기정(‘13.6.12)

변경(안)

제1장 총 칙

제1조 목적

① 이 지침은 서울시 정비구역 및 재정비촉진구역을 특별건축구역으로 지정, 운영하기 위한 절차와 방법 등을 규정하는데 그 목적이 있다.

제2조 적용범위

① 이 지침은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진사업 중 300세대 이상(주거용 외의 용도와 복합된 경우에는 200세대 이상)의 공동주택(아파트 및 연립주택만 해당한다)을 건축하려는 사업을 대상(공동주택 재건축의 경우 1,000세대 이상)으로 한다.

제3조 법적근거

① 특별건축구역의 지정에 관한 법적근거는 「건축법」제69조와 제71조이다.

제4조 구성

① 이 지침은 제1장 총칙, 제2장 특별건축구역의 지정 요건 및 절차, 제3장 특별건축구역의 지정 신청, 제4장 특별소위원회 및 공공건축가의 운영으로 구성된다.

제5조 다른 규정과의 관계

① 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」에 따른 ‘공동주택  디자인 가이드라인’ 및 「서울특별시 건축조례」에 따른 ‘서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준’의 내용에 부합하여야 한다.

제2장 특별건축구역의 지정 요건 및 절차

제1조 특별건축구역의 지정 요건

① 특별건축구역을 지정하고자 하는 대상은 원칙적으로 정비구역범위를 초과할 수 없다.

② 특별건축구역은 창의적인 건축물의 디자인과 새로운 기술 적용을 통해 도시경관 향상과 지역의 정체성 및 이미지 향상에 기여할 수 있어야 하며, 「건축기본법」 제7조, 제8조, 제9조에서 정하고 있는 건축의 생활공간적 공공성, 건축의 사회적 공공성, 건축의 문화적 공공성에 기여할 수 있어야 한다.

③ 특별건축구역은 건축물 디자인뿐만 아니라 도시 관리적 측면에서 도시경관, 주변 건축물과 조화, 도시맥락과 연계 등이 종합적으로 고려되어야 하며, 특별건축구역 내 건축물의 계획은 다음 각 호에 해당하는 공공성 확보 기준에 부합하여야 한다.

1. 지역경관과 맥락을 살리며 동네풍경에 어울리는 공동주택을 만든다.

2. 다양한 수용에 맞는 다양한 공동주택 유형을 만든다.

3. 길 중심의 지역에 열린 주거문화가 생겨나는 공동주택을 만든다.

4. 모두에게 안전하고 편리한 가로환경을 만든다.

5. 공동체를 위한 공유(Sharing) 커뮤니티를 만든다.

주민 간 차별이 없는 공동주택을 만든다.

④ 특별건축구역 내 건축물에 특례사항을 적용하기 위해서는 해당 특례와 관련된 적용 사유 및 예상효과를 기술하고 대체기술의 성능 및 효과를 증명할 수 있어야 한다.

⑤ 사업시행자 및 행정은 특별소위원회 사전자문, 공공건축가 자문 등 의견수렴과 합의형성을 위한 과정을 거쳐 건축물의 계획단계부터 설계, 시공단계 전 과정에서 통일성과 일관성을 유지할 수 있도록 한다.

제2조 특별건축구역의 지정 절차

① 정비구역 신규 지정 시 특별건축구역 지정 절차는 다음과 같다.

1. 정비예정구역 또는 재정비촉진지구 내 사업으로서 특별건축구역 지정 신청을 하려는 경우 정비계획 또는 재정비촉진계획 수립 단계에서 특별소위원회의 사전자문을 거쳐 특별건축구역 지정의 타당성을 논의한다.

2. 도시계획위원회(도시재정비위원회) 심의 및 건축위원회 심의에는 특별소위원회 사전자문 시 참석하였던 특별소위원회 위원이 참석하여야 한다.

