역세권 공공임대주택 건립 및 운영 기준

제정  2008. 11. 18. 서울특별시 행정2부시장 방침 제542호

전문개정  2009.  6.  1. 서울특별시 행정2부시장 방침 제289호

전문개정  2010. 11.  5. 서울특별시 행정2부시장 방침 제362호

일부개정  2011. 5. 3. 서울특별시 행정2부시장 방침 제10009호

전문개정  2018. 4.  24. 서울특별시 행정2부시장 방침 제81호

제 1 장  총 칙

제 1 절  목 적

1-1-1. 기반시설 용량 및 경관의 부담이 상대적으로 적은 역세권에서 국민임대주택, 행복주택 및 장기전세주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 건립을 위한 사업계획의 수립․운영에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제 2 절  적용범위

1-2-1. 역세권 안에서 「주택법」 제20조의 규정에 의하여 공공임대주택 건립계획을 포함한 사업계획(지구단위계획 또는 정비계획을 말한다. 이하 같다.)을 수립하는 경우에 이를 적용한다.

1-2-2. 역세권 공공임대주택 지구단위계획 수립기준은 <별표1>과 같다.

1-2-3. 도시정비형 재개발사업의 경우 <별표1>에서 “지구단위계획”이란 용어는 “정비계획”으로 본다(이하 같다)

제 3 절  용어의 정의

이 수립 및 운영 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1-3-1. “국민임대주택”이란 「공공주택특별법 시행령」 제2조 제1항 제2호의 임대주택을 말한다.

1-3-2. “행복주택”이란 「공공주택특별법 시행령」 제2조 제1항 제3호의 임대주택을 말한다.

1-3-3. “장기전세주택”이란 「공공주택특별법 시행령」 제2조 제1항 제4호의 임대주택을 말한다.

1-3-4. “역세권”이란 보행접근이 가능하고 대중교통이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등의 모든 개통된 역(사용승인시점에 개통 예정인 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 500m이내의 일단의 지역을 원칙으로 한다. 1차 역세권은 역 승강장 경계로부터 250m이내의 범위로 하고, 2차 역세권은 역 승강장 경계로부터 250m에서 500m이내의 범위로 한다.

250m

250m

승 강 장

500m

500m

1차 역세권

2차 역세권

1-3-5. “지구단위계획구역”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조의 규정에 의하여 지정된 구역을 말한다.

1-3-6. “지구단위계획”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호의 규정에 의한 지구단위계획을 말하며, 공공임대주택 건립계획을 포함한 지구단위계획 및 특별계획구역의 세부개발계획이 주 적용 대상이 된다.

1-3-7. “도시정비형 재개발사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목의 규정에 의한 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.

1-3-8. “정비계획”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제9조에 의한 정비계획을 말하며, 본 기준에서는 도시정비형 재개발사업의 정비계획을 말한다.

1-3-9. “사업대상지”란 역세권에 해당하는 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호의 규정에 의한 주거지역을 말한다. 다만, 전용주거지역과 제1종일반주거지역은 원칙적으로 제외한다.

1-3-10. “권장기준”이란 의무기준 이외의 항목으로 공공임대주택 건설 비율 등에 대한 합리적인 계획방향을 제시하기 위한 기준을 말하며, 특별한 사유가 없는 한 사업주체는 이를 이행하여야 한다. 특별한 사유의 인정여부는 서울특별시 도시․건축공동위원회 또는 도시계획위원회(이하 ‘위원회’라 함)에서 판단한다.

1-3-11. “순부담”이란 사유토지(국․공유지를 매입한 토지를 포함하되 무상 양여된 경우는 제외한다)를 공공시설 부지로 기부채납하는 것을 의미한다.

1-3-12. “21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책”이란 역세권에 공급되는 건축물의 주거환경을 미래지향적으로 조성하기 위하여 서울시에서 중요하게 추진 중인 정책으로서  리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 친환경 건축물, 신재생에너지 사용, 에너지 효율 건축물, 공공기여 방안 및 역사문화 보전을 말한다.

1-3-13. “(패키지)허용용적률”이란 기준용적률에 공공임대주택의 공급과 ‘21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책’을 준수하는 경우 일괄적으로 주어지는 용적률을 추가하여 적용되는 허용용적률을 말한다. 이 경우 필수와 기본 항목을 모두 이행해야 허용용적률을 모두 받을 수 있고 하나의 기준이라도 따르지 않는 경우 허용용적률 전체를 적용받을 수 없다.

제 4 절  적용원칙

1-4-1. 공공임대주택의 건립계획을 포함한 사업계획 수립시 국토의 계획 및 이용에 관한 법령, 도시 및 주거환경정비법령, 주택법령, 건축법령 및 다른 조례․시행규칙에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 이 기준이 정하는 바에 의한다. 다만, 주택법에 의한 사업계획승인시 지구단위계획 결정 의제방식으로 사업을 추진할 경우에는 「주택법 지구단위계획 의제처리 개선방안(2017.8.29.)」의 규정을 적용한다.

1-4-2. 공공임대주택 건립계획이 포함된 지구단위계획을 제안하는 자 또는 정비계획 및 정비구역지정을 신청하는 자와 이를 입안하는 행정기관의 장(이하 ‘입안권자’라 한다)은 이 기준에 적합하게 하여야 한다.

1-4-3. 입안권자는 사업계획의 입안 시 권장기준에 적합하도록 유도하며, 당해 지구단위계획 또는 정비계획의 합리적인 설계방향을 위원회에 제시하여야 한다.

제 5 절  사업계획 수립기준 검토서

1-5-1. 공공임대주택의 건축계획을 포함한 지구단위계획 또는 정비계획을 입안하는 입안권자는 별지 서식에 의한 지구단위계획 수립기준 검토서 또는 정비계획 수립기준 검토서를 작성․제출하여야 한다.

제 2 장  공공임대주택 건립 및 운영계획

제 1 절  사업대상지

2-1-1. 사업대상지는 역세권 안으로 하며, 다음 지역은 양호한 저층 주거지 보호를 위해 제외하여야 한다. 다만, 주변 여건과 토지의 효율적 이용, 구역의 정형화 등이 필요하다고 위원회가 인정하는 경우에 한하여 포함할 수 있다.

