재개발임대주택 매입업무처리 기준

2017.03.20. 제정(주택정책과-5321)

2017.04.19. 개정(주택정책과-7514)

제1장  목  적

재개발임대주택 매입은 도시 및 주거환경비법 등 관련법규에 근거하여 처리하는 업무로서, 관계 공무원, 재개발정비사업 관계자 등에게 재개발임대주택 매입업무처리기준을 제시함으로써 공정하고 신속한 업무처리를 도모하고자 함

제2장  관련 법령 및 대상 사업

2-1. 관계 법령

○ 도시 및 주거환경정비법 제79조 제5항(임대주택 공급)

○ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제68조(재개발임대주택 인수방법 및 절차 등)

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제30조(세입자 등을 위한 임대주택 건설 등)

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제31조(임대주택의 건설)

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 제35조(임대주택의 공급)

○ 공공주택특별법 시행령 제54조 제4항(분양전환가격의 산정기준)

○ 공공주택특별법 시행규칙 제40조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준)

○ 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(택지비 가산항목 산정)

○ 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항(재개발임대주택 관련 적용 조항)

○ 서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례

2-2. 대상 정비사업

○ 주택재개발정비사업(재정비촉진지구[뉴타운] 포함)

도시정비법 제2조 및 동법 제79조 제5항

○ 도시환경정비사업( 재정비촉진지구 포함)

도시재정비촉진법 제30조 제4항(건설), 도촉법 시행령 제34조(비율), 제35조(공급), 도촉법 시행규칙 제6조(공급방법), 도시정비조례 제36조

제3장  재개발임대주택 매입

3-1. 재개발임대주택 매입 목적

도시정비법 제5조 제1항 12호(특별시장), 법 제9조 제1항 8호(구청장), 법 제10조 제1항(장관, 구청장)

정비구역 지정 전 주거환경 및 도시환경 개선을 위한 정비사업 구역에 거주하는 세입자 등에게 국비·시비 재원으로 임대주택을 공급하여 저소득 시민의 주거안정 도모

도시정비법 제95조(보조 및 융자) 제5항 2호, 법 제79조 제5항에 따라 시·도지사가 재개발임대주택을 인수하는 비용

3-2. 재개발임대주택과 공공건설임대주택의 차이

공공주택 특별법 제2조 1의2 “공공건설임대주택” 이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말하고, 분양전환가격 산정 기준으로 임대주택을 공급하고 일정기간 임대 후 입주자에게 분양 전환함

재개발임대주택은 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공매입임대주택으로 공급 후 분양전환하지 않음

공공주택 특별법 제2조 1의3 “공공매입임대주택”이란 제4조의 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

3-3. 재개발임대주택 매입 관련 재개발정비사업 절차

기본계획수립 → 정비계획수립 및 정비구역 지정 → 조합설립추진위원회 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 분양공고/분양신청 → 재개발임대주택 매매가격 사전협의 → 관리처분계획수립 → 관리처분계획인가 → 착공 및 일반분양 → 매매계약 및 매입비 지급 → 준공 및 입주 → 이전고시/청산

3-4. 재개발임대주택 매입 절차

1. 임대주택 건설 사전협의

○ 구역지정 : 임대주택 법정비율, 세대수 등 주택산정 적정성

○ 사업시행 : 사업계획에 따른 규모별 세대수, 동·호수 배치 적정성

※ 재개발임대주택의 주택규모별 건설비율(서울시 고시 제2015-148호)

1. 주택재개발사업의 임대주택 건설비율 : 15퍼센트

2. 구청장이 정비계획을 수립할 때 관할 구역에서 시행된 주택재개발사업에서 건설하는 주택 전체 세대수에서 도시정비법 별표3 제2호가목(1)에 해당하는 세입자가 입주하는 임대주택 세대수가 차지하는 비율이 15퍼센트보다 높은 경우에는 5퍼센트 이하의 범위에서 임대주택 비율을 상향

3. 전체 임대주택 세대수(법 제54조 제4항에 따라 공급되는 임대주택 제외)의 30퍼센트 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5퍼센트 이상을 주거전용면적이 40제급미터 이하 규모의 임대주택(법 제30조의3 제3항에 따라 공급되는 임대주택은 제외)을 건설하여야 한다.

