문서번호	공정경제과-9126
결재일자	2018.6.12.
공개여부	대시민공개
방침번호

		시 민
주무관	상생협력팀장	공정경제과장

임차상인의 안정적 영업보장을 위한

2018년 제2차 장기안심상가 조성 및 지원계획

2018. 6.

경 제 진 흥 본 부

(공 정 경 제 과)

임차상인의 안정적 영업보장을 위한

2018년 제2차 장기안심상가 조성 및 지원계획

임차상인이 임대료 걱정 없이 5년 이상 안정적으로 영업할 수 있도록 서울형 장기안심상가를 조성하고 사업비를 지원하고자 함

Ⅰ		추 진 근 거

○ 서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 제3조(정의) 및 제6조

(장기안심상가 조성 등)

Ⅱ		그간의 추진경위

○ ’15. 11월	: 임차상인 보호 추진계획 수립
○ ’15. 12월	: 서울시 젠트리피케이션 종합대책 수립(시장방침)
○ ’16. 1월	: 서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 제정
○ ’16년	: 34개 상가 125명 임차인 상생협약 670백만원 지원
○ ’17년	: 43개 상가 134명 임차인 상생협약 566백만원 지원
○ ’18. 3~5월	: 2018 장기안심상가 조성사업 추진(제1차)

- 접수기간 : ’18. 3. 19(월) ~ 4. 13(금)

- 접수결과 : 8개구 11개 상가건물 50명 임차인 상생협약 체결

<용산 1, 성동 1, 서대문 1, 구로 2, 영등포 2, 강남 1, 송파 2, 강동 1>

- 심사결과 : 10개 상가 지원확정 (1개 상가 제외 : 임대인과 임차인 동일)

- 공    증 : 8개 상가 (불법건축물, 개인 신청철회로 2개 상가 제외)

※ 장기안심상가 신청 부진사유

⇨ 임대인의 경우 장기안심상가 지원비용보다 임대료 상승이 경제적으로 도움 되므로 신청기피

⇨ ’16~’17년 대비 장기안심상가 추진사업에 대한 홍보 다소미흡

Ⅲ		사 업 개 요

○ 신청자격 : 서울소재 상가로 5년 이상 임대료 인상을 자제(차임 또는 보증금의 5% 이하)하기로 임차인과 상생협약을 체결한 임대인

○ 지원내용 : 건물 내구성 향상을 목적으로 하는 일체의 보수공사 비용

○ 지원규모 : 30~40개 상가건물

○ 지원금액 : 상가건물주 1인당 3,000만원 한도

○ 지원방법 : 공개모집 후, 심사위원회를 개최하여 지원대상자 선정

Ⅳ		세부 추진계획

□ 추진방향

○ 서울시 전 지역을 대상으로 임대인과 임차인간 상생분위기 확산

○ 장기안심상가에 대한 임대인들의 참여 확대를 위해 홍보활동 강화

○ 장기안심상가 사업 활성화를 위한 자치구 자발적 참여 적극유도

□ 추진절차

대상자 공 모	⇨	사 전 심 사	⇨	대상자 선 정	⇨	협 약 체 결	⇨	사업비 지 원	⇨	사 후 관 리
<’18. 6~7월>		<’18. 8월>		<’18. 8월>		<’18. 9월>		<’18. 9월~>		<’18.10월>

□ 신청접수

○ 기    간 : ’18. 6. 25.(월) ～ 7. 27.(금), (평일 09:00~18:00)

○ 모집방법 : 시·구 홈페이지, 보도자료 및 SNS 등을 통한 공개모집

○ 접수장소 : 서울시 공정경제과

○ 신청방법 : 직접방문 또는 우편접수

○ 신청서류

- 장기안심상가 신청서 / 신분증 사본 / 건축물대장 및 건축물등기부등본

- 임차인의 사업자등록증 사본 / 임대차계약서 사본 및 상생협약서 사본 / 리모델링 견적서 및 공사내역서 / 공동건물주의 경우(찬성자 전원의 위임장 및 위임인의 인감증명서)

□ 신청자격 : 서울시에 소재한 상가건물을 소유한 임대인

	< 상가건물의 요건>
·「상가건물 임대차보호법」제2조제1항 본문의 규정에 의한 상가건물 · 준공연도에 관계없이 신청일 현재 리모델링이 필요한 상가건물 · 모집공고일 기준 임차인이 사업을 영위하고 있는 상가건물

