2017회계연도 결산

국유재산 가격평가 업무처리지침

2017. 11.

기 획 재 정 부

국유재산 가격평가 업무처리지침

제1절		총 괄

(국유재산 가격평가 업무처리지침)

1. 제정 목적

가. 국유재산 가격평가 업무처리지침은 「국유재산법」제68조(가격평가등),「국가회계기준에 관한 규칙」및「일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침」및「무형자산 회계처리지침」을 근거로 하여 국유재산 평가 및 재평가에 관한 구체적인 업무처리방법을 규정

나. 평가는 국유재산으로 최초 등재할 경우 적정한 취득원가(국유재산대장상 취득금액)를 산정하는 과정이며, 재평가는 재평가 기준일 현재의 적정한 자산의 가치를 산정(국유재산대장상 대장가액)하는 과정

2. 근거 법령

구 분	근거	내 용
일반	국유재산법 제68조(가격평가등)	국유재산의 가격평가 등 회계처리는「국가회계법」 제11조에 따른 국가회계기준에서 정하는 바에 따른다.
세부	국가회계기준에 관한 규칙 제58조(세부회계처리기준)	중앙관서의 장과 기금관리주체는 기획재정부장관과 협의하여 이 규칙의 시행에 필요한 세부회계처리기준을 정할 수 있다. 이 경우 세부회계처리기준은 이 규칙의 범위에서 작성되어야 한다.

3. 지침적용 대상재산

가. 평가관련 적용대상 재산

ㅇ 다음 각 호의 재산을 제외한 국유재산법상의 모든 국유재산

① 중앙관서와 총괄청이 협의하여 정하는 재산(국유재산법 제71조 후단)

② 국방부장관이 관리하는 선박,부표,부잔교,부선거 및 항공기와

그들의 종물(국유재산법 제71조 전단)

③ 국유재산법에 의하여 관리되지 않는 국가자산 등

ⅰ)「군수품관리법」에 따라 관리되는 전비품 등의 평가기준은 국방부장관이   따로 정하는 바에 따름(국가회계기준에 관한 규칙제32조제4항)

ⅱ)「물품관리법」기타 국가자산이나 국유재산법상의 국유재산에 해당하지   않는 자산

나. 재평가관련 적용대상 재산

ㅇ “(가) 평가관련 대상 재산” 중 무형자산(무체재산)과 유산자산(보존재산)을 제외한 재산

① 무형자산은 재평가를 취득원가(평가)방법에 의하므로 재평가 지침의 적용 대상에서 제외

② 유산자산(국가회계기준에 관한 규칙 제10조제2항)

※ 각 회계연도말 기준 2년 전(예 : 2017회계연도말 기준인 경우 2016.1.1. 이후 취득)에 공정가액으로 취득한 일반유형자산 및 사회기반시설은 재평가 대상에서 제외

4. 평가기준일 : 국유재산대장 등재일

5. 재평가 기준일 : 재평가 사유가 발생한 보고기간 말

※ 최초 시행일(2009.1.1) 이전 취득한 일반유형자산과 사회기반시설 중 재평가 대상에 해당하는 자산은 재평가기준일을 2011.1.1. 기준으로 최초 재평가

6. 재평가 주기

ㅇ 일반유형자산 및 사회기반시설(일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침)

(1) 취득이후 공정가액과 장부금액의 차이가 중요하게 발생한 경우*

* 최초 재평가 기준일(2011.1.1) 이후 재평가 부터 적용

(2) 국유재산 관리 총괄청이 일정주기를 정한 경우(토지의 경우는 5년에 1회)

* 토지의 경우 작년(`16년)에 일괄 재평가를 했으므로 올해는 (1)번 항목 “공정가액과 장부금액 차이가 중요하게 발생한 경우”에만 재평가 실시

* 중요성 판단기준
□ 중요성은 ①질적 요소에 따라 판단 후, ②양적 요소에 따라 금액적인 기준으로 판단하여 결정 ① 질적 요소 ㅇ 외부요인에 따라 자산의 가치가 상당히 상승 및 하락할 것으로 예측 ② 양적 요소 ㅇ 양적 요소의 사례는 「금융자산과 금융부채 회계처리지침」의 중요성 판단 기준을 준용 - 장부금액과 공정가액의 차이가 장부금액의 30%를 초과할 경우는 차이금액이 중요한 것으로 간주(단, 차이금액이 1억원 이하일 경우 제외)

7. 평가 및 재평가 절차

가. 국유재산대장조사 및 내용검토

나. 실지조사(재산의 구조, 수량, 성능, 현상 등)

다. 자료분석 및 (재)평가방법의 결정

라. 가격 산정

마. d-Brain시스템을 활용한 가격평가 실시

8. 평가주체 : 가격평가 시행일 기준 자산을 보유한 기관

제2절		평가

1. 총칙

구 분	근거	내 용
평가	「국가회계기준에 관한 규칙」제32조	① 재정상태표에 표시하는 자산의 가액은 해당 자산의 취득원가를 기초로 하여 계상(計上)한다. 다만, 무주부동산의 취득, 국가 외의 상대방과의 교환 또는 기부채납 등의 방법으로 자산을 취득한 경우에는 취득 당시의 공정가액을 취득원가로 한다. ② 국가회계실체 사이에 발생하는 관리전환은 무상거래일 경우에는 자산의 장부가액을 취득원가로 하고, 유상거래일 경우에는 자산의 공정가액을 취득원가로 한다. ③ 재정상태표에 표시하는 자산은 이 규칙에서 따로 정한 경우를 제외하고는 자산의 물리적인 손상 또는 시장가치의 급격한 하락 등으로 해당 자산의 회수가능가액이 장부가액에 미달하고 그 미달액이 중요한 경우에는 장부가액에서 직접 빼서 회수가능가액으로 조정하고, 장부가액과 회수가능가액의 차액을 그 자산에 대한 감액손실의 과목으로 재정운영순원가에 반영하며 감액명세를 주석으로 표시한다. 다만, 감액한 자산의 회수가능가액이 차기 이후에 해당 자산이 감액되지 아니하였을 경우의 장부가액 이상으로 회복되는 경우에는 그 장부가액을 한도로 하여 그 자산에 대한 감액손실환입 과목으로 재정운영순원가에 반영한다. ④ 「군수품관리법」에 따라 관리되는 전비품 등의 평가기준은 국방부장관이 따로 정하는 바에 따를 수 있다

가. 지침적용상 원칙

ⅰ) 평가는 이 지침에 의거 대상재산의 종류에 따라 적정한 방법을 선택하여 산정된 가격으로 결정

ⅱ) 국유재산 평가 시 상각방법, 내용연수 등 감가상각에 관련하여 이 지침에서 규정하고 있지 아니한 사항에 관해서는「일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침」 및 「무형자산 회계처리지침」의 규정에 따름

ⅲ) 감가상각 외 이 지침에서 규정하고 있지 아니한 사항은 국가회계기준에 관한 규칙 등 상위법규에 따름

나. 평가의 기본원칙

ⅰ) 자산평가란 국유재산으로 최초 등재할 경우 적정한 취득원가를 산정하는 과정

ⅱ) 자산의 평가에서는 자산의 취득 시 해당 자산의 가액을 얼마로 표시할 것인가에 대한 기본원칙을 제시함

ㅇ 원칙 : 취득원가(매입비용 + 부대비용)

ㅇ 예외

- 공정가액(무주부동산취득, 국가 외의 상대방과의 교환, 기부채납, 국가회계실체간 유상관리전환)

- 장부가액(국가회계실체간 무상관리전환)

다. 용어의 정의

이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

ⅰ) “공정가액”이라 함은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 간의 거래에서 자산이 교환될 수 있는 금액으로, 공정가액은 시장에서 형성된 시장가격, 시장가격이 없는 경우에는 전문성 있는 평가인*의 평가에 의해 결정함

* 자산평가업무에 대한 전문지식, 경험 및 평가대상 자산과 관련된 시장에 대한 충분한 지식을

보유하고 있는 자를 지칭

ⅱ) “감가상각”이라 함은 수익(또는 성과)과 비용의 적절한 대응을 위해서 당해 자산의 내용연수 동안  취득원가를 합리적이고 체계적인 방법으로 배분하여 당기비용으로 인식하는 과정

ⅲ) “내용연수”라 함은 국가회계기준 제37조제1항에 따라 ‘객관적이고 합리적인 방법으로 추정한 기간’으로서 자산이 본래의 용도대로 사용가능할 것으로 기대되는 기간

ⅳ) “잔존내용연수”는 향후 자산을 사용가능할 것으로 기대되는 기간(장래보존연수)

ⅴ) “잔존가액”은 자산이 이미 오래되어 내용연수 종료시점에 도달하였다는 가정 하에 자산의 처분으로부터 획득할 금액에서 추정 처분가액을 차감한 금액의 추정치, 잔존가액이 중요하지 않는 경우 “0”으로 볼 수 있음

라. 감가상각방법

ㅇ 감가상각은 정액법을 적용한다.

ㅇ 정액법 : 감가상각비 = (취득원가 – 잔존가액) ÷ 내용연수

2. 평가방법

가. 총괄 요약표

계정과목	자산유형	국가회계기준에 관한 규칙 (제32조, 제37조, 제39조)
		원칙 (취득원가)	예외 (공정가액)
유형자산	토지	ㅇ취득원가(건설원가 또는 매입가격 + 부대비용)를기초로 계상	ㅇ 취득당시 공정가액 - 무주부동산 취득 - 국가외 상대방과의 교환 - 기부채납 등 - 관리전환(유상에 한한다) * 전비품 등의 평가기준은 국방부장관이 따로 정하는 바에 따를 수 있음 ㅇ 취득자산의 장부가액 - 무상관리전환
	건물
	공작물
	입목죽
	선박
	항공기
	기계장치
무형자산	광업권, 기타무형고정자산	ㅇ개발원가 또는 매입가액에 부대비용을 더한 금액을 취득원가로 하여 평가	-
유가증권	채무증권	ㅇ상각후 취득원가	-
	지분증권,기타 장단기투자증권	ㅇ취득원가 ㅇ투자목적의 경우 매기말 공정가액 평가

나. 취득원가 산정방법

ⅰ) 신규 취득하는 자산은 취득원가에 의하여 계상함. 이 경우 취득원가는 자산의 구입대금 뿐만 아니라 동 자산을 본래의 목적에 사용하기 위하여 지출한 금액도 포함됨(예시 : 기계기구를 사용가능한 상태로 만들기까지 발생된 설치비, 운반비 및 시운전비 등을 포함하는 부대비용이 모두 취득원가에 포함됨)

ⅱ) 자산은 금전 지출에 의한 유상취득이 일반적이지만, 다른 자산과의 교환, 관리전환 또는 반대급부 없이 무상으로 취득하는 경우

(예시 : 주민이 국가에 토지, 건물 등을 기부하는 기부채납 등에는 유상취득원가가 존재하지 않으므로 그 자산의 공정가액을 평가하여 취득원가로 함)

① 자산은 일반적으로 진부화, 물리적인 손상 및 시장가치의 급격한 하락 등의 원인으로 인하여 그 가치가 장부가액보다 현저하게 떨어져서 회복할 가능성이 없는 것으로 판단되는 경우 자산의 장부가액(취득원가)을 감액 함

② 자산의 가치 하락으로 인하여 동 자산을 처분할 경우 회수 가능한 가액이 장부가액에 미달하고 그 미달금액이 중요한 경우에는 이를 장부가액에서 직접 차감하여 회수가능가액으로 조정

③ 일반적으로 회수가능가액이란 당해 자산의 순실현가능액과 사용가치 중 큰 금액을 말함

- 순실현가능액이란 당해 자산의 매각대가에서 매각시까지 정상적으로 발생하는 추정비용을 차감한 금액을 말함

- 사용가치란 당해 자산의 사용으로부터 예상되는 미래현금흐름의 현재가치금액을 말함

「일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침」및「무형자산 회계처리지침」

다. 부대비용의 처리

ⅰ) 주의 사항

ㅇ 부대비용은 취득원가를 구성하는 매우 중요한 항목임. 부대비용처리에 따라서 취득원가가 왜곡될 수 있고, 이 경우 재정상태표에 포함되는 자산의 가치에 순차적으로 하자를 승계시켜 회계보고의 신뢰성을 떨어뜨릴 수 있음에 유의

ⅱ) 항목별 건설비용의 회계처리

가) 건축물 및 시설물의 취득원가에 포함되는 항목

① 건축물의 공사비와 설계에서 준공 후 등기, 등록까지 과정에 소요되는 취득부대비용은 모두 해당 건축물의 취득원가에 포함

② 설계용역비, 조달수수료, 설계심사회의수당, 환경영향평가 용역비, 공사 감독비, 관급자재구입비, 시설물공사비, 인입선공사비, 감리용역비, 소유권이전비용(이전등기비용, 법무사수수료 등)

나) 토지의 취득원가에 포함되는 항목

① 토지의 구입비와 토지취득에 소요되는 부대비용

② 토지구입비, 토지정지비, 지장물보상비, 철거공사비, 폐기물처리비, 이주보상비, 영업손실보상비, 실농보상비, 신문광고료, 각종 수수료(지적측량비, 감정평가비, 문화재지표조사비, 소유권이전비용 등) 및 부담금(농지전용부담금, 하수도원인자부담금 등)

다) 취득원가에 포함되지 않는 항목

- 시설비와 시설부대비에 포함되어 있지 않은 타당성 조사 및 연구용역비, 회의 관련 비용 등은 건설중인 자산에 포함하지 않고 비용으로 처리

라) 건물 철거 관련 비용(철거공사비, 폐기물처리비 등)