(1) 성곽주변 등 역사, 문화, 장소, 옛 정취 보전 등 입지 특성화 지역

(2) 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 구릉지 연접부 등 양호한 저층주택지 보전과 자연환경 보호가 필요한 지역

(3) 정비(예정)구역 해제지역

2-1-2. 사업대상지는 제3종일반주거지역 또는 준주거지역(준주거지역으로의 세분변경이 가능한 대상지를 포함한다)을 전제로 검토한다. 따라서 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로의 변경이나 주거용 건축물의 건축이 부적절하다고 위원회가 판단하는 경우 제외할 수 있다.

2-1-3. 사업대상지가 역세권 내외에 걸치는 경우 사업대상지의 과반이상이 역세권 안에 포함되어야 한다. 다만, 주변 여건과 토지의 효율적 이용, 구역의 정형화 등의 필요성에 따라 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우에는 완화할 수 있다.

2-1-4. 도시정비형 재개발사업의 적용 대상범위는 원칙적으로 도시기능회복과 상권 활성화를 위해 중심성이 높은 지역인 1차 역세권으로 하되 사업부지가 경계에 걸치는 경우 부지정형화 등을 위해 사업부지가 250m를 초과하는 부분이 과반이 넘지 않는 범위내에서 위원회의 결정에 따른다.

250m

사업부지

250m

사업부지 전체면적에 50%범위내에서 위원회 결정에 따른다.

※ 최소한 250m이내에 사업부지 면적의 과반이상이 속해야 함.

제 2 절  건축물 노후도 기준

2-2-1. 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제4조 제2항 관련 [별표1] 제1호 라목의 규정에 따라 지구단위계획구역 지정대상이 되는 노후건축물 기준은 다음 기준에 따른다.

(1) 준주거지역 : 계획부지 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물 수의 2분의 1이상

(2) 그 밖의 주거지역 : 계획 부지 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 3분의 2이상이거나, 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 해당지역 건축물 수의 10분의 3 이상

2-2-2. 도시정비형 재개발사업의 경우 사업대상지의 노후도 기준은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표1 제2호의 노후 ․ 불량건축물의 규정을 따르며, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 기본계획」의 ‘정비예정구역 지정 검토기준’인 과소필지 또는 저밀이용을 충족하여야 한다.

2-2-3. 도시정비형 재개발사업의 사업대상지는 다음 각 기준에 따라 검토한다.

(1) ‘토지이용 합리화를 위한 역세권 기능 정립 방안 연구(2012)<참고자료>’에 따른 대중교통 인프라 수준에 따라 내부검토 기준으로 차등 적용하고, 서울특별시 도시계획위원회 심의시 교통 접근성이 개선 될 경우 등을 고려하여 유연하게 적용한다

(2) 20미터 이상의 도로변에 연접한 대지(대지는 건축법에 정한 정의를 따른다)의 2/3 이상의 동의(토지등소유자)를 받아야 한다.

2-2-4. 주택재건축정비구역, 주택재개발정비구역, 주거환경정비구역 및 재정비촉진지구 안에서는 본 기준을 적용하지 아니한다.

2-2-5. 주택재건축정비기본계획과 주택재개발정비기본계획에 의거 정비예정구역으로 포함되어 있던 대상지 또는 주택재건축정비사업과 주택재개발정비사업 대상지로 위원회에서 판단하는 경우에는 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준」에 의거 추진함을 원칙으로 한다.

제 3 절  사업단위 규모

2-3-1. 사업대상지는 3,000제곱미터 이상이고 공동주택의 규모는 공공임대주택을 포함한 주택수가 100세대 이상으로 한다. 단, 준주거지역은 주거복합건물에 한하며 규정 및 주거비율 등은 주택법 또는 건축법 등의 관련 규정에 따른다.

2-3-2. 주변 여건과 토지의 효율적 이용 등을 위하여 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우 위 기준을 제한적으로 완화하여 적용할 수 있다.

제 4 절  사업방식

2-4-1. 주택법 제20조의 규정에 의하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인, 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획인가에 의한 사업방식에 따라 건설․공급한다.

[사업추진 절차]

■ 선 지구단위계획수립

: 건축허가 및 사업계획승인

■ 지구단위계획 의제처리

: 주택법에 의한 사업계획승인

■ 정비구역 지정 및 재개발정비사업

: 도정법에 의한 사업시행인가 시

지구단위계획 수립 주민제안
구 도시계획위원회 자문
서울시 도시․건축 공동위원회 심의 [결정고시(유보), 고시안 통보]
서울시 건축(교통)위원회 심의
건축허가(사업계획승인) 신청
지구단위계획결정고시 및 건축허가(사업계획승인)
사용승인

사업계획승인 신청 및 지구단위계획수립 접수
주민의견청취
관련기관 협의 (필요시 서울시 도시․건축 공동위원회 자문)
서울시 건축(교통)위원회 심의
사업계획승인 및 지구단위계획 결정고시
사용승인

정비구역지정신청 제안
서울시 도시계획위원회 자문
주민설명회, 주민공람 및 구의회 의견청취
서울시 도시계획위원회 심의
정비계획 결정고시
서울시 건축(교통)위원회 심의
사업시행인가
관리처분인가
준공인가

제 5 절  규모별 건설비율

2-5-1. 사업주체가 건설하는 공공임대주택은 전용 60제곱미터 이하 주택으로 계획하여야 한다.

2-5-2. 공공임대주택으로 공급해야하는 의무 용적률을 임대주택으로 공급되는 세대수를 기준으로 다음과 같은 비율로 제공하여야 한다. 다만, 사업대상지의 공동주택 규모 계획, 임대주택 공급정책방향 등을 감안하여 주택공급부서와 협의에 따라 일부 조정할 수 있다.

(1) 전용면적 45제곱미터 이하 : 60%~80%

(2) 전용면적 45제곱미터 초과 60제곱미터 이하 : 20%~40%

제 6 절  사회혼합(Social mix)

2-6-1. 사업계획의 입안을 제안하는 자나 입안권자는 동일 단지․건축물 안에 분양주택과 공공임대주택을 함께 계획하는 경우 분양주택과 차별화된 구조와 동선체계로 하거나 공동이용시설 사용상의 불리 등으로 인한 차별 및 불편 문제가 발생하지 않도록 사회혼합(social mixing)을 고려한 건축계획을 수립하여야 한다.

2-6-2. 원칙적으로 공공임대주택만을 별동으로 계획하여서는 안 된다. 다만, 건축계획상 공공임대주택을 제외한 주택이 공공임대주택 건설 규모를 포함하고 있지 않은 경우 등 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 건축물의 일부에 공공임대주택을 집합적으로 계획할 수 있다.

