부담부증여 취득세의 합리적 운영 및 개선 방안

- 직계존비속간 주택 부담부증여를 중심으로 -

서대문구 지방세 연구동아리

목    차

•  요약문(1장)

Ⅰ.  서론 ....................................................................................... 1

1. 연구의 배경 및 목적 ................................................... 1

2. 연구의 범위 및 방법 ................................................... 3

Ⅱ.  현행 제도의 개관 ............................................................... 5

1. 직계존비속간 주택 거래 현황 ................................... 5

2. 직계존비속간 주택 거래 특징 ................................... 9

3. 주택 취득세 세율 관련 지방세법 연혁 ................. 12

Ⅲ.  부담부증여의 고찰 및 문제점 ........................................ 14

1. 부담부증여의 정의 ...................................................... 14

2. 부담부증여 관련 국세 규정 ...................................... 16

3. 지방세 실무 현황 및 문제점 .................................... 19

Ⅳ.  개선방안 및 기대효과 ....................................................... 26

1. 대가 지급사실 인정기준 마련 및 채무 사후관리 강화 방안 .. 26

2. 지역 및 주택공시가격 기준에 따른 선별적 사후관리 방안 .. 33

3. 직계비속의 생애최초 1주택 취득시 한정 유상세율 적용 방안 .. 36

Ⅴ.  결론 ...................................................................................... 39

•  참고문헌, 설문조사 등 참고자료 .............................................. 41

부담부증여 취득세의 합리적 운영 및 개선 방안

- 직계존비속간 주택 부담부증여를 중심으로 -

서대문 센세(稅)이션

	<요 약>
최근 다주택자 및 고가주택에 대한 대출 규제, 양도소득세ㆍ 종합부동산세 중과, 주택 공시가격 현실화 추세와 맞물려 주택 증여 건수가 사상 최대치를 기록하고 있다. 현행 지방세법은 주택에 대한 취득세율을 거래 유형에 따라 유상(1～3%)과 무상(3.5%)으로 달리 정하고 있는데, 직계존비속간에는 거래의 실질을 위장하기가 용이하여 실질이 무상 거래임에도 유상 거래로 위장하여 지방세 부담을 회피하고자 하는 유인이 발생할 소지가 있다. 또한 현행 법령 및 지침의 모호함으로 인해 납세자와의 마찰 등 여러 가지 문제가 발생하고 있어 이를 개선하기 위해 취득시 대가 지급사실 인정기준 마련 및 채무 사후관리 의무화 등이 필요하다. 본 연구를 계기로 직계존비속간 주택 거래 실질에 맞는 과세가 이루어지도록 합리적인 대안들이 많이 제기되어 실무에 반영되기를 기대해 본다.

Ⅰ. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

최근 주택 증여 건수가 사상 최대치를 기록하고 있다고 한다. 2013년 54,464건에 불과하던 주택 증여 건수는 지난해 111,863건으로 5년 만에 두 배 이상 증가했으며, 전체 주택 거래에서 증여 거래가 차지하는 비율도 2013년 4.59%에서 지난해 6.51%로 증가하였다. 2019년의 경우 그 증가 추세가 더 두드러져 2019.5월말 현재 2019년 전체 주택 거래 대비 증여 거래 비율은 7.95%에 달하며, 서울시의 경우 전국 평균의 2배가량인 14.32%를 기록하고 있어 서울시 주택 7채 중 1채는 증여를 통해 거래된다고 볼 수 있다.

양도세 중과에 넘치는 주택증여...국세청, 부담부증여 검증 강화한다(세정일보, 2019.2.12.), 서울지역 주택 증여 거래, 2년 만에 ‘두 배’급등(뉴데일리, 2019.3.27.)

한국감정원 부동산 통계정보(https://www.r-one.co.kr) 원인별 주택 거래현황을 분석

전문가들은 최근의 주택 증여 붐에 대해 다주택자 및 고가주택에 대한 대출 규제, 양도소득세ㆍ종합부동산세 중과, 주택 공시가격 현실화 추세 등을 그 원인으로 지적하고 있는데, 고가 주택이 밀집되어 있고 주택 공시가격 상승률이 전국에서 가장 높은 서울시의 주택 증여 거래 비율이 타 지역에 비해 현저히 높은 것이 그것을 증명해준다고 할 것이며, 현재의 정책기조가 계속되는 한 앞으로도 주택 증여는 꾸준히 발생할 것으로 예측된다.

현행 지방세법은 주택에 대한 취득세율을 거래 유형에 따라 유상(1%～3%)과 무상(3.5%)으로 달리 정하고 있고 배우자 또는 직계존비속 간(이하 “직계존비속간”이라 함) 증여 거래의 대부분은 주택에서 발생하는 바, 직계존비속간 거래는 제3자 간 거래와는 달리 거래의 실질을 위장하기가 용이하므로 실질이 무상 거래임에도 일부 유상 또는 전체 유상 거래로 위장하여 지방세 부담을 회피하고자 하는 유인이 발생할 소지가 있다.

지방세법 제7조제11항에서 “배우자 또는 직계존비속 간” 거래를 동일하게 증여로 추정하므로 불필요한 용어의 반복을 피해 이하에서는 “직계존비속간”으로 기술함

직계존비속간 증여 거래 중 주택 증여 거래의 비중에 대한 전국적인 통계는 없으나, 서대문구의 경우 2018년 기준 82.4%(197건/239건)임

① 부담부증여를 활용하여 채무인수액은 유상, 시가표준액과 채무인수액의 차액은 무상 세율을 적용 받은 후 실제로는 채무를 인수하지 아니한 경우

② 채무를 인수하면서 시가표준액과 채무인수액의 차액만을 지급하고 전체 거래에 유상 세율을 적용 받은 후 실제로는 채무를 인수하지 아니한 경우

③ 시가표준액 만큼을 대가로 지급하고 유상 세율을 적용 받은 후 실제로는 대가 지급액을 돌려받는 경우

이에 지방세법은 직계존비속간 부동산 취득은 증여거래로 간주하되 취득자가 공매 등으로 취득한 경우, 취득대가를 지급한 사실 외 취득대가 지급을 위한 소득을 증빙하는 경우 등에만 유상 거래로 인정하여 세부담 회피를 방지하고 있는 바, 본 연구는 직계존비속간 주택 취득과 관련된 현행 법령ㆍ지침의 합리적 운영 및 개선 방안을 마련하여 실질에 맞는 지방세 부과징수를 통한 조세 정의 실현에 기여하고자 하는데 그 목적이 있다.

법률 제13636호 지방세법 일부개정법률(2015.12.29.일부개정, 2016.1.1.시행), 행정안전부 지방세운영과-629(2016.3.11.) 등

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 범위는 지방세법상 증여로 간주되는 직계존비속간 부동산 거래 중 주택으로 한정하고, 주택 거래 중 ‘순수 증여(전체 무상 거래)’는 제외한다. 즉, 직계존비속간 주택 거래 중 유상 세율 부분이 포함되어 신고된 경우만을 연구의 대상으로 하며 그 이유는 다음과 같다.

지방세법 제7조제11항 본문 및 제11조제1항제2호에 따라 전체 과세표준에 대하여 취득세 무상 세율(3.5%)이 적용되는 증여 거래를 의미

부담부증여 거래(일부 무상 및 일부 유상), 채무인수액을 포함한 매매 거래(전체 유상), 채무인수액을 포함하지 않는 매매 거래(전체 유상)

(1) 거래에 대한 반대 급부를 받지 않는 증여의 특성상 직계존비속간 증여와는 달리 제3자 간 증여에 있어서는 실질이 무상 거래임에도 유상 거래로 위장할 유인은 크지 않다 할 것이며, 지방세법 역시 제3자 간 증여에 대해서는 증여계약서만으로 증여 여부를 판단하고 증여시 채무인수액이 있을 경우에는 채무 인수사실만 확인된다면 해당 부분을 유상으로 인정하고 있으므로 제3자 간 증여 거래는 연구의 범위에서 제외한다.

