청원처리 결과보고

◎ 55번. 부분임대 축소건립 및 발코니 삭제에 관한 청원
처리일	청원인/소개의원	추진부서	작성자
접수일 : 2013.08.28 채택일 : 2013.12.20 이송일 : 2013.12.23	강용구외 14명 (서영갑 의원)	주택정책실 (재정비과, 건축기획과)	담당사무관 : 한봉구,박순규 담 당 자 : 장승권,류대근 전화번호 : 2133-7224, 2133-7108

□ 청원요지

○ 동작구 흑석 재정비촉진지구 촉진계획상 부분임대주택을 전체 건립세대수의 30%이상 확보하도록 한 것은 타구의 평균 부분임대아파트 비율 10%에 비해 상대적으로 높으므로, 부분임대아파트의 축소를 용이하게 할 수 있도록 흑석재정비촉진계획 시행지침의 경미한 변경에 관한 규정을 변경요청

○ 서울특별시 건축위원회 공동주택심의 기준에서 공동주택의 입면다양화를 위해 발코니를 강제적으로 30% 삭제한 것은 재산상의 침해 및 생활불편, 공사비 인상 등 추가비용 발생요인이 되며, 미관에도 별 영향을 미치지 못하므로 이러한 규제조항은 삭제해 줄 것을 요청

□ 처리상황

○ 부분임대 축소    : 수용불가

○ 발코니 기준 완화 : 수용불가

□ 심사 및 추진내용

부분임대 축소건립 관련

○ 흑석 재정비촉진지구 부분임대는 `08.9.11 재정비촉진계획 수립시 계획세대수(13,600세대)를 기존 세대수(13,241세대) 이상으로 계획하여 원주민 주거안정을 도모하고, 저소득층의 재정착 환경 조성, 소형주택 수요에 부응하기 위해 구역별로 결정된 사항임

- 서울시 도시주거환경정비 기본계획(`10.11.20 개정)에서도 정비사업으로 건립되는 가구수가 기존의 가구수 미만을 경우 원주민 재정착 등을 지원하고, 부분임대형 주택건립계획을 수립토록 규정

○ 청원인 요구대로 부분임대 계획을 권장사항으로 흑석재정비촉진계획 시행지침을 변경시 주택 수용계획이 차질이 우려되는 바, 흑석지구 전체 계획 세대수 확보 곤란 우려

【흑석지구 주택 수용계획】

(단위 : 세대)

※ 부분임대를 제외한 계획 세대수는 12,460세대로 현황 세대수(13,241)보다 781세대 부족

총 계 (①)					① - ②
	분 양	임 대	존치지역	부분임대 (②)
13,970	6,850	1,417	4,193	1,510	12,460

○ 따라서, 현황 이상의 계획 세대수 확보라는 촉진계획 취지를 감안할 때, 각 구역별로 결정된 부분임대 계획을 권장사항으로 변경함은 바람직하지 않음

- 흑석8구역 부분임대 주택계획변경(110→77가구, `13.5.23), 흑석3구역의 부분임대 주택계획 변경(492→320가구, `13.12.5)하여 청원사항 일부 해소한 바 있음

- 다만, 부분임대 일부축소는 구역별로 촉진계획변경 요청시 구역별 기존세대수 현황을 고려하여 수용가능 여부 검토하여 처리할 계획임

발코니 심의기준 관련

○ ‘서울시 건축위원회 공동주택 심의기준’ 제9조 제2항에 따른 발코니 30% 설치 지양 규정은 세대전용면적 60㎡이상 중대형 공동주택의 공동주택의 발코니에 대하여, 외부 벽면길이의 70%에 대해서는 자유롭게 설치하되 나머지 30%에 대해서는 환경, 안전, 디자인, 에너지 측면 등의 고려에 따라 100%까지 설치할 수 있도록 하는 제한이 아닌 유도 규정임

- 주거전용면적 60㎡미만, 부분임대주택, 테라스 하우스 등의 경우 발코니 심의기준에서 제외토록 하고 있음

- 주거전용면적 60㎡이상으로서 ①돌출형 또는 개방형 발코니 설치, ②입면다양화, ③벽면율 50%이상, ④리모델링 쉬운구조, ⑤우수디자인 적용시 최소 5%~30%까지 완화 가능

○ 미국, 일본, 프랑스, 싱가폴 등 외국의 경우 우리나라처럼 확장을 허용하는 것이 아니라, 발코니 본 기능을 살린 개방형일 경우 바닥면적에서 일부제외하고 있으며, 새시 등을 설치하여 내부공간화 하는 경우 바닥면적에 산입함

- 특히, 일본은 입면 상 수평연속 발코니를 금지하고, 미국(뉴욕)도 입면 상 건물길이의  50% 이상의 발코니 설치를 제한함

○ 청원내용을 수용할 경우 그간 아파트 외관과 도시경관 향상을 위한 노력이 물거품이 되고 획일적 아파트 도시경관으로 돌아갈것임에 따라, 적어도 30% 정도는 피난방화, 에너지, 도시경관 등을 고려 설치하도록 유도하는 현행기준유지가 바람직함