※ 공동소유의 경우 공유자 지분의 과반수가 찬성할 때 1인 대표로 신청 가능

※ 건축물대장 상 ‘위반건축물’ 표기된 건물은 신청불가

□ 지원조건

○ 일정기간(5년 이상) 임대계약조건 유지 등 임차인 전원과 1:1 상생협약 체결 및 서울시 상가건물 임대료 안정화 정책에 동의 필요

	<임차인과 임대인 1:1 협약>
· 특별한 사유가 없는 한 협약시점부터 향후 5년 이상의 임대차기간 보장 · 협약에 따른 임대차기간 동안 차임 인상률(한도) 설정 · 임차인의 권리금 회수에 적극 협조 · 기타 임대인과 임차인의 상호 이해관계 증진을 위한 사항

○ 상생협약 이행 및 위반 시 지원금 반환 등에 대한 약정 및 공증필요

	<서울시와 임대인 1:1 약정>
· 장기안심상가 선정에 따른 리모델링 지원에 관한 사항 · 상생협약 이행점검 등 사후관리를 위한 자료제출(제시) 의무 · 상생협약 및 약정 위반 시 지원금 반환 의무 ▹ 지원금 및 이자(연 3%) 반환+ 위약금(지원금의 10%) 납부

□ 현장조사 실시

○ 조사방법 : 장기안심상가를 신청한 모든 상가 현장조사 실시

※ ’16~’17년 장기안심상사 선정 후 사업신청을 철회한 상가 제외

○ 조사내용

- 임차인 성명 등 일반사항, 보증금, 계약기간 등 세부임대차현황 확인

- 임차인 장기안심상가 사업 인지여부, 상생협약 동의 및 서명여부 확인

- 해당 상가건물 모든 임차인과 상생협약 체결 여부(공실여부 확인) 등

□ 심사 및 선정

○ 심사방법 : 사전심사 및 선정심사위원회 개최

- 1차(공정경제과) : 구비서류 제출여부 및 현장조사 자료 확인

- 2차(심사위원회) : 사업타당성, 효과성, 상생기여도 등에 대한 평가

· 사업타당성 : 장기안심상가 추진 적정여부 판단 (인접상권, 유동인구 등을 분석)

· 사업효과성 : 임대료 안정 등 젠트리피케이션 방지 또는 억제효과 확산

· 상생기여도 : 약정 임대차기간, 연간 차임 인상률 한도, 상생협약 내용

· 기타 장기안심상가 활성화를 위해 필요한 사항

※ 심사위원회 구성 및 심사기준은 별도 계획 수립 예정

○ 선정방법 : 심사위원회 심사평가 결과를 반영하여 장기안심상가 선정 및 예산지원범위 확정

○ 지원확정 : 임차인의 리모델링 동의서 제출 및 서울시와 의무이행 약정 후 공증을 통해 지원내용 확정

※ 금전소비대차 공증 : 약정위반 시 지원금 반환이 이루어지지 않을 경우 강제집행 추진

□ 리모델링 사업비 지원

○ 리모델링 범위 : 건물의 내구성 향상을 목적으로 하는 보수공사

- 방수, 단열, 창호, 도장, 타일, 보일러, 상·하수, 전기 등 (단순 인테리어 공사 제외)

※ 모집공고문(안) “별표 1”에 공사 분야 별도설명

○ 지원금액 : 환산보증금 등 기준에 따라 최대 3천만 원까지 지원

지원기준		지원한도
환산보증금 수준(평균)	건물 내 상가 수
4억 원 이하	2개 이하	1,000만원
	3개 이상	2,000만원
4억 원 초과	2개 이하
	3개 이상	3,000만원

※ 환산보증금 : (월임대료×100)+보증금

※ 환산보증금 4억 원 이하와 초과인 상가가 혼재한 건물의 경우 ‘4억 원 초과’ 적용

○ 지급방법: 공사완료 후 임대인 비용지급 신청에 따라 지급

- (임대인) 비용지급신청서·공사완료보고서 (“붙임” 별지 제7·8호 서식), 공사계약서 및 공사내역, 세금계산서, 통장사본 등을 첨부하여 서울시에 요청 시 지급

- (서울시)  제출서류 검토 및 현장 확인 후 비용지급

□ 사후관리

협약내용 이행확인	→ (위반 시)	위반 사실 확인서 수령	→	협약내용 이행 독촉	→	불이행시 고지서발급	→	강제집행 (미납부시)

