제 218 회 시의회 임시회

도 시 관 리 위 원 회

2009. 10.  16(금)

주요 현안업무 보고

	주 택 국

보고순서

	1. 전세가 안정화 대책 주요내용	1
	2. 장기전세 공급계획	3
	3. 도시형 생활주택 공급	4
	4. 보금자리주택 공급현황	5
	5. 주택재개발 용적률 완화 검토	6
	6. 도시 및 주거환경정비조례 일부개정(안) 사전보고	7
	7. 노후건축물 리모델링 활성화 추진	8
	8. 공공관리제도 조기 정착	9

1		전세가 안정화 대책

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 최근 급등하는 부동산 가격과 전세수급 불안으로 인해 근심이 많은 시민들에게 『더 이상의 전세가격 상승을 방지하고 주택시장의 불안이 곧 해소될 것이라는 신뢰와 믿음』을 주고 ￭ 년간 4만이상 증가하는 1~2인 가구, 정비사업으로 타 지역으로 이주하는 80%이상의 이주수요 등 계속하여 증가하고 있는 미래의 수요에 대응하기 위함

□ 최근(단기)상승원인 (서울평균 5.3% - 1~9월 비교)

○ 가격상승의 일반적 원인

- 저금리, 단기 유동자금의 주택시장 유입, 경기회복에 따른 주택가격 회복

- 실질소득 감소, 주택가격 상승으로 매매 수요가 전세수요로 전이

○ 국지적 요인

- 강남 대단지 아파트 임대기간 만료, 지하철 9호선 개통 등 지역별   초과수요 발생 : 서울 평균 5.3%, 강서 11.4%, 강남 7.2%, 강북 3.5%

○ ‘08년 경제위기 이전 수준 회복

- 경기침체시 하락한 전세가격이 ‘08년 최고점 대비 99%까지 회복

○ 서울시 전체 ‘09년 상반기 신규 공급물량 (작년동기 대비)

- 8,000호 감소 (‘08년 상반기 27,236호, ’09년 상반기 19,256호)

□ 중장기 전망예측 (정비사업 수급량)

○ ‘09년까지 멸실량 대비 공급량 상회 (멸실  - 10,800호, 공급  - 23,300호)

○ ‘10년 상반기․’11~12년도 공급량 대비 멸실량 증가,

전세가 상승 우려

→ 대량멸실 지역의 전세가 상승 여부를 예의 주시하면서

멸실시기 조정 필요 (멸실시기 조정은 최후의 수단임)

□ 주요내용 - "최대 공급, 최소 멸실"

○ 주택공급 확대 : 기존공급 외 “30만호 추가 공급”

- 장기전세주택 20,000호 추가공급 : ‘18년까지 132,00호 공급

- 보금자리주택 32,400호

→ 정부 2개지구 10,400호, 우리시 4개 지구 22,000호

※ 보금자리 주택에 장기전세주택 5,700호 포함

- 재개발 기준 용적률 완화(기준용적률 20% 상향  → 12,000호

- 종 세분조정(2종 일반주거지역 ⇒ 3종 일반주거지역) → 16,000호

- 도시형생활주택 20만호 등 서민을 위한 소형주택 공급 확충

- Youth Housing 및 유휴 도시계획시설복합 등  → 25,900호

○ 저소득 주거안정대책 시행

- 공공임대 주택 1천호 긴급 공급

- 월세 임대료 보조 규모 확대 : 20억 → 25억 (사회복지기금)

- 전세자금 지원대상․규모 확대 건의 : 시 → 국토해양부

○ 주택 멸실시기 조정

- 대    상 : 단기간(6개월)내 멸실량 - 공급량 2,000세대 이상지역

- 조정기간 : 3개월~12개월

- 적용방안

구 분		500세대 미만	1,000세대 미만	2,000세대 미만	2,000세대 이상
멸실량-공급량 2,000세대 이상		3개월	6개월	9개월	12개월
멸실량-공급량 2,000세대 미만	전세가 기준 이상 상승지역	-	3개월	6개월	-
	기준이하 지역	적용 제외

□ 향후 추진계획

○ 시기조정 방안 국토해양부 협의 및 시기조정위원회 구성 운영 추진

○ 주택공급 확대를 위한 법령 개정 추진 (국토해양부 협의)

2		장기전세주택 공급 계획

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 9.14 전세가 안정화대책 20,000가구 신규공급 발표 ￭ ‘18년까지 공급확대 추진(112,000가구 → 132,000가구)