양도소득세의 납세의무자는 양도자인 반면 증여세의 납세의무자는 수증자이므로 제3자 간 무상거래를 유상으로 신고하게 되면, 증여자는 부동산의 무상 이전과 더불어 양도소득세까지 부담하게 됨

(2) 현행 지방세법상 직계존비속간 부동산 취득은 증여 거래로 간주되는 바, 주택 외 부동산(건축물, 토지)의 경우 유상 취득세율(4%)이 무상 취득세율(3.5%)보다 높아 취득자가 굳이 해당 부동산 취득이 유상 거래임을 증빙할 필요가 없으므로 직계존비속간 증여 거래 중 주택 외 부동산 거래는 연구의 실익이 없어 연구의 범위에서 제외한다.

(3) 직계존비속간 주택 거래 중 ‘순수 증여(전체 무상거래)’로 신고된 경우 무상 취득세율(3.5%)이 적용되어 유상 취득세율(1%～3%)을 이용한 세부담 회피가 없으므로 연구의 범위에서 제외하여 유상 취득세율과 무상 취득세율이 혼재되거나 유상 취득세율만을 적용하여 신고된 경우로 연구의 범위를 한정한다.

연구의 방법은 각종 기사와 통계자료 및 서대문구 취득세 신고 현황 등을 기초로 증여 거래의 증가 현황 및 직계존비속간 주택 거래 행태를 분석하고 자체 설문조사와 지방세법상 주택 취득세율 규정 연혁 등을 통해 지방세부담 회피 가능성 및 관리 필요성을 확인한다. 이후 현행 법령ㆍ지침을 정리ㆍ해석하고 관계 법령 및 관련 불복 사례를 참고하여 현 제도의 문제점과 시사점을 도출한 후, 최종적으로 실무자 토론을 거쳐 부담부증여 취득세의 합리적 운영방안 및 개선방안을 제시하는 방식으로 진행한다.

Ⅱ. 현행제도의 개관

1. 직계존비속간 주택 거래 현황

한국감정원 부동산거래현황 통계에 따르면 2013년 이후 증여거래는 꾸준히 증가하여 왔는데 건수로는 순수토지 증여거래가 가장 많으나 증가율로는 건축물이 크며, 건축물 증여의 대부분은 주택에서 발생하고 주택 중 아파트의 증여거래 증가율이 가장 높다.

부동산 통계정보는 한국감정원 부동산거래현황과 국토교통부 실거래 공개시스템에서 확인할 수 있으나, 국토교통부 자료의 경우 계약일 기준으로 작성되는 실거래 가격의 참고자료로 국가승인통계가 아닌 반면, 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr/rone/resis/common/main/main.do)에서 공개되는 부동산거래현황 통계의 경우 부동산거래량 공표목적으로 신고일별 집계후 매월말 기준으로 작성되는 국가승인통계이므로 한국감정원 자료를 기초로 분석함

한국감정원 부동산 통계 중 ‘순수토지 거래현황’은 토지만 거래된 내역만을 나타내고, ‘건축물 거래현황’은 건물만 거래된 내역 및 토지와 건물이 일괄 거래된 내역을 포함하며, ‘주택 거래현황’은 건축물 거래 중 단독, 다세대, 연립, 아파트인 건축물만을 대상으로 작성됨

<표 1> 부동산 증여 거래 현황(전국) (건)

구분			’13년	’14년	’15년	’16년	’17년	’18년	’19년5월
순수토지			135,973	159,555	164,774	172,904	174,743	184,053	87,060
건축물			65,415	80,866	86,549	96,568	107,937	130,524	54,482
	주택 외		10,951	13,973	13,400	15,611	18,625	18,661	9,261
	주택		54,464	66,893	73,149	80,957	89,312	111,863	45,221
		아파트	25,388	31,715	33,989	39,959	47,652	65,438	24,781
		아파트 외	29,076	35,178	39,160	40,998	41,660	46,425	20,440

ㆍ출처 : 한국감정원 부동산 거래현황 통계 중 순수토지, 건축물, 주택, 아파트 거래현황

<그림 1> 건축물 증여 거래 추이(전국) (건)

ㆍ출처 : 한국감정원 부동산 거래현황 통계 중 건축물, 주택, 아파트 거래현황

전국 주택 증여거래는 ’13년 54,464건에서 ’18년 111,863건으로 2배가량 증가한 반면, 수도권의 주택 증여거래는 동기간 2.8배(55,520건/20,008건) 증가하였고 전국 주택 증여거래에서 차지하는 비중도 ’13년 36.7%에서 ’18년 49.6%까지 상승하였는 바, 주택 증여거래의 수도권 집중 현상이 심화되고 있다고 볼 수 있다. 또한, 서울시 내에서는 서초ㆍ강남ㆍ송파구의 주택 증여 거래(’13년 2,396건 → ’18년 6,956건)가 꾸준히 증가하는 추세이고, 그 비중도 높다.

<표 2> 주택 증여 거래 현황(전국 및 서울시) (건)

구분				’13년	’14년	’15년	’16년	’17년	’18년	’19년5월
전 국				54,464	66,893	73,149	80,957	89,312	111,863	45,221
	수도권 외			34,456	41,536	45,967	46,382	50,074	56,343	23,133
	수도권			20,008	25,357	27,182	34,575	39,238	55,520	22,088
		경 기		9,929	12,334	13,866	17,541	20,250	25,826	11,066
		인 천		2,050	2,926	3,095	3,545	4,128	4,929	2,265
		서 울		8,029	10,097	10,221	13,489	14,860	24,765	8,757
			강 북	192	248	279	294	307	449	152
			도 봉	241	271	327	298	341	377	139
			서대문	238	303	371	511	453	513	282
			서 초	715	797	573	866	1,107	2,212	723
			강 남	747	1,315	781	1,164	1,077	2,782	812
			송 파	934	692	437	1,311	961	1,962	494
			기 타	4,962	6,471	7,453	9,045	10,614	16,470	6,155

ㆍ출처 : 한국감정원 부동산 거래현황 통계 중 주택 거래현황

<그림 2> 주택 증여 거래 추이(전국) (건)

ㆍ출처 : 한국감정원 부동산 거래현황 통계 중 주택 거래현황

본 연구의 대상인 직계존비속간 주택 거래에 대한 전국 통계는 없으나, 서대문구(’18년 기준)의 경우를 보면 전체 주택 증여 거래 중 38.4%(197건/513건)가 직계존비속간 주택 증여 거래이며 그 중 45.2%(89건/197건)가 ‘순수 증여’인 바, 직계존비속간 주택 증여 거래의 절반 이상이 ‘부담부증여’로 신고 되어 채무인수액에 해당하는 부분이 주택 유상 취득세율을 적용 받고 있음을 알 수 있다.

<표 3> 직계존비속간 주택 증여 거래 현황(서대문구) (건)

구분			’16년	’17년	’18년	’19년5월
주택 증여			511	453	513	282
	제3자 간		425	331	316	229
	직계존비속간		86	122	197	53
		부담부증여	70	82	108	26
		순수 증여	16	40	89	27

ㆍ출처 : 한국감정원 부동산 거래현황 통계 중 주택 거래현황 및 서대문구 취득세 신고 자료

또한, 주택 증여거래 통계에는 나타나지 않지만, 직계존비속간 유상 매매 거래도 부담부증여 수준으로 꾸준히 신고되고 있어 직계존비속간 주택 거래 중 유상 취득세율이 적용되는 부분(부담부증여 거래, 매매 거래)에 대한 체계적인 관리가 필요한 실정이다.