① 건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존 건물을 철거하는 경우에는 그 건물의 장부가액은 제거하여 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리함

② 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우에는 기존 건물의 철거 관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 가액은 토지의 취득원가에 산입함

ⅲ) 취득부대비용 산정의 특례

가) 다수의 공사(또는 주된 자산)에 공통적으로 소요된 부대비용의 구분이 실무상 어려운 경우에는 예외적으로 공사비(또는 구입가액)가 큰 주된 공사(또는 주된 자산)의 부대비용으로 일괄 포함하여 처리할 수 있음

나) 토지취득에 있어 일괄구입 등에 따라 부대비용의 필지별 안분이 어려운 경우에는 예외적으로 주된 토지의 부대비용으로 일괄 포함하여 처리할 수 있음

- 주된 토지라 함은 ① 구입가액이 가장 큰 필지 ② 지번 중 가장 상위 지번 혹은 대표 지번이 포함된 필지 ③ 면적이 가장 넓은 필지 등을 의미

ⅳ) 자본적 지출과 지출의 처리

가) 개 념

① 일반유형자산, 사회기반시설 등을 취득 이후 발생하는 수선, 보수 등에 관련된 지출을 자산 또는 비용으로 인식할지 판단 기준

② 자산의 증설, 구조적 개선 등을 현저한 가치 증가 또는 성능 개선 등을 가져오는 지출은 자본적 지출로 보아 해당 자산의 가액에 포함

③ 부분품 교체 등 자본적 지출 이외의 지출은 자산의 원상회복 또는 능률유지를 위한 수익적 지출로 보아 해당 자산에 대한 비용(수선유지비)으로 처리함

국가회계기준에 관한 규칙

제40조(일반유형자산 및 사회기반시설의 취득 후 지출) 일반유형자산 및 사회기반시설의 내용연수를 연장시키거나 가치를 실질적으로 증가시키는 지출은 자산의 증가로 회계처리하고, 원상회복시키거나 능률유지를 위한 지출은 비용으로 회계처리한다.

나) 구분 및 적용방법

① 우선적으로 자본적 지출 및 수익적 지출의 기본 개념에 의해 판단 후 구분이 어려울 때는 지출유형별 사례를 통하여 판단함

② 대수선 등 대규모의 예산지출이 수반되는 경우에도 단순히 자본적 지출로 판단하는 것이 아닌 수선공사의 내용과 성격을 고려하여 자본적 지출 또는 수익적 지출로 처리 가능

< 지출 유형별 사례 >

자본적 지출	수익적 지출
∙용도변경을 위한 개조 ∙건축물의 리모델링과 같은 개축 ∙엘리베이터 또는 냉난방장치의 신규 설치 ∙빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치 ∙개량, 확장, 증설, 증축, 개축 등 위와 유사한 성질의 것	∙건물 또는 벽의 도장 ∙파손된 유리나 지붕의 대체 ∙재해를 입은 자산의 외장 복구, 도장, 유리교체 ∙기계장치 또는 차량운반구 등의 소모품 대체 ∙위와 유사한 자산의 현상유지를 위한 것 ∙기타 조업가능한 상태의 유지 등

ⅴ) 일반유형자산의 평가【원칙 : 취득원가, 예외 : 공정가액】

국가회계기준에 관한 규칙

제37조(일반유형자산의 평가) ① 일반유형자산은 해당 자산의 건설원가 또는 매입가액에 부대비용을 더한 금액을 취득원가로 하고, 객관적이고 합리적인 방법으로 추정한 기간에 정액법(定額法) 등을 적용하여 감가상각한다.

가) 일반유형자산과 사회기반시설에 대한 취득원가의 결정방법은 자산의 일반적인 취득원가 결정방법과 동일하게 매입가액에 취득부대비용을 포함

나) 유형자산의 취득원가는 경제적 효익을 제공하는 기간 동안 합리적인 방법으로 비용화하는 것이 원칙

다) 감가상각방법에는 정액법, 정률법 등 여러 가지가 있는데 「일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침」에서는 감가상각방법으로서 정액법 적용이 원칙

- 정액법 : 유형자산의 취득원가에서 잔존가액을 차감한 상각대상액을 내용연수로 나누어 매년 일정한 금액을 상각하는 방법

ⅵ) 무형자산의 평가【취득원가】

국가회계기준에 관한 규칙

제39조(무형자산의 평가) ① 무형자산은 해당 자산의 개발원가 또는 매입가액에 부대비용을 더한 금액을 취득원가로 하여 평가한다.

② 무형자산은 정액법에 따라 해당 자산을 사용할 수 있는 시점부터 합리적인 기간 동안 상각한다. 이 경우 상각기간은 독점적ㆍ배타적인 권리를 부여하고 있는 관계 법령이나 계약에서 정한 경우를 제외하고는 20년을 초과할 수 없다.

가) 무형자산의 취득원가는 자산의 일반적인 취득원가 결정방법과 동일한 개념으로 개발원가 또는 매입가액에 부대비용을 가산하여 산출

나) 무형자산의 취득원가는 경제적 효익을 제공하는 기간 동안 합리적인 방법으로 비용화하는 것이 원칙임.

다) 무형자산의 상각은 정액법을 적용함

라) 무형자산의 내용연수는 법적권한의 존속기간 등을 고려하여 중앙관서의 장이 합리적인 내용연수를 정하는 것을 원칙으로 하며, 다만 내용연수를 합리적으로 결정하기 어려운 경우에는 기준내용연수를 적용할 수 있음

무형자산 회계처리지침

ⅶ) 유동자산, 투자자산, 기타 비유동자산의 평가

구 분	평가 방법
유가증권	(원칙) 채무증권은 상각후취득원가, 지분증권과 기타 장기투자증권은 취득원가
	(투자목적*) 장기투자증권(만기가 1년 후이거나 1년 후에 처분 예정인 채무증권, 지분증권 및 기타 장기투자증권), 단기투자증권(만기가 1년 이내이거나 1년 이내에 처분 예정인 채무증권, 지분증권 및 기타 단기투자증권)은 공정가액
기타 비유동자산	유동자산, 투자자산, 일반유형자산, 사회기반시설 및 무형자산에 해당하지 아니하는 자산
	- 해당 자산의 성격 및 구성요소를 파악하여 가장 유사한 자산의 평가방법을 준용하여 평가

* 유가증권의 투자 목적
□ 유가증권의 투자목적이란 매매차익으로 보유하고 있는 경우를 의미함 ㅇ 만기 이전 매매차익인 경우 재정상태표일에 공정가액으로 평가 ㅇ 만기가 고정되고 만기까지 적극적으로 보유할 목적으로 취득하는 투자증권은 매매차익이 아니므로 공정가치 평가에서 제외 ㅇ 출자 혹은 지분투자 목적으로 취득한 투자증권은 매매차익이 아니므로 공정가치 평가에서 제외

제3절		재평가

1. 총칙

구 분	근거	내 용
재평가	「국가회계기준에 관한 규칙」제38조의2	① 제32조에도 불구하고 일반유형자산과 사회기반시설을 취득한 후 재평가할 때에는 공정가액으로 계상하여야 한다. 다만, 해당 자산의 공정가액에 대한 합리적인 증거가 없는 경우 등에는 재평가일 기준으로 재생산 또는 재취득하는 경우에 필요한 가격에서 경과연수에 따른 감가상각누계액 및 감액손실누계액을 뺀 가액으로 재평가하여 계상할 수 있다. ② 제1항에 따른 재평가의 최초 평가연도, 평가방법 및 요건 등 세부회계처리에 관하여는 기획재정부장관이 정한다.
	일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침	토지, 건물, 구축물(공작물), 기계장치, 입목, 선박․항공기 및 사회기반시설에 대한 재평가처리지침

가. 지침적용상 원칙

ⅰ) 재평가는 이 지침에 의거 대상재산의 종류에 따라 적정한 방법을 선택하여 산정된 가격으로 결정한다.

ⅱ) 이 지침에서 규정하고 있지 아니한 사항은 국가회계기준에 관한 규칙 등 상위법규에 따른다.

나. 재평가 기본원칙

ⅰ) 재평가란 재평가 기준일 현재의 당해 자산의 가치를 표시하기 위해 화폐가치를 부여하는 과정이며, 화폐가치를 부여할 때 어떠한 평가기준에 의하는가에 따라 자산의 평가금액이 달라짐

ⅱ) 자산의 재평가에서는 자산의 취득 및 보유과정에서 해당 자산의 가액을 얼마로 표시할 것인가에 대한 기본원칙을 제시함

① 원칙 : 공정가액

② 예외 : 대체적 평가방법

가) 대체적 평가방법은 공시가격, 시가표준액, 상각후대체원가법 중 자산별로 달리 규정함

다. 상각후대체원가법 적용방법

ㅇ 상각후대체원가법에 의한 가격산정은 재조달원가에서 감가상각분을 감하여 구한다.

ㅇ 상각후대체원가 = 재조달원가 × (잔존내용연수÷내용연수)

라. 용어의 정의

ⅰ) “상각후대체원가법”이라 함은 동일한 용역잠재력을 가진 자산을 현재시점에서 재취득 또는 재생산하는 경우 투입될 최적의 건설원가액(재조달원가)에 물리적 감가 등을 반영한 방법을 말한다.

ⅱ) “재조달원가”라 함은 동일한 용역잠재력을 가진 자산을 현재 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 현금등가액으로서 취득 또는 건설에 투입될 원가 추정액을 말한다.

ⅲ) “물가배수법”이라 함은 최초 취득원가에 기준연도의 물가배수를 반영하여 재조달원가로 산정하는 방법을 말한다.

ⅳ) “구분평가”라 함은 한 개의 물건이 부분적으로 가치를 서로 달리하는 경우에 구분하여 평가하는 것을 말한다.

ⅴ) “일괄평가”라 함은 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 인정되어 일괄하여 하나의 단가를 적용하여 평가하는 것을 말한다.

마. 일괄평가와 구분평가

ⅰ) 재산의 평가는 물건마다 개별로 행하는 것을 원칙으로 한다. 그러나, 2개 이상의 재산이 일체로 거래되거나 대상재산 상호간에 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

ⅱ) 1개의 재산이라도 가치를 달리하는 경우나 분할 취득된 경우 그 부분은 구분하여 평가할 수 있으며, 이 경우 그 평가액을 합산한다.

※ 감가상가방법 : 제2절 “라. 감가상각방법” 참조

2. 재평가 방법

가. 재평가 원칙

① 일반유형자산의 재평가는 공정가액으로 결정함을 원칙으로 한다.

② 공정가액 정의

구 분	정 의	비 고
공정가액	합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 간에 거래될 수 있는 교환가격	「국가회계기준에 관한 규칙」 제2조(정의)제3호
	공정가액은 시장에서 형성된 시장가격, 시장가격이 없는 경우에는 전문성 있는 평가인의 평가에 의해 결정	일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침

③ 공정가액 적용이 어려울 경우 대체적 평가방법을 적용한다.

< 일반유형자산 재평가 방법 총괄 요약표 >

자산유형 (감가상각)	평가 방법
	원칙 (공정가액)	대체적 방법
		적용 1순위	적용 2순위
토지	공정가액	공시지가	개별토지가격 산정* 또는 해당 시군구의 동일․ 유사지목 개별공시지가 산술평균한 가액 * 개별토지가격 산정방법은 "참고1" 참조
건물 (정액법)		1) 주택 ① 주택공시가격을 토지와 건물의 시가표준액 비율로 안분하여 계산 ② 주택공시가격(안분이 필요없는 공동주택등) 2) 주택 외 건물 - 결정․공시된 시가표준액	상각후대체원가법 <재조달원가> 취득원가가 신뢰성 있는 경우 물가배수법을 활용한 금액을 재조달원가로 하고, 신뢰성이 없는 경우 건물신축가격기준액에 면적 및 구조지수 등을 곱한 금액을 제조달원가로 함
공작물 (정액법)		시가표준액	상각후대체원가법 *재평가액=재조달원가×(내용연수-경과연수)÷내용연수 <재조달원가> ① 최근 건설된 유사 구축물의 총 건설원가를 기준으로 하여 단위당 재조달원가 산정 ② 취득원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에는 취득원가에 물가배수를 적용하여 재조달원가 산정
입목죽		조달청 고시가격 또는 물가정보지	시가표준액
선박 항공기 기계기구 (정액법)		시가표준액	상각후대체원가법 *재평가액=재조달원가×(내용연수-경과연수)÷내용연수 <재조달원가> ① 재조달원가는 조달청 조달가격, 물가정보지 등에 의한 견적가 사용 가능 ② 취득원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에는 취득원가에 물가배수를 적용하여 재조달원가 산정

나. 대체적 방법에 의한 재산별 재평가 요령

(1) 토  지

【적용 우선순위】

① 공시지가  ⇒ ② 개별토지가격 산정*   또는 해당 시군구 동일․유사지목 개별공시지가 산술평균한 가액

* 개별토지가격 산정방법은 [참고1] 참조

가) 토지의 조사사항

① 토지에 대하여는 대장 및 지적공부상의 지목․면적, 실제이용상황 및 주된 토지이용상황을 조사한다.

② 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함한다)이 건축되어 있거나 건축 중에 있는 토지는 일단의 토지로 본다.

③ 토지에 대하여는 “부동산가격공시및감정평가에관한법률”에 의한 공시지가를 조사한다.

* 표준지공시지가나 개별공시지가는 재평가를 실시하는 당해연도 기준 가격을 조사한다.