2-6-3. 조합주택의 경우 공공임대주택의 동호수 선정은 조합원에게 공급하고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법으로 공급한다.

제 7 절  공공임대주택 지분 토지에 대한 조치

2-7-1. 공공임대주택의 지분에 해당하는 토지는 공공임대주택의 인수자에게 처분(무상양여)하는 내용을 포함하여야 한다.

제 3 장  미래형 주거환경 조성계획 수립기준

제 1 절  적용기준

3-1-1. 사업주체가 이 수립기준을 적용받기 위해서는 ‘21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책’을 이행하여야 한다. 이중 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 4가지는 필수로 이행하여야 하고, 신재생에너지 사용, 공공기여 방안 및 역사문화 보전 3가지 중에서 1가지를 선택하여 적용하여야 한다.

3-1-2. 주요 정책사항의 반영여부는 지구단위계획 심의 또는 자문시 위원회에서 판단하여 반영하였다고 인정하는 경우 용도지역 세분변경, 용적률 완화 등의 인센티브를 적용하도록 하고, 사업시행계획인가, 사업계획승인 또는 건축허가 및 사용승인 시 이행 여부를 확인한 후 행정 처리한다.

제 2 절  리모델링이 쉬운 구조

3-2-1. 「서울특별시 건축물 심의기준」 제3조 제7호의 ‘건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조’에 적합하여야 한다.

3-2-2. 적합 여부는  「서울특별시 건축물 심의기준」 [별표4]를 참조하여 건축위원회에서 결정한다.

제 3 절  커뮤니티 지원시설

3-3-1. 건축계획시 공공임대주택을 포함한 지상층 공동주택 연면적의 아래 기준에 의한 비율 이상의 면적으로 게스트하우스, 휘트니스센터, 어린이집, 노인시설, 마을회관, 지역도서관, 지역갤러리, 문화센터 등 일반 공동주택 입주자 및 공공임대주택 입주자와 더불어 지역 주민들까지 포함하여 실질적으로 의사소통을 원활히 할 수 있는 커뮤니티 지원시설을 설치하여야 한다. 이 커뮤니티 지원시설의 용도와 운영계획(운영주체를 명시하여야 한다)을 주변 입지여건 등을 고려하여 자치구청장이 제안하고, 그와 같이 설치하고 운영하면 이행한 것으로 본다.

(1) 공공임대주택을 포함한 주택수가 300세대 미만인 경우

: 공공임대주택을 포함한 지상층 공동주택 연면적의 2%(최소 300㎡)이상

(2) 공공임대주택을 포함한 주택수가 300세대 이상인 경우

: 공공임대주택을 포함한 지상층 공동주택 연면적의 3%(최소 450㎡)이상

제 4 절  에너지 효율 건축물

3-4-1. 에너지효율 건축물에 관하여는 국토해양부장관이 정하는 「건축물의 에너지절약 설계기준」에 의한 에너지 성능지표 검토서의 평점합계가 86점 이상이고 산업통상자원부장관이 정하는 「건물에너지 효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증기준」에 의한 “에너지효율 2등급”이상 인증을 받아야 하며, 이의 적용에 관하여 지구단위계획에 포함하여야 하고 인증 여부는 사업시행계획인가, 사업계획승인 또는 건축허가 및 사용승인 시 이를 입증하여야 한다.

제 5 절  녹색 건축물

3-5-1. 녹색건축물 설계의 친환경 분야 성능인증은 「녹색건축물 조성지원법」 및 「녹색건축 인증에 관한 규칙」에 따라 인센티브를 받는 환경영향평가 대상 건축․주택사업은 최우수 등급, 기타 건축․주택사업은 우수등급 이상의 친환경 예비인증을 받아 건물의 성능을 표시하여야 한다.

3-5-2. 평지붕 등으로 옥상 녹화가 가능한 부분은 전면 녹화할 수 있도록 한다. 다만, 초고층 건축물 등 옥상 녹화가 불합리한 경우에는 그러하지 아니한다.

3-5-3. 구조나 용도분류상 발생되는 전이층에는 정원 및 녹화시설을 설치하여 휴게공간으로 활용토록 한다.

3-5-4. 외부 창호계획은 환경 친화적인 계획이 될 수 있도록 자연채광 블라인드, 덧창, 어닝 등의 방법을 적극 활용한다.

3-5-5. 녹색건축 인정을 적용받고자 하는 사업주체는 인정기관(녹색건축 인증의 경우는 인증기관)에서 발급한 녹색건축 예비인증서를 제출하여야 한다.

3-5-6. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제64조 제3항에 따른 「에너지절약형 친환경주택의 건설기준」에 정한 설계기준을 충족해야 한다

제 6 절  신재생에너지 사용

3-6-1. 「서울특별시 건축물 심의기준」에 따라 공동주택은 표준건축공사비의 1% 이상을 일반건축물은 3%이상을 설치해야하며, 공공건축물은 신에너지 및 재생에너지 개발․이용․보급촉진법 시행령에 따른 공급의무비율을 적용하여야 한다. 이를 인정받기 위해서는 지구단위계획에 이를 포함하여야 하고 적용 여부는 사업계획시행인가, 사업계획승인, 건축허가 또는 사용승인 시 이를 확인한다.

제 7 절  공공시설물 설치

3-7-1. 지하광장, 지하보행통로, 지하철 관련시설(연결통로, 출입구, 환기시설 등) 등 불특정다수를 위한 공공기여방안을 지구단위계획 및 건축설계에 반영한 경우로서 위원회(또는 건축위원회)에서 공공에 기여가 있다고 인정하는 경우 이행한 것으로 본다.

제 8 절  역사문화 보전계획

3-8-1. 사업대상지가 문화재보호법상 지정 및 등록문화재 또는 역사문화 보전이 필요한 지구 등에 포함된 경우 보전 계획을 준수하여 지구단위계획 수립 및 건축계획에 반영한 경우로서 위원회(또는 건축위원회)에서 역사문화 보전에 기여가 있다고 인정하는 경우 이행한 것으로 본다.

제 9 절  비주거시설의 건축

3-9-1. 준주거지역으로 계획 시에는 역세권 거리의 활성화 및 생활지원시설 공급을 위하여 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하여 지상 1층과 2층은 비주거로 설치하는 것을 권장한다. 이 경우 지상층 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만으로 지상층에 건축하고 주택외의 시설은 지상층에 다음기준에 따라 건축을 권장한다. 단, 제3종일반주거지역의 경우 비주거시설의 설치 의무는 없다.