<표 4> 직계존비속간 주택 매매 거래 현황(서대문구) (건)

구분	’16년	’17년	’18년	’19년5월
주택 매매	69	68	79	17

ㆍ출처 : 서대문구 취득세 신고 자료

2. 직계존비속간 주택 거래 특징

제3자 간 주택 거래의 경우 실제 계약대로 대가가 지급되고 채무가 인수되는 것이 일반적인 반면 직계존비속간 주택 거래의 경우 실제 계약대로 대가가 지급되고 채무가 인수되리라 기대하는 것은 무리가 있다는 것이 사회적 통념일 것이다. 구청 공무원들을 대상으로 간단한 설문조사를 실시한 결과 응답자의 35.5%(43명/121명)만이 실제 계약대로 대가가 지급되고 채무가 인수될 것이라고 응답하여 직계존비속간 주택 거래는 실제 계약대로 이행되지 않을 가능성이 비교적 크다는 것이 일반적인 인식이다.

<표 5> 직계존비속간 주택 거래 인식 설문 결과

질 문
Q.	저당채무 3억원이 설정되어 있는 시세 7억인 아파트를 아버지가 아들에게 4 억원의 현금을 받고 아들이 채무 3억원을 인수하여 상환하는 조건으로 아파트 매매계약서를 작성하고 아들은 아버지 통장으로 4억원을 입금하였다. 아들이 지급한 4억원과 채무 3억원에 대한 사실관계는 어떠할 것이라고 생각하십니까?
답 변		응답자 (명)	비율 (%)
①	아버지가 아들에게 4억원을 받지 않고(혹은 받았다가 돌려주고), 채무 3억원도 아버지가 상환할 것이다.	54	44.63
②	아들이 4억원을 지급하고 채무는 아버지가 상환하거나 아들이 4억원은 지급하지 않고 채무는 상환할 것이다.	24	19.83
③	매매계약과 같이 아들이 아버지에게 4억원을 실제로 지급하고, 채무 3억원도 아들이 인수하여 상환할 것이다.	43	35.54
계		121	100.00

ㆍ출처 : 서대문구 행정포탈 설문조사

한편, 직계존비속간 주택 거래에 있어 증여자보다는 수증자의 재산이 적은 경우가 일반적이고, 제3자 간 거래와는 달리 거래의 실질을 위장하기가 용이하므로 전체적인 세부담 감소뿐만 아니라 수증자의 세부담을 감소시키려는 유인이 발생한다. 즉, 유상 거래로 인정받는 부분이 많아질수록 증여자의 양도소득세부담은 커지고, 수증자의 증여세 및 취득세 부담은 작아지게 되어 전체적인 세부담의 차이가 크지 않다면 무상 거래를 유상 거래로 위장하려는 시도가 있을 수 있는 것이다.

<표 6> 증여와 부담부증여의 세부담 비교

가 정
• 2015. 1. 1. 父 아파트 취득(취득가액 2억원, 전용면적 85㎡) • 2015. 6.30. 제3자에게 보증금 2억원에 전세 설정 • 2019. 1. 1. 子에게 ①증여 또는 ②부담부증여 ※ 시가 5억원, 기타 필요경비 없음, 취득세도 시가대로 신고•지방교육세 포함
세부담 비교
① 일반증여		구 분	② 부담부증여
증여세	취득세등		증여세	양도소득세	취득세등
5억원	5억원	과세표준	2.5억원*	1.175억원**	2억원(유상) 3억원(무상)
8,000만원	1,900만원	산출세액	4,000만원	2,623만원	1,360만원
240만원		세액공제	120만원
7,760만원	1,900만원	납부세액	3,880만원	2,623만원	1,360만원
9,660만원		합 계	7,863만원

ㆍ출처 : 세금절약가이드Ⅱ(국세청, 2019) p.188~189, 취득세는 지방세법에 따라 계산

ㆍ비고 : * 5억원(증여재산가액) - 2억원(채무액) - 5천만원(증여재산공제) = 2억 5,000만원

ㆍ비고 : ** 2억원(양도가액) - 8천만원(취득가액) - 250만원(기본공제) = 1억 1,750만원

<그림 3> 부담부증여 증여세 탈루 사례

ㆍ출처 : 국세청 보도자료, ‘부담부증여 등을 이용한 증여세탈루 엄정대처’

ㆍ위의 사례를 지방세에 적용시 취득세 500만원{2억원⁕(3.5%-1%)}, 지방교육세 40만원{2억원⁕(0.3%-0.1%)} 등 540만원이 추징됨

3. 주택 취득세 세율 관련 지방세법 연혁

주택 취득 관련 지방세는 2005년 이후 현재까지 정부 정책에 따라 많은 변화를 겪었다. 2005년 이전의 취득세율과 등록세율의 합계는 5%였으나, 2005년초 부동산 보유세제 개편에 따른 세부담증가로 등록세율이 1% 인하(합계 4%)되었고, 2006년초에는 실거래가 신고에 따른 거래세 부담 완화를 목적으로 개인간 주택 유상거래에 대한 취등록세 감면이 신설(합계 2.5%)되었으며, 2006.9.1.부터는 8.31.대책의 기본 방향인 보유세 증가수준에 맞추어 거래세를 인하한다는 정부 방침에 따라 거래당사자 구분 없이 모든 주택 유상거래에 대한 취득세 및 등록세가 경감(합계 2%)되어 2010년말까지 적용되었다.

재산세를 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 이원화, 주택에 대해서 토지와 건물을 통합 과세, 과세표준 산정방식을 시가로 일원화

2011년부터 기존의 단일법 체계였던 지방세법이 분야별로 분법 되고 지방세특례제한법에 감면총량제가 도입되면서 9억원 이하 1주택에 한정하여 취득세율을 경감하는 것으로 주택 유상거래 감면이 축소되었고, 이후 감면 확대와 축소가 거듭되다가 2013.8.28.부터는 주택거래에 따른 취득세 부담 완화를 통하여 주거안정 및 주택거래 정상화를 도모하고자 1주택 및 다주택의 구분 없이 주택 유상 취득세율을 영구 인하하여 현재까지 유지되고 있다. 반면 주택 무상 취득세율은 2005년 이전부터 현재까지 3.5%로 변화가 없는 바, 2013년 8월부터 주택 유상 거래와 무상 거래의 세부담 차이는 최대 3.5배(1% vs 3.5%)에 달하고 있다.

2011년 이전에는 현행 취득세와 달리 취득세와 등록세가 나뉘어져 있었으나, 지방세법이 분야별로 분법 되면서 취득세와 등록세가 취득세로 통합됨

2013.12.26. 시행 지방세법 일부개정법률 (법률 제12118호, 2013.12.26., 일부개정)

<표 7> 주택 유상거래 취득세 세율 연혁

기 간	세 율 2010년까지는 취득세와 등록세 세율 합계, 2011년부터는 취득세율	비 고
2005년 이전	5%	(취)2%, (등)3%
2005년	4%	등록세 1%p 인하
2006년 1월 ~ 8월	2.5%	개인간 거래 한정
2006년 9월 ~ 2010년 12월	2%
2011년 1월 ~ 3월	4% : 9억원 초과, 다주택자 2% : 9억원 이하 1인 1주택	감면 축소
2011년 3월 ~ 12월	2% : 9억원 초과, 다주택자 1% : 9억원 이하 1인 1주택	감면 확대
2012년 1월 ~ 9월	4% : 9억원 초과, 다주택자 2% : 9억원 이하 1인 1주택	감면 축소
2012년 9월 ~ 2013년 6월	3% : 12억원 초과 주택 2% : 9~12억원 주택 2% : 9억원 이하 다주택자 1% : 9억원 이하 1인 1주택	감면 확대
2013년 7월 ~ 2013년 8월	4% : 9억원 초과, 다주택자 2% : 9억원 이하 1인 1주택	감면 축소
2013년 8월 ~ 현재	3% : 9억원 초과 주택 2% : 6억원~9억원 이하 주택 1% : 6억원 이하 주택	감면 확대