나) 토지의 평가가격

①「부동산가격공시및감정평가에관한법률」에 의한 공시지가(재평가를 실시하는 당해연도에 공시된 표준지공시지가 또는 개별공시지가)가 있을 경우에는 공시지가를 가격재평가금액으로 한다.

* 개별공시지가는 해당 토지관할 시․군․구의 개별공시지가 담당부서에 협조요청하거나, 인터넷(http://www.realtyprice.kr)을 이용하여 확인한다.

② 재평가를 실시하는 당해연도에 공시된 개별공시지가가 없을 경우에는 “표준지공시지가”와 “지가산정 대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표”(이하 ”토지가격비준표”라 한다)를 사용하여 개별토지가격을 산정한다.

* 토지가격비준표에 의하여 직접 토지가격을 산정하는 경우에 지적공부는 해당토지관할 시․군․구의 지적업무 소관부서에, 토지가격비준표는 개별공시지가 담당부서에 협조 요청하여 구한다.

* 토지가격비준표에 의한 토지가격의 산정은 참고자료 1의 개별토지가격 산정요령에 의한다.

③ 해당 시군구 동일․유사지목 개별공시지가 산술평균가는 「국유재산가격평가시스템(d-Brain내에 국유재산<가격평가메뉴>」에서 제공

(2) 건  물

【적용 우선순위】

① 공시가격 안분계산(주택), 결정․공시된 시가표준액(주택 외 건물)

⇒ ② 상각후대체원가법(신축가격기준액 활용 또는 물가배수법)

(단, 취득원가를 신뢰성 있게 측정가능한 경우 상각후대체원가법 중
물가배수법을 적용)

가) 건물의 조사사항

① 건물의 용도는 건축물관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하되, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다.

② 건물의 구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 구분하며, 건축물관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 구조에 의하되, 사실상의 구조와 공부상의 구조가 다른 경우에는 사실상의 구조에 따른다.

③ 건물의 구조는 철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조, 철근콘크리트조, 철골조, 석조, P.C조, 목구조, 스틸하우스조, 연와조, 보강콘크리트조, 황토조, 시멘트벽돌조, 목조, 시멘트블럭조, 경량철골조, 조립식패널조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담조, 토담조, 철파이프조 등으로 분류한다.

④ 공부상 조적식 구조로 기재된 것은 그 주된 재료에 따라 석조, 연와조, 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 등으로 분류한다.

⑤ 행정자치부가 정하는 과세시가표준액이 존재하는 건물은 과세시가표준액을 재평가금액으로 하되, 과세시가표준액이 없는 경우 상각후대체원가를 재평가금액으로 한다.

⑥ 건물의 평가방법은 주택공시가격(주택에만 적용), 시가표준액(주택외건물에만 적용) 상각후대체원가법을 순차적으로 적용하되, 취득원가를 신뢰성있게 측정 가능한 경우 관리청의 선택에 따라 상각후대체원가법 중 물가배수법을 우선 적용할 수 있다.

⑦ 상각후대체원가를 산정하기 위한 재조달원가 산정방법은 다음과 같다.

㉠ 건물의 재조달원가는 매년 행정자치부 장관이 고시하는 건물 신축가격기준액에 면적 및 구조지수 등을 곱한 금액으로 한다.

ㅇ 재조달원가 = 건물신축가격기준액(행정자치부) x 구조지수 x 용도지수 x 면적

㉡ 취득원가를 신뢰성있게 측정 가능한 경우 재조달원가는 물가배수법을 적용하여 산정한다. 물가배수법은 최초 취득원가에 물가배수를 적용하여 재조달원가를 산정하는 방법을 말한다. 물가배수법을 적용한 상각후대체원가법은 관리청의 선택에 따라 다른 평가방법에 우선하여 적용할 수 있다.

재조달원가	=	취득원가 X 물가배수

※ 물가배수법 적용 시 “별첨1” 물가배수표를 사용한다.

- 승강기설비 등과 같은 건물의 부대시설은 건물과 구분하여 평가함이 원칙이나 구분평가함이 적정하지 아니하거나 구분할 수 없는 경우에는 건물에 포함하여 평가한다.

- 기존건물의 상층부에 증축된 건물의 평가는 기존건물의 부분과 증축된 부분을 각각 구분하여 평가한다. 그러나 기존건물의 부분과 증축부분의 이용․관리상태 및 현황이 서로 비슷하여 구분평가의 필요성이 없다고 인정되는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

- 2층 이상의 건물로서 각 층별로 구조․설비․사용자재 등이 상이하여 가격구성요인을 달리할 경우에는 층별로 구분하여 평가한다. 또한 지하층 및 옥상층일지라도 본 건물과 동일구조로 되어있고 사용․수익에 차이가 없을 때는 본 건물과 동일한 방법으로 평가한다.

- 도시계획시설 저촉토지(도로․공원․광장․유원지․항만․공항 등 도시계획시설에 저촉되는 토지) 및 접도구역, 기타 공법상 제한을 받고 있는 토지상의 건물로 현재의 용도대로 계속 사용할 수 있는 경우에는 정상 평가한다. 다만, 현재의 용도대로 계속 사용 할 수 없는 경우에는 건물 정상가격에서 30%를 감가한다.

(3) 공작물【①시가표준액 ⇒ ②상각후대체원가법】

가) 공작물의 조사사항

① 공작물이라 함은 토지에 정착된 부동산 중 토지, 입목, 건물 및 부속시설 등을 제외한 시설물을 의미한다.

② 행정자치부가 고시하는 과세시가표준액이 존재하는 공작물은 과세시가표준액을 재평가금액으로 하되, 과세시가표준액이 없는 경우 상각후대체원가를 재평가금액으로 한다.

③ 상각후대체원가를 산정하기 위한 재조달원가 산정방법은 다음과 같다.

㉠ 단위당 재조달원가법은 최근 건설된 유사 구축물의 실제 건설원가를 단위당 원가로 환산하거나 평균설계단가, 단위당 건설예정원가 등을 기준단위로 표시된 물량에 적용하여 재조달원가를 산정하는 방법을 말한다.

재조달원가	=	단위당 재조달원가* X 기준단위로 표시된 물량

*단위당 재조달원가	=	① 건설원가 ÷ 건설물량 (연장,면적, 부피)
		② 평균설계단가, 단위당 건설예정원가

※ 단, 관리청은 단위당 재조달원가 산정방식에 대한 자료를 문서화하여 동일한 구축물에 대해서는 일관된 방법을 적용할 수 있도록 한다.

* 단위당 재조달원가법
□ 단위당 재조달원가의 정의 ㅇ “최근 건설된” 공사란 재평가 기준일로부터 2년 이내 건설된 경우를 의미한다. 다만, 사회기반시설 경우 재평가기준일 직전 5년 이내 자료를 활용할 수 있다. 이때 건설원가 등은 물가상승분을 반영하여 산정하며, 붙임의 물가배수표를 적용한다. ㅇ “유사 구축물” 이라 함은 교량, 도로포장, 댐 본체 등 국유재산 대장관리 상 재산종목의 구분이 동일한 자산을 의미한다. 성질이 다른 다양한 종류의 구축물이 동일한 재산종목에 포함된 경우에는 개별 구축물별로 구분하여 적용한다. 동일한 구축물 내에서도 구조, 형태 등에 따라 더 상세하게 구분하여 적용할 수 있다. ㅇ “총 건설원가”는 재평가 시점의 기술력을 바탕으로 해당 구축물을 건설한다고 가정할 경우 소요된 현금지출액으로 실제건설원가를 말한다. 최근 건설된 실제 건설원가를 단위당 원가로 환산하기 어려운 경우 평균설계단가, 단위당 건설예정원가를 적용할 수 있다. □ 단위당재조달원가의 산정방법 ⓐ 유사구축물의 범위를 결정한다. ⓑ 단위당 재조달원가를 산정할 기준단위를 설정한다. ⓒ 총공사비와 기준단위 물량으로 표시된 최근 건설된 공사원가 자료를 입수한다. ⓓ 입수된 건설원가 자료는 물가배수표를 적용한 물가상승률이 반영된 총 건설원가로 환산한다 ⓔ 환산된 건설원가를 기준단위로 나누어 단위당 재조달원가를 산출한다. □ 단위당재조달원가법 적용과 관련하여 세부적인 내용은 사회기반시설 구축물 가격평가 실무적용서를 참조한다.

㉡ 취득원가를 신뢰성있게 측정 가능한 경우 관리청 선택에 따라 재조달원가는 물가배수법을 적용하여 산정한다. 물가배수법은 최초 취득원가에 물가배수를 적용하여 재조달원가를 산정하는 방법을 말한다. 물가배수법 적용 상각후대체원가법은 관리청의 선택에 따라 다른 평가방법에 우선하여 적용할 수 있다.

재조달원가	=	취득원가 X 물가배수

※ 물가배수법 적용 시 “별첨1”의 물가배수표를 사용한다.

※ 사회기반시설중 ‘구축물’에 대한 재평가는 「일반유형자산과 사회기반시설 회계처리지침」상 부록인 ‘사회기반시설 구축물 가격평가 실무적용서’에 따름

(4) 입목죽【①조달청 고시가격*⇒②물가정보지 등 신뢰성 있는 가액 ⇒ ③과세시가표준액】

* 나라장터(www.g2b.go.kr)상 “가격정보”에서 확인

가) 입목죽의 조사사항

① 입목죽이라 함은 지상의 과수, 입목, 죽목을 말한다.

㉮ 지상의 과수라 함은 지상에 생립하고 있는 과수목을 말한다.

㉯ 입목죽이라함은 일정한 장소에 집단적으로 생립하고 있는 수목의 집단을 말한다.

㉰ 죽목이라 함은 지상에 생립하고 있는 죽목을 말한다.

② 입목의 종류는 수종별로 조사하며, 입목의 수령은 평균수령을 조사한다.

③ 입목의 재적(㎥)산출은 대장상의 재적에 의하되, 대장상에 재적의 기재가 없는 경우에는 영림계획서상의 재적으로 하며, 영림계획서에 명시되지 않았거나 영림계획서상 재적이 불합리하다고 인정될 때에는 흉고직경, 수고, 본수를 조사하여 산림청에서 발행한 입목 수간재적표를 사용하여 재적을 구한다.

* 입목 수간재적표는 산림청이나 국유림관리소에 협조 요청하여 구한다.

※ 관상수에 대해여는 본당 가격 혹은 견적가에 의할 수 있다.

(5) 선박【①시가표준액 ⇒ ②상각후대체원가법】

가) 선박의 조사사항

① 선박에 대하여는 선체 구조에 따라 강선, 목선, 기타 선박으로 구분한다.

② 선박의 용도는 여객선, 화물선, 어선, 기타로 구분한다.

③ 선박의 톤수는 총톤수에 의하되 톤 미만의 단수는 1톤으로 계산한다.

④ 행정자치부가 고시하는 과세시가표준액이 존재하는 선박은 과세시가표준액을 재평가금액으로 한다.

⑤ 과세시가표준액이 없는 경우 상각후대체원가를 재평가금액으로 한다.

⑥ 선박의 재조달원가는 조달청 조달가격, 물가정보지 등에 의한 견적가로 한다.

⑦ 취득원가를 신뢰성있게 측정할 수 있는 경우 관리청의 선택에 따라 물가배수법적용하여 재조달원가를 산정할 수 있다.

※ 물가배수법 적용 시 “별첨1”의 물가배수표를 사용한다.

ㅇ 재조달원가	=	취득원가 X 물가배수

(6) 항공기【 ①시가표준액  ⇒ ② 상각후대체원가법 】

가) 항공기의 조사사항

① 항공기 종류는 고정익과 회전익(헬리콥터)비행기로 구분한다.

② 항공기에 대하여는 허용 최대 이륙중량을 조사한다.

③ 재평가금액을 산정하는 방법은 선박의 경우를 따른다.

(7) 기계장치【 ①시가표준액  ⇒ ② 상각후대체원가법 】

가) 기계장치의 조사사항

① 기계․기구에 대하여는 구조․규격 및 용량 등을 조사한다.

② 기계․기구의 경과년수에 대하여는 취득시기와 제작년도를 조사하되 제작년도가 있는 경우에는 제작년도를 기준으로 평가한다.

③ 재평가금액을 산정하는 방법은 선박의 경우를 따른다.