2. 임대주택 매매가격 사전협의 당사자 및 관계기관의 역할

○ 재개발 조합 : 재개발임대주택 매매가격 산정 및 증빙자료 제출, 원가계산위·수탁확인서(엔지니어링사업자 신고증 첨부)제출

○ 자치구 : 인가권자(사업시행 및 관리처분계획)로서 재개발임대주택 매매가격 산정 관련 법적절차 준수 및 재개발조합 제출자료(조합공문, 증빙자료 등)에 대한 확인 후 사전협의 요청(자료일체 제출)

○ 서울시 : 재개발임대주택 매매가격 사전협의에 대한 검토결과 통보

3. 임대주택 매매가격 최초 사전협의

○ 협의시기 : 관리처분인가 전 관리처분계획 수립을 위해 재개발조합 요청 시

도시정비법 제74조 제1항(사업시행자는 관리처분계획를  수립하여 구청장의 인가를 받아야 함), 도시정비조례 제25조 제1호

○ 협의절차 : 매매금액 산정 제출(조합☞구청) → 매매금액 협의 요청(구청☞시) → 매매금액 검토결과 회신(서울시☞구청)

※ 재개발조합 제출서류 : 사업시행인가서

○ 매매가격의 구성 : 건축비(건축비+가산비용), 부속토지비(토지비+가산항목)

도시정비법 시행령 제68조 제2항, 주택법 제57조 제3항, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조 제1항

① 건축비

- 건축비 : 지상층 건축비+지하층 건축비

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조 제2항

- 건축비에 가산되는 비용

주택법 제57조 제4항, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제14조 제2항(별표 1의3)

② 부속토지비 : 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 감정평가업자 2이상이 평가한 금액의 산술평균한 금액

주택법 제57조 제3항 제2호, 도시정비법 시행령 제68조 제2항

③ 부속토지비 가산항목 : 대지조성비, 암반공사비, 흙막이공사비, 간선시설 설치비, 지장물 철거비, 감정평가수수료 등

도시정비법 시행령 제68조 제2항, 서울특별시 도시정비조례 제29조제1항 ,주택법 제57조 제3항 제2호, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제9조의2

○ 매매가격 산정

① 건축비 : 국토교통부 고시‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정 기준’ 표준건축비 적용

가) 동별 최고층수 기준으로 공급면적별 표준건축비 적용

나) 건축비

- 지상층 건축비 : 주택공급면적(전용+주거공용)×표준건축비 100% 적용

주택공급면적이라 함은 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제5항에 따른 공급면적 중 그 밖의 공용면적을 제외한 면적을 말하여 표준건축비에는 부가가치세가 포함되었음

- 지하층 건축비 : 지하층 면적(주차장+기계실 등)×지상층의 63% 적용

국토부 표준건축비 고시, 지하층 면적 : 지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간)는 제외

다) 건축비에 가산되는 비용 : 공공주택특별법 시행규칙 제40조, 별표7의 1) 건축비의 나)·다)·바)항목(※ 지하 건축비는 건축비에 포함됨)

※ 표준건축비 적용시점 : 조합이 관리처분계획 수립을 위한 임대주택 매매가격 사전협의를 신청하는 시기

※ 재개발임대주택 매매가격 산정 관련 별도 규정이 없어‘공공건설임대주택 분양전환가격 산정 기준’준용 [공공주택특별법 시행규칙 제40조,별표7의 1)건축비]

② 부속 토지비

가) 조례근거 : 도시정비 조례 제29조 제2항

나) 감정평가액 적용 시기 : 도정법 시행령 제54조의 2 제1항에 의거 사업시행인가 고시가 있는 날 기준(최초 사업시행인가일 기준)

대법원 판례, 2015.11.26. 선고 2014두15528 판결

※ 다만, 사업시행인가 고시가 있는 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품관리법」에서 정하는 바에 따른다.

도시정비법 제98조 제6항, 공유재산 및 물품 관리법 제30조, 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조 제1항, 제2항

다) 부속토지비 계산 : 임대주택부지면적×적용 순서

㉮ 적용순서 : 비점유국공유지(조합매수분)평균단가 → 점유국공유지(조합원 매수분, 국공유지 전체 평균단가) → 사유지 평균단가

서울특별시 도시정비조례 제29조(분양예정 대지 또는 건축물 추산액의 산정) 제2항 ☞ 법 제74조 제2항 제1호에 의한 관리처분계획 수립 시 종전자산 평가시 임대주택 부지가격 추산액 산정 방법

㉯ 국공유지 매각 면적 = 국공유지면적 – 무상양도 국공유지 면적

㉰ 임대주택부지면적 산정 : 주택 유형별 대지 지분×호수×평균단가

※ 토지무상제공 : 용적율 완화에 의한 임대주택 추가건설에 대한 부속토지(가산항목 포함)

도시정비조례 제29조 제1항 1호, 도시정비촉진법 제31조 제3항

라) 필요서류 : 감정평가서 2개 이상

③ 부속토지비 가산항목

대지조성비, 암반공사비, 흙막이공사비, 간선시설 설치비, 지장물 철거비, 감정평가수수료(사업주체 필요에 의한 재평가 수수료 및 종후자산,영업권, 현금청산 감정평가수수료 제외) 등

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제9조(계약이전) 및 제9조의2(계약이후)의 각 제1항 5호