ㆍ출처 :「지방세법」 및 「지방세특례제한법」

Ⅲ. 부담부증여의 고찰 및 문제점

1. 부담부증여의 정의

민법적으로 “증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.”고 규정되어 있고 부담부증여는 “상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다고 되어 있다.”고 되어 있다. 즉 증여는 증여자의 청약과 수증자의 승낙의 의사표시로 합치되면서 성립되는 채권계약이다. 그러나 증여가 증여자 일방의 출연을 하는 무상행위인데 반해 부담부증여는 수증자가 채무인수조건을 부관으로 하는 유상행위로 볼 수 있다. 여기서 증여에 대한 부분은 무상으로 이전된다는 것으로 당사자 사이의 합의만 있으면 되기 때문에 별다른 문제가 발생하지 않는다. 그러나 부담에 대한 부분은 증여에 비해 보다 현실적으로 계약 자유의 원칙이 적용되기 때문에 구체적 영역을 판단하기 힘들게 하는 경우가 많다. 실제로 부담의 범위는 상당히 넓다. 예를 들어 전세권이 실제적으로는 임차의 권리를 보호를 위해 보증금 성격의 금액을 부동산 소유자인 임대인이 지급받고 그에 상응하는 용익물권적 권리를 누릴 수 있게 하는 거래를 통상적으로 행하지만 민법적으로 볼 때 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하는 것도 가능하고 이 경우에는 목적물을 인도하지 않은 경우에도 전세권의 효력을 부인할 수 없다. 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급을 갈음할 수 있게 되어 있다. 더 나아가 증여 재산에 담보된 채무가 아닌 일반채무로 약정을 하여 계약하는 것도 가능하다. 그리고 증여재산이 증여자가 아닌 제3자 채무의 담보를 위해 설정된 채무를 부담하는 것도 가능하다.

민법 제554조(증여의 의의) 및 제561조(부담부증여)

물론 부담부증여 자체는 쌍무·유상계약이 아니라 편무·무상계약이라는 것이 학자들의 일반적 견해라 한다. 송덕수, 신민법강의 박영사,2013.1400면

세법에서는 부담부증여라는 용어를 사용하고 있으나 그 개념에 관하여는 정의를 하고 있지 않다. 따라서 부담부증여는 이른바 차용개념(借用槪念)으로서 민법상의 부담부증여를 의미하는 것으로 보아야 할 것이다. 다만, 세법에서는 부담이 금전적 가치를 가지고 그 가액을 금전으로 산정할 수 있는 것이어야 한다. 소득세법상 부담부증여 시 양도로 보는 채무액 및 상속세 및 증여세법상 증여재산가액에서 공제하는 채무는 다음의 요건을 모두 충족하여야 한다는 것이 과세관청 및 실무계의 입장이다.

부담부증여에 대한 과세상 문제점 –부담부증여에 있어 채무의 요건(범위)을 중심으로-, 서윤식, 계간 세무사 2018년 여름호, 2018.

① 증여재산에 담보된 채무일 것

② 수증자가 실제 인수한 채무일 것

③ 증여자의 채무일 것
④ 증여일 현재의 채무일 것

2. 부담부증여 관련 국세 규정

1) 상속세 및 증여세법

부담부증여에 대한 취득세 과세기준 필요, 김태호, 한국지방세연구원, 2019.

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 유상으로 매매한 것으로 보지 아니하고 그 재산의 가액을 배우자나 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세함(상속세 및 증여세법 §44①)

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 증여로 보지 않고 유상으로 취득한 것으로 인정함(상속세 및 증여세법 §44③)

- 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우

- 파산선고로 인하여 처분된 경우

-「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우

-「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우는 제외함

- 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

- 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

- 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

증여세 과세가액은 증여일 현재 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무(증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금 포함)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 하지만(상속세 및 증여세법 §47①), 직계존비속간 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정하되, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 해당 채무액을 공제함(상속세 및 증여세법 §47③)

2) 소득세법

부담부증여(직계존비속간 부담부증여로서 그 채무액이 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 경우는 제외)시 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분은 양도로 봄(소득세법 §88 1.)

부담부증여시 양도가액과 취득가액은 증여가액 대비 채무액 부분만으로 계산하여 양도소득세를 과세함(소득세법 시행령 §159)

3) 상속세 및 증여세 사무처리 규정

2019.  6. 3. 국세청 훈령 제2314호

국세청장은 과세자료를 주기적으로 생성하여 납세지 관할 세무서장에게 배정하고, 부담부증여 등 과세요건의 확인에 실지조사가 필요한 자료 또는 해명자료제출을 거부하거나 제출된 해명자료의 내용만으로 과세자료를 처리할 수 없는 경우로서 조사실익이 있는 자료는 조사담당 처리 대상자료로 분류하여 처리하여야 함(§13)

지방국세청장 또는 세무서장은 (1) 상속세 및 증여세의 결정 등에서 인정된 채무, (2) 자금출처조사 과정에서 재산취득자금으로 인정된 채무, (3) 기타 유사한 사유로 사후관리가 필요한 채무의 경우 해당 납세자의 채무정보를 NTIS(엔티스)에 입력하고, 상환기간이 경과한 채무 혹은 상환기간 경과 전이라도 일정기간이 경과한 장기채무로서 변제사실 확인이 필요한 경우 사후 관리 점검을 실시하여야 함(§50 ①,②)

지방국세청장 또는 세무서장은 부채 사후관리 대상자에게 해명할 사항을 기재한 해명자료 제출 안내와 권리보호 요청 제도에 대한 안내를 서면 발송하고, 사후관리 결과 채권자 변동이나 채무감소(변동) 등이 확인된 경우에는 즉시 그 내용을 NTIS(엔티스)에 입력하여야 함(§50 ③)

3. 지방세 실무 현황 및 문제점

2014.1.1.이전까지 부담부증여에 대한 지방세 관계법령 규정이 없어 지침으로만 운영되던 부담부증여 취득세는 2014.1.1. 지방세법 개정으로 직계존비속간 부동산 취득의 증여 추정 규정(지방세법 §7⑪) 및 부담부증여의 유상 취득 규정(지방세법 §7⑫)이 신설됨으로써 그 법적 근거를 갖추게 되었고, 2016.1.1. 직계존비속간 부동산 취득의 자금출처 입증 보완(지방세법 §7⑪4. 가～라목 신설), 2018.1.1. 직계존비속간 부담부증여의 11항 우선 적용 명확화(지방세법 §7⑫단서 신설)를 거쳐 현재까지 운영되고 있는 바, 그에 대한 실무 현황과 문제점을 살펴보면 아래와 같다.

부담부증여에 대한 취득세 운영방안 (2013.5., 안전행정부 지방세운영과)

2014.1.1. 시행 지방세법 일부개정법률 (법률 제12153호, 2014.1.1., 일부개정)

2016.1.1. 시행 지방세법 일부개정법률 (법률 제13636호, 2015.12.29., 일부개정)

2018.1.1. 시행 지방세법 일부개정법률 (법률 제15292호, 2017.12.26., 일부개정)

1) 채무 범위 및 증여 추정시 채무 인수 규정 미비

지방세법 제7조제12항에서 ‘증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다’는 규정을 두고 있으나 지침에서 채무 및 부담의 범위에 대해서 기술하고 있을 뿐, 법령에는 그 규정이 없어 해석상 논란의 여지가 있다. 지침은 과세관청 내부에서의 기준일 뿐, 민원인과의 다툼에 있어 절대적인 기준은 되지 아니하므로 현행 법령에 부담부증여 채무 관련 규정이 없는 것은 과세관청의 입장에서나 민원인의 입장에서나 바람직하지 않다고 할 것이다.

