료(2013.4.8일자 인사발령)
6	SH공사에 손해를 야기한 당시 직원에 대해서는 업무상 배임죄 여부와 같은 민형사상 소송 등 법적 대응 방안을 강구할 것	◦감사원 및 서울시의 감사처분 결과에 따라 토탈패션몰 회비를 소급지급한 관련자(3명) 및 SH공사 자체감사에서 전매를 인정해주는 결과를 초래한 관련자 (3명) 등에 대하여 기 조치 완료 ◦해당 직원에 대하여는 현재까지 업무상 배임죄나 민․형사상 법적 책임을 물을 수 있는 사안은 없는 것으로 판단되나, 일부내용은 추가 확인중에 있으며 새로운 사실이 확인되면 별도 보고하겠음