(1) 원    칙 : 역세권 거리의 활성화를 위해 지상층 연면적 10%이상의 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공공시설 등 생활편의시설과 주거지원시설 및 직주근접형시설 등의 비주거시설의 설치를 권장한다. 단, 준주택(오피스텔, 고시원, 노인복지시설)은 비주거비율로 산정하지 않는다.

(2) 위치의 완화 : 자치구청장이 입지여건을 고려하여 지하철 연결통로, 지하상가 활성화 지역 등과 연계하거나 사업대상지의 건축계획상 ‘지하층 활성화 계획’이 가능하다고 요청하는 경우 위원회의 판단에 따라 입지여건을 고려 지하층에 설치도 가능하다. 단, 이 경우에도 지상층 비주거시설이 입지하는 건물의 지상 1층과 2층에 비주거 설치를 권장한다.

제 4 장  행정사항

제 1 절  시행일

4-1-1. 이 기준은 2018. 4. 24.일부터 적용한다. 다만, 1-3-4의 개정규정은 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제4조제5항제1호 및 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제16조의2 제1항 개정 이후 적용한다.

4-1-2. 역세권 공공임대주택을 포함한 지구단위계획은 「서울특별시 지구단위계획 수립기준」 등 관련규정을 변경할 경우 변경된 규정을 적용한다.

제 2 절  지구단위계획의 결정 고시 및 무효조치

4-2-1. 주택법에 의해 지구단위계획 의제하는 경우를 제외하고 공공임대주택 건립계획을 포함한 지구단위계획의 (변경)결정고시는 사업계획승인 신청 또는 건축허가 신청이 있는 후에 효력이 발생되도록 하고, 지구단위계획의 결정고시일로부터 36개월 이내에 착공 등 가시적인 사업추진이 안되거나 시행이 불가능하다고 판단될 경우 입안권자는 당해 지구단위계획(변경)결정고시에 대해 결정고시가 무효화되도록 절차를 이행하여야 한다.

제 3 절  다른 행정지침의 적용 배제

4-3-1. 이 수립기준에 따라 정하는 사항에 대하여는 「공동주택 건립관련 용도지역관리 등 업무처리 지침」(2010.2.5)과  「서울특별시 지구단위계획 수립기준」 (2017.7.13) 및 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획수립 및 운영기준」(2010.11.5)을 적용하지 않는다.

제 4 절  경과규정

4-4-1. 종전의  「역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준」 (2011.5.3)등에 따라 자치구청장에게 지구단위계획 사전자문 또는 주민제안 신청되었거나 정비계획 및 정비구역 지정 신청된 대상지의 경우 종전 기준에 따른 내용과 절차 그대로 추진이 가능하다.

4-4-2. 신규 및 기존 추진대상지 모두 새로 개정된  「역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준」 을 새로 적용하여 추진할 수도 있다. 기존 절차에 따라 절차가 추진된 대상지의 경우 그 동안 추진된 절차는 인정한다. 다만, 이 경우 새로 적용한 기준에 대한 입안권자 및 관련부서의 검토의견을 받지 못했으므로 입안권자의 제안 및 관련부서 협의 후 검토의견에 대한 조치계획서를 첨부 후 다음 절차 추진이 가능하다.

<별표 1> 역세권 공공임대주택 지구단위계획 수립기준

1. 용적률 적용 체계

1-1. 공동주택 건립과 관련하여 지구단위계획 수립 시 일반적으로 적용하는 용적률 체계에도 불구하고 본 기준을 적용하는 사업대상지에 대한 용적률 적용체계는 다음과 같다.

(단위 : %)

현재 용도지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거, 일반주거지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거, 일반주거지역 (’91.5.11 이후 준주거 포함)	준주거지역 (단,’91.5.10 이전)
	7층 이하	일반		7층 이하	일반
세분변경 후 용도지역	제3종일반	제3종일반	제3종일반	준주거지역	준주거지역	준주거지역	준주거지역
기준용적률	200	200	250	200	200	250	400
(패키지)허용용적률 = 공공임대주택 공급+ 리모델링이 쉬운 구조 + 커뮤니티 지원시설+친환경 건축물 등	270	270	300	430	430	450	500
공공임대주택 건립 용적률	35	35	25	115	115	100	50
	공공임대주택 건립에 따라 완화된 용적률의 50/100 이상
상한용적률	300	300	300 이상	500	500	500	500 이상

(1) 상기 용적률은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역에서 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로 세분변경하거나 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 존치를 전제로 하고 있으며, 하나의 사업대상지 안에서 기존의 용도지역이 다를 경우 이를 가중평균하여 용적률 체계를 적용한다. 즉, 사업대상지의 일부나 전부가 제1종 내지 제2종일반주거지역으로 존치되어야 하거나 준공업지역 또는 상업지역 등이 포함되어 있다면 그 대상지의 일부나 전부는 본 방안의 사업대상지에서 제외될 수 있다.

(2) 사업대상지내 도로 등의 포함으로 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 제1종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 세분(변경)하되 기준용적률 150%, 허용용적률 250%, 상한용적률 300%를 적용하며 이때 공공임대주택 건립 용적률은 50%를 적용한다. 아울러 제1종일반주거지역을 준주거지역으로 세분(변경)하는 경우 기준용적률 150%, 허용용적률 410%, 상한용적률 500%를 적용하며 이때 공공임대주택 건립 용적률은 130%를 적용한다.

1-2. 준주거지역으로 용도지역 변경(세분)의 기준일은 1991.5.11.로 한다. 즉, 현재 용도지역이 준주거지역인 경우에도 기준일 이후 준주거지역으로 용도지역이 세분(변경)되었다면 현재 적용시점에서 용도지역이 세분(변경)된 것으로 간주하고 용적률 체계를 적용한다.

1-3. 공공시설 제공에 따른 상한용적률은 공공임대주택의 당해 용적률은 제외하고 순수 사업주체가 활용 가능한 용적률에 추가로 적용하여 완화한다.

1-4. 원칙적으로 용적률 체계 표에서 제시한 완화된 용적률의 50/100을 공공임대주택으로 공급해야 하나, 현장여건 및 제도상 불가피하게 허용용적률까지 적용하지 못한다고 위원회에서 인정하는 경우 완화된 용적률의 5/10을 초과하는 범위 안에서 설계상 적용한 증가 용적률의 50/100을 공공임대주택으로 공급할 수 있다.