부담부증여에 대한 취득세 운영방안(2013.5., 안전행정부 지방세운영과)에서는 금전적으로 환산이 가능한 채권이면 취득 물건과의 관련성은 무관한 것으로 기술(p.4)되어 있으나, 2014년 시행 지방세법령 적용요령(2014.1., 안정행정부 지방세정책관실)에서는 ‘부담은 국가ㆍ자치단체ㆍ금융기관의 채무 등 객관적이고 구체적으로 명확히 증명되는 것으로써 취득일(증여일) 현재 증여재산에 담보된 부담이어야 하며, 그 부담은 증여자의 것이고 수증자가 인수해야 함’이라고 기술(p.55)되어 있음

또한, 직계존비속간 채무 인수를 포함한 매매 거래로 인한 증여 추정시 채무 인수를 어떻게 취급할 것인지에 대한 규정이 존재하지 않는다. 즉, 직계존비속간 부담부증여의 경우 지방세법 제7조제12항 본문 및 제11항이 적용되는 반면, 채무 인수를 포함한 매매 거래의 경우 부담부증여가 아니므로 지방세법 제7조제11항만 적용되는 바, 채무 인수액을 어떻게 취급할 것인지에 대한 규정이 없어 이에 대한 보완이 필요하다 할 것이다.

국세의 경우,「상속세 및 증여세법」 및 동법 시행령에서 증여재산에 담보된 채무(증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우 임대보증금 포함)로서 수증자가 인수한 금액은 증여세 과세가액에서 제외하되, 직계존비속간의 부담부증여 및 증여추정에 대해서는 그 채무액이 채무부담계약서 등 증빙에 의하여 객관적으로 그 사실을 확인할 수 있는 서류에 따라 증명되는 경우에만 증여세 과세가액에서 해당 채무를 제외하도록 명문화되어 있으므로 해당 사례를 참고할 만하다.

상속세 및 증여세법 제47조 및 동법 시행령 제10조ㆍ제36조

2) 대가 지급 사실의 구체적인 소득 등 금액 기준 미비

지방세법 제7조제11항제4호에서 ‘대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우’로 규정하고, 해당 목에서는 소득 증명, 상속 또는 수증 재산의 가액으로 대가를 지급한 경우 등을 규정하고 있으나 실제 그 소득 증명, 상속 또는 수증 재산의 가액 등과 대가를 지급한 가액과의 관계에 대한 규정이 없어 과세관청 및 민원인의 혼란을 초래하므로 다의적으로 해석될 수 있는 규정은 바람직하지 않다고 할 것이다.

법령상 규정은 없으나, 안전행정부의 2016년도 시행 지방세법령 적용요령을 보면 ‘소득금액이 취득가액을 초과할 필요는 없으며 소득금액을 통해 해당 취득금액을 지급할 능력이 있으면 폭 넓게 인정(p.145)’이라고 되어 있음

즉, 소득금액 증명이 있기만 하다면 소득금액 증명 상 소득금액의 다소에 상관없이 실제 대가를 지급한 금액을 전부 유상거래로 인정하여 주는지 혹은 실제 대가를 지급한 금액이 있더라도 소득금액 증명 상 소득금액까지만 유상거래로 인정하여 주는지에 대한 명확한 규정이 없어 다의적으로 해석될 수 여지가 있다(아래 표 참조).

<표 8> 대가 지급 금액과 소득 증명 금액간 세율 적용 해석 예시

매매 금액	채무 인수	대가 지급	소득 증명	세율 적용		비고
				유상 (1%)	무상 (3.5%)
5억	3억	2억	0원	0	5억	소득증명 無, 채무상환능력 無
			0.1억	0.1억	4.9억	소득증명내 대가지급 인정, 채무인수 불인정
				2억	3억	대가지급 전체 인정, 채무인수 불인정
				3.1억	1.9억	소득증명내 대가지급 인정, 채무인수 인정
				5억	0	대가지급 전체 인정, 채무인수 인정
			1억	4억	1억	소득증명내 대가지급 인정, 채무인수 인정
				5억	0	대가지급 전체 인정, 채무인수 인정

지침에서는 소득의 구체적 금액 범위를 규정할 수 없는 이유로 ‘국세의 경우 별도 규정 없이 일정 소득이 있는 경우에는 유상 거래로 인정하고 있음’을 이유를 들고 있으나, 국세의 경우 납세자가 양도소득세와 증여세를 자진 신고 납부하고 제척기간 내 과세관청이 해당 거래의 실질 내용을 검증하여 사후 관리하는 체계인 반면 지방세의 경우 취득세 신고시 대가 지급 형태에 따라 취득세율을 즉시 결정하여 고지서를 발급하여야 하므로 구체적인 기준이 요구된다고 할 수 있어 이에 대한 보완이 필요하다.

행정자치부 지방세운영과-629, 2016.3.11.

유상 거래 부분은 양도소득세, 무상 거래 부분은 증여세가 과세되며 채무 인수 부분은 부채 사후 관리를 통해 관리하고, 추후 양도가 아닌 증여로 판단되면 양도소득세가 취소되고 증여세가 과세됨. 양도소득세의 과소신고시 증여세가 늘어나고, 증여세의 과소신고시 양도소득세가 늘어나는 구조이므로 세목간 일부 자동조정 기능도 있음.

3) 취득 신고시 채무 인수 여부 판단 기준의 불합리성

직계존비속간 부담부증여의 경우 「지방세법」제7조제12항보다 제11항을 우선 적용해야 한다는 법제처해석(16-0212, 2016.6.27.)에 따라 개정된 지방세법(2017.12.26.개정, 법률 제15292호)에 의거 제7조제11항 및 제12항 본문이 적용되는데, 채무 인수 부분에 대해서는 그 대가를 지급한 사실이 있을 수 없으므로 실무에서는 증여시점에서 취득자의 소득이 증명되면 향후 채무를 부담할 능력이 있다고 보아 해당 채무 부분에 대하여 주택 유상 세율을 적용하여 주고 향후 채무 인수여부를 확인하고 있는 실정이다.

배우자 또는 직계존비속의 주택을 해당 주택의 임차보증금 반환채무를 인수하는 조건으로 부담부증여로 취득하는 경우,「지방세법」제7조제12항에 따라 부담부증여의 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득하려는 것으로 보려면, 같은 조 제11항제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되어야 한다. (법령정비의견) 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 부담부증여로 취득하는 경우에「지방세법」제7조제11항제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되어야 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득한 것으로 볼 수 있는지 명확하지 않은 측면이 있는 바, 같은조제11항과제12항의 관계를 명확히 하는 등 입법적 조치가 필요한 것으로 보임.

그러나, 미래에 발생할 부채 상환에 과거의 소득 금액을 연관 짓는 것이 과연 맞는 것인지에 대한 논란의 소지가 존재한다. 즉, 소득금액 증명이 있는 경우 그 금액의 다소에 불구하고 채무 인수 부분 전체가 주택 유상 세율 적용대상이 될 수 있는 반면, 현재 소득금액 증명은 없지만 향후 소득 발생이 예상되는 경우에는 향후 소득으로 채무를 상환할 수 있음에도 불구하고 취득 시점에 과거의 소득금액 증명이 없다는 이유로 채무 인수 부분이 증여로 간주되는 것이다. 실제 향후 수증자의 소득이 발생되어 취득시 인정받지 못한 채무액을 수증자의 소득으로 상환하고 있는 사례가 발생할 수 있는 바, 취득시 소득금액 증명이 없어 채무 인수액으로 인정받지 못했다는 이유로 해당 채무 부분이 증여로 간주된다면 매우 불합리한 결과가 아닐 수 없다. 채무의 특성상 어차피 취득 시점에서는 채무 인수 여부를 정확히 확인할 수 없고, 취득 이후 실제 해당 채무를 취득자가 갚고 있는지 채무 인수 여부를 확인해야 하는 바, 취득 시점에서의 소득금액 증명으로 미래의 채무 상환 가능성을 전적으로 판단하는 것은 바람직하지 않다고 할 것이다.