제4절		행정 사항

□ 가격재평가에 필요한 건물신축가격기준액, 구조지수, 용도지수, 위치지수 등은 국유재산가격평가시스템(dBrain내에 국유재산<가격평가>메뉴)에 공지

□ 본 지침에 규정되지 않은 사항은 각 회계연도 국유재산 결산 지침에 의함

[별첨 1] 물가 배수표

(2017회계연도 결산을 위한 물가배수표는 dBrain내 국유재산 <가격평가> 메뉴에 공지)

1. 물가배수의 정의

물가배수는 대부분 유형고정자산이 원가의 핵심구성인 자재비에 연동하는 가격구조라는 점, 간접비의 경우도 직접비 비율에 따라 배분하는 것이 일반적인 관행이라는 점, 원가 중 자재비가 차지하는 비중이 크고 가격변동에 직접적인 영향을 미친다는 점을 고려하여 재산의 원가를 구성하는 직접비, 내자 부분을 중심으로 시계열적으로 연속성을 갖는 한국은행 생산자물가지수를 생산자물가총지수와 당해 재산별 고유 관련지수의 가중을 50:50으로 적용하여 자료의 예측불가능한 변동으로 인한 비체계적위험을 최소화한 가격추정계수를 말함

2. 물가배수표 공지시기

2011년 이후의 물가배수표는 국유재산가격평가시스템(dBrain내에 국유재산 <가격평가>메뉴)에 공지

3. 최초 재평가 연도(2011년)의 물가배수표

물가배수부문 년 도	1	2	3	4	5	6
	철근콘크리트조	철골조	스틸하우스조	보강콘크리트조	시멘트벽돌조	목조
1955	70.86	71.84	56.82	68.27	111.10	70.85
1956	51.41	52.12	41.22	49.54	80.61	51.41
1957	51.70	52.42	41.46	49.81	81.06	51.69
1958	53.04	53.78	42.53	51.11	83.16	53.04
1959	48.09	48.75	38.56	46.33	75.40	48.08
1960	45.05	45.67	36.12	43.41	70.63	45.04
1961	39.53	40.07	31.69	38.08	61.97	39.52
1962	35.63	36.12	28.57	34.33	55.86	35.62
1963	27.41	27.79	21.98	26.41	42.97	27.40
1964	21.52	21.81	17.25	20.73	33.73	21.51
1965	19.99	20.26	16.03	19.26	31.34	19.98
1966	18.85	19.69	15.99	18.19	27.07	18.60
1967	17.51	18.68	15.50	16.81	23.64	17.78
1968	16.42	17.74	15.02	15.77	20.34	17.06
1969	15.10	16.56	13.95	14.51	17.39	15.33
1970	13.51	14.49	12.08	13.09	15.53	13.75
1971	12.46	13.67	11.88	12.35	14.21	12.47
1972	11.69	12.95	11.23	11.36	12.96	11.71
1973	9.47	9.46	9.60	9.77	11.96	10.08
1974	6.70	6.94	6.84	6.62	7.89	7.66
1975	5.86	6.50	5.80	5.60	5.93	6.58
1976	5.50	6.16	5.37	5.24	5.41	5.70
1977	4.93	5.49	5.01	4.76	4.73	5.51
1978	4.38	4.92	4.63	4.23	3.93	4.96
1979	3.62	4.14	3.80	3.41	3.18	3.18
1980	2.67	3.07	2.80	2.49	2.49	2.62
1981	2.42	2.82	2.46	2.24	2.17	2.43
1982	2.32	2.71	2.30	2.15	2.04	2.40
1983	2.33	2.72	2.29	2.16	2.03	2.36
1984	2.30	2.67	2.30	2.14	2.01	2.22
1985	2.29	2.66	2.31	2.13	1.99	2.22
1986	2.30	2.64	2.30	2.14	2.02	2.23
1987	2.25	2.59	2.26	2.11	1.96	2.02
1988	2.19	2.52	2.21	2.06	1.84	2.03
1989	2.17	2.50	2.13	2.04	1.81	1.99
1990	2.01	2.40	2.07	1.87	1.62	1.88
1991	1.95	2.34	1.97	1.82	1.41	1.79
1992	1.94	2.32	1.92	1.83	1.42	1.72
1993	1.94	2.30	1.91	1.83	1.48	1.48
1994	1.90	2.25	1.88	1.80	1.52	1.47
1995	1.79	2.12	1.83	1.70	1.46	1.42
1996	1.76	2.10	1.79	1.68	1.39	1.40
1997	1.62	1.92	1.66	1.53	1.28	1.22
1998	1.54	1.83	1.59	1.45	1.20	1.22
1999	1.57	1.84	1.58	1.47	1.22	1.22
2000	1.56	1.82	1.51	1.44	1.25	1.26
2001	1.57	1.84	1.55	1.46	1.23	1.27
2002	1.50	1.77	1.52	1.39	1.20	1.25
2003	1.42	1.65	1.47	1.32	1.18	1.20
2004	1.24	1.34	1.27	1.19	1.14	1.20
2005	1.26	1.36	1.20	1.21	1.13	1.20
2006	1.23	1.30	1.30	1.22	1.14	1.19
2007	1.18	1.24	1.24	1.17	1.12	1.17
2008	1.04	1.02	1.02	1.05	1.08	1.05
2009	1.07	1.12	1.03	1.05	1.03	1.05
2010	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00

물가배수부문 년 도	7	8	9	10	11
	조립식패널조	석회조	연와조	승강설비	급배수(상하수도), 위생,소화설비, 가스설비
1955	61.03	87.85	78.24	59.26	61.05
1956	44.28	63.74	56.77	43.00	44.30
1957	44.53	64.10	57.09	43.24	44.55
1958	45.68	65.76	58.57	44.36	45.70
1959	41.42	59.62	53.10	40.22	41.43
1960	38.80	55.85	49.74	37.68	38.82
1961	34.04	49.01	43.64	33.06	34.06
1962	30.68	44.17	39.34	29.80	30.70
1963	23.60	33.98	30.26	22.92	23.61
1964	18.53	26.68	23.76	17.99	18.54
1965	17.21	24.78	22.07	16.72	17.22
1966	16.12	20.87	18.76	15.36	16.07
1967	15.25	18.99	16.87	14.31	15.00
1968	14.18	18.93	15.78	13.35	14.10
1969	13.41	17.96	14.99	12.41	13.08
1970	11.75	15.25	13.35	11.37	11.88
1971	10.80	13.84	11.92	10.06	10.92
1972	10.18	13.22	11.12	9.27	10.26
1973	8.51	11.55	9.44	8.06	7.98
1974	6.23	7.24	7.00	5.57	5.86
1975	5.35	6.12	6.48	4.66	5.18
1976	5.04	5.09	5.96	4.34	4.79
1977	4.62	4.46	5.04	4.01	4.42
1978	4.22	4.22	4.20	3.73	3.95
1979	3.44	3.15	3.25	3.35	3.26
1980	2.67	2.33	2.43	2.74	2.44
1981	2.41	2.16	2.24	2.46	2.26
1982	2.35	2.09	2.19	2.44	2.22
1983	2.33	2.10	2.11	2.45	2.20
1984	2.30	2.09	2.08	2.43	2.19
1985	2.29	2.08	2.07	2.42	2.18
1986	2.30	2.12	2.08	2.44	2.17
1987	2.25	2.10	2.04	2.28	2.09
1988	2.19	2.06	1.93	2.04	1.99
1989	2.09	2.04	1.89	1.89	1.97
1990	1.97	1.90	1.69	1.80	1.88
1991	1.92	1.80	1.63	1.70	1.83
1992	1.89	1.77	1.66	1.64	1.83
1993	1.88	1.73	1.64	1.60	1.82
1994	1.83	1.67	1.71	1.55	1.75
1995	1.79	1.59	1.65	1.50	1.67
1996	1.74	1.52	1.59	1.47	1.64
1997	1.62	1.45	1.51	1.39	1.52
1998	1.51	1.32	1.33	1.27	1.42
1999	1.51	1.36	1.32	1.27	1.44
2000	1.50	1.36	1.32	1.27	1.44
2001	1.51	1.36	1.33	1.28	1.46
2002	1.48	1.38	1.33	1.26	1.42
2003	1.43	1.36	1.32	1.22	1.36
2004	1.28	1.27	1.28	1.13	1.22
2005	1.26	1.28	1.28	1.12	1.21
2006	1.26	1.29	1.26	1.15	1.17
2007	1.23	1.25	1.23	1.13	1.14
2008	1.06	1.06	1.04	1.04	1.05
2009	1.07	1.05	1.03	1.03	1.06
2010	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00

물가배수부문 년 도	12	13	14	15	16	17
	냉장냉동,냉난방	보일러설비	시멘트, 콘크리트조	아스팔트포장	화학제품(고무, 플라스틱, 도료 등)	유리제품
1955	51.54	43.44	70.80	172.51	53.53	44.76
1956	37.40	31.52	51.37	125.17	38.84	32.48
1957	37.61	31.69	51.65	125.87	39.05	32.66
1958	38.58	32.51	52.99	129.14	40.07	33.51
1959	34.98	29.48	48.05	117.08	36.33	30.38
1960	32.77	27.62	45.01	109.68	34.03	28.46
1961	28.75	24.23	39.49	96.23	29.86	24.97
1962	25.91	21.84	35.59	86.74	26.91	22.51
1963	19.94	16.80	27.38	66.72	20.70	17.31
1964	15.65	13.19	21.50	52.38	16.25	13.59
1965	14.54	12.25	19.97	48.66	15.10	12.63
1966	13.36	11.26	18.19	50.57	14.19	11.85
1967	12.44	10.49	16.31	49.60	13.95	11.14
1968	11.61	9.79	14.98	43.95	13.56	10.51
1969	10.80	9.10	13.33	42.76	12.63	9.97
1970	9.89	8.33	12.27	38.00	11.67	9.24
1971	8.79	7.66	11.09	28.50	10.71	8.32
1972	8.11	7.37	10.33	25.52	10.07	7.86
1973	7.12	6.25	9.61	19.11	8.27	7.16
1974	4.97	4.50	6.50	9.74	6.12	4.69
1975	4.19	3.92	5.16	8.27	5.13	3.87
1976	3.86	3.62	4.80	7.91	4.67	3.61
1977	3.56	3.36	4.32	7.46	4.47	3.38
1978	3.21	3.04	3.78	6.95	4.12	3.12
1979	2.63	2.47	3.06	4.74	3.24	2.44
1980	1.92	1.86	2.27	2.89	2.30	1.75
1981	1.74	1.70	2.02	2.52	2.07	1.56
1982	1.70	1.68	1.91	2.50	2.04	1.52
1983	1.70	1.68	1.92	2.57	2.05	1.53
1984	1.67	1.64	1.91	2.56	2.04	1.52
1985	1.63	1.63	1.90	2.55	2.05	1.52
1986	1.66	1.65	1.93	2.87	2.12	1.56
1987	1.59	1.59	1.90	2.99	2.07	1.54
1988	1.59	1.53	1.85	3.35	2.03	1.54
1989	1.60	1.51	1.82	3.35	2.03	1.53
1990	1.52	1.44	1.55	2.99	1.87	1.47
1991	1.47	1.43	1.46	3.08	1.90	1.44
1992	1.45	1.41	1.49	2.86	1.90	1.40
1993	1.43	1.39	1.52	2.85	1.90	1.37
1994	1.39	1.36	1.51	2.72	1.78	1.34
1995	1.33	1.33	1.43	2.61	1.69	1.29
1996	1.29	1.30	1.39	2.21	1.69	1.25
1997	1.22	1.24	1.29	1.68	1.57	1.15
1998	1.17	1.20	1.23	1.78	1.47	1.07
1999	1.18	1.20	1.30	1.66	1.44	1.08
2000	1.18	1.21	1.29	1.57	1.43	1.07
2001	1.20	1.26	1.27	1.69	1.48	1.11
2002	1.19	1.24	1.20	1.56	1.43	1.10
2003	1.17	1.22	1.15	1.49	1.38	1.11
2004	1.16	1.20	1.11	1.40	1.24	1.09
2005	1.14	1.19	1.14	1.32	1.24	1.13
2006	1.15	1.18	1.16	1.32	1.23	1.16
2007	1.13	1.13	1.12	1.18	1.17	1.14
2008	1.05	1.04	1.05	1.16	1.12	0.95
2009	1.03	1.03	1.01	1.05	1.07	1.02
2010	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00

물가배수부문 년 도	18	19	20	21	22	23
	통신장비 및 전자기기	측정,시험, 항해용기기	전기기계 (장비,설비)	기타(일반) 기계	궤도차량	강선
1955	34.58	44.17	45.74	53.51	68.83	69.78
1956	25.09	32.05	33.19	38.83	49.94	50.63
1957	25.23	32.23	33.37	39.04	50.22	50.91
1958	25.88	33.07	34.24	40.06	51.52	52.24
1959	23.46	29.98	31.04	36.32	46.71	47.36
1960	21.98	28.08	29.08	34.02	43.76	44.36
1961	19.29	24.64	25.51	29.85	38.39	38.92
1962	17.38	22.21	23.00	26.90	34.61	35.08
1963	13.37	17.09	17.69	20.70	26.62	26.99
1964	10.50	13.41	13.89	16.25	20.90	21.19
1965	9.75	12.46	12.90	15.09	19.41	19.68
1966	8.95	11.74	11.60	13.51	18.76	19.05
1967	8.34	12.17	10.79	12.41	17.77	18.06
1968	7.79	10.75	10.02	11.26	16.85	17.11
1969	7.25	10.21	9.30	10.66	15.73	15.98
1970	6.65	9.31	8.62	9.54	13.83	14.02
1971	5.90	8.52	7.82	8.71	12.99	13.20
1972	5.45	8.01	7.29	8.20	12.30	12.50
1973	4.75	7.11	6.29	7.07	9.22	9.28
1974	3.30	5.35	4.57	5.23	6.71	6.80
1975	2.78	4.77	3.99	4.43	6.21	6.31
1976	2.55	4.54	3.74	4.12	5.89	5.97
1977	2.32	4.00	3.52	3.78	5.27	5.33
1978	2.08	3.47	3.26	3.45	4.75	4.79
1979	1.70	2.95	2.67	2.88	3.98	4.03
1980	1.21	2.05	1.99	2.24	2.97	2.99
1981	1.10	1.73	1.81	2.01	2.72	2.75
1982	1.07	1.68	1.78	1.96	2.62	2.64
1983	1.08	1.69	1.78	1.93	2.62	2.65
1984	1.07	1.67	1.76	1.91	2.57	2.60
1985	1.07	1.68	1.75	1.90	2.56	2.59
1986	1.10	1.70	1.78	1.90	2.54	2.57
1987	1.07	1.70	1.73	1.83	2.49	2.51
1988	1.05	1.62	1.67	1.76	2.42	2.44
1989	1.04	1.57	1.66	1.70	2.40	2.42
1990	0.98	1.50	1.59	1.63	2.30	2.32
1991	0.96	1.48	1.57	1.58	2.25	2.27
1992	0.95	1.43	1.55	1.55	2.23	2.25
1993	0.93	1.39	1.54	1.52	2.21	2.23
1994	0.90	1.36	1.49	1.48	2.15	2.17
1995	0.88	1.31	1.46	1.43	2.04	2.05
1996	0.86	1.26	1.44	1.39	2.02	2.04
1997	0.80	1.19	1.37	1.31	1.85	1.87
1998	0.77	1.10	1.29	1.24	1.75	1.78
1999	0.78	1.11	1.31	1.24	1.76	1.78
2000	0.79	1.11	1.31	1.23	1.74	1.76
2001	0.86	1.13	1.33	1.25	1.76	1.79
2002	0.88	1.12	1.31	1.24	1.70	1.72
2003	0.88	1.11	1.28	1.22	1.59	1.60
2004	0.88	1.06	1.20	1.15	1.32	1.32
2005	0.90	1.06	1.17	1.14	1.33	1.34
2006	0.97	1.10	1.13	1.14	1.28	1.28
2007	0.99	1.10	1.11	1.12	1.23	1.23
2008	0.96	1.03	1.08	1.05	1.02	1.02
2009	0.99	1.02	1.05	1.04	1.10	1.10
2010	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00