□ 주요 추진실적(‘07~09년)

○ 총11차에 걸쳐  7,628호 공급 (건설형 6,630호, 매입형 998호)

- 2007년 : 2,016호 (건설형 1,962호, 매입형 54호)

- 2008년 : 2,625호 (건설형 2,423호, 매입형 202호)

- 2009년 : 9월말 현재 2,987호 (건설형 2,245호, 매입형 742호)

□  신규공급(20,000호) 계획 (9. 14 전세가 안정화 대책시 발표)

○ 당초(‘18년까지) :  112,000호 → 132,000호로 공급확대

○ 사업별 내용

연번	내 용		확대물량	‘12년	‘13년	‘14년	‘15년	‘16년
합 계			20,000	4,800	2,700	5,200	5,700	1,600
1	보금자리 주 택	정부시범사업	500	5,00
		서울시사업	5,200		1,700	1,700	1,800
2	강서 마곡지구		4,300	4,300
3	위례신도시		10,000		1,000	3,500	3,900	1,600

□ 향후 추진계획

○ ’09년 12차 공급 (’09.11.) : 재건축 4개소 232호

○ ‘10년   10,290호 공급계획

○ 2018년까지   132,000호 공급예정

3		도시형생활주택 법제화 및 공급확대

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 1~2인 가구 증가에 따른 수요 맞춤형 주택 보급 - 기숙사형, 원룸형, 단지형다세대 도시형생활주택 도입 ￭ 법령개정에 따라 주차장조례 개정, 주차장 완화구역 지정 추진 ￭ ‘19년까지 20만가구 공급(연간 2만호) ￭ 민간의 건설 유도를 위한 도시형생활주택(원룸형/단지형다세대) 시범사업 추진

□ 추진실적

○ ’09.01~05 : 도시형생활주택 법제화 (’09. 5. 4 주택법령 개정 시행)

○ ’09.07.30  : 주차장 조례 개정

- 일반지역(세대당)  : 기숙사형 0.3대, 원룸형 0.5대 (종전 세대당 1대)

- 주차장 완화구역 : 연면적 200㎡당 1대

※ 건설기준 배제 : 어린이놀이터, 경로당 등

○ ’09.8 : 주차장완화구역 후보지 5곳 발표(8.26) 등

- 현재 후보지 5곳(중랑 1개소, 동대문 2개소, 성북 2개소) 주민공람 등 절차 진행중

○ ’09.10 : 시범사업 현상설계공모 완료(’09.8)후 실시 설계중

□ ‘19년까지 연차별 20만가구 공급 발표(9.14 전세가 안정화 대책시)

○ ‘10~’19년 : 연 20,000호씩 공급

□ 향후 추진계획

○ ’09.10 ~ : 구별 주차장완화구역 지정(전체 25개소 내외)

- 후보지 5곳과 그 외 자치구의 신청되는 대로 순차적 지정

○ ’09.12    : 시범사업 착공

- 규모 : 원룸형 75세대(강서), 단지형다세대 124세대 - 우면2지구

4		보금자리주택 공급현황

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 영구임대주택, 국민임대주택(30년), 10년임대주택, 분납임대주택, 장기전세주택(20년), 분양 등으로 다양한 주택을 건립하여 저소득층에 공급

□ ｢보금자리주택건설등에 관한 특별법｣으로 시행 (‘09. 4)

□ 보금자리주택 추진 현황

[ 국토부 시행 ]

￭ 2008.9.19 : 보금자리주택 150만호 건설계획 발표

￭ 2009.6.  3 : 강남 세곡 및 서초 우면지구를 시범지구로 지정 추진중임

지 구 명	면적(천㎡)	건설호수(호)	수용인구(인)	비 고
계	1,303	10,406	28,096
강남지구(세곡동 일원)	941	6,966	18,808
서초지구(우면동 일원)	362	3,440	9,288

[ 서울시 시행 ]

￭ 사업대상 후보지

구 분	개 소	면적(천㎡)	건설계획호수	비 고
1단계(’09년~’13년)	4	3,310	22,000	지구지정 요청예정
2단계(’10년~’14년)	2	810	6,000	검토 추진

○ 추진시 고려사항

- 지구계획 수립 시 저층 지대 → 중고층으로 하고,

- 구릉지 → 친환경적인 테라스하우스, 타운 하우스 등 다양한 유형의 주택

5		주택재개발 용적률 완화 검토

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 기준용적률 20% 상향 조정(용적률 증가분 60㎡이하 소형주택 공급) ￭ 적용방안(관리처분 인가 후 : 조합원 3/4 동의 후 완화, 인가전 : 완화)