4) 채무 인수에 대한 사후 관리 규정 미비

지방세법 제7조제12항에서 ‘증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다’고 규정되어 있으나, 채무를 인수하지 않는 경우에 대한 사후 관리 추징 규정이 없어 실무상 사후관리가 제대로 이루어지지 않고 있으며, 관련된 지침에서도 ‘추후 확인결과 부담승계가 없었을 경우 취득시기로 소급하여 취득세 추징’이라고만 언급되어 있을 뿐, 그 구체적인 기준이 없어 문제이다.

부담부증여에 대한 취득세 운영방안 (2013.5., 안전행정부 지방세운영과) p.5

즉, 취득세 신고시 채무 인수를 인정 받아 해당 부분에 대하여 유상 취득세율로 신고 납부한 이후, 실제 부담 승계가 이루어지지 않은 경우 지방세법 제7조제12항의 ‘채무 인수’가 아니므로 현행 법령상으로도 당연히 추징대상임에도 불구하고 해당 부분에 대한 법령 및 지침의 미비로 사후 관리가 제대로 이루어지지 않고 있어 해당 부분에 대한 개선이 필요하다.

소유권 이전 후 채무 명의 변경 예정으로 취득세를 신고한 후 채무 명의를 변경하지 않은 경우, 취득세 신고 전후 채무 명의는 증여자에서 수증자로 변경하였으나 실제 채무의 상환은 여전히 증여자가 하고 있는 경우 등

5) 주택 유상세율의 신설 취지에 부합하지 않는 거래

2013.8.28.대책에 따른 지방세법 개정 당시 주택 유상거래 취득세율의 영구인하 취지는 ‘주택거래에 따른 취득세 부담 완화를 통하여 주거안정 및 주택거래 정상화 도모’이었는 바, 과연 직계존비속간 유상거래에 대해서까지 그 혜택을 주는 것이 맞는지에 대한 논란의 여지가 있을 수 있다.

즉, 직계존비속간 주택 거래의 대부분은 시가에 미달되는 가액이 과세표준으로 결정되어 제3자 간 주택 거래에 비해 과세표준이 현저히 적은 것이 현실인 상황에서 추가적으로 세율 혜택까지 부여하는 것이 과연 법 개정 취지에 맞는지에 대한 문제점도 생각해 볼 수 있다.

개인간의 부동산 취득은 거래가액이 시가표준액 이상이기만 하면 인정되므로 직계존비속간 주택 유상거래의 경우 공시가격에 근접하게 신고하거나 신고가액을 기재하지 않아 공시가격이 취득세 과세표준으로 정해지는 경우가 대부분임

Ⅳ. 개선 방안 및 기대 효과

1. 대가 지급사실 인정기준 마련 및 채무 사후관리 강화 방안

앞에서 살펴본 바와 같이 직계존비속간 주택 거래에 있어 대가를 지급한 금액 중 어느 정도의 금액이 증명되어야 대가를 지급한 금액이 유상으로 인정되는지, 채무 인수의 경우 어느 정도의 금액이 증명되어야 채무를 상환할 능력이 있다고 인정되는지에 대한 명확한 기준이 없어 지자체별ㆍ담당자별로 그 적용이 다르고, 미래에 발생할 채무 상환에 과거 소득 금액을 연관 짓는 것에 대한 납세자의 민원 제기가 끊이지 않는 실정이므로 아래와 같이 법령 및 운영 지침을 정비하는 것이 필요하다.

<표 9> 직계존비속간 부담부증여ㆍ매매 거래 정비 방안

현 행	구 분	개 선
소득 금액 합계가 대가 지급 금액을 초과할 필요는 없음	대가 지급 인정 기준	소득 금액 합계가 대가 지급 금액을 초과하여야 함
채무를 부담할 능력이 있는지과거의 소득금액으로 판단	채무 인수 인정 기준	소득 금액 관계없이 채무 인수를 인정하고 사후관리를 강화
대가지급 사실 2억원 중 어느 정도가 유상거래로 인정되는지 불명확	적용※ 예시※	대가지급 사실 2억원 중 증명되는 소득금액 0.3억원만 유상거래로 인정, 1.7억원은 무상
채무 인수액 3억원을 인정 할 것인지 아닌지 불명확		채무 인수액 3억원을 유상 거래로 인정, 사후 관리로 확인

※ 매매가액 5억(채무인수 3억, 유상 2억 조건), 실제 대가 지급 사실 2억원, 증명되는 소득금액 합계 0.3억원(대가지급액 대비 15%, 채무인수액 대비 10%)인 경우를 가정

즉, 취득 시점에서 대가 지급 부분은 증명되는 소득 금액의 합계까지만 유상거래로 인정하고, 채무 인수 부분에 대해서는 소득 금액과 관계없이 증여재산에 담보된 객관적인 채무이기만 하면 해당 채무 인수 부분을 유상거래로 인정하되 향후 실제 채무 인수 여부에 대한 사후 관리를 의무화하는 것이다.

이렇게 되면 대가 지급 사실이 있더라도 증명되는 소득 금액의 합계까지만 인정되므로 대가 지급 사실을 위장하는 행위가 줄어들고, 증명되는 소득 금액의 다소에 따른 납세자간 불평등이 해소될 뿐만 아니라, 취득시 채무 인정 여부에 대한 다툼 감소 및 채무 사후관리를 통한 실질에 맞는 과세가 이루어질 수 있다. 이하에서는 법령 개선 측면과 운영 측면으로 나누어 현행 제도의 개선 방안을 제시하고자 한다.

주택 취득 수개월 전 금전을 차용하여 취득시 대가를 지급하고 취득세 신고 이후 해당 금전을 되돌려 주는 행위 (실무상 증명되는 소득금액의 합계가 대가 지급액에 미달하여도 대가 지급액 전체를 유상 거래로 인정하는 사례가 많아 해당 이를 악용)

대가 지급사실과 채무 인수가 있더라도 증명되는 소득 금액이 전혀 없는 경우 무상 거래로 간주되는 반면, 증명되는 소득 금액이 조금이라도 있는 경우 일부 또는 전체가 유상 거래로 인정 받을 여지가 있음

1) 법령 개선 측면

① 대가 지급 사실 규정 개정

현행 「지방세법」제7조제11항제4호의 본문에는 ‘대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’로 규정되어 있으나, 같은 호 가목에는 ‘소득이 증명되는 경우’로 규정되어 있어 소득 금액 증명이 있다면 금액의 다소에 불구하고 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에 해당 되어 대가 지급액 전체를 유상거래로 인정될 여지가 있는 바,   과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액으로 그 대가를 지급한 경우로 개정하여 소득금액 증명금액과 재산 처분 금액 등의 합계가 실제 대가를 지급한 금액과 같거나 상회하는 경우에만 유상거래로 인정되도록 명확히 한다.

매매금액 5억, 채무인수액 4억, 소득금액증명 2,000만원인 직계존비속간 거래에서 매매금액과 채무인수액의 차액인 1억원을 송금한 경우, 5억원 전체를 유상거래로 볼 것인지 채무인수액과 소득금액증명원상 금액을 더한 4.2억원을 유상으로 보고 0.8억원을 무상으로 볼 것인지 여부

② 부담부증여 규정 개선

현행 「지방세법」제7조제12항의 부담부증여에 있어 채무의 범위가 규정되어 있지 않고 지침상으로만 운영되고 있는 바, ‘증여자의 채무’를 ‘증여재산에 담보된 채무’로 그 범위를 명확히 하고 직계존비속간 부담부증여 뿐만 아니라 채무 인수액을 포함한 매매 거래의 경우에도 객관적으로 증명되는 채무 인수액은 유상 거래 세율의 적용대상으로 하되, 제3자 간 거래와 동일하게 소득금액 증명의 존재 여부 또는 소득금액 증명의 다소에 관계없이 채무 인수를 인정하기 위해 직계존비속간 증여 추정 우선 적용 규정을 삭제하고, 채무 인수 이후 부담 승계가 없는 경우 추징함을 명확히 하기 위해 사후 관리 근거 규정을 신설한다.

