문서번호	농산팀-2417			★담당자	팀장			유통본부장
보존기간	년								11/16
				박백춘	윤창식			강민규
결재일자	2022.11.16.
공개여부	공개
				협 조
					부장		서중기
				감 사
2023년 가락시장 청과부류 중도매인 점포 시설사용료 및 보증금 조정 부의(안)

2022. 11.

	서울특별시농수산식품공사
농산팀

『2023년 가락시장 청과부류』

중도매인 점포 시설사용료 및 보증금 조정 부의(안)

2023년 가락시장 감정평가 결과를 근거로 관련법령 등에 따라    중도매인 점포 시설사용료 및 보증금을 조정 부의하기 위함

Ⅰ

관련 규정

□ 농수산물 유통 및 가격 안정에 관한 법령 등

□ 법 제42조(수수료 등의 징수제한) 제1항 제2호

□ 법 시행규칙 제39조(사용료 및 수수료 등) 제2항 : 해당시설 재산가액의 1천분의 50(중도매인 점포, 사무실은 1천분의 10)

□ 서울특별시 농수산물도매시장 조례 시행규칙 제58조(시설사용료)

□ 임대차관련 법령

□ 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항

□ 법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) : 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

□ 부칙[2018.1.26 제28611호] 제3조(차임 등 증액청구 기준에 대한 적용례) : 제4조의 개정규정은 이 영 시행당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용한다.

□ 공사 재산관리규정 등

□ 재산관리규정 제23조(임대료 등) 및 제24조(사용승인 재산)

- 사용승인 재산은 농안법의 규정에 의한 시설사용료와 사장이 정하는 바에 따라 시설사용보증금을 납부하여야 한다.

□ 재산심의회 운영내규 제2조(기능) 제3호 : 심의회는 시설사용료 및 점용료 등 재산 사용 대가 사정

Ⅱ

시설 현황

□ 계약 시설 현황

(단위 : 개, ㎡ / ‘22. 11.14 기준)

구 분	점포수 (개)	합계면적 (A+B)	계약면적(A)			가설물 가설물은 채소시장1동(남․북측) 및 채소시장2동(북측)점포확장부문(6.5m), 채소시장2동(남측) 점포확장부분(2.8m), 반입복도(140.87㎡)앞 점포 (B)
			소계	전용	공용
총 계	1,084	63,064	56,123	38,514	17,609	6,941
청과동 청과물시장동 1층(과일) 중 365-1호는 소송이 완료된 빈 점포임.	460	28,666	28,666	18,345	10,321	0
반입복도	38	1,331	1,190	762	428	141
채소1동	372	18,817	14,695	10,149	4,546	4,122
채소2동	128	5,309	2,631	2,419	212	2,678
건고추매장	27	2,415	2,415	1,709	706	0
마늘매장	50	4,467	4,467	3,145	1,322	0
기타	9	2,059	2,059	1,985	74	0

□ 2022년 시설보증금 및 시설사용료 수입(추정)

(단위 : 천원, 개, % / ‘22. 11. 14 기준)

구 분	예정액		징수액		비율	비고
	금액	시설수	금액	시설수
시설사용료	3,537,154	1,081	3,533,510	1,077	99.8
보증금	4,343,637	1,084	4,339,680	1,080	99.9

※ ′22년 11월 및 12월은 11.14.자 계약 기준 징수 예정액임.

□ 빈점포 1개소 청과물시장동(365-1호)로 인해 시설사용료 및 보증금 계획대비 감소

【 최근 5년간 시설사용료 및 보증금 조정 현황】

구 분	평균	'22년	'21년	'20년	'19년	'18년
시설사용료	4.58%↑	5.0%↑	5.0%↑	5.0%↑	5.0%↑	2.9%↑
시설사용보증금	4.52%↑	5.0%↑	5.0%↑	5.0%↑	5.0%↑	2.6%↑

Ⅲ

감정평가 개요

□ 2023년도 감정평가 결과

□ 감정평가 개요

- 평가 기관 : ㈜아주감정평가법인

- 조사 기간 : 2022. 9. 27. ~ 2022. 10. 26.(1개월)

- 가격 시점 : 2023. 1. 1. 자

□ 평가 결과

구 분		점포 감정가액(천원)			가설물 감정가액(천원)
		2023년	2022년	비율	2023년	2022년	비율
청과시장동(과일)		10,350	8,210	126%	-	-	-
반입복도		10,523	8,310	127%	10,479	8,799	119%
채소1동	북측	8,840	7,170	123%	8,647	7,394	117%
	내부	8,020	6,490	124%	-	-	-
	남측	8,560	6,940	123%	8,367	7,154	117%
채소2동	북측	8,290	6,860	121%	8,237	7,064	117%
	남측	8,430	6,710	126%	8,097	6,904	117%
대체매장	1층	7,480	5,900	127%	-	-	-
	내부점포	7,480	5,850	128%	-	-	-
청과동3층		4,690	3,810	123%	-	-	-

Ⅳ

2023년 시설사용료, 시설사용보증금 결정(안)

【계약 시설(1083개소)  ※ 미계약 공실(1개소)

① 시설사용료 전년 대비 5% 인상

- 단, 2023년 신규(점포 교환, 확대 배정, 점포 이전 등) 시설에 대하여는 농안법상 기준인 재산감정가액의 1% 적용

② 시설사용보증금 전년대비 5% 인상

- 단, 2023년 신규(점포 교환, 확대 배정, 점포 이전 등) 시설에 대하여는 시설사용료 인상률 만큼 인상하여 결정

1		중도매인 점포 시설사용료

□ 시설사용료 결정 기준

□ 내용 농안법 시행규칙 제39조 제2항(사용료 및 수수료 등)