물가배수부문 년 도	24	25	26	27	28
	FRP선	항공기	자동차	공구 및 철물	기타
1955	51.50	60.55	44.35	68.29	68.05
1956	37.36	43.93	32.18	49.55	49.37
1957	37.57	44.18	32.36	49.83	49.65
1958	38.55	45.32	33.20	51.12	50.94
1959	34.95	41.09	30.10	46.35	46.18
1960	32.74	38.49	28.20	43.42	43.26
1961	28.72	33.77	24.74	38.09	37.96
1962	25.89	30.44	22.30	34.34	34.21
1963	19.92	23.42	17.15	26.41	26.32
1964	15.64	18.38	13.47	20.74	20.66
1965	14.53	17.08	12.51	19.26	19.19
1966	13.57	15.96	11.22	17.33	17.64
1967	12.85	14.99	10.43	16.16	16.43
1968	12.59	14.03	9.85	15.07	15.33
1969	11.83	13.05	9.31	14.22	14.25
1970	10.94	11.81	8.43	13.06	13.05
1971	9.93	10.88	7.33	12.33	11.55
1972	9.46	10.25	6.86	11.64	10.64
1973	8.24	8.40	6.15	9.66	9.25
1974	5.93	6.06	4.47	7.18	6.40
1975	4.89	5.36	3.72	6.34	5.35
1976	4.47	5.04	3.47	5.74	4.89
1977	4.17	4.58	3.19	4.54	4.44
1978	3.85	4.19	2.94	4.12	3.96
1979	3.14	3.46	2.47	3.26	3.20
1980	2.28	2.58	1.90	2.61	2.25
1981	2.08	2.37	1.65	2.35	2.02
1982	2.03	2.31	1.61	2.32	1.97
1983	2.02	2.26	1.61	2.30	1.99
1984	1.94	2.23	1.60	2.24	1.96
1985	1.94	2.23	1.60	2.24	1.95
1986	1.95	2.21	1.62	2.22	2.00
1987	1.88	2.12	1.59	2.10	1.95
1988	1.83	2.05	1.56	2.04	1.90
1989	1.81	2.05	1.53	1.98	1.88
1990	1.72	1.96	1.46	1.85	1.76
1991	1.70	1.93	1.43	1.81	1.72
1992	1.68	1.91	1.41	1.76	1.70
1993	1.64	1.88	1.40	1.72	1.66
1994	1.58	1.82	1.37	1.70	1.60
1995	1.54	1.75	1.34	1.62	1.54
1996	1.50	1.72	1.31	1.58	1.49
1997	1.42	1.58	1.24	1.51	1.36
1998	1.32	1.49	1.21	1.39	1.31
1999	1.30	1.50	1.20	1.40	1.30
2000	1.29	1.49	1.19	1.36	1.29
2001	1.30	1.51	1.21	1.35	1.33
2002	1.28	1.47	1.19	1.33	1.30
2003	1.25	1.41	1.17	1.28	1.26
2004	1.20	1.26	1.14	1.18	1.19
2005	1.18	1.24	1.13	1.17	1.18
2006	1.18	1.20	1.12	1.15	1.17
2007	1.15	1.17	1.09	1.12	1.13
2008	1.06	1.05	1.06	1.04	1.07
2009	1.01	1.05	1.04	1.04	1.05
2010	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00

* 물가배수 번호별 세부항목

구 분	부문	항 목
건물, 구축물	1	철근콘크리트조, 철골(철골철근)콘크리트조, P.C조
	2	철골조, 철파이프조, 경량철골조, 궤도, 금속배관
	3	스틸하우스조(아연도금강)
	4	보강콘크리트조
	5	시멘트벽돌조, 시멘트블럭조
	6	목조, 통나무조, 목구조
	7	조립식패널조, 철문, 금속제창문, 금속가공제품
	8	석회조
	9	연와조, 흙벽돌조, 황토조, 토담조, 석조(축대 및 석축포함), 돌담조, 기타 건축물
설비	10	호이스트, 엘리베이터, 에스컬레이터 기타 승강설비
	11	급배수(상하수도), 위생,소화설비, 가스설비
	12	냉장냉동,냉난방(보일러제외,냉각탑포함),통풍설비, 와사장치
	13	보일러설비(비전기식)
구축물	14	시멘트, 콘크리트조
	15	아스팔트포장
	16	화학제품(고무, 플라스틱, 도료 등)
	17	유리제품
기계 장치	18	통신장비 및 전자기기
	19	측정,시험,항해용기기
	20	전기기계(장비,설비)(전동기,발전기,변압기,전기회로,배전,제어반,축전지,케이블, 조명 등), 전기식 교통통제장비
	21	기타(일반)기계, 농업용기계, 콘크리트기계 등
	22	궤도차량
선박	23	강선
	24	FRP선
항공기	25	항공기
자동차	26	자동차(승용차,버스,트럭,특장차 등)
공구 및 철물	27	공구 및 철물
기타	28	기타(생산자물가총지수 적용)

* 석조(축대 및 석축포함)의 경우 조적방식, 내구성 등에서 연와조와 유사하다고 보아 조적조인 연와조로 분류.

* 지정, 블록포장, 터널, 교량, 물양장, 안벽, 연통, 저통, 노 등의 구축물(공작물)은 (주요 구조부 또는 마감)재질에 따라 판단할 것.

* 배관도 그 재질에 따라 평가하나 재질이 불분명하거나 그 길이 또는 가격이 미미하여 재질에 따라 평가함이 부적절한 경우에는 배관의 설치목적이 된 급배수, 냉난방 등 주된 설비/공작물/기계의 용도에 따라 적용할 수 있음.

* 2011년도 물가배수표(2005년도 대비)

2005년 재평가 당시 적용 코드			2011년도 물가배수 코드 대응표
건물	B01	주거용철근콘크리트조	1
	B02	주거용연와석조	9
	B03	주거용목조	6
	B04	주거용기타	1～9중에서 해당재질 선택
	B05	비주거용철근콘크리트조	1
	B06	비주거용연와석조	9
	B07	비주거용목조	6
	B08	비주거용기타	1～9중에서 해당재질 선택
기계기구	D14	철도궤도업용교통설비	1~28중 선택
	D28	궤도차량	22
공작물	E09	전기설비	20
	E10	위생설비,급배수설비	11
	E11	냉난방,소화,자동제어설비	12	11	자동제어설비는 전자식이면 18, 전기식이면 20
	E12	승강기설비	10
	E13	기타건물부속설비	10～28중 선택
	E15	교량시설	1～9 중에서 해당재질 선택
	E16	터널	1～9 중에서 해당재질 선택
	E17	도로및기타교통설비	1～28중 선택
	E18	발전시설	20
	E19	송배전시설	20
	E20	철근콘크리트조수리,치수,급수	1
	E21	기타수리치수, 급수시설	1～28중 선택
	E22	방송통신용시설	통신장비면 18, 아니면 1～28중 선택
	E23	경기장,정원,유원지용시설	1～28중 선택
	E24	기타 철근콘크리트조시설	1
	E25	철근큰크리트조이외의기타시설	1～28중 선택
선박및항공기	F26	강선	23
	F27	목선및기타선박	FRP는 24, FRP외 28
	F30	항공기운반구	항공기는 25, 자동차는 26, 기타는 28
	X29	자동차	26
	X31	기타차량기구비품	자동차는 26, 기타는 1~28 중 선택
	X32	공구	27

* 상기표는 2005년도 국유재산 가격개정당시 재산별로 기 입력된 물가배수코드를 신규 물가배수 코드와 매칭시 참고 기준임. 상기 매칭기준에도 불구하고 2005년당시 입력된 코드에 오류가 있었거나, 재질 기타 가격형성요인을 감안시 상기표 대응범위 이외의 코드를 매칭하는 것이 더 타당하다고 판단되는 경우 상기 대응된 코드 이외의 코드의 사용도 가능.

[별첨 2] 재평가시 참조할 건축물 등의 내용연수

1. 원칙

일반유형자산의 내용연수는 경제적 효익의 감소를 고려하여 중앙관서의 장이 합리적인 내용연수를 정하는 것을 원칙으로 한다.

2. 건물ㆍ구축물 내용연수

일반유형자산인 건물·구축물은 내용연수를 합리적으로 정하기 어려운 경우에는 다음의 기준내용연수를 적용할 수 있으며, 중앙관서의 장은 자산별 관리상태 및 특수성을 감안하여 중앙관서의 장이 기준내용연수를 일정 범위(±25%) 내에서 조정하여 적용할 수 있다.

<건물의 기준내용연수>

구조물 종류	기준내용연수(년)
철근콘크리트조	50
철골조	40
석조	40
PC조	40
연와석조	40
철파이프조	40
시멘트블록조, ALC조	20
시멘트벽돌조	20
목조	20
흙벽돌조	20
돌담조	20
토담조	20
목골몰탈조	20
기타(와이어패널조, FRP패널조 등)	20

<구축물의 기준내용연수>

구조물 종류	기준내용연수(년)
수도,하수,지정,위생,소화등	20
축정(정원시설),사장(활터),문	20
포장	20
조명,통신,전산장치	10
난방,냉방,통풍,와사장치(가스장치)	10
연통,저통,노	10
교량,전신주,망루,승강기등	20
턴넬,궤도(모노레일),경편궤도,담	20
전신선,전화선,전력선등	20
원동,변동,전동,작업장치	20
기타 잡공작물	10

3. 집기ㆍ비품ㆍ차량운반구

일반유형자산인 집기·비품·차량운반구에 적용하는 내용연수는 물품관리법 제16조의 2에 따라 조달청장 또는 중앙관서의 장이 정하는 물품의 내용연수를 합리적인 내용연수로 본다. 다만 조달청장 또는 중앙관서의 장이 정하는 물품의 내용연수가 없는 경우에는 유사한 물품의 내용연수를 적용할 수 있다. 한편 일반유형자산 중 국유재산인 선박, 항공기는 다음의 기준내용연수를 적용할 수 있다.

<선박·항공기의 기준내용연수>

구분	구조물 종류	기준내용연수(년)
선박	기선	12
	범선	12
	잡선	12
항공기	비행기	12
	헬기	12
	글라이더	12
	항공기기타	12

4. 사회기반시설

국가회계기준 제38조 제2항 단서를 충족하지 않아 감가상각하는 사회기반시설은 일반유형자산과 같은 방법으로 내용연수를 정한다.

5. 전비품

국가회계기준 제32조 제4항에 따라 전비품에 대하여는 국방부장관이 기획재정부와 협의하여 따로 내용연수를 정할 수 있다.

6. 무형자산

무형자산의 내용연수는 법적권한의 존속기간 등을 고려하여 중앙관서의 장이 합리적인 내용연수를 정하는 것을 원칙으로 한다. 다만 내용연수를 합리적으로 결정하기 어려운 경우에는 다음의 기준내용연수를 적용할 수 있다.

<무형자산의 기준내용연수>

종류		기준내용연수
광업권		20
산업재산권	상표권	5
	저작권	10
	특허권	10
	실용신안권	5
기타무체재산권		5
소프트웨어		5

7. 사용수익권 설정자산

「사회기반시설에 대한 민간투자법」등에 따른 민간투자사업에 해당되어 사용수익권이 설정된 일반유형자산 등의 내용연수는 위의 방법으로 정한 내용연수와 사용수익기간 중 긴 것을 내용연수로 한다.

8. 내용연수 수정

자산의 내용연수는 국가회계기준 제40조에 따른 자본적 지출 또는 진부화 등의 사유로 인해 증감될 수 있으므로 각 중앙관서의 장은 자산의 내용연수에 대하여 중요한 자본적 지출 또는 진부화 등의 사유가 발생할 경우 재검토하여 잔존내용연수를 수정할 수 있다.