□ 추진배경

○ 용적률 상향 조정은 개발에 따른 소형주택의 멸실과 1~2인 가구 증가추이에 따라 서민주거공간의 확보를 위한 것임

- 주거수준이 불리한 재개발 구역의 용적률이 적게 운영되고 있어 그간

많은 민원이 제기되고 있던 사항임(재건축 용적률과 비교)

□ 공급확대방안

○ 기본계획상 계획(기준)용적률 완화를 통한 소형주택 공급확대

- 20% 상향 조정(170→190%, 190→210%, 210→230%)

○ 계획용적률 상향 후 주택공급기준

- 계획용적률을 현행대로 유지하거나 계획용적률을 상향 조정을 선택

- 상향으로 증가되는 용적률은 전용면적 60㎡이하 소형주택으로 건립하고, 임대주택 확보(17%)분을 제외한 나머지는 사업시행자가 활용

□ 조치사항

○ 서울특별시 도시계획 조례 제55조제10항 개정

○ 계획용적률 상향으로 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택으로 공급하는

경우 건설비율을 별도로 정하여 고시 필요

□ 향후계획

○ 소형주택 및 임대주택이 원활히 공급될 수 있도록 관련부서 협의 등을 거쳐 후속 조치 추진

6		도시 및 주거환경정비조례 일부개정(안) 사전보고

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 재개발‧재건축사업 추진시 세입자 등 사회적 약자를 적절히 보호하기 위한 도시분쟁조정위원회 설치 등 제도를 개선하고 ￭ 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선‧보완하려는 것임.

□ 주요 내용

① 분쟁조정위원회의 구성 및 운영(법 제77조의2 및 제77조의3)

- 위원의 자격, 위원회 구성․운영 및 비용의 부담, 운영에 필요한 사항을 정함

② 세입자 보상대책에 따른 용적률에 관한 특례(법 제40조의2)

- 손실보상 기준이상 보상시 용적률 특례 기준 등을 정함

③ 정비계획의 입안의 제안(영 제13조의2)

- 주민동의율, 제안에 필요한 서류 등을 정함

④ 주택재건축사업의 안전진단 절차 및 비용(영 제20조 및 제21조)

- 안전진단 요청 및 처리절차, 비용 부담에 관한 사항을 정함

⑤ 정비구역 요건 심의를 통해 완화(영 제10조)

- 부지의 정형화, 기반시설의 확보 등 구역 지정 요건 완화 기준을 정함

⑥ 정비계획의 세부기준 조항 정비(영 제13조제2항 삭제)

- 동 조항의 근거 규정이 삭제됨에 따라 관련 조항 정비

⑦ 정비계획의 경미한 변경사항 및 권한 위임 정비

- 자치구청장이 처리할 수 있는 경미한 변경사항 등을 정함

□ 향후 추진계획

○ 개정계획 수립하여 입법예고 등을 통해 의견수렴 후 개정절차 추진

7		노후건축물 리모델링 활성화 방안 추진

	≪ 추 진 개 요 ≫
￭ 추진배경 - 침체된 건설산업의 활성화를 통한 경기부양 및 일자리 창출 - 노후건축물의 디자인을 새롭게 하고, 에너지 효율화로 저탄소 녹색성장 견인 ￭ 주요내용 - 리모델링이 용이하도록 건축기준 완화 ․리모델링 범위 : 대수선+일부증축 → 대수선+일부 증․개축 ․대 상 : 사용승인 후 20년 → 15년 ․증축규모 : 기존 연면적 10% 이내 → 30% 이내 ․층수증가 : 불가 → 허용 ․증축용도 : 부속용도만 가능(승강기, 계단 등) → 제한 없음 등 - 리모델링시 증축부분 주차장 설치기준 : 면제 또는 완화 - 건물에너지합리화사업(BRP)과 연계

□ 추진실적

○ ’09.03 : 노후건축물 리모델링 활성화 방침 수립

○ ’09.04 : 국토해양부에 관련 법령개정 건의 (국토부 건축기획과)

○ ’09.05 : 리모델링 활성화를 위한 건축법․령․규칙 입법예고

→ 우리시 건의안 수용

○ ’09.08 : 주차장법 개정 합의 (국토부 도시광역교통과)