○ 협약내용 이행실태 점검 : 매년 1회 실시(상생협약 완료시까지 점검)

- 점검방법 : ’18. 10월 현장방문 확인

- 점검내용

· 임대인·임차인 상생협약서에 명기한 임대료 인상률 준수여부 확인

· 계약만료에 따른 임차인(임대인) 변경 시 상생협약 승계여부 확인

· 서울시 장기안심상가 운영에 대한 만족도 및 평가 등

[ 계약해지, 임차인 변경 등에 따른 절차변경 ]

▹ 기존 : 임차인과 임대차계약을 유지할 수 없는 사유발생 시 서울시에 관련자료

(계약종료통보서, 신규계약 체결 통보서) 제출토록 약정서에 명시

▹ 변경 : 변경사항 발생 때마다 서울시에 방문하는 번거로움과 누락발생 예방을 위해

이행실태 점검 시 관련자료 점검

○ 위반 시 조치사항

- 임대인으로부터 협약내용 위반사실 확인서 수령

- 일정기간 내 협약내용의 이행 독촉, 불이행 시 지원금 환수 고지서 발급

- 환수금액을 납부하지 않을 경우 집행력 있는 공증을 근거로 강제집행

○ 지원금 환수 사유

- 상생협약에 따른 임대차기간 내에 임대차계약을 해지한 경우

[ 예외사항 ]

·「상가건물 임대차보호법」규정에 따른 계약갱신 요구 거절의 사유가 있는 경우

· 임차인의 사정으로 인해 영업을 중단하거나 영업장을 이전하는 경우

· 개인회생·파산 등의 절차가 진행 중인 경우

· 재건축·재개발 등으로 해당 상가건물을 명도 해야 하는 경우

· 기타 임대인에게 책임 없는 사유로 임대차계약을 유지할 수 없는 경우

- 상생협약에 따른 임대차기간 만료 전 임대차 목적물이 제3자에게 양도되는 경우

※ 단, 이 경우 위약금은 제외하고 상생협약 잔여기간에 상응하는 비율의 지원금과 이자만 반환하며, 양수인이 상생협약 내용을 승계하는 경우에는 반환하지 않음

- 임대인이 상생협약을 위반하는 경우

- 제출서류가 허위로 작성, 위·변조되는 등 사실과 다른 것으로 밝혀진 경우

- 상생협약 이행여부를 확인하기 위한 자료제출 요구에 따르지 않는 경우

- 기존임차인의 사정 등으로 상생협약기간 내 임대차계약 해지 후 신규임차인과 계약 시 기존임차인과 체결한 상생협약 내용을 승계하지 않는 경우

	※ 임차인 또는 임대인 변경의 경우
□ 임차인의 사정 등으로 임차인 변경 시 - 신규 임차인에게도 상생협약 내용을 승계하여 계약(단, 잔여 협약기간에 한함) □ 건물 양도 등으로 임대인 변경 시 - 신규 건물주에 상생협약 내용이 승계되는 경우 변경사항 적용하여 사후관리 - 승계되지 않는 경우 전 건물주로부터 협약 잔여기간 상응하는 지원금 환수 (안정적 임대료 인상을 이행한 경우에만 전액 아닌 기간에 따른 지원금 환수)

○ 환수범위 : 지원금+위약금(지원금의 10%)+이자(연 3%)

※ 「서울시 공유재산 및 물품관리 조례」제91조의2 (과오납금 반환가산금 이자율) 적용

Ⅴ		홍 보 계 획

○ 전광판, 지하철 등 서울시 영상매체를 활용하여 사전홍보 실시
○ 서울시 및 25개 자치구 홈페이지를 활용한 모집공고 ○ 보도자료 배포를 통한 공중파 TV, TBS, 일간지 홍보

Ⅵ		추 진 일 정

○ 장기안심상가 참여자 모집 공고 (서울시, 자치구)	: ’18. 6. 25.
○ 장기안심상가 선정 심사 및 확정 (서울시)	: ’18. 8월
○ 장기안심상가 선정 결과발표 및 의무이행 약정	: ’18. 9월
○ 상가 리모델링 추진 및 비용지급	: ’18. 9월~
○ 장기안심상가 상생협약 이행실태 점검 등	: ’18. 10월

붙임 : 2018년 제2차「장기안심상가」모집 공고문(안) 1부. 끝.