[참고 1] 개별토지가격 산정요령

여기서 설명하는 취지는 개별공시지가 산정방식의 이해를 목적으로 하는 것으로, 실제 가격산정은

각 시군구의 개별공시지가 담당부서에서 운영 중인 KLIS를 통하여 산정하는 것이 가장 정확함

1. 산정절차

1) 토지특성조사 : 가격산정 대상토지의 특성조사

2) 비교표준지 선정 : 공시지가표준지중 비교표준지 선정기준에 따라 선택

3) 토지특성의 차이 추출 : 비교표준지와 대상토지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 토지 특성을 추출

4) 가격배율 산정 : 토지특성차이에 따른 토지가격비준표상의 가격배율 산출

5) 가격산정 : 산출된 총가격배율을 표준지공시지가에 곱함.

2. 비교표준지 선정기준

가. 일반적인 용도의 토지인 경우

1 ) 대상토지의 인근지역에 위치할 것

2 ) 용도지역 등 공법상 규제사항이 동일 또는 유사할 것

3 ) 이용상황이 동일 또는 유사할 것

* 토지이용상황이 같은 표준지란 주용도(주거용, 상업․업무용, 주상복합용, 공업용, 전답, 임야)가 같은 표준지를 말함

나. “특수토지” 또는 “공공용지 등”인 경우

1 ) “특수토지(광천지, 염전, 골프장, 경마장 등)”인 경우에는 용도지역이나 거리에 관계없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지중에서 선정

2) “공공용지 등”인 경우에는 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지중에서 선정

* 예) 주거지역에 위치하는 도로인 경우에는 토지이용상황이 주거용 토지로서 지가가 중간수준인 표준지를 선정.

2. 토지특성의 조사요령

가. 토지특성조사는 조사기준일 현재를 기준으로 한다.

나. 토지특성조사는 토지대장, 임야대장 등 각종 공부 및 토지이용계획확인서 도면과 현장확인을 통하여 조사한다.

다. 지적공부상 2필지 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사한다.

1) “용도상 불가분의 관계”란 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

2) 2필지 이상의 토지에 1개의 건축물(부속 건축물을 포함한다)이 건축되어 있거나 현재는 나대지 상태이나 건축허가를 받고 공사에 착수한 때에는 이를 일단지로 본다.

3) 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환경으로 보아 현재의 이용상황이 일시적 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보지 아니한다.

4) 일단지로 이용되고 있는 토지의 일부가 용도지역을 달리하는 등 가치가 명확히 구분될 경우에는 그 구분된 부분을 일단지로 본다.

3. 토지가격비준표 활용방법

가. 토지가격비준표의 개요

1) 법적근거

부동산가격공시및감정평가에관한법률 제9조 제1항 및 제2항

2) 개념 및 의의

토지가격비준표는 대량의 토지에 대한 지가를 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 간이지가산정표임

3) 토지가격비준표의 구성

ⓛ 토지가격비준표는 전국의 시․군․구(비자치구 포함)를 대상으로 하여 읍,면,동(법정동 기준) 용도지역별로 작성됨.

② 비준표작성의 기초단위가 되는 용도지역은 총 16개로 세분되는데, 주거지역, 준주거지역, 상업지역, 중심상업지역, 공업지역, 준공업지역, 녹지지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 용도미지정지역, 관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역임.

< 토지가격비준표의 구성도 >

				7대광역시		용도지역/읍면동별 비준표
	토지가격비준표
						↑
						시도별 용도지역 비준표
						↓
				도지역		용도지역/읍면동별 비준표

나. 가격배율 추출요령

① 토지가격비준표에 제시된 가격배율의 의미는 토지특성에 따른 지가수준차이를 나타낸다.

② 비교표준지와 산정대상 토지특성이 같으면 가격배율은 1.00이며, 토지특성이 서로 다른 토지특성 항목에 대해서는 토지가격비준표를 이용하여 가격배율을 추출한다.

ㅇ 가격배율산출요령(토지 고저의 경우)

고저	대상토지 표준지	저 지	평 지	완경사	급경사	고 지
	저 지	1.00	1.03	0.93	0.90	0.81
	평 지	0.97	1.00	0.90	0.87	0.79
	완경사	1.08	1.11	1.00	0.97	0.87
	급경사	1.11	1.15	1.03	1.00	0.90
	고 지	1.24	1.27	1.15	1.11	1.00

- 가격배율 추출예

표준지의 토지특성	저 지	평 지	완경사
대상토지의 토지특성	평 지	급경사	완경사
가 격 배 율	1.03	0.87	1.00

* 예) 상기 토지가격비준표는 표준지 저지에 비하여 대상토지(개별토지) 평지가 1.03배, 표준지 평지에 비하여 대상토지(개별토지) 급경사는 0.87배, 표준지 완경사에 비하여 대상토지(개별토지) 완경사는 1배 수준이라는 것을 의미한다.

③ 비준표상에 제시하지 않은 특성항목은 적용하지 않는다.

4. 토지가격산정 기본산식

대상토지의 ㎡당 단가 = 비교표준지의 공시지가×토지가격배율

※ 토지의 ㎡당 단가는 상위 3자리수 까지만 산정

예) 123,700원⇒123,000원

123원⇒123원

토지가격배율 = 지목배율×면적배율×공적규제배율×농지배율×임지배율

×토지용도배율×지형지세배율×도로조건배율×유해시설배율

* 토지가격배율은 개별토지의 용도, 특성에 따라 해당하는 항목을 선

택적으로 적용하여 산정함

- 총가격배율은 소수점 이하 셋째자리까지만 산정(넷째자리 이하 절사)

예) 0.9×0.9×0.85＝0.6885⇒ 0.688

․공적규제배율 = 용도지역배율×용도지구배율×도시계획시설배율

×기타제한배율

․농지배율 = 농지구분배율×비옥도배율×경지정리배율

․지형지세배율 = 토지고저배율×토지형상배율×방위배율

․도로조건배율 = 도로접면배율×도로거리배율

․유해시설배율 = 철도․지상전철배율×폐기물․수질오염시설배율

1) 지목배율

가) 지목배율은 공부상 지목을 기준으로 적용하되, 실제지목이 조사된 경우에는 실제지목을 기준으로 적용한다.

나) 조사대상토지와 비교표준지의 토지이용상황(주용도)이 같고, 토지이용상황(주용도)이 전, 답, 임야에만 적용한다.

- 다만, 전기타, 답기타로 조사된 축사 등에는 지목배율을 적용하지 않는다.

다) 택지개발사업지구, 정비사업지구, 산업단지개발사업 등 대규모 개발사업이 진행 중인 토지에는 지목배율을 적용하지 않는다.

2) 토지면적배율

대상토지와 비교표준지의 이용상황이 동일한 임야인 경우에만 적용한다.

3) 공적규제배율

가) 대상토지와 비교표준지는 동일용도지역내에서 선택하므로 원칙적으로 용도지역배율은 적용할 필요가 없으나, 용도지역이 상이한 표준지를 선정하였을 경우에만 사용한다.

나) 1필지의 토지에 2개 이상의 용도지역이 지정되어 있는 경우에는 각 지정된 용도지역 면적별로 지가를 산정하여 가중평균한다. 다만, 2개 이상의 용도지역 중 그 지정된 면적이 분할제한면적 미만인 경우에는 넓은 면적의 용도지역으로 산정한다.

다) 용도지역을 제외한 토지특성은 단일필지로 보고 조사하며, 비교표준지는 각각의 용도지역별로 달리 선정한다.

라) 도시계획시설용지는 조사기준일 현재 도시계획시설용지로 지정되어 사업이 착공되기 이전의 상태에 있는 경우를 말하며 ‘도시계획시설’ 배율표상의 배율을 적용한다.

마) 도시계획사업이 착공되고 난 후부터는 토지이용상황란에 기재하고, 도시계획시설란에는 기재되지 않으므로 ‘(도시)계획시설’표 상의 배율은 적용되지 않는다.

바) 대상토지의 일부가 도시계획시설용지로 지정된 경우 계획용지의 저촉비율에 따라 일반용지와 계획용지의 지가를 각각 산출한 후 면적에 따라 가중평균해서 지가를 산정한다. 다만, 도시계획시설용지로 지정된 면적이 전체면적의 10% 이하인 경우는 도시계획시설 지정이 없는 것으로 본다.

4) 농지구분배율

가) 농지는 농업진흥구역, 농업보호구역, 농업진흥지역외 지역으로 구분하여 가격배율을 적용한다.

나) 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역)으로 지정된 농경지에 대하여만 비옥도배율(비옥, 보통, 저습ㆍ사질․척박으로 구분) 및 경지정리배율(경지정리, 경지미정리로 구분)을 적용한다.

5) 임야구분배율

토지용도가 임야인 경우만 보전산지와 준보전산지로 구분하여 적용한다.

6) 토지용도배율

가) 비교표준지와 대상토지의 이용상황이 동일한 경우에는 토지용도배율을 적용할 필요가 없으며, 토지이용상황이 같지 않은 비교표준지를 선정했을 경우에 적용한다.

나) 토지이용상황에 대한 가격배율은 토지의 주용도별로 되어 있으므로 주용도를 파악하여 적용한다.

* 주용도에 대한 공시지가표준지 공시상의 세부용도는 다음과 같다.

토지격비준표상의 주용도	공시지가표준지 공시상의 세부 용도
주거용 상업․업무용 주상복합용 공업용 전 답 임야	단독, 연립, 다세대, 아파트, 주거나지, 주거기타 상업용, 업무용, 상업업무나지, 상업업무기타 주상용, 주상나지, 주상기타 공업용, 공업나지, 공업기타 전, 과수원, 전기타 답, 답기타 조림, 자연림, 토지임야, 목장용지, 임야기타

다) 특수토지(광천지, 광업용지, 염전, 유원지, 공원묘지, 골프장, 스키장, 경마장, 여객자동차터미널, 콘도미니엄 및 특수기타)는 용도지역이나 거리에 상관없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지를 선택한다.

라) 현황 공공시설용지(도로, 공원, 하천 등)는 인근지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는(중간수준의 지가) 표준지를 비교표준지로 선정하여 ‘공공용지 등’의 배율표에서 당해시설의 가격배율만을 적용한다.

7) 지형지세배율

가) 토지의 고저는 저지, 평지, 완경사, 급경사, 고지로 구분하여 적용한다.

나) 토지형상배율은 주거용, 상업용, 주상복합용, 공업용에만 적용한다.

다) 토지방위배율은 주거용과 임야에만 적용하며, 상업지역내 토지는 토지용도에 관계없이 방위배율을 적용하지 않는다.

8) 도로조건배율

가) 도로접면배율은 광대한면, 광대소각, 광대세각, 중로한면, 중로각지, 소로한면, 소로각, 세로가, 세각가, 세로불, 세각불, 맹지로 구분하여 가격배율을 적용한다.

나) 대상토지와 간선도로와의 거리에 따른 배율은 읍․면의 도시지역외 지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 도시지역외 용도미지정지역)에 대하여만 적용한다.

9) 유해시설배율

가) 유해시설물거리는 50m이내(당해지역 포함), 100m이내, 500m이내, 그 이상으로 구분하여 배율을 적용한다.

나) 철도/지상전철배율은 철도 및 지상전철로부터 발생하는 소음으로 인한 감가요인을 나타낸 것이다.

다) 폐기물/수질오염배율은 쓰레기처리장 또는 오물처리장과 같이 불결한 환경조성과 악취 등으로 인한 감가요인을 나타낸 것이다.

5. 기타 유의사항

가) 공공용지(도로, 공원, 운동장, 하천, 협오, 위험, 도축장)로 이용중인 토지는 인근의 주된 토지용도의 표준지를 선정하여 공공용지배율만 곱해주고 기타의 토지특성배율은 곱해주지 않는다.

나) 기타 본 산정요령에 제시되지 않은 사항 및 세부사항에 대하여는 국토교통부가 고시한 최근 연도의 개별공시지가 산정지침에 의한다.

※ 국토교통부의 개별공시지가 산정지침은 시․군․구의 개별공시지가 담당부서에 협조요청하여 구한다.