2. 용도지역 세분변경

2-1. 공공임대주택 건립에 관한 지구단위계획 수립(변경)이 타당한 경우 위원회의 판단에 따라 일반주거지역을 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로 다음 각 기준에 따라 세분(변경)할 수 있다. 다만, 주변여건과 토지의 효율적 이용 등의 이유로 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우 제한적으로 변경할 수 있다.

(1) 1차 역세권의 대상지는 준주거지역까지 세분(변경)할 수 있다.

(2) 2차 역세권의 대상지는 현행 용도지역 유지를 원칙으로 한다.

(3) 도시자연공원구역, 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구(단, 김포공항주변 최고고도지구 제외) 및 전용주거지역 등과 접한 경우 용도지역 변경은 원칙적으로 제한한다.

(4) 하나의 사업대상지가 1차 역세권과 2차 역세권이 걸쳐 있는 경우 각각의 용도지역으로 결정함을 원칙으로 한다.

3. 공공시설 부담기준

3-1. 용도지역 상향(세분변경)시 순부담으로 부지면적에 대하여 다음 기준에 의한 비율만큼 공공시설을 설치․제공하여야 한다.

(1) 용도지역 1단계 상향(세분변경)시 : 15% 이상

(2) 용도지역 2단계 상향(세분변경)시 : 20% 이상

(3) 용도지역 3단계 상향(세분변경)시 : 25% 이상

3-2. 3-1에 의한 공공시설 부담률을 산정함에 있어 임대사업자에게 무상으로 양여하는 공공임대주택 부속토지 면적은 공공시설 설치․제공 비율의 1/2 한도까지 공공시설 부담기준을 설치․제공한 것으로 갈음할 수 있다. 다만, 입안권자가 스스로 일단의 지역을 대상으로 입안하여 결정고시된 지구단위계획구역안의 경우에는 무상 양여하는 공공임대주택의 부속토지 모두를 공공시설 부담률 한도까지 갈음할 수 있다.

3-3. 3-1 및 3-2 규정에도 불구하고 지역 특성 등을 감안하여 도시계획적으로 필요한 공공시설은 반드시 설치하여야 하며, 입안권자가 필요하다고 인정한 공공시설 또는 위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설은 별도로 확보하게 할 수 있다. 별도로 설치․제공하는 공공시설의 경우에는 상한용적률 적용 대상이 된다.

3-4. 기반시설(도로, 공원, 공공청사 등)의 설치․제공은 공공성을 확보하여야 하며, 인센티브를 위한 기부채납은 지양하여야 한다.

3-5. 지역의 특성과 잠재력을 고려하여 지역의 특성화된 가로는 가급적 유지하여 계획하여야 한다.

4. 건축물의 높이계획

4-1. 공공임대주택 공급 사업대상지는 「지구단위계획수립지침(국토교통부 훈령 제835호, 2017.05.01)」 제3장 제9절에 의한 건축물의 높이를 계획하여 적용할 수 있다.

4-2. 건축물의 높이에 대하여 계획할 경우에는 도시관리계획 등의 토지이용계획, 당해 가로구역이 접하는 도로의 너비, 당해 가로구역의 상․하수도 등 간선시설의 수용능력, 도시 미관 및 경관계획, 당해 도시의 장래 발전계획 등을 고려하여야 한다.

4-3. 건축물의 높이계획 시 다음과 같은 세부적인 고려사항을 종합적으로 검토하여 수립한다.

(1) 건축물의 높이는 경관요소, 구릉지 및 주변건축물 현황 등 입지적 특성을 고려하여 적정하게 정할 수 있다.

(2) 구역 전체의 단계적 스카이라인 형성을 위하여 개발규모를 감안하여 건축물의 높이를 따로 정할 수 있다.

(3) 건축물의 높이는 건축물의 수용기능, 구조, 미관, 주변 환경과의 조화 등을 고려하되, 건축물의 층수는 준주거지역과 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 제2종 일반주거지역은 25층 이하로 계획하여야 한다.

(4) 주변과의 관계, 전면도로, 상위 및 관련 계획 등을 고려하여 최고높이를 산출한다.

(5) 준주거지역으로 세분 변경하는 경우  「서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정(서울특별시공고 제1586호, 2015.8.27)」 을 적용하여 계획하여야 한다.

<별지 서식 1>
지구단위계획 수립기준 검토서
□ 의무 및 선택 기준
구 분		적 합 여 부 검 토		적용 내용	적합 여부
지구단위계획 수 립 기 준	1. 사업대상지 적합여부	사업대상지 면적 3,000㎡이상
		건설주택수(공공임대주택 포함) 100세대이상의 주거복합건물 또는 공동주택
	2. 공공임대주택 건설비율	완화된 용적률의 50/100
	3. 용적률 체계 적합여부	기준용적률
		허용용적률
		상한용적률
	4. 용도지역 세분변경기준	1차 역세권 (승강장 경계로부터 250m)
		2차 역세권 (승강장 경계로 부터 250m ~ 500m)
	5. 노후도 기준	20년 이상 건축물이 전체 건축물수의 1/2 이상
	6. 공공시설 부담률	용도지역 1단계 상향시 15% 이상
		용도지역 2단계 상향시 20% 이상
		용도지역 3단계 상향시 25% 이상
	7. 높이완화	건축물의 높이계획 적용
21세기 미래형 주 거 환 경 조성을 위한 주 요 정 책	8. 필수항목 4개	리모델링이 쉬운 구조
		커뮤니티 지원시설	300세대 미만 2%(최소 300㎡)이상
			300세대 이상 3%(최소 450㎡)이상
		에너지효율 건축물
		친환경건축물
	9. 선택항목 3개중 1개선택	신재생에너지
		공공기여 방안
		역사문화 보전
공공임대주택건 설 비 율	10.전용면적 비율	전용 45㎡ 이하 : 60%~80%
		전용 45㎡ 초과 60㎡ 이하 : 20%~40%
자치구의 제안/요청내용	11.커뮤니티 지원시설	종류
		운영계획(운영주체)
	12. 비주거시설	입지여건을 고려 지하층에 비주거시설 입지 허용
	13. 공공시설	입안권자가 필요하다고 인정한 공공시설
위원회(또는 건축위원회)의 인정을 받아야 하는 사항	14. 사업대상지	전용/제1종일반주거 등 다른 용도지역 포함 완화
		정형화 등을 위해 과반이상 미포함 완화
	15. 용도지역계획	공원, 자연경관지구, 최고고도지구 등 완화
	16. 사업단위규모	대상지 면적, 주택수 제한 완화
	17. 용적률 적용	제1종일반주거지역 용적률 체계적용 완화
	18. 공공시설	위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설
	19. 건축계획	주거환경 조성을 위한 주요정책 중 적용
		리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 평가(건축위원회)
		공공시설물 설치의 공공기여 여부
		역사문화 보전에 기여여부
	20. 비주거시설	지하층에 설치 인정여부(지하층 활성화 계획 포함)
	21. 사회혼합	공공임대주택을 집합적 건축 허용 여부
	22. 권장기준	미적용 권장기준에 대해 특별한 사유 인정
□ 수립기준 검토에 대한 종합적 입안권자(자치구청장 등)의 검토의견

※ 작성기준

- 본 검토서는 입안권자가 작성한다.

