질의 회신

요 청 일	2014. 11. 26.	제출기관	서울시(동대문구)
제 목	○ 임대인이 임대차 계약 일방해지 통보 시, 임차인이 임대인의 초본 발급 가능 여부
질의내용	(질의 배경) ○ 주택임대차계약기간(5.30~) 24개월 중 3개월밖에 경과하지 않았으나, 임대인이 재건축을 이유로 임차인에게 일방적으로 10월말까지 비워 달라는 계약해지를 통보함 ○ 임차인은 이사비용 등 500만원의 손해배상금을 요구하였으나, 임대인이 이를 지급하지 않음. ○ 임차인이 계약서와 반송된 내용증명(9.15. 손해배상금 청구)을 근거로 임대인의 초본을 발급받음.(9.16) ○ 임대인이 본인의 초본발급에 대한 법적 근거를 요구함. (질 의) 1. 임차인이‘임대차 보증금의 반환’이 아닌 일방 계약해지에 따른 ‘손해배상금의 청구’를 임대차계약에 의한 정당한 이해관계인으로 인정 할 수 있는가? ․ 갑 설 : 주택임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 주택임대차계약에 대한 상황을 통보할 수 있는 바, 임대인이 일방 계약해지를 요구하는 상황에서 임차인이 본인의 입장을 표명하는 내용증명을 이에 해당하는 서류로 보고, 반송된 내용증명을 첨부하여 임대인의 초본을 발급할 수 있음. ․ 을 설 : 임대인은 임대차계약에 의하여 임차인에게 임대차 보증금을 반환하여야 하겠으나, 임대인의 일방계약해지에 따른 손해배상금의 지급여부는 별도의 손해배상청구를 통하여 이루어져야 할 것이며, 임차인이 법원에 손해배상청구를 하고 이에 대한 주소보정명령 등으로 임대인의 초본이 발급 가능할 것임. 2. 임차인이 주택임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 임차인은 주민등록법 시행령 [별표2] 채권채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자의 범위 중 어디에 속하는가? ․ 갑 설 : 임차인은 “4. 개인 및 법인 등의 채권채무와 관계되는 자”에 해당함. 주택임대차계약서는 임차인이 임대인에게 보증금 등 차임을 지불하고 계약기간 동안 주택을 점유할 수 있는 권리를 부여하는 것이고, 확정일자는 단순히 확정일자가 부여된 날 현재 주택임대차계약증서가 존재하고 있다는 일종의 ‘공증’에 해당함. 제4호에 해당하는 자는 기한의 이익이 상실되었거나 변제기일이 경과되었을 경우 초본 발급이 가능하므로 월세금의 연체, 계약기간 만료 후 보증금 미반환 등에만 초본 발급이 가능하다고 봄. ․ 을 설 : 임차인은 “2. 부동산 또는 이에 준하는 것에 관한 권리의 설정·변경·소멸에 관계되는 자”에 해당함. 주택임대차계약서 상에 확정일자를 부여받은 경우, 주택임대차보호법에 의하여 우선변제권 등의 임차인의 권리가 발생하므로 단순한 채권채무관계 그 이상으로 해석할 수 있으며, 기한의 이익 상실이나 변제기일의 경과와 관계없이 계약의 파기, 재계약, 주택의 유지보수 및 하자발생 등 계약내용에 중대한 변경사항이 발생하였다고 인정되는 경우, “계약서와 반송된 내용증명”으로 초본이 발급 가능하다고 봄. 3. 질의 요청기관(동대문구)의 의견 ․ 질의1 ⇒ 갑설이 타당하다고 봄. ․ 질의2 ⇒ 을설이 타당하다고 봄.
관련규정	주민등록법 제29조(열람 또는 등·초본의 교부) ②제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등·초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. 6.채권․채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자가 신청하는 경우 주민등록법 시행규칙 [벌표] 제출서류 등 8. 법 제29조제2항제6호 “채권․채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자가 신청하는 경우” 라. 영 별표2 제4호에 규정된 자 증명자료 : 채권자와 채무자의 서명 또는 날인이 되어 있고 변제기일이 있는 계약서 등 채권․채무관계 또는 보증사실을 밝혀 주는 자료와 반송된 내용증명 우편물 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
회신내용	○ 질의1은 ‘을설’이 타당함. 임차인은 계약해지 시 임대인이게 보증금 반환을 요구할 수 있으나, 일방 계약해지에 따른 손해배상금의 지급여부는 별도의 소송을 통하여 이루어 져야 하며, 임차인이 법원에 손해배상 청구를 하고 이에 대한 주소보정명령 등으로 임대인의 초본 발급이 가능함 즉 임대차 관계에서 ‘일방의 계약파기 의사 통지 및 이에 대한 손해배상 청구 우편물 미송달’만으로 채권․채무관계 등 정당한 이해관계가 발생하였다고 보기 어려우며, 계약 파기 후 임대인이 보증금을 반환하지 아니하거나, 약정한 손해배상금을 지급하지 아니할 경우 정당한 이해관계가 형성되는 것임. ○ 질의2의 ‘갑설’과 ‘을설’은 일부 타당함. 임대차 계약 시 임차인은 계약기간 내에 주택을 점유할 권리가 발생하므로 ‘부동산 또는 이에 준하는 것에 관한 권리의 설정․변경․소멸에 관계 되는 자’이며, 계약기간 종료 또는 계약 파기 시 임대인은 임차인에게 보증금을 지급하여야 하므로 ‘개인 및 법인 등의 채권․채무와 관계되는 자’에 해당함. 다만, 질의2의 ‘을설’에서 주택의 유지보수 및 하자발생 등 계약내용에 중대한 사항이 발생하였다고 하여 초본발급을 요청하는 것은 적절하지 아니함. 임차인이 주택의 유지보수 후(채권․채무관계등 정당한 이해관계 발생 후) 실제 임대인이 지불할 의무가 있는 금액을 지급 요청하였으나 우편물이 반송된 경우 [임대차계약서+ 수리비 영수증 등 지불된 증명자료 + 반송된 내용증명] 으로 임대인의 초본 교부 신청 가능함.