※ 토지가격비준표는 한국감정원 홈페이지에서 열람가능

[참고 2] 국토이용계획체계 해설(요약)

1. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”상 용도지역/지구/구역

가. 용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도․ 건폐율(건축법 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다) ․ 용적률(건축법 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다) ․ 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 ․ 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함

나. 용도지구 : 도지의 이용 및 건축물의 용도 ․ 건폐율 ․ 용적률 ․ 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 ․ 경관 ․ 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함

다. 용도구역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도 ․ 건폐율 ․ 용적률 ․ 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 ․ 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함

2. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ”동 법률“이라함)”상 국토의 용도구분

국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

가. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발 ․ 정비 ․ 관리 ․ 보전 등이 필요한 지역

나. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

다. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

라. 자연환경보전지역 : 자연환경 ․ 수자원 ․ 해안 ․ 생태계 ․ 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 ․ 육성 등을 위하여 필요한 지역

3. 용도지역의 종류와 세분[동 법률 제6조 및 제36조]

용도 지역	세 분		지 정 목 적
도시지역	주거지역		․ 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
	전용주거지역		․ 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		․제1종전용주거지역 ․제2종전용주거지역	․ 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 ․ 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	일반주거지역		․ 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		․제1종일반주거지역 ․제2종일반주거지역 ․제3종일반주거지역	․ 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 ․ 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 ․ 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
	준주거지역		․ 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 ․ 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
	상업지역		․ 상업 그 밖에 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
		중심상업지역	․ 도심 ․ 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		일반상업지역	․ 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
		근린상업지역	․ 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
		유통상업지역	․ 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
	공업지역		․ 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
		전용공업지역	․ 주로 중화학공업 ․ 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
		일반공업지역	․ 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
		준공업지역	․ 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거 ․ 상업 ․ 업무기능의 보완이 필요한 지역
	녹지지역		․ 자연환경 ․ 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
		보전녹지지역	․ 도시의 자연환경 ․ 경관 ․ 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
		생산녹지지역	․ 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
		자연녹지지역	․ 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

용도지역	세 분	지정목적
관리지역	보전관리지역	․ 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산관리지역	․ 농업 ․ 임업 ․ 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역	․ 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 ․ 개발을 하려는 지역으로서 계획적 ․ 체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역		․ 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역		․ 자연환경 ․ 수자원 ․ 해안 ․ 생태계 ․ 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 ․ 육성 등을 위하여 필요한 지역

4.. 용도지구의 종류와 세분[동 법률 제37조]

용도지구	지정목적
경관지구(세분가능)	경관을 보호 ․ 형성하기 위하여 필요한 지구
․ 자연경관지구 ․ 수변경관지구 ․ 시가지경관지구	․ 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기위하여 필요한 지구 ․ 지역내 주요 수계의 수변(水邊) 자연경관을 보호 ․ 유지하기 위하여 필요한 지구 ․ 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
미관지구(세분가능)	미관을 유지하기 위하여 필요한 지구
․ 중심지미관지구 ․ 역사문화미관지구 ․ 일반미관지구	․ 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지 ․ 관리하기 위하여 필요한 지구 ․ 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지 ․ 관리하기 위하여 필요한 지구 ․ 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지 ․ 관리하기 위하여 필요한 지구
고도지구	쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물의 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
․ 최고고도지구 ․ 최저고도지구	․ 환경과 경관을 보호하고 과밀방지를 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구 ․ 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
방재지구	풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그밖에 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
․ 시가지방재지구 ․ 자연방재지구	․ 건축물․인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해예방이 필요한 지구 ․ 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해예방이 필요한 지구
보존지구	문화재, 중요 시설물 및 문화적 ․ 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
․ 문화자원보존지구 ․ 중요시설물보존지구 ․ 생태계보존지구	․ 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 ․ 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 ․ 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
용도지구	지정목적
시설보호지구	학교시설 ․ 공용시설 ․ 항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구
․ 학교시설보호지구 ․ 공용시설보호지구 ․ 항만시설보호지구 ․ 공항시설보호지구	․ 학교의 교육환경을 보호 ․ 유지하기 위하여 필요한 지구 ․ 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구 ․ 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리 ․ 운영하기 위하여 필요한 지구 ․ 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
취락지구	녹지지역 ․ 관리지역 ․ 농림지역 ․ 자연환경보전지역 또는 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 지구
․ 자연취락지구 ․ 집단취락지구	․ 녹지지역 ․ 관리지역 ․ 농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 ․ 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
개발진흥지구	주거기능 ․ 상업기능 ․ 공업기능 ․ 유통물류기능 ․ 관광기능 ․ 휴양기능 등을 집중적으로 개발 ․ 정비할 필요가 있는 지구
․ 주거개발진흥지구 ․ 산업 ․ 유통개발진흥지구 ․ 관광 ․ 휴양개발 진흥지구 ․ 복합개발진흥지구 ․ 특정개발진흥지구	․ 주거기능을 중심으로 개발 ․ 정비할 필요가 있는 지구 ․ 공업기능 및 유통 ․ 물류기능을 중심으로 개발 ․ 정비할 필요가 있는 지구 ․ 관광 ․ 휴양기능을 중심으로 개발 ․ 정비할 필요가 있는 지구 ․ 주거, 공업, 유통․물류, 관광 ․ 휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발 ․ 정비할 필요가 있는 지구 ․ 주거, 공업, 유통․물류, 관광 ․ 휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발, 정비할 필요가 있는 지구
특정용도제한지구 (세분가능)	주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
위락지구	위락시설을 집단화하여 다른 지역의 환경을 보호하기 위하여 필요한 지구
리모델링지구	노후된 공동주택 등 건축물이 밀집된 지역으로서 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지구

※ 경관 ․ 미관 ․ 특정용도제한지구는 지역실정에 맞게 시 ․ 도 조례로 세분할 수 있음

※ 아파트지구 삭제〈개정 2003.11.29〉

5. 개별법률에 의한 지역․지구 ․구역 현황

구 분	법 률 명	지역 ․ 지구 ․ 구역
		기 본 구 분	세 구 분	주된기능
지 역	제주도개발특별법	절대보전지역 상대보전지역		환경보전
군 사	군사기지 및 군사시설보호법 (군사시설보호법, 군용항공기지법, 해군기지법, 군용전기통신법 을 통합)	군사기지 및 군사시설보호구역	통제보호구역 제한보호구역	군사목적
		대공방어협조구역
		비행안전구역	제1～ 6구역
	방어해면법	방어해면
농림 수산	농지법	농업진흥지역	농업진흥구역 농업보호구역	용도규제
	산지관리법	보전산지	임업용산지 공익용산지
		준보전산지
공업 및 에너지	수도권정비계획법	과밀억제지역 성장관리지역 자연보전지역		입지규제
	전기사업법	물밑선로보호구역		시설관리
	원자력법	제한구역
교통 통신	도로법	도로구역 접도구역		시설관리
	고속국도법	접도구역
	철도안전법	철도보호지구
	항공법	비행정보구역	관제공역
			비관제공역
			통제공역
			주의공역
	항만법	항만구역 임항구역
	어촌어항법	어항구역
	전기통신사업법	해저케이블 경계구역
자원 환경	자연환경보전법	생태,경관보전지역	․ 생태, 경관 핵심 보전구역 ․ 생태, 경관 완충 보전구역 ․ 생태, 경관 전이 보전구역	환경보전
		시 ․ 도생태계보전지역
		자연유보지역
	습지보전법	습지보호지역
		습지주변관리지역
		습지개선지역
	자연공원법	공원구역	자연보존지구 자연환경지구 자연마을지구 밀집마을지구 집단시설지구
		공원보호구역
	수도법	상수원보호구역
	․한강수계상수원수질개 선및주민지원등에관한법률 ․낙동강수계물관리및주민지원등에관한법률 ․금강수계물관리및주민지원등에관한법률 ․영산강 ․ 섬진강수계물관리및주민지원등에관한법률	수변구역
	야생동식물보호법	야생동식물보호구역	특별보호구역
			시도보호구역
			보호구역
	독도등도서지역의생태계보전에관한특별볍	특정도서
	지하수법	지하수보전구역
	수질및생태계보전에관한법률	비점오염원관리지역
	환경정책기본법	특별대책지역
	토양환경보전법	토양보전대책지역
	해양오염방지법	특별관리해역
하천 관리	하천법	하천구역 연안구역		환경보전 및 시설관리
	소하천정비법	소하천구역
교육 문화	문화재보호법	문화재보호구역		특수목적
	전통사찰보호법	전통사찰보존구역
	학교보건법	학교환경위생정화구역
재해 기타	소방기본법	화재경계지구		특수목적
	자연재해대책법	재해위험지구
		해일위험지구
		상습설해지역
	재난및안전관리기본법	특별재난지역 위험구역

[토지이용계획확인(신청)서 양식(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지2호 서식]

[별지 제2호서식] <개정 2009.8.13>

발급번호:            발행매수: 0/0     발급일: 0000/00/00

(앞쪽)

토지이용계획확인서

처리기간

1일

신청인

성명

주소

전화번호

신청 토지

소재지

지번

지목

면적(㎡)

지역ㆍ

지구등의 지정 여부

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구등

다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구등

「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항

확인도면

범례

축척      /

「토지이용규제 기본법」제10조제1항에 따라 귀하의 신청토지에 대한 현재의 토지이용계획을 위와 같이 확인합니다.

년        월        일

특별자치도지사 시장ㆍ군수ㆍ구청장	직인

수입증지 붙이는 곳

수입증지 금액

(지방자치단체의 조례로 정함)

210㎜×297㎜(보존용지(2종) 70g/㎡)

발급번호: 발행매수: 0/0 발급일: 0000/00/00		(뒤쪽)
유의사항	1. 토지이용계획확인서는 「토지이용규제 기본법」 제5조 각 호에 따른 지역ㆍ지구등의 지정 내용과 그 지역ㆍ지구등에서의 행위제한 내용, 그리고 같은 법 시행령 제9조제4항에서 정하는 사항을 확인해 드리는 것으로서 지역ㆍ지구ㆍ구역 등의 명칭을 쓰는 모든 것을 확인해 드리는 것은 아닙니다. 2. 「토지이용규제 기본법」 제8조제2항 단서에 따라 지형도면을 작성ㆍ고시하지 않는 경우로서 「철도안전법」 제45조에 따른 철도보호지구, 「학교보건법」 제5조에 따른 학교환경위생 정화구역 등과 같이 별도의 지정 절차 없이 법령 또는 자치법규에 따라 지역ㆍ지구등의 범위가 직접 지정되는 경우에는 그 지역ㆍ지구등의 지정 여부를 확인해 드리지 못할 수 있습니다. 3. 「토지이용규제 기본법」 제8조제3항 단서에 따라 지역ㆍ지구등의 지정 시 지형도면등의 고시가 곤란한 경우로서 「토지이용규제 기본법 시행령」 제7조제4항 각 호에 해당되는 경우에는 그 지형도면등의 고시 전에 해당 지역ㆍ지구등의 지정 여부를 확인해 드리지 못합니다. 4. “확인도면”은 해당 필지에 지정된 지역ㆍ지구등의 지정 여부를 확인하기 위한 참고 도면으로서 법적 효력이 없고, 측량이나 그 밖의 목적으로 사용할 수 없습니다. 5. 지역ㆍ지구등에서의 행위제한 내용은 신청인의 편의를 도모하기 위하여 관계 법령 및 자치법규에 규정된 내용을 그대로 제공해 드리는 것으로서 신청인이 신청한 경우에만 제공되며, 신청 토지에 대하여 제공된 행위제한 내용 외의 모든 개발행위가 법적으로 보장되는 것은 아닙니다.
지역ㆍ 지구등에서의 행위제한 내용	※ 지역ㆍ지구등에서의 행위제한 내용은 신청인이 확인을 신청한 경우에만 기재되며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 해당하는 경우에는 담당 과를 방문하여 토지이용과 관련한 계획을 별도로 확인하셔야 합니다.

[참고 3] 재산별 평가 예시 (대체적 평가방법)

토지

X부처의 일반회계 국유재산 토지대장에서 다음의 항목이 입력된 토지를 재평가(예시)

ㅇ 취득일자 : 2002년 4월 10일

ㅇ 소재지 : 서울특별시 A구 B동 28-104

ㅇ 면적 : 55㎡

ㅇ 취득가액 : 29,140,400원

ㅇ 지목 : 임야

1) 표준지 공시지가 및 개별공지시가를 이용하는 방법

① “국토교통부 부동산공시가격 알리미” 사이트에서 해당 소재지의 개별공시지가를 검색한 결과는 다음과 같다.

(㎡당 산정가격)

기준연월일	개별공시지가
2011-01-01	1,500,000원
2010-07-01	1,470,000원

② 가장 최근 기준일인 2011.1.1일자의 개별공시지가를 적용한다.

※ 재평가금액 : 1,500,000원(개별공시지가) × 55㎡(면적) = 82,500,000원

2) 시ㆍ군ㆍ구의 해당 또는 유사지목 개별공시지가 산술평균 가격을 이용하는 방법

① 디브레인 시스템에 입력된 서울특별시 A구의 개별공시지가 산술평균 가격은 다음과 같다.

(㎡당 산정가격)

지목	개별공시지가 산술평균 가격
대	780,000원
임야	850,000원

② 재평가대상 토지의 지목이 임야이므로 임야의 개별공시지가 산술평균 가격을 기준으로 토지의 재평가금액을 계산한다.

※ 재평가금액 : 850,000원(산술평균가격) × 55㎡(면적) = 46,750,000원

건물

가. 공시가액이 있는 주택의 경우

X부처의 일반회계 국유재산 건물대장에서 다음의 항목이 입력된 건물을 재평가(예시)

ㅇ 취득일자 : 1998년 9월 12일

ㅇ 소재지 : 대구광역시 A구 B동 245번지

ㅇ 면적 : 46㎡

ㅇ 취득가액 : 51,000,000원

ㅇ 주택공시가격 : 1억원

ㅇ 종류 : 직원숙소

ㅇ 건물구조 : 철근콘크리트조, ㅇ 용도 : 주거시설

1) 시가표준액 비율로 토지와 건물 가액을 안분 계산하는 방법

① “국토교통부 부동산공시가격 알리미” 사이트에서 해당 소재지의 개별공시지가를 검색한 결과는 다음과 같다.

(㎡당 산정가격)

기준연월일	개별공시지가
2011-01-01	1,340,000원
2010-01-01	1,320,000원

② 가장 최근 기준일인 2011.1.1일자의 개별공시지가를 적용한다.

※ 토지 시가표준액 : 1,340,000원(개별공시지가) × 46㎡(면적) = 61,640,000원

③ 행정자치부 건물 시가표준액 조정기준에 따른 구조지수와 용도지수 및 경과년수 잔가율은 다음과 같다.

<구조지수>

구조번호	구 조 별	지수
1	철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조	120
2	철근콘크리트조, 철골조, 석조, PC조, 목구조, 스틸하우스조	100
3	연와조, 보강콘크리트조, 황토조	90

<용도지수>

구조번호	용 도 별	구 조 별	지수
1	주거시설 숙박시설	ㅇ 단독주택, 공동주택, 기숙사 ㅇ 여인숙(전업민박 포함)	100
2	사무ㆍ주거겸용시설	ㅇ 오피스텔	110

<경과년도별 잔가율>

건물구조	내용연수	최종년도잔가율	매년 상각률	경과년수별 잔가율
철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조	50년	20%	0.016	1-(0.016×경과년수)

④ 건물 시가표준액을 계산한다. 해당 건물은 철근콘크리트조이고 주거시설이므로 구조지수는 100, 용도지수 100을 적용한다.