- ‘커뮤니티 지원시설에 대한 건축물의 용도와 운영계획은 제안서’는 별도로 작성한다.

- 비주거시설 설치 의무비율을 지하층에 설치하는 경우 ‘지하층 활성화 계획’을 별도로 작성한다.

- 적용내용은 지구단위계획 수립 및 운영기준 본 내용을 확인 후 적합여부 검토내용에 대해 실제 적용한 지구단위계획(또는 건축계획) 내용 및 증빙서류를 확인 후 작성한다.

- 적합여부는 본 수립 및 운영기준에 적합할 경우 ‘적합’으로 부적합할 경우 ‘부적합’으로 표시한다.

- 소수점 이하는 표시하지 않는 것으로 하되 필요시 소수점 첫째자리까지 표시한다.

- 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책 중 필수항목 4개는 반드시 이행하여야 하며 선택 항목은 1개는 사업주체가 선택하여 이행하면 적합한 것으로 본다.

<별지 서식 2>
정비계획 수립기준 검토서
□ 의무 및 선택 기준
구 분		적 합 여 부 검 토		적용 내용	적합 여부
정 비 계 획 수 립 기 준	1. 사업대상지 적합여부	사업대상지 면적 3,000㎡이상
		건설주택수(공공임대주택 포함) 100세대이상의 주거복합건물 또는 공동주택
	2. 공공임대주택 건설비율	완화된 용적률의 50/100
	3. 용적률 체계 적합여부	기준용적률
		허용용적률
		상한용적률
	4. 용도지역 세분변경기준	1차 역세권 (승강장 경계로부터 250m)
		2차 역세권 (승강장 경계로 부터 250m ~ 500m)
	5. 대중교통 인프라수준	권장역세권
		일반역세권
		중점관리역세권
	6. 정비예정구역 지정 검토기준	노후도 : 30년 이상 경과 건축물 비율 30% 이상
		과소필지 : 150제곱미터 미만 필지 비율 40% 이상
		저밀이용 : 2층 이하 건축물 비율 50% 이하
	7. 공공시설 부담률	용도지역 1단계 상향시 15% 이상
		용도지역 2단계 상향시 20% 이상
		용도지역 3단계 상향시 25% 이상
	8. 높이완화	건축물의 높이계획 적용
21세기 미래형 주 거 환 경 조성을 위한 주 요 정 책	9. 필수항목 4개	리모델링이 쉬운 구조
		커뮤니티 지원시설	300세대 미만 2%(최소 300㎡)이상
			300세대 이상 3%(최소 450㎡)이상
		에너지효율 건축물
		친환경건축물
	10. 선택항목 3개중 1개선택	신재생에너지
		공공기여 방안
		역사문화 보전
공공임대주택건 설 비 율	11.전용면적 비율	전용 45㎡ 이하 : 60%~80%
		전용 45㎡ 초과 60㎡ 이하 : 20%~40%
자치구의 제안/요청내용	12.커뮤니티 지원시설	종류
		운영계획(운영주체)
	13. 비주거시설	입지여건을 고려 지하층에 비주거시설 입지 허용
	14. 공공시설	입안권자가 필요하다고 인정한 공공시설
위원회(또는 건축위원회)의 인정을 받아야 하는 사항	15. 사업대상지	전용/제1종일반주거 등 다른 용도지역 포함 완화
		정형화 등을 위해 과반이상 미포함 완화
	16. 용도지역계획	공원, 자연경관지구, 최고고도지구 등 완화
	17. 사업단위규모	대상지 면적, 주택수 제한 완화
	18. 용적률 적용	제1종일반주거지역 용적률 체계적용 완화
	19. 공공시설	위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설
	20. 사업시행방법	재개발정비사업 1차역세권 초과 완화
	21. 건축계획	주거환경 조성을 위한 주요정책 중 적용
		리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 평가(건축위원회)
		공공시설물 설치의 공공기여 여부
		역사문화 보전에 기여여부
	22. 비주거시설	지하층에 설치 인정여부(지하층 활성화 계획 포함)
	23. 사회혼합	공공임대주택을 집합적 건축 허용 여부
	24. 권장기준	미적용 권장기준에 대해 특별한 사유 인정
□ 수립기준 검토에 대한 종합적 입안권자(자치구청장 등)의 검토의견

※ 작성기준

- 본 검토서는 입안권자가 작성한다.

- ‘커뮤니티 지원시설에 대한 건축물의 용도와 운영계획은 제안서’는 별도로 작성한다.

- 비주거시설 설치 의무비율을 지하층에 설치하는 경우 ‘지하층 활성화 계획’을 별도로 작성한다.

- 적용내용은 지구단위계획 수립 및 운영기준 본 내용을 확인 후 적합여부 검토내용에 대해 실제 적용한 지구단위계획(또는 건축계획) 내용 및 증빙서류를 확인 후 작성한다.

- 적합여부는 본 수립 및 운영기준에 적합할 경우 ‘적합’으로 부적합할 경우 ‘부적합’으로 표시한다.

- 소수점 이하는 표시하지 않는 것으로 하되 필요시 소수점 첫째자리까지 표시한다.

- 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책 중 필수항목 4개는 반드시 이행하여야 하며 선택 항목은 1개는 사업주체가 선택하여 이행하면 적합한 것으로 본다.