-  청과부류 중도매인 점포(1,074개소) : 연간 재산가액의 10/1,000(1%)

-  건고추 창고(1개소, 54㎡)  : 연간 재산가액의 50/1,000(5%)

➡  농안법 상 요율기준 산정 시 전년 대비 평균 60%의 인상이 필요하나 상가건물임대차보호법 상 법정 한도 내 인상 추진

갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 동법 제11조 및 동 시행령 제4조 등에 의거  전 임대차의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않는 범위에서 인상 가능

★ 전년 시설사용료 대비 5% 인상 ★

□ 시설사용료 예정액

(단위 : 천원, %)

구 분	시설사용료 수입 예정액			증감율 (B/C)
	2023년(A) 감정평가안	2023년(B) 부의안	2022년(C)
총 계	5,653,418	3,707,900	3,532,136	105
청과동 청과물시장동 1층(과일) 중 365-1호는 소송이 완료된 빈 점포임	2,966,912	1,758,054	1,674,757	105
반입복도	139,987	72,731	69,292	105
채소1동	1,577,636	1,218,276	1,160,495	105
채소2동	437,990	319,845	304,688	105
건고추매장	196,815	124,608	118,688	105
마늘매장	334,078	214,386	204,216	105

※ 쪽파 등 매장 비가림시설(2개소, 1,750㎡) 및 출하자(하역)대기실(1개소, 54㎡) 등 필수시설 3개소는 시설사용료 미 징수(시설사용보증금만 징수)

※ 100원 단위 이하 절사

2		중도매인 점포 시설사용 보증금

□ 시설사용보증금 결정 기준

□ 2011년 제5차 재산심의회 결과통보(2011.12.5)‣보증금 결정 관련

<기존>                                <변경>

시설사용료 및 관리비 6개월 분	➡	재산관리규정 제23조 재산평가액 100/1000 준용

□ 현재(2022.11.14.자) 시설별 중도매인 점포 보증금 요율

구분	평균	청과동	반입복도	채소1동	채소2동	건고추	마늘
재산가액 기준 보증금요율	0.87%	0.70%	0.65%	1.10%	1.28%	0.67%	0.87%

➡  공사 재산관리규정 준수를 위해서는 전년 대비 평균 1,031%의 인상이 필요하나 상가건물임대차보호법 상 법정 한도 내 인상 추진

갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 동법 제11조 및 동 시행령 제4조 등에 의거  전 임대차의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않는 범위에서 인상 가능

★ 전년 시설사용료 대비 5% 인상 ★

□ 시설사용보증금 예정액

구 분	시설사용보증금 예정액(천원)			증감율 (%) (B/C)
	2023년(A) 감정평가안	2023년(B) 부의안	2022년(C)
총 계	56,373,032	4,548,288	4,332,513	105%
청과동	29,669,266	1,922,050	1,830,887	105%
반입복도	1,399,792	83,980	79,990	105%
채소1동	15,776,433	1,634,900	1,557,350	105%
채소2동	4,380,076	530,458	505,307	105%
건고추매장	1,806,616	111,180	105,908	105%
마늘매장	3,340,849	265,720	253,071	105%

※ 1,000원 단위 이하 절사

3		기타 시설사용료 및 보증금

□ 정산회사 결정 기준

□ 대금정산 조직 사무실은 농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률 시행규칙 제44조(시설기준)상 도매시장 “부수시설” 해당

□ 정산회사의 공익적 특성 등을 고려하여 중도매인 점포‧사무실 요율 준용

구분	징수 요율	비고
시설사용료	연간 재산가액의 10/1,000(1%)	100원 단위 절사
시설사용보증금	연간 재산가액의 100/1,000(1%)	1,000원 단위 절사

➡  농안법 상 요율기준 산정 시 전년 대비 시설사용료 138%의 인상, 재산관리규정 준수 시 시설사용보증금의 2,286%의 인상이 필요하나 상가건물임대차보호법 상 법정 한도 내 인상 추진

갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 동법 제11조 및 동 시행령 제4조 등에 의거  전 임대차의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않는 범위에서 인상 가능

★ 시설사용료 및 보증금 전년 대비 5% 인상 ★

□ 쪽파 등 매장, 출하(하역노조) 대기실

□ 법정 필수 시설로 시설사용보증금(평균 관리비 2개월분)만 징수하는 시설로 타 시설과 동일한 비율인 시설사용보증금 전년 대비 5% 인상

★ 시설사용보증금 전년 대비 5% 인상 ★

□ 시설사용료 수입 예정액

구 분	시설사용료 수입 예정액(천원)			증감율 (%) (B/C)
	2023년(A) 감정평가안	2023년(B) 부의안	2022년(C)
기타	11,973	5,263	5,018	105%

□ 시설사용보증금 예정액

구 분	시설사용보증금 예정액(천원)			증감율 (%) (B/C)
	2023년(A) 감정평가안	2023년(B) 부의안	2022년(C)
기타	119,708	11,674	11,124	105%

4		향후 계획

○ 2023년 가락시장 청과 중도매인 점포 시설사용(변경)계약 방침 수립(11월 4주)

○ 2023년 시설사용계약 변경 사항 개별 통보(11월 5주)

- 2023년 시설사용계약 변경 사항 개별 중도매인 통보

- 중도매인조합 실무진 대상 안내 및 협의

첨부 1. 2023년 감정평가 결과 1부.

2. 2023년 중도매인 시설사용계약 세부 내역 1부.  끝.

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