(건물 시가표준액)

580,000원(건물신축가격기준액) × [eqn: {100} over {100}] (구조지수)× [eqn: {100} over {100}](용도지수) × [eqn: {100} over {100}](위치지수)×0.792주1) × 46㎡(면적)  × [eqn: {100+5} over {100}](가감산특례)= 22,187,088원

주1) 경과내용연수 : 2011년  1998년(취득연도) = 13년

경과년수별 잔가율 : 1 - (0.016 × 13년) = 0.792

⑤ 주택공시가격을 토지와 건물의 시가표준액 비율로 안분 계산한 재평가금액을 계산한다.

※ 건물 재평가금액 : 1억원(주택공시가격) × [eqn: {22,187,088(건물)} over {61,640,000(토지)`+`22,187,088(건물)}]    = 26,467,683원

2) 물가배수법으로 산정한 상각후대체원가를 계산하는 방법(취득원가가 신뢰성 있는 경우)

① [별첨 1]에 있는 물가배수표에서 취득연도와 철근콘크리트조에 해당되는 물가배수를 확인한다.

물가배수부문 년 도	1	2	3
	철근콘크리트조	철골조	스틸하우스조
1998	1.54	1.83	1.59
1999	1.57	1.84	1.58
2000	1.56	1.82	1.51

② 취득원가와 물가배수를 사용하여 건물 재조달원가를 계산한다.

※ 건물 재조달원가 : 51,000,000원(취득원가) × 1.54(물가배수) = 78,540,000원

③ 건물의 재평가금액(상각후대체원가)을 계산한다. 내용연수는 원칙적으로 국유재산 담당자가 결정하며, 본 사례에서는 [별첨 2]의 건물 기준내용연수를 사용한다.

<건물의 기준내용연수>

구조물 종류	기준내용연수(년)
철근콘크리트조	50

※ 건물 재평가금액 : 78,540,000원(재조달원가) × [eqn: {37(잔존내용연수)} over {50(내용연수)}]주1)= 58,119,600원

주1) 경과내용연수 : 2011년  1998년(취득연도) = 13년

잔존내용연수 : 50년(총 내용연수) - 13년(경과내용연수) = 37년

나. 주택 외 건물 재평가금액

X부처의 일반회계 국유재산 건물대장에서 다음의 항목이 입력된 건물을 재평가(예시)

ㅇ 취득일자 : 2004년 10월 2일

ㅇ 소재지 : 서울특별시 A구 B동 산 2-63

ㅇ 면적 : 4,950㎡

ㅇ 취득가액 : 63억원

ㅇ 종류 : 청사

ㅇ 건물구조 : 철근콘크리트조

ㅇ 용도 : 사무소

1) 결정․공시된 시가표준액을 이용하는 방법

ㅇ 각 지방자치단체가 결정․공시한 시가표준액이 있는 경우 이금액을 해당 건물의 재평가금액으로 한다.

2) 상각후대체원가를 계산하는 방법(시가표준액으로 평가하기 곤란한 경우)

① 행정자치부 건물 시가표준액 조정기준에 따른 구조지수 및 용도지수는 다음과 같다.

<구조지수>

구조번호	구 조 별	지수
1	철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조	120
2	철근콘크리트조, 철골조, 석조, PC조, 목구조, 스틸하우스조	100
3	연와조, 보강콘크리트조, 황토조	90

<용도지수>

구조번호	용 도 별	구 조 별	지수
4	사무실	ㅇ 각종 사무실용 건물	125

② 건물 재조달원가를 계산한다. 해당 건물은 철근콘크리트조이고 사무실이므로 구조지수는 100, 용도지수는 125를 적용한다.

※ 건물 재조달원가 : 580,000원(건물신축가격기준액) × [eqn: {100} over {100}](구조지수) × [eqn: {125} over {100}](용도지수) × 4,950㎡(면적) = 3,588,750,000원

③ 건물의 재평가금액(상각후대체원가)을 계산한다. 내용연수는 원칙적으로 국유재산 담당자가 결정하며, 본 사례에서는 [별첨 2]의 건물 기준내용연수를 사용하도록 한다.

<건물의 기준내용연수>

구조물 종류	기준내용연수(년)
철근콘크리트조	50

※ 건물 재평가금액 : 3,588,750,000원(재조달원가) × [eqn: {43(잔존내용연수)} over {50(내용연수)}]주1) = 3,086,325,000원

주1) 경과내용연수 : 2011년  2004년(취득연도) = 7년

잔존내용연수 : 50년(총 내용연수) - 7년(경과내용연수) = 43년

3) 물가배수법으로 산정한 상각후대체원가를 계산하는 방법(취득원가가 신뢰성 있는 경우)

① [별첨 1]에 있는 물가배수표에서 취득연도와 철근콘크리트조에 해당되는 물가배수를 확인한다.

<물가배수표>

물가배수부문 년 도	1	2	3
	철근콘크리트조	철골조	스틸하우스조
2003	1.42	1.65	1.47
2004	1.24	1.34	1.27
2005	1.26	1.36	1.20

② 취득원가와 물가배수를 사용하여 건물 재조달원가를 계산한다.

※ 건물 재조달원가 : 6,300,000,000원(취득가액) × 1.24(물가배수) = 7,812,000,000원

③ 건물의 재평가금액(상각후대체원가)을 계산한다. 내용연수는 원칙적으로 국유재산 담당자가 결정하며, 본 사례에서는 [별첨 2]의 건물 기준내용연수를 사용하도록 한다.

<건물의 기준내용연수>

구조물 종류	기준내용연수(년)
철근콘크리트조	50

※ 건물 재평가금액 : 7,812,000,000원(재조달원가) × [eqn: {43(잔존내용연수)} over {50(내용연수)}]주1) = 6,718,320,000원

주1) 경과내용연수 : 2011년 - 2004년(취득연도) = 7년

잔존내용연수 : 50년(총 내용연수) - 7년(경과내용연수) = 43년

3. 공작물

X부처의 일반회계 국유재산 공작물대장에서 다음의 항목이 입력된 공작물을 재평가(예시)

ㅇ 자산명 : 교량(철근콘크리트교)

ㅇ 취득일자 : 1996년 1월 21일

ㅇ 취득가액 : 125,000,000원

ㅇ 연장 : 200m

ㅇ 차선정보 : 왕복 6차선(6차선 총폭 : 26.5m)

ㅇ 내용연수 : 50년

1) 상각후대체원가를 계산하는 방법(단위당 재조달원가 사용)

① 해당 교량의 취득원가 자료가 없어 단위당 재조달원가를 구하기 위해 최근 2년간 교량의 건설원가를 취합한 자료는 다음과 같다.

<철근콘크리트교의 왕복 6차선 교량의 단위당 재조달원가 산정자료 예시>

종류	기준단위 물량산정			물가환산 총 건설원가				면적(㎡)당 원가주1)
	교량연장 (m)	차선폭 (m)	면적 (㎡)	준공 연도	총건설원가	물가 배수	환산후 총 건설원가
	(A)	(B)	(C=A×B)		(D)	(E)	(F=D×E)	(E=F÷C)
A교량	100	26.5	2,650＊	2006	100,000,000	1.17	117,000,000**	44,151
B교량	20	26.5	530	2007	30,000,000	1.13	33,900,000	63,962
합계	120	26.5	3,180		130,000,000		150,900,000	47,453***

* 면적(㎡) = 100m(교량연장) × 26.5m(차선폭) = 2,650

** 환산후 총 건설원가 = 100,000,000(총건설원가) × 1.17(물가배수) 117,000,000

*** 단위당 재조달원가 = 150,900,000 ÷ 3,180 = 47,453원/㎡

주1) 면적(㎡)당 원가 = 환산후 총 건설원가 ÷ 면적(㎡) = 단위당 재조달원가

② 철근콘크리트 교량의 단위당 재조달원가에 해당 자산의 면적을 곱하여 재조달원가 산정

※ 교량 재조달원가 : 47,453원(단위당 재조달원가) × 5,300*㎡(면적) = 251,500,900원

* 기준단위로 표시된 물량 = 200m(교량 연장) X 26.5m(차선폭) = 5,300㎡

③ 교량의 재평가금액(상각후대체원가)을 계산한다.

※ 교량 재평가금액 : 251,500,900원(재조달원가) × [eqn: {35(잔존내용연수)} over {50(내용연수)}]주1) = 176,050,630원

주1) 경과내용연수 : 2011년  1996년(취득연도) = 15년

잔존내용연수 : 50년(총 내용연수) - 15년(경과내용연수) = 35년

2) 물가배수법으로 산정한 상각후대체원가를 계산하는 방법(취득원가가 신뢰성 있는 경우)

① [별첨 1]에 있는 물가배수표에서 취득연도에 해당되는 철근콘크리트(교량의 재질)의 물가배수를 활용한다.

<물가배수표>

물가배수부문 년 도	1	2	3
	철근콘크리트조	철골조	스틸하우스조
1995	1.79	2.12	1.83
1996	1.76	2.10	1.79
1997	1.62	1.92	1.66

② 취득원가와 물가배수를 사용하여 교량의 재조달원가를 계산한다.

※ 교량 재조달원가 : 125,000,000원(취득가액) × 1.76(물가배수) = 220,000,000원

③ 교량의 재평가금액(상각후대체원가)을 계산한다.

※ 교량 재평가금액 : 220,000,000원(재조달원가) × [eqn: {35(잔존내용연수)} over {50(내용연수)}]주1) = 154,000,000원

주1) 경과내용연수 : 2011년  1996년(취득연도) = 15년

잔존내용연수 : 50년(총 내용연수) - 15년(경과내용연수) = 35년

4. 입목죽

X부처의 일반회계 국유재산 대장에서 다음의 항목이 입력된 자산을 재평가(예시)

ㅇ 자산명 : 소나무

ㅇ 취득일자 : 2004년 7월 13일

ㅇ 수량(ha당 평균재적) : 180㎥

ㅇ 평방면적 : 1ha

1) 조달청 고시가격, 물가정보지 고시가격을 이용하는 방법

① 조달청 조경수목 단가표상 조경수인 소나무(수고 8m, 수관폭 4m, 근원직경
40㎝) 고시가격이 5,420,000원인 경우

※ 재평가금액 : 5,420,000원

2) 시가표준액을 이용하는 방법

① 행정자치부의 산림목 시가표준액 자료는 다음과 같다.

(단위 : 원)

수종	소나무	잣나무	낙엽송	기타침엽수	기타활엽수
시가표준액	62,177	28,408	35,650	17,261	13,414

※ 재평가금액 : 180㎥(재적) × 62,177원(㎥당 가격) × 1ha(평방면적) = 11,191,860원

5. 선박ㆍ항공기ㆍ기계기구

X부처의 일반회계 국유재산 대장에서 다음의 항목이 입력된 선박을 재평가(예시)

ㅇ 자산명 : 선박(강선)

ㅇ 취득일자 : 2007년 7월 3일

ㅇ 취득가액 : 100억원

ㅇ 무게 : 12,000톤

ㅇ 용도 : 일반화물선

ㅇ 내용연수 : 18년

1) 결정․공시된 시가표준액을 이용하는 방법

ㅇ 각 지방자치단체가 결정․공시한 시가표준액이 있는 경우 이 금액을 해당 건물의 재평가금액으로 한다.

2) 견적가를 이용하여 상각후대체원가를 계산하는 방법

① 제조업체로부터 해당 선박을 현재시점에서 재건설할 경우의 견적가는 90억원이라는 사실을 확인받았다.

② 견적가를 재조달원가로 사용하여 선박의 재평가금액을 계산한다.

※ 선박 재평가금액 : 90억원(견적가) × [eqn: {14(잔존내용연수)} over {18(내용연수)}]주1) = 70억원

주1) 경과내용연수 : 2011년  2007년(취득연도) = 4년

잔존내용연수 : 18년(총 내용연수) - 4년(경과내용연수) = 14년

3) 물가배수법을 사용하여 상각후대체원가를 계산하는 방법(취득원가가 신뢰성 있는 경우)

① [별첨 1]에 있는 물가배수표에서 취득연도에 해당되는 강선의 물가배수를 확인한다.

<물가배수표>

물가배수부문 년 도	21	22	23
	기타(일반)기계	궤도차량	강선
2006	1.14	1.28	1.28
2007	1.12	1.23	1.23
2008	1.05	1.02	1.02

② 취득원가와 물가배수를 사용하여 선박의 재조달원가를 계산한다.

※ 선박 재조달원가 : 100억원(취득가액) × 1.23(물가배수) = 123억원

③ 선박의 재평가금액(상각후대체원가)을 계산한다.

※ 선박 재평가금액 : 123억원(재조달원가) × [eqn: {14(잔존내용연수)} over {18(내용연수)}]주1) = 95.67억원

주1) 경과내용연수 : 2011년  2007년(취득연도) = 4년

잔존내용연수 : 18년(총 내용연수) - 4년(경과내용연수) = 14년

[참고 4] 표준지 공시지가 등 확인요령

1. 인터넷 접속

2. 초기화면에서 'http://www.realtyprice.kr'

3. 표준지공시지가, 개별공시지가, 공동주택기준시가 정보 등  해당자료를 선택하여 확인