→ 리모델링시 증축부분 주차대수 완화는 건축심의에서 결정

□ 향후계획

○ ’09. 9 주차장법시행령 개정 착수, 금년 말 리모델링 관련 법령 개정‧시행 예정

8		공공관리제도 조기 정착

1. 공공관리 시범사업 추진

□ 성수 시범사업(1차)

○ 사업개요

- 공공관리자 : 성동구청장

- 사업범위 : 지원(정비)업체 선정, 주민설명회, 추진위원회 구성

- 비용부담 : 4개 지구 개소당 2.5억원 시비지원

【시범사업 프로세스】

○ 추진사항

- ’09.08.11 : 주민설명회 개최(4개지구 합동)

- ’09.08.26 : 공공관리자 지원용역업체 계약

- ’09.09.19 : 추진위원회 위원장, 감사 주민선거 실시

․ 선거인수 4,407명 중 1,880명 투표(투표율 42.7%)

- ’09.09.28 : 조합설립추진위원회 설립 동의서 발송

○ 향후계획

- ’09.10.30 : 토지등소유자 동의서 제출 완료 (50%이상)

- ’09.11.01 : 조합설립추진위원회승인 신청

□ 2차 시범사업

○ 사업개요

- 선정일시 : ’09. 7. 29(시범사업선정위원회)

- 사업범위 : 재개발-정비계획수립 지원, 재건축-안전진단단계 지원

○ 대상구역 선정

연번	위 치	면적 (ha)	사업시행 방 식	정비계획 수립여부	비고
1	동대문구 신설동 89번지 일대	2.10	재개발	미수립
2	서대문구 홍제3동 8-50 일대	2.30	〃	미수립
3	강북구 수유2동 711 일대	10.3	〃	미수립
4	성북구 돈암동 48-29 일대	4.60	〃	미수립
5	금천구 시흥동 1002-2 (남서울 럭키아파트)	5.20	재건축	안전진단 미실시

○ 추진사항

- ’09.09.21 : 시범사업 자치구 담당과장 회의개최

- ‘09.09.30 : 자치구 업무담당 회의개최

- ’09.10.20 : 정비계획수립 용역비 지원

□ 3차 시범사업

○ 사업개요

- 선정일시 : ’09. 9. 28(시범사업선정위원회)

- 사업범위 : 지원(정비)업체 선정, 주민설명회, 추진위원회 구성

○ 대상구역

연번	위 치	면 적 (ha)	사업시행 방 식	비 고
1	성동구 금호4가 1221번지 일대	4.6	재 개 발	금호23구역
2	성북구 정릉3동 757번지 일대	20.3	재 개 발
3	서대문구 홍제동266-211번지 일대	1.4	재 건 축
4	강서구 방화동 609(방화6구역)	3.1	재 건 축	재정비촉진지구

- ‘09.09.30 : 자치구 업무담당 회의개최

- ’09.10.20 : 정비계획수립 용역비 지원

2. 클린업시스템 구축․운영추진

□ 사업개요

○ 조합정보 공개 및 관리 강화를 위한 클린업시스템 구축

- 서울시, 자치구, 추진위 및 조합단위의 홈페이지 구축

- 조합 정보공개항목 DB구축 및 정보공개 여부 자동관리 툴 개발

- 세움터, 건축․주택․정비사업 관리시스템과 연계

○ 웹기반 사업비 산정․시공 공정률 온라인 보고 프로그램 개발

□ 추진사항

○ '09.9.21  계약체결 (업체명 : 솔리데오시스템즈)

○ ’09.9.28   간이 홈페이지 오픈

□ 향후계획

○ ’09.10월 ～12월 : 추진위/조합 공개자료 구축

○ ’09.12월말       : 대시민서비스 오픈

	구축 후 시스템 운영사항
○ 서울시 : 추진위/조합 홈페이지 제공, 자료공개현황 집계 및 분석 ○ 자치구 : 자금내역, 시공 공정률 등의 정비사업 모니터링, 정보공개 독려 및 관리감독, 조합 정보공개 평가 ○ 추진위/조합 : 클린업시스템에서 제공하는 홈페이지 완료(‘09.12)후 실시 - 정비사업 관련 자료 등록 등 정보 공개(선정계약서 등 15개 항목) - 조합원과의 의사 소통할 수 있는 각종 콘텐츠 제공 - 추정사업비 산정 프로그램을 이용하여 개략사업비 및 분담금 등 산출 가능 ○ 시민(세입자 포함) - 각종 자료, 매뉴얼 제공 등을 통한 정비사업 이해도 향상 - 정책제안, 민원제기 및 비리신고 창구 제공