부담부증여에 대한 취득세 운영방안(행정안전부 지방세운영과, 2013.5.), 2014년 지방세법령 적용요령(행정안전부)

채무 인수는 취득세 신고 이후 확인이 가능할 수 밖에 없고, 채무 인수의 정의에 맞지 않으면 당연히 추징이 가능한 것이나 해당 부분을 명확히 하기 위해 근거 규정 신설

<표 10> 지방세법 개정안

현 행	개 정 안
[지방세법] 제7조(납세의무자등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. 1. ~ 3. (생략)	[지방세법] 제7조(납세의무자등) ⑪ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ~ 3. (생략)
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우	4. ---------------------------------------------------------------------------------
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우	가. (삭제)
나. (생략)	나. (생략)
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우	다. 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
라. (생략)	라. (생략)
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.	⑫ 증여재산에 담보된 채무를 인수(취득 이후 부담 승계가 없는 경우를 제외한다. 이하 이 항에서 같다.) 하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여(제11항에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)의 경우에는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정하되, 그 채무액이 채무확인서, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

2) 운영 개선 측면

① 취득세 신고시 유상 거래 관련 증빙 확보 철저

직계존비속간 주택 거래시 채무 외의 유상 거래 부분에 대한 과세표준은 취득 시점에서 확정 가능하므로 ‘실제 대가 지급 금액’과 ‘소득금액 증명 등으로 증명되는 금액’을 비교하여 작은 금액으로 채무 외의 유상 거래 과세표준을 확정하고, 채무 부분은 채무확인서, 채무부담계약서 등 관련 증빙을 확보하여 유상 거래 과세표준으로 인정하되 향후 사후 관리가 가능하도록 보관 및 관리가 필요하다. 특히, 채무 인수액을 포함한 유상 거래의 경우 부담부증여와는 달리 취득 원인이 매매 거래로 분류되는 바, ‘매도자 관계’를 직계존비속 또는 배우자로 선택하지 않을 경우 일반 매매 거래로 분류되어 향후 자료 발췌가 어려울 수 있으므로 사후 관리가 누락되지 않도록 더욱 철저한 입력 및 관리가 필요하다.

또한, 직계존비속 또는 배우자의 주택 취득세 신고시 제척기간 내 채무 인수 여부 확인을 위해 매년 금융 증빙 및 소득 증빙의 요청이 있을 수 있다는 사실을 고지하여 향후 사후관리시 발생할 수 있는 납세자 불만을 최소화하는 것도 필요하다 하겠다.

② 취득세 신고 시스템 개선

직계존비속간 주택 거래시 유상 세율이 적용되는 부분에 대한 사후관리를 위하여 취득세 신고시 신고 화면 혹은 별도 화면에 해당 계약서 등의 전산 파일 첨부를 의무화하도록 하여 굳이 신고서를 찾지 않더라도 사후관리가 가능하도록 하고, 제척기간내 담당자의 변경과 관계없이 꾸준한 사후관리를 위해 사후관리 내용을 전산 등재하는 등 시스템적인 개선이 필요하다.

또한, 증여자의 양도소득세 자료는 증여자의 주소지로 통보되어 지방소득세자료로 활용되는 바, 직계존비속간 주택 유상 거래의 경우 증여자의 양도소득세 자료를 물건지 관할 관청과 공유하여 취득세 사후관리에 참고하도록 하는 자치단체간 협력도 필요하다고 생각된다.

③ 정기적 사후관리 프로세스 도입

직계존비속간 주택 거래시 그 사후관리는 전적으로 지방자치단체의 자율에 맡겨져 있는 바, 광역자치단체 차원에서의 체계적인 관리가 필요하다. 적어도 광역자치단체 안에서는 일관된 기준을 가지고 사후관리를 정례화하여 물건지에 따라 사후관리 여부 및 추징 여부가 달라지지 않도록 하여 납세자의 불만을 해소시키는 것이 필요하다.

예를 들어 연간 1회 직계존비속간 주택 유상취득 사후관리 기간을 만들어 광역자치단체는 취득세 부과제척기간내 주택 유상 취득자료 및 증여자의 전국 양도소득세 자료 통보 내역을 발췌하여 기초자치단체로 통보하고, 기초자치단체는 ‘① 채무 상환 내역 소명 요구 → ② 소명자료에 대한 적정여부 검증 → ③ 검증 결과 전산 입력 → ④ 추징 또는 활용 처리’ 등의 순서로 사후관리 후, 해당 결과를 광역자치단체로 통보하는 등 직계존비속간 주택 유상 취득에 대한 정기적 사후관리 프로세스의 도입이 필요하다.

유상취득(부담부증여), 유상취득(채무인수액 포함), 유상취득(채무인수액 불포함)

2. 지역 및 주택공시가격 기준에 따른 선별적 사후관리 방안

직계존비속간 변칙 증여에 의한 취득세 탈루를 방지하기 위해 앞서 ‘채무 사후관리 강화방법’에서 언급한대로 철저한 사후관리를 위한 법령의 개선과 일관성 있는 적용요령 등이 정비되어야 할 것이지만, 직계존비속간 모든 주택 유상 거래에 대하여 사후 관리하는 것은 현실상 세무 행정력 낭비와 효율성 제고의 측면에서 어려움이 있을 수 있으므로 채무 사후관리시 과세관청의 행정력 낭비를 최소화하고 사후관리의 효율성을 높이며, 납세자의 성실신고를 인정하는 관점에서 지역 및 주택공시가격 기준을 통한 선별적 사후관리 방안을 도입하는 것도 생각해 볼 수 있다.

예를 들어 채무 인수 조건을 포함한 직계존비속간 주택 거래시 그 해당 주택이 투기과열지구에 소재한 경우에 한하여 주택 취득 이후 채무부담 승계가 실질적으로 이루어진 사실을 소명하도록 의무화하는 것이다. 투기과열지구란 「주택법」제63조에 따라 건설교통부장관 또는 시장·도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 지정하는 지역으로 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 우려되는 지역이다. 이러한 투기과열지구내에서 채무인수를 포함한 직계존비속간의 주택 거래시 저율의 취득세율이 적용되었다면 해당 거래에 대해 세금회피목적은 아닌지 채무승계사실에 대한 사후관리가 우선적으로 이루어지는 것이 타당하다.

「주택법」 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)

투기과열지구의 지정에 대한 법제처 개정이유: 주택가격을 안정시키고 주택 실수요자의 주택마련 기회를 확대하기 위하여 투기가 우려되는 지역에 대한 투기과열지구의 지정제도를 신설하고, 그 투기과열지구안에서의 주택공급시 무주택 세대주에 대한 우선공급을 확대하려는 것임.

같은 맥락에서 주택공시가격 3억원이상 주택을 직계존비속간에 채무 인수 조건을 포함하여 거래할 경우 채무부담 승계사실을 소명 하도록 의무화 하는 것도 검토해 볼 수 있다. 주택 증여가 급증하고 있는 지역이 대도시 아파트 밀집지역이기 때문에 주택공시가격 3억원을 넘는 경우가 대다수이며 임차보증금 또는 금융권 부채가 부담부증여 또는 매매의 유상거래로 간주되는 금액의 대부분을 차지하고 있는 것이 현실이기 때문에 주택공시가격 3억원이상 주택에 대해서 사후 관리를 철저히 하는 것이 효율적이라 할 것이다.