3. 특별건축구역 건축심의 소위원회의 사전자문을 거쳐 특별건축구역의 지정의 타당성이 검증된 구역에 대해서는 특별건축구역 지정을 위한 건축심의와 특별건축구역 내 건축물의 심의를 일괄 진행 할 수 있다.

정비구역 지정 및 특별건축구역 지정 신청
			특별소위원회 사전자문 (공공건축가 선정)
도시계획위원회(도시재정비위원회) 심의
정비구역 지정 결정/고시
건축위원회 심의 (특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 건축물의 심의)
특별건축구역 지정/고시
사업시행인가/고시

② 정비구역 변경 지정하고자 하는 경우에는 제1항에 따른 지정절차를 다음과 같이 변경한다.

1. 특별건축구역 지정 신청 시 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따른 정비계획 수립 절차를 따른다.

2. 특별건축구역 지정 신청 시 도시관리계획에 관한 사항이 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조에 따른 정비계획의 경미한 변경일 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차와 도시계획위원회의 심의절차를 거치지 아니할 수 있다. 단, 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우는 제외된다.

	정비구역 (변경)지정 및 특별건축구역 지정 신청
									특별소위원회 사전자문 (공공건축가 선정)
경미한 변경인 경우						경미한 변경이 아닌 경우 ※ 최고높이 상향 제외.
주관부서 검토 (정비계획의 경미한 변경)					정비구역 (변경)지정 신청
정비구역 (변경)지정 결정/고시					도시계획위원회 (도시재정비위원회) 심의
건축위원회 심의 (특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 건축물의 심의)					정비구역 (변경)지정 결정/고시
특별건축구역 지정/고시					건축위원회 심의 (특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 건축물의 심의)
사업시행인가/고시					특별건축구역 지정/고시
					사업시행인가/고시

제3장 특별건축구역의 지정 신청

제1조 제출 도서

① 특별소위원회 사전자문을 신청하기 위하여 특별소위원회 담당부서에 다음 자료를 제출한다.

1. 특별건축구역 지정 신청서

2. 특별건축구역 지정 신청 설명서

3. [별지 제1호］공공성 확보를 위한 공동주택 체크리스트

4. [별지 제2호] 특례적용․성능검토 시뮬레이션

② 건축위원회 심의를 신청하기 위하여 건축위원회 담당부서에 다음 자료를 제출한다.

1. 특별건축구역 지정 신청서

2. 특별건축구역 지정 신청 설명서

3.［별지 제1호］공공성 확보를 위한 공동주택 체크리스트

4.「건축법 시행규칙」 [별지 제27호의3서식] 특례적용계획서

5. [별지 제2호] 특례적용․성능검토 시뮬레이션

6. [별지 제3호] 지역 개방을 위한 주민공동이용시설 운영계획서

7. 이 밖에 건축위원회 심의를 받기위해 서울특별시 건축위원회에서 지정한 도서 및 자료

제2조 특별건축구역 지정 신청서 작성방법

① 특별건축구역 지정 신청서(설명서 포함)는 다음 각 항목을 포함하여 작성하며, 구체적인 작성방법은［별표 1］과 같다.

1. 특별건축구역의 위치·범위 및 면적 등에 관한 사항

2. 특별건축구역의 지정 목적 및 필요성

3. 특별건축구역 내 건축물의 규모 및 용도 등에 관한 사항

4. 특별건축구역의 도시·군관리계획에 관한 사항

5. 건축물의 설계, 공사감리 및 건축시공 등의 발주방법 등에 관한 사항

6. 통합하여 적용하는 미술장식, 부설주차장, 공원 등의 시설에 대한 운영관리 계획서

7. 그 밖에 특별건축구역의 지정에 필요한 사항

② 규격 및 작성기준은 다음과 같다.

1. 신청서의 용지규격은 A4(210㎜×297㎜), 설명서는 A3(297㎜×420㎜)로 하고 30면 내외로 작성하는 것을 원칙으로 한다.

2. 계획내용은 함축적으로 표현하도록 하고 가급적 도표와 그림을 활용하여 시각화하여 작성한다.

