지속가능한 공공임대주택 공급을 위한 연구 착수보고회 회의록

회의개요

○ 일  시 : 2023. 8. 11.(금), 13:00 ~ 14:30

○ 참석자 : (도시연구원) 천성희 원장, 조동기 부장, 김윤중 수석연구원,

(총13명)              이영민 부장, 김지은 수석연구원, 김현영 책임연구원

(회계부) 변성태 팀장

(재정관리부) 이준철 부장, 김민규 팀장

(공공주택공급부) 김은정 부장, 김승선 차장

(연구진) 정성훈 (대구가톨릭대학교 부교수)

김혜원 (㈜휴 플래닝  연구위원)

회의안건  1. 연구방향 및 계획보고

2. 실무부서 의견청취

주요내용

연구진 발제
장부상 이슈	(임대운영손실로 용어 정리 필요) ‘사업손익’은 사업 종료시 계상 가능한 개념, 실제 토지상승분을 감안할 경우 사업자체는 손실이 아니기에, 임대‘사업’손익과 임대‘운영’손익으로 용어를 구분하여 정리 필요 (감가상각 기간조정) 현재 30년인 감가상각 기간을 40년으로 늘려 ‘비용’ 감소 -다만, 세금 지출분이 커질 수 있음. (토지잔존가치 처리) 공공임대사업은 토지잔존가치를 수익에 포함하여 감가상각처리 필요 (자산재평가) 자산재평가를 할 경우, 부채비율이 100%이하로 감소, 기타포괄손익이 흑자로 돌아설 가능성이 높아짐. -다만, IFRS도입 시, 자산재평가모형을 도입할 경우 재무제표가 위험해질 수 있음.
제도개선 방안	(“상품”으로의 변화 필요) 20년간 임대주택으로 운영했으면, 서민 주거안정에 충분히 기여했다고 볼 것이므로, 임대의무기간이 도래한 Shift 등의 임대주택을 분양전환주택 같은 “상품”으로 변경하여 매각 방안 고려 -LH의 경우, 실제로는 분양주택임에도 5년/10년 분양전환임대주택을 임대주택 제고로 계 수하고, 운영 종기에는 처분함으로써 수익을 보존 (기금 운영권한 지방이양 요구) 청약저축가입자 중 서울시민에 의해 조성된 기금이 30조임에도 중앙정부, LH에서 일괄 운영함에 따라 지방분권, 균형발전을 저해 -기금조성 기여분만큼 지방에 이양, 운영․관리할 수 있도록 하는 것이 형평성에 맞으며, 시행령, 시행규칙 개정으로 가능 (금융비용 인하요구) 주택도시기금대출이자가 공익목적임에도 금융이자가 너무 높음. -기금 자산이 200조를 넘고, 이익잉여금이 26조임. (부채비율 완화) 행안부에서 부채비율을 300%로 통제하고 있는데, 완화할 필요가 있음. -LH의 경우, 2005년에 1500%까지 풀고 공사채 및 해외채권까지 발행해 사업을 대규모로 확대하기도 함. 중앙과 지방을 차별해, 지역 격차가 커지는 결과를 낳음. -행안부의 경영평가 평가기준은 200%로 실제 기준은 더 보수적임. (제도개선 관철 노력 필요) 행안부, 기금 등에 요구사항 관철을 위해 공청회, 정부 및 기관과의 협의를 통한 시행령, 시행규칙 개정 등 다각적 노력이 요구됨.
실무부서 의견	(자산재평가) 자산재평가를 하면 재평가에 따른 수익을 기타포괄손익으로 계상함으로써 포괄손익계산서상 흑자가 될 가능성이 높아짐. -다만, IFRS도입 시, 현재의 간주취득원가모형 대신 자산재평가모형을 도입하면 재무제표 가 위험해짐. 영업이익 2%이상되어야 공사채를 발행 가능한데, 발행자체가 안될 수 있음. -특히, 다가구매입주택과 같이 최초평가 때보다 떨어진 주택은 영업외손실로 인식, 재평가를 통해 감정가로 600억 정도 손실이 나는 것으로 인식되면 공사채 발행이 어려울 수 있어 매입임대 물량 축소 논리 제시 필요 -자본은 증가, 당기순이익은 감소하게 되므로, 재평가 시기의 조정이 반드시 필요 (손익관리를 위해 재정부담 덜한 전세임대로 변경 추진) 현재 신규사업 진행부진으로 당기수익이 없을 것으로 예상되는데, 현재 3,000억을 투입하여 진행 중인 매입임대사업을 전세임대로 변경하여 재정부담을 낮추도록 변경 추진하는 것이 대안이 될 것임. (임대료산정시 표준건축비 사용) 소셜믹스로 인해 임대주택의 주거수준이 분양주택과 같은 수준으로 지어지고 있음에도 임대료 책정 시, 표준건축비를 적용해 산정함으로서, 임대주택 공급부터 손실이 나는 구조임. (재건축 매입사업 직접 수행) 용적률 상향을 통한 재건축 시, GH와 같이 SH가 임대주택을 직접 매입할 수 있도록 정책적 당위성 제안