부담부증여 사후관리를 강화하면서 지역 및 주택공시가격 기준을 둠으로써 과세관청의 한정된 행정력으로 사후관리의 효율성을 제고하고 지방세 포탈을 방지할 수 있는 효과를 기대할 수 있을 것이다.

<표 11> 지방세법 개정안

현 행	개 정 안
[지방세법] 제7조(납세의무자등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. 1. ~ 3. (생략)	[지방세법] 제7조(납세의무자등) ⑪ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ~ 3. (생략)
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우	4. ---------------------------------------------------------------------------------
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우	가. (삭제)
나. (생략)	나. (생략)
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우	다. 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
라. (생략)	라. (생략)
	5. (신설) 계약서상 증여재산에 담보된 채무를 인수 할 때 그 채무액이 채무확인서, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 인정되는 경우. 다만, 그 부동산이 「주택법」제63조 투기과열지구 내 또는 주택공시가격 3억원이상 주택일 경우 납세의무자 는 해당 채무부담승계사실을 소명하 여야한다.

3. 직계비속의 생애최초 1주택 취득시 한정 유상세율 적용 방안

문제점에서 살펴본 바와 같이 「지방세법」제7조제11항과 제12항은 1% 등의 세율을 적용하기 위한 「지방세법」제11조제1항제8호의 취지에 맞지 않는 거래이다. 또한 현실적으로는 직계존속이 직계비속에게 채무를 부담시키지 않고 주택을 이전하는 경우도 대부분이어서 사후관리를 하는 것도 의미가 없을 수도 있다. 게다가 직계비속이 이미 여러 채의 주택을 보유하고 있다거나 수증 받은 집에 거주하지 않은 자에게도 「지방세법」제11조제1항제8호의 혜택을 주는 것은 바람직하지 않다고 보여진다. 따라서 직계존비속간 주택 거래는 주택 유상 세율 적용대상에서 원칙적으로 배제하되, 무주택인 직계비속이 사회진출을 하거나 결혼을 하여 거주 목적의 주택이 필요할 경우에 한정하여 주택 유상 세율 혜택을 주는 방안도 생각해 볼 수 있다.

즉, 직계존비속간 주택 거래에 유상 세율 적용 혜택을 주는 것은 주거안정 및 주택거래 정상화를 위한 주택 유상 세율 개정 취지에 맞지 않는다는 점, 직계존비속간 거래는 실제 계약 내용대로 이행되지 않는 경우가 많은 점과 부채의 사후관리가 어렵고 실익이 없을 수도 있다는 현실적 이유를 감안하여 주거 안정에 도움을 줄 수 있는 ‘직계존속이 직계비속에게 증여하는 생애 최초 1주택’에 한정하여 주택 유상 세율을 적용하도록 법을 개정하는 방안이다.

<표 12> 지방세법 및 지방세법 시행령 개정안

현 행	개 정 안
[지방세법] 제7조(납세의무자등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. 1. ~ 3. (생략)	[지방세법] 제7조(납세의무자등) ⑪ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ~ 3. (생략)
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 가. ~ 라. (생략)	4. 직계비속이 직계존속에게서 대통령령으로 정하는 주택을 생애 최초로 취득(유상거래를 원인으로 신고하는 경우에 한정하며 부담부 증여의 채무액에 상당하는 부분을 포함한다)하여 대통령령으로 정하는 1가구 1주택에 해당하는 경우
5. (신설)	5. 4호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 보지 아니한다. 가. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3개월이 지날 때까지 해당 주택에 상시 거주를 시작하지 아니한 경우 나. 해당 주택에 상시 거주를 시작한 날부터 2년이 되기 전에 상시 거주하지 아니하게 된 경우 다. 해당 주택에 상시 거주한 기간이 2년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각ㆍ증여하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우
[지방세법 시행령] (신설)	[지방세법 시행령] 제11조의3(1가구1주택의 범위) ⓵ 법 제7조제11항 4호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 연면적 또는 전용면적이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물 및 그 부속 토지를 말한다.
	⓶ 법 제7조제11항 4호에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 취득일 현재 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(취득자의 배우자, 취득자의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 취득자가 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말하며, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다.

Ⅴ. 결론

지금까지 직계존비속간 주택 부담부증여 취득세에 관한 문제점과 개선방안에 대해서 살펴보았다. 부담부증여를 이용한 세금 탈루문제는 어제 오늘 이야기가 아니다. 국세에서 2007년 이전부터 꾸준한 문제 제기가 있었으나, 아직까지 근절되지 않은 것을 보면 그만큼 탈루 유형이 다양하고 사후관리가 쉽지 않다고 볼 수 있다.

“부담부증여 등을 이용한 증여세탈루 엄정대처” (국세청 보도자료, 2007.4.23.), “부담부증여 탈세 수단으로 자리매김 하나” 31,607건 중 6건만 사후검증으로 겨우 적발 (조세금융신문, 2014.10.9.), 양도세 중과에 넘치는 주택증여...국세청, 부담부증여 검증 강화한다 (세정일보, 2019.2.12.),

지방세에서는 2013.8.28. 대책에 따른 주택 유상 거래 취득세율 영구 인하로 그 문제가 본격 대두 되었고, 최근 주택 증여 증가에 따른 직계존비속간 주택 부담부증여 및 채무 인수가 포함된 매매 거래가 급증하는 현실에서 더 이상 채무 인수를 이용한 취득세 탈루를 방치하고 있을 수는 없다 할 것이다.

이에 본 연구에서는 현행 지방세 법령 및 지침의 모호함으로 인해 파생되는 문제점을 살펴보고, 그 해결을 위하여 “직계존비속간 주택 거래에 대해서는 취득 시점에서 대가 지급 부분은 증명되는 소득 금액의 합계까지만 유상 거래로 인정하고, 채무 인수 부분에 대해서는 소득금액과 관계없이 증여재산에 담보된 객관적인 채무이기만하면 해당 채무 인수 부분을 유상거래로 인정하되 향후 실제 채무 인수 여부에 대한 사후 관리를 의무화”하는 방안을 제시하였다. 아울러 과세관청의 행정력 낭비 최소화와 납세자의 성실 신고 인정 관점에서 사후 관리 의무화 방안을 완화한 지역 및 공시가격 기준에 따른 선별적 사후관리 방안, 주택 유상 세율 도입 취지에 맞는 직계비속의 생애 최초 1주택 취득시에만 유상 세율 혜택을 부여하는 방안도 제시하여 여러 가지 개선 방안을 검토해 보았다.

이번 연구를 계기로 직계존비속간 부담부증여 또는 채무 인수가 포함된 매매 거래 취득 신고시 대가 지급 사실 및 채무 인정 여부에 대한 다툼의 소지를 없애고 채무에 대한 적극적인 사후 관리를 통해 실질에 맞는 과세가 이루어지도록 합리적인 대안들이 많이 제기되어 실무에 반영되기를 기대해 본다.

< 참고문헌 >

한국감정원, 부동산통계정보(www.r-one.co.kr/rone/resis/common/main/main.do)

국세청, 세금절약가이드, 2019년

송덕수, 「신민법강의」, 박영사, 2013년

김의효, 「지방세실무」, 한국지방세연구회, 2019년

전동흔, 최선재, 「지방세 실무해설」, 영화조세통람, 2019년

최수정, “부담부증여의 경계”, 서울 법학 제22권 제3호, 2015년

서윤식, “부담부증여에 대한 과세상 문제점, 부담부증여에 있어 채무의 요건(범위)을 중심으로”, 계간 세무사 ’18 여름호, 2018년

김기명, “부담부증여에 대한 취득세 과세방안”, 한국지방세연구회, 2013년

김태호, “부담부증여에 대한 취득세 과세기준 필요”, 한국지방세연구원, 2019년

< 설문조사 결과 >