3. 기초자료 및 현황자료는 가능한 최신의 것을 사용하며, 별도의 기초자료를 활용할 경우 출처를 명시한다.

4. 도면은 계획대상과 범위를 명확하게 구분하여야 하고 계획대상지역의 규모에 따라 축척은 이해될 수 있는 수준으로 작성하며, 범례를 통하여 도면의 이해가 쉽도록 작성한다.

5. 일반인이 알기 쉽도록 작성하여야 하고 계획의 내용과 용어사용, 도면표현이 분명하여야 한다.

6. 단위의 표시기준은 미터법을 사용한다.

7. 구체적인 자료를 제시하여야 할 필요가 있는 경우에는 부록으로 첨부하여 제출한다.

제4장 특별소위원회 및 공공건축가의 운영

제1조 특별소위원회의 구성 및 운영

① 서울특별시장은 정비구역 (변경)지정과 특별건축구역 지정의 정합성 검토를 통한 효율적인 업무수행을 위하여 주택정책실에 특별소위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.

② 위원회의 기능은 다음과 같다.

1. 정비계획 (변경)수립 및 정비구역 (변경)지정에 관한 사항 논의

2. 특별건축구역의 지정 및 구역 내 건축계획에 관한 사항 논의

3. 공공건축가의 위촉에 관한 사항 논의

③ 위원회는 다음과 같이 구성한다.

1. 위원회는 위원장 1인을 포함한 7인 이내의 위원으로 구성한다.

2. 위원장은 서울특별시 주택정책실 정책관으로 하며 위원은 도시계획위원 2인, 건축위원 2인, 도시재정비위원 2인으로 구성한다.

3. 위원의 임기는 도시계획위원, 건축위원, 도시재정비위원은 해당 위원회의 임기 내로 하며, 공무원인 위원은 당해 직에 재직하는 기간으로 한다.

4. 위원회에 간사 1인을 두며, 간사는 주거재생과장으로 한다.

④ 위원회는 다음과 같이 운영한다.

1. 위원장은 위원회를 대표하고 위원회의 회의를 소집하며, 그 의장이 된다.

2. 위원회의 회의는 위원장을 포함한 재적위원 중 과반수이상의 출석으로 개회한다. 단, 자문신청 안건에 따라 소관위원회인 도시계획위원회(또는 도시재정비위원회)와 건축위원회의 해당 위원이 1인 이상 참석하여야 한다.

3. 이 지침에서 정하지 않은 사항에 대하여는 위원회에서 별도로 정할 수 있다.

제2조 공공건축가의 위촉 및 운영

① 서울특별시장은 특별건축구역의 지정 취지를 살리고 민간과 공공의 의견 조율을 위해 해당 사업에 대한 공공건축가를 위촉한다.

② 공공건축가의 단계별 역할은 다음과 같다.

1. 계획 단계(사전 자문에서 건축위원회 심의 전까지)

○ 공공성 확보를 위한 기본원칙에 부합하는 계획 및

설계를 유도한다.

○ 성능 확보 여부에 대한 시뮬레이션 검토를 유도한다.

2. 설계단계

○ 사업시행자, 행정, 심의위원회와 의견을 조율한다.

○ 계획 및 설계 조정을 위한 자문을 수행한다.

3. 시공단계

○ 해당 공동주택의 초기 설계와 정합성 여부를 검토한다.

○ 성능 만족 여부에 대해 검토한다.

③ 공공건축가의 위촉 및 운영은 다음과 같다.

1. 해당 사업의 공공건축가는 특별건축구역 지정 신청에 의한 특별소위원회 자문 시 위촉한다.

2. 해당 사업의 공공건축가는 서울형 공공건축가-풀(POOL) 중에서 특별소위원회의 추천과 사업시행자와 협의를 통해 선정한다.

3. 해당 사업의 공공건축가는 계획단계와 설계단계에서는 커미셔너(MA) 형식으로 참여하고 시공단계에서는 자문 형식으로 참여하며, 자문비는 서울시에서 정하는 바에 따라 지급할 수 있다.