< 사업추진 절차 예시도 >

■ 선 지구단위계획수립 : 건축허가 및 사업계획승인 시

[ 근거규정 : 도시관리계획 수립지침 및 제1종지구단위계획 수립지침(국토해양부) ]

[절차구분]		[본과업진행]												[관련사항]
제안서 접수단계		제안서 작성
				(민간)
		지구단위계획 수립 주민제안
				(민간→구)
		주민공람							관련부서 협의 (자치구 및 시 등)
입안단계		구 도시계획위원회 자문
		결정 요청
				(구→시)
							사전환경성검토협의 /지속가능성평가대상 선정심의					◀
														∙환경정책기본법 시행령 별표2 - 도시관리계획의 결정 (해당시)
														∙서울시 녹색서울시민위원회 설치 및 운영조례 - 도시관리계획의 결정
결정단계		서울시 도시․건축 공동위원회 심의
								(협의결과통보)
		결정고시(유보), 고시안 통보									◀			∙지구단위계획(변경)결정고시는 건축허가시 효력발생토록 조치하되 고시안 통지만으로 후속절차 진행
				(시)
건축 인허가 단계		서울시 건축(교통)위원회 심의									◀			∙서울시 공동주택 심의대상 - 16층이상, 300세대이상
		건축허가‧사업계획승인 신청(신청인→허가권자)
		(관련부서협의) ※ 허가(승인) 가능 판단 시점에 지구단위계획 결정고시 요청												∙교통영향평가 - 환경교통재해영향평가법에 의한 대상시설 ∙환경영향평가 - 건축연면적 10만㎡이상
							교통/환경 영향평가 심의
												◀
		지구단위계획결정고시 및 건축허가‧사업계획승인
								(심의필증교부)
		착 공
시행 및 사용승인 단계		일 반 분 양
		임대주택 입주자 모집
		사 용 승 인
		입 주

■ 지구단위계획 의제처리 : 주택법에 의한 사업계획승인 시

[ 근거규정 : ｢주택법｣ 제19조에 의한 지구단위계획 결정 의제 ]

[절차구분]		[본과업진행]							[관련사항]
제안서 접수 및 의제처리 협의단계		제출도서 작성
			(민간)
		사업계획승인 신청 및 지구단위계획수립 접수
			(민간→구)
		주민의견 청취
			(자치구 및 시 등)
		지구단위계획 관련기관 협의
				사전환경성검토협의 /지속가능성평가대상 선정심의				◀	∙환경정책기본법 시행령 별표2 - 도시관리계획의 결정 (해당시
									∙서울시 녹색서울시민위원회 설치 및 운영조례 - 도시관리계획의 결정
				필요시 서울시 도시‧건축 공동위원회 자문
		협의의견(자문결과) 통보
			(시→구)
사업계획 승인단계		서울시 건축(교통)위원회 공동주택심의					◀		∙서울시 공동주택 심의대상 - 16층이상, 300세대이상
			(신청인→구)
								◀	∙교통영향평가 - 환경교통재해영향평가법에 의한 대상시설 ∙환경영향평가 - 건축연면적 10만㎡이상
				교통/환경 영향평가 심의
		사업계획승인 협의
					(심의필증교부)
		사업계획승인 (& 지구단위계획 결정고시)							※ 사업계획승인 및 지구단위계획결정고시 내용 시 관계부서(도시관리과, 주택공급과 등)에 보고 조치
			(자치구)
		착 공
시행 및 사용승인 단 계		일 반 분 양
		임대주택 입주자 모집
		사 용 승 인
		입 주

■ 도시정비형 재개발정비사업에 의한 공공임대주택 건립사업 업무처리 절차

[ 근거규정 : ｢도정법｣에 의한 정비구역지정(변경) 절차]

[절차구분]		[본과업진행]								[관련사항]
제안서 접수단계		정비계획 및 정비구역 지정신청서 작성
			(구)
		정비구역지정신청 제안
			(구 →시)
입안단계		정비구역지정 관련 사전자문
		주민설명회
		주민공람								관련부서 협의 (자치구 및 시 등)
		구의회 의견청취
		정비구역지정 신청
			(구 →시)
				사전환경성검토협의					◀	∙환경정책기본법 시행령 별표2 - 정비계획 및 정비구역의 지정 (해당시)
결정단계		서울시 도시계획위원회 심의			(협의결과통보)
		정비계획 결정고시
사업시행 인가단계		조합설립인가
		서울시 건축(교통)위원회 심의							◀	∙서울시 공동주택 심의대상 - 21층이상, 300세대이상
		사업시행인가 신청(신청인→허가권자)
				교통/환경 영향평가 심의					◀	∙교통영향평가 - 환경교통재해영향평가법에 의한 대상시설 ∙환경영향평가 - 건축연면적 10만㎡이상
		사업시행인가 협의
					(심의필증교부)
		사업시행인가 승인								※사업시행인가 및 정비계획결정고시 내용 시 관계부서(임대주택과)에 보고 조치
		관리처분계획 인가
		착 공
준공인가 단 계		일 반 분 양
		임대주택 입주자 모집
		사 용 검 사
		입 주