덧붙임 1) 흑석지구 부분임대 관련 현황자료

2) 건축위원회 공동주택 심의기준

붙임 1

흑석지구 부분임대 관련 현황

□ 주택 수용계획                                             (단위 : 세대)

※ 부분임대를 제외한 계획 세대수는 12,460세대로 현황 세대수(13,241)보다 781세대 부족

총 계 (①)					① - ②
	분 양	임 대	존치지역	부분임대 (②)
13,970	6,850	1,417	4,193	1,510	12,460

□ 부분임대 현황

구역별	계	흑석1	흑석2	흑석3	흑석4	흑석5	흑석6	흑석7	흑석8	흑석9
건립세대	8,267	489	694	1,736	863	655	963	1,079	533	1,255
부분임대 (비 율)	1,510 (18.2%)	157 (32.1%)	196 (28.2%)	320 (18.4%)	-	-	34 (3.5%)	322 (29.8%)	77 (14.4%)	404 (32.1%)
비 고 (부분임대 축소)				35%축소 (492→ 320) (‘13.12.5)	준 공 (‘12.7)	준 공 (‘11.9)	준 공 (‘12.12)		30%축소 (110→ 77) (‘13.5.23)

※ 북아현 6.3%, 한남 8.6%, 거여․마천 8.6%  중화 11.8%, 신림 19.3%

□ 구역별 부분임대 건립계획                   (단위 :  세대)

구 역	건립세대			부분임대
	계	분양	임대	계	60~85㎡	85㎡초과
계	8,267	6,850	1,417(17.1%)	1,510(18.2%)	1,264	246
흑석1구역	489	403	86(17.5%)	157(32.1%)	120	37
흑석2구역	694	593	101(14.5%)	196(28.2%)	147	49
흑석3구역	1,736	1,406	330(19.0%)	320(18.4%)	302	18
흑석4구역	863	716	147(17.0%)	-	-	-
흑석5구역	655	541	114(17.4%)	-	-	--
흑석6구역	963	798	165(17.1%)	34(3.5%)	34	-
흑석7구역	1,079	911	168(15.5%)	322(29.8%)	322
흑석8구역	533	442	91(17.0%)	77(14.4%)	33	44
흑석9구역	1,255	1,040	215(17.1%)	404(32.1%)	306	98

붙임 2

서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준

<별표2. 세대별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 삭제비율 차등적용 세부기준>

완화범위	완화세부기준	완화항목
5% 완화 (기준 전체의 25% 삭제)	완화항목 1, 2, 3의 어느 하나의 기준을 충족한 경우	1. 주요 입면에 돌출형 또는 확장이 불가능한 개방형 발코니를 설치한 경우 2. 발코니 설치위치 변화 등을 통해 입면의 다양화를 도모한 경우 3. 주동외벽의 각 면의 벽면율이 50% 이상일 경우 4. 리모델링이 쉬운 구조인 경우 5. 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우
10% 완화 (기준 전체의 20% 삭제)	완화항목 1, 2, 3 중 2가지 이상의 기준을 충족한 경우
15% 완화 (기준 전체의 15% 삭제)	완화항목 1, 2, 3 중 3가지 이상의 기준을 충족한 경우
	완화항목 4의 기준을 충족한 경우
20% 완화 (기준 전체의 10% 삭제)	완화항목 4와 1, 2, 3의 기준 중 어느 하나를 만족하는 경우
25% 완화 (기준 전체의 5% 삭제)	완화항목 4와 1, 2, 3의 기준 중 2가지를 만족하는 경우
30% 전체 완화 (기준 전체의 0% 삭제)	완화항목 5의 기준을 충족하는 경우
	완화항목 4와 1, 2, 3의 기준을 모두 만족하는 경우