제1장 총 칙

제1조 목적(변경없음)

제2조 적용범위(변경없음)

제3조 법적근거(변경없음)

제4조 구성(변경없음)

제5조 다른 규정과의 관계(변경없음)

제2장 특별건축구역의 지정 요건 및 절차

제1조 특별건축구역의 지정 요건(변경없음)

제2조 특별건축구역의 지정 절차

① 정비구역 신규 지정 시 특별건축구역 지정 절차는 다음과 같다.

1. (변경없음)

2. (변경없음)

3. 특별건축구역 건축심의 소위원회의 사전자문을 거쳐 특별건축구역의 지정의 타당성이 검증된 구역에 대해서는 특별건축구역 지정을 위한 건축심의와 특별건축구역 내 건축물의 심의를 일괄 진행 할 수 있다.

정비구역 지정 신청(특별건축구역 지정계획 포함)
			특별소위원회 사전자문
도시계획위원회(도시재정비위원회) 심의
정비구역 지정 결정/고시
건축위원회 심의 (특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 건축물의 심의)
특별건축구역 지정/고시
사업시행인가/고시

② 정비구역 변경 지정하고자 하는 경우에는 제1항에 따른 지정절차를 다음과 같이 변경한다.

1.  (변경없음)

2. 특별건축구역 지정 신청 시 도시관리계획에 관한 사항이 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조에 따른 정비계획의 경미한 변경일 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차와 도시계획위원회의 심의절차를 거치지 아니할 수 있다. 단, 건축물의 최고 높이를 상향하는 경우는 제외된다.

	정비구역 변경지정 신청(특별건축구역 지정 계획 포함)
									특별소위원회 사전자문
경미한 변경인 경우						경미한 변경이 아닌 경우 ※ 최고높이 상향 포함.
주관부서 검토 (정비계획의 경미한 변경)					정비구역 (변경)지정 신청
정비구역 (변경)지정 결정/고시					도시계획위원회 (도시재정비위원회) 심의
건축위원회 심의 (특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 건축물의 심의)					정비구역 (변경)지정 결정/고시
특별건축구역 지정/고시					건축위원회 심의 (특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 건축물의 심의)
사업시행인가/고시					특별건축구역 지정/고시
					사업시행인가/고시

제3장 특별건축구역의 지정 신청

제1조 제출 도서(변경없음)

제2조 특별건축구역 지정 신청서 작성방법(변경없음)

제4장 특별소위원회 및 공공건축가의 운영

제1조 특별소위원회의 구성 및 운영

① (변경없음)

② 위원회의 기능은 다음과 같다.

1. 창조적정비계획 (변경)수립 및 정비구역 (변경)지정에 관한 사항 논의

2. 특별건축구역의 지정 및 구역 내 건축계획에 관한 사항 논의

3. 공공건축가 지원 필요성에 관한 사항 자문

③ 위원회는 다음과 같이 구성한다.

1. 위원회는 위원장 1인을 포함한 9인 이내의 위원으로 구성한다.

2. 위원장은 서울특별시 주택정책실 주거재생정책관으로 하며 당연직 위원은 주거재생과장, 건축기획과장이며, 위촉직 위원은 도시계획위원회 위원 2인, 건축위원회위원 2인, 도시재정비위원회 위원 2인으로 구성한다.

3. 위원의 임기는 도시계획위원회 위원, 건축위원회 위원, 도시재정비위원회 위원은 해당 위원회의 임기 내로 하며, 공무원인 당연직 위원은 당해 직에 재직하는 기간으로 한다.

○ 위촉직 위원의 경우 시장의 허가를 받아 사임할 수 있음

○ 시장은 위원으로서 업무수행이 불가능하다고 판단하는 경우 해촉할 수 있다

4. 위원회에 간사 1인을 두며, 간사는 위원회를 주관하는 부서의 담당 사무관으로 한다.