<참고자료> ‘토지이용 합리화를 위한 역세권 기능 정립 방안 연구(2012)’에 따른 대중교통 인프라 수준에 따른 유형구분

대중교통 인프라수준	해당 역세권
권장역세권 「평균+표준편차」 이상 (31개소)	가락시장역, 가좌역, 고속버스터미널역, 광나루역, 구파발역, 군자역, 노량진역, 대방역, 독립문역, 무악재역, 반포역, 복정역, 서울대입구역, 석촌역, 성신여대입구역, 송정역, 송파역, 수서역, 수유역, 신림역, 신설동역, 신총역(지상), 아차산역, 아현역, 염창역, 종합운동장역, 충정로역, 한성대입구역, 합정역, 홍대입구역, 홍제역
일반역세권 「평균-표준편차」 초과 ~ 「평균+표준편차」 미만 (133개소)	가양역, 강동구청역, 강변역, 개롱역, 개포동역, 개화산역, 건대입구역, 경찰병원역, 고려대역, 공릉역, 공항시장역, 광흥창역, 교대역, 구반포역, 구산역, 구의역, 구일역, 금천구청역, 금호역, 김포공항역, 까치산역, 낙성대역, 남구로역, 남부터미널역, 남성역, 남태령역, 내방역, 노들역, 녹번역, 녹사평역, 답십리역, 당산역, 대림역, 대모산입구역, 대치역, 대흥역, 도곡역, 도봉산역, 도봉역, 독산역, 돌곶이역, 동대입구역, 동작역, 둔촌동역, 등촌역, 마들역, 마장역, 마포구청역, 망원역, 매봉역, 먹골역, 면목역, 명일역, 미아역, 발산역, 방배역, 방이역, 방학역, 방화역, 버티고개역, 보라매역, 보문역, 봉천역, 봉화산역, 사가역, 사평역, 상계역, 상도역, 상수역, 상왕십리역, 상일동역, 새절역, 서초역, 석계역, 선유도역, 성북역, 성수역, 수락산역, 숭실대입구역, 신금호역, 신답역, 신당역, 신대방삼거리역, 신대방역, 신목동역, 신반포역, 신정네거리역, 신천역, 신풍역, 쌍문역, 안암역, 암사역, 애오개역, 약수역, 양천향교역, 어린이대공원역, 여의나루역, 역촌역, 오금역, 옥수역, 온수역, 올림픽공원역, 외대앞역, 마산역, 우장산역, 월곡역, 월드컵경기장역, 응암역, 이촌역, 이태원역, 일원역, 장승배기역, 장한평역, 중계역, 중공역, 중랑역, 중화역, 증산역, 청구역, 태릉입구역, 하계역, 학여울역, 한강진역, 한남역, 한양대역, 한티역, 행당역, 혜화역, 화곡역, 화랑대역, 회기역, 효창공원앞역, 흑석역
중점관리역세권 「평균-표준편차」 이하 (30개소)	고덕역, 신이문역, 증미역, 창신역, 천왕역, 굽은다리역, 뚝섬유원지역, 구룡역, 양천구청역, 개화역, 거여역, 녹천역, 당고개역, 서빙고역, 신정역, 오류동역, 월계역, 독바위역, 상월곡역, 뚝섬역, 잠실나루역, 개봉역, 대청역, 응봉역, 잠원역, 양평역, 마천역, 양원역, 도림천역, 용답역

<참고자료> 조문 예시 설명

2-1-3 관련 용도지역세분변경 예시) 하나의 사업대상지가 두개의 역세권에 각각 포함되는 경우 사업대상지 포함여부

- 하나의 사업대상지가 A역세권에 25% 포함되고, B역세권에 30% 포함되어 사업대상지가 총 55% 포함될 경우에도 역세권 안에 포함 된다.

별표1. 1-1-(2) 관련 용적률 적용 체계 예시) 사업대상지의 용도지역이 제3종일반주거지역과 노선 상업지역으로 구성된 경우 사업추진 가능여부

- 원칙적으로 노선 상업지역은 제외하고 계획을 수립하여야 한다.

- 다만, 노선 상업지역을 제외하고 시프트 사업추진이 어렵거나, 포함하되 노선 상업지역을 본 기준과는 별도로 건축계획하고 제3종일반주거지역에는 본 기준을 적용하여 각각의 용도지역에 부합하게 계획을 수립하여 하나의 사업계획승인이나 건축허가 또는 도시환경정비사업의 사업시행인가가 가능하고 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 추진이 가능하다.

별표1. 1-3 관련 용적률 적용 체계 예시) 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 세분(변경)시

- 기준용적률 250%, 허용용적률 450%

<일반분양 용적률 350%(상가포함), 공공임대주택 건립용적률 100%>

→ 추가 약 8% 공공시설 기부채납시 상한용적률 500%

<일반분양 용적률 400%(상가포함), 공공임대주택 건립용적률 100%>

※ 상한용적률 = 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내

□가중치 : 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공 부지의 용적률 비율

□α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율

별표1. 1-4 관련 용적률 적용 체계 예시 1) 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 세분(변경)시

- 기준용적률 250%, 허용용적률 450%

- 건축설계 결과 대지여건상 관련규정에 따라 최대 설계용적률이 350%인 경우

→ 최대로 적용한 350% 중 증가된 용적률이 100%(=350%-250%)이므로 이중 50/100인 50%를 공공임대주택으로 공급하면 본 방안의 수립기준을 이행한 것으로 간주함

- 다만, 최대 설계용적률이 340%인 경우

→ 증가된 용적률의 5/10인 100%에 미달하는 90%(=340%-250%)이므로 사업대상지에서 제외 된다

별표1. 1-4 관련 용적률 적용 체계 예시 2) 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 세분(변경)시

- 기준용적률 200%, 허용용적률 270%

- 건축설계 결과 대지여건상 관련규정에 따라 최대 설계용적률이 235%인 경우

→ 최대로 적용한 235% 중 증가된 용적률이 35%(=235%-200%)이므로 이중 50/100인 17.5%를 공공임대주택으로 공급하면 본 방안의 수립기준을 이행한 것으로 간주함

- 다만, 최대 설계용적률이 230%인 경우

→ 증가된 용적률의 5/10인 35%에 미달하는 30%(=230%-200%)이므로 사업대상지에서 제외 된다

별표1. 3-2 관련 공공시설 부담기준 예시 1) 제2종일반주거지역(7층이하)에서 준주거지역으로 세분(변경)하여 지구단위계획을 수립시

- 용도지역 3단계 세분변경으로 25%이상 공공시설을 설치․제공해야 하나

<2종 7층이하 → 2종12층이하(1단계) → 3종(2단계) → 준주거(3단계)>

- 우선 공공시설 부담률 25%의 1/2인 12.5%를 공공시설로 설치․제공하고, 나머지 12.5%의 부담률은 무상양여한 공공임대주택의 부속토지만큼 갈음할 수도 있다.

- 별도로 공공시설 설치․제공된 12.5%는 상한용적률 산정에 적용 할 수 있다.

3-3-2 관련 공공시설 부담기준 예시 2) 입안권자가 제안하여 결정고시된 지구단위계획구역내에서는 무상양여 비율 모두를 공공시설 부담률 한도까지 갈음되므로 추가 공공시설의 부담은 하지 않을 수도 있다.

별표1. 3-4 관련 공공시설 부담기준 예시 1) 사업으로 인한 완화차로 확보 등은 인센티브 미부여

별표1. 3-4 관련 공공시설 부담기준 예시 2)  「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 공동주택의 부대시설 및 주민공동시설은 인센티브 미부여. 단, 건물․토지 기부채납시 인센티브 부여 가능

3-3-1 관련 커뮤니티 지원시설 예시) 커뮤니티 지원시설의 면적은 전용면적과 공용면적의 합을 말하며 커뮤니티 지원시설의 주차장 면적은 면적 산정에서 제외한다.

2-7-1 관련 공공임대주택 지분 토지에 대한 조치 예시) 공공임대주택의 공급가격은 공공주택특별법 시행규칙 [별표7] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 준용하여 별도로 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.