공동주택 발코니 관련 해외기준

구 분	한 국	일 본	미 국 (뉴욕)	프랑스	싱가포르
바닥면적 산입	외벽길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 부분	[요코하마시] 외기에 유효하게 개방되어 있는 부분의 높이가 1.1m 이상이고, 천정고의 1/2이상인 발코니에 대해서는 폭2m까지 바닥면적에 포함 안함	발코니 총둘레 길이의 67% 이상 벽으로 둘러싸인 경우 바닥면적에 산입 (단 조건에 부합하는 난간벽, 난간살로 이루어진 경우에는 벽으로 간주안함)		지붕이 덮인 경우에는 바닥면적에 산입
입면길이	(서울시) - 입면상 길이의30% 설치 지양. (단, 위원회 심의로 완화 가능)	[마쿠하리 단지] 수평연속 발코니 금지 벽면율 : 입면 60%이상, [카마 뉴타운] 벽면율 : 입면 75%이상	총길이 제한 - 입면상 길이의 50%를 초과할 수 없음
돌출부분		[마쿠하리 단지] 건축선에서 75cm 내 [타마 뉴타운] 가로 : 세로 = 1 : 1	총면적 제한 ∙외벽면 입면길이의 1.8배를 곱한 면적을 초과할 수 없음 ∙건물의 벽으로 둘러싸인 부분의 깊이는 6ft (182cm) 초과할 수 없음	∙경계선으로부터 보도 위 3m 이상에서는 35cm까지 허용 ∙전면조망거리가 12~15m이내인 경우 최대 60cm까지 허용하고, 15m초과 시 120cm 허용
개방정도		[마쿠하리 단지] 3면 개방형 기본원칙	입면 높이의 1/2이상 개방		개방성 확보 기본원칙
난간높이	120cm 이상		3ft8in(약112cm)이하 난간벽 또는 4ft6in (137cm)이하 난간살
난간재료	콘크리트구조, 철재 파이프 등 안전한 구조		난간의 간살이 입면의 50%이상 개방

〔참고〕흑석 재정비촉진지구

■ 지구개요
	위 치 :	동작구 흑석동 84-10번지 일대		<위 치 도>
	면 적 :	896,967.5㎡
	도시계획 :	제 1ㆍ2ㆍ3종일반주거지역, 준주거지역 자연경관지구, 중심지미관지구
	개발방식 :	재개발(9), 도시환경정비(1), 지구단위계획(1)
	계획인구 :	26,979명 (현황 26,222명)
	건립세대 :	11,541세대 (현황 12,040세대)

■ 추진경위
	`05. 12. 29 :	흑석뉴타운지구 지정 (서고 제431호)
	`06. 10. 19 :	흑석재정비촉진지구 지정(의제처리) (서고 제357호)
	`08. 09. 11 :	흑석재정비촉진지구 및 촉진계획 결정 (서고 제307호)
	`11. 06. 16 :	흑석재정비촉진계획 변경결정 - 흑석5구역
	`12. 01. 26 :	흑석재정비촉진계획 결정 (서고 제21호) - 흑석8구역 기준용적률 상향
	`12. 05. 17 :	흑석재정비촉진계획 변경결정 (서고 제128호) - 지구단위계획구역
	`12. 07. 12 :	흑석재정비촉진계획 변경결정 - 흑석4구역
	`12. 07. 26 :	흑석재정비촉진계획 결정 (서고 제196호) - 흑석10,11구역 지정
	`12. 11. 01 :	흑석재정비촉진계획 변경결정 (서고 제106호) - 지구단위계획
	`12. 11. 29 :	흑석재정비촉진계획 변경결정 (서고 제317호) - 흑석6구역
	`12. 12. 20 :	흑석재정비촉진계획 결정 (서고 제346호) - 흑석7구역 기준용적률 상향
	`13. 08. 01 :	지구단위계획 실효고시 - 존치관리 1구역
	`13. 12. 05 :	흑석재정비촉진계획 결정 (서고 제407호) - 흑석3구역 기준용적률 상향

■ 구역 지정도

■ 구역별 추진현황

2014.2.현재

구분	구역명	위 치	면적 (㎡)	사업방식	추진현황
합 계			897,637.2	-
촉진구역	소 계 (11구역)		666,959.6	-
	1구역	흑석동 103-1번지 일대	35,303.0	재개발	`09.01.05 : 추진위 승인
	2구역	흑석동 99-3번지 일대	45,229.0	도시환경	`09.03.04 : 추진위 승인
	3구역	흑석동 253-89번지 일대	102,981.0	재개발	`10.07.29 : 조합설립인가
	4구역	흑석동 67번지 일대	56,622.8	재개발	`12.07.31 : 준공
	5구역	흑석동 45-1번지 일대	40,940.8	재개발	`11.09.16 : 준공
	6구역	흑석동 247번지 일대	64,016.3	재개발	`12.12.24 : 준공
	7구역	흑석동 158번지 일대	74,378.0	재개발	`13.12.27 : 사업시행인가
	8구역	흑석동 232번지 일대	34,597.1	재개발	`09.12.16 : 조합설립인가
	9구역	흑석동 90번지 일대	94,094.0	재개발	`13.02.28 : 조합설립인가
	10구역	흑석동 204-9번지 일대	32.952.0	재개발	해제동의율 36.1%(`해제추진)
	11구역	흑석동 304번지 일대	86,529.1	재개발	해제동의율 13.2%(추진위 구성추진) (특별건축구역 지정)
지구단위	흑석동 186-19번지 일대		26,841.0	주민참여형재생사업	`12.05.17 : 지구단위계획구역 지정
존치관리 구역	소 계 (2개 구역)		203,153.1	-
	1구역	흑석동 205번지 일대	111,480.0	지구단위	`13.08.01 : 지구단위계획구역 실효 고시
	기 타	중앙대병원 외 7	91,673.1	존치	-