○ 간사는 위원장의 명을 받아 위원회의 운영에 관한 업무를 처리한다.

④ 위원회는 다음과 같이 운영한다.

1. 위원장은 위원회를 대표하고 위원회의 회의를 소집하며, 그 의장이 된다. (위원장 부재시 주거재생과장은 그 직무를 대행한다)

2. 위원회의 회의는 위원장을 포함한 재적위원 중 과반수이상의 출석으로 개회하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 단, 자문신청 안건에 따라 소관위원회인 도시계획위원회(또는 도시재정비위원회)와 건축위원회의 해당 위원이 1인 이상 참석하여야 한다.

3. 의결 유형은 원안동의, 수정동의, 조건부동의, 재자문으로 하고 의결자문이 아닌 경우에는 의결 구분없이 위원회의 의견만 기록한다.

○ 원안동의 : 상정안건의 의결주문과 같이 자문 의결

○ 수정동의 : 상정안건의 의결주문내역(항목 또는 도면)을 수정하여 자문 의결

○ 조건부동의 : 상정안건의 의결주문 외의 항목을 부가(추가)하여 자문 의결

○ 재자문(보류) : 결정요청안에 대한 수정 또는 보완할 사항이 있거나 추가정보가 필요하여 의결을 보류하고 다음 회의에서 재자문하기로 결정한 경우

4. 위원장은 자문에 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 정비사업과 관련한 전문가(용역사, MP 등), 이해관계인, 외부전문가, 시･자치구 담당 부서장 등으로 하여금 위원회에 출석하여 발언하게 하거나 자문에 필요한 자료를 제출하게 할 수 있다.

5. 위원회에 상정된 안건과 관련하여 아래에 해당하는 위원은 위원회의 자문의결에서 제척된다.

○ 위원회에 상정된 안건과 관련하여 용역 등을 수행하였거나 수행중에 있는자

○ 기타 상정된 안건과 이해관계가 있어 공정한 자문을 그르칠 우려가 있는자

6. 이 지침에서 정하지 않은 사항에 대하여는 위원회에서 별도로 정할 수 있다.

제2조 공공건축가의 위촉 및 운영

① 서울특별시장은 특별건축구역 제도를 활용한 창조적 정비계획 수립의 취지를 살리고 민간과 공공의 의견 조율을 위해 해당 사업에 대한 공공건축가를 위촉한다.

② 공공건축가의 단계별 역할은 다음과 같다.

1. 계획 단계(정비계획 수립에서 건축위원회 심의 전까지)

○ 공공성 확보를 위한 기본원칙에 부합하는 계획 및

설계를 유도한다.

○ 성능 확보 여부에 대한 시뮬레이션 검토를 유도한다.

2. 설계단계

○ 사업시행자, 행정, 심의위원회와 의견을 조율한다.

○ 계획 및 설계 조정을 위한 자문을 수행한다.

3. 시공단계

○ 해당 공동주택의 초기 설계와 정합성 여부를 검토한다.

○ 성능 만족 여부에 대해 검토한다.

③ 공공건축가의 위촉 및 운영은 다음과 같다.

1. 해당 사업의 공공건축가는 특별소위원회에서 단계별 역할을 위해 필요성이 인정하는 경우 위촉한다.

2. 해당 사업의 공공건축가는 서울형 공공건축가-풀(POOL) 중에서 공공건축가 선정위원회를 거쳐 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 공공건축가 선정위원회에서 해당 사업에 특히 필요한 전문가라고 인정하는 경우 서울형 공공건축가-풀(POOL)외의 전문가를 선정할 수 있다.

3. 해당 사업의 공공건축가는 계획단계와 설계단계에서는 커미셔너(MA) 형식으로 참여하고 시공단계에서는 자문 형식으로 참여하며, 자문비는 서울시에서 정하는 바에 따라 지급할 수 있다.

도시 및 주거환경 정비사업(재정비촉진사업)에 대한 특별건축구역 지정 및 운영지침(안)

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