종후자산은 재개발사업 시행으로 분양하는 아파트 및 상가의 사업성 평가로 택지매입을 위한 감정평가와 관련 없음

※ 간선시설 설치비 산정 근거 법규

- 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제9조 제1항 2호(주택법 제28조에 따라 사업주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용-도로), 2의2 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 비용

- 도시재정비법 제11조(기반시설 설치비용의 분담 등)

주택법 제2조(정의) 15. “기반시설”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 기반시설

※ “기반시설설치비용”이란 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 신·증축 행위로 인하여 유발되는       기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 제69조에 따라 부과·징수하는 금액

㉮ 산정기관(규칙 제8조 2항) : 엔지니어링기술진흥법에 따라 해당부문 기술용역업체 신고 업체

㉯ 제출서류

- 공사원가계산서 : 대지조성공사, 암반공사, 흙막이공사

도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 제1항 6호(정비사업비의 추산액) 관련 재개발조합의 도급비용

※ 건축 연면적 증가  등  원가계산 변경시 설계변경, 관리처분계획 변경, 변경 도급계약서 사본 등 증빙자료

- 간선시설 설치비

주택법 제2조(정의) 17. “간선시설” 이란 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 등 주택단지안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. ※ 기간시설 : 주택법 제2조 16호

ⅰ) 간선시설 설치비 = 새로이 설치하는 정비기반시설 설치비용 - (기존 기반시설 무상양도액+용적율 인센티브환산가액+정비기반시설 설치 보조금액)

도시정비법 제92조 제2항, 제97조 제2항, 서울특별시 도시정비조례 제38조 제2항 및 동조례 시행규칙 제16조 제5항

서울특별시 주택재개발 업무 편람(정비기반시설 설치비용 산정 및 무상양도 처리 기준-144쪽)

※ 도시재정비법에 의한 용적율 초과여부 확인 : 2015. 5.28. 재개발임대주택 건설비율 초과 시 열람도서 및 사업시행인가서의 추가 임대주택건설 확인

※ 용적율 인센티브 환산가액 산정시 도로 공원시설을 제외한 정비기반시설 설치비는 기반시설 소관기관에 대한 기부채납으로 제외하고 산정(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제9조 제1항)

ⅱ) 제출자료 : 정비기반시설 무상귀속 및 양도 검토 보고서(내부결재, 첨부자료 : 용도폐지되는 정비기반시설의 조서, 새로이 설치할 정비기반시설의 조서 등), 정비기반시설 설치비 보조금액, 정비기반시설(순부담액) 산정내역  ☞ 구청 소관부서 확인 제출

도시정비조례 시행규칙 제14조 제1항 제1호

- 지장물 철거 계약서

- 감정평가수수료 청구서

4. 임대주택 매매가격 변경협의

매매가격 최초 사전협의 완료 후 별도조건을 충족한 경우 변경협의 당시 관련 법규를 적용하여 매매가격 산정

○ 변경협의 시기 : 임대주택 착공 이전

○ 변경협의 사유 : 장기간의 재개발사업으로 최초 매매가격 협의 이후 「재개발 정비사업 도급단가 변경 또는 임대주택 건축연면적 증가」로 재개발조합의 사업비 증가 시에 한하여 임대주택 매매가격 변경협의를 수용함으로써 매매가격 조정 기회 제공

○ 변경협의 조건

- 조합과 시공사간 정비사업 도급단가 계약금액(5% 이상) 증가

- 사업변경인가에 의한 임대주택 건축 연면적이 3% 이상 증가

※ 연면적 증가에 의한 임대주택 추가 건축이 없으면 면적정산만 가능

※ 착공이후는 변경협의 불가하고 경미한 면적 증감은 정산 가능

5. 임대주택 매매계약

○ 계약 시기 : 임대주택 매매가격이 반영된 관리처분계획인가 후 건축공정 20% 이상(동별 최고 층수의 1/2 이상의 골조공사 완료 시)

도시정비조례 제23조 제1항 제3호

○ 계약체결 방법

- 조합에서 재개발임대주택 공정확인서(감리자 확인) 첨부하여 자치구청에 계약체결 요청

- 서울시는 접수된 공정확인서 및 사전협의 매매가격의 변동 유무를 확인 후 자치구청에 “계약체결 승인”및 사전 방문예약 통보

- 계약실행 전, 시장직인 날인 의뢰

- 재개발조합 제출서류 이상유무 검토, 재개발조합장과 매매계약 내용 최종 확인 후 시장직인 날인

○ 제출 서류 : 관리처분계획인가서, 시공보증서, 국공유지 매매계약서 사본, 인감증명서, 등기부등본 및 인감, 사업자등록증, 대표 신분증 등

도시정비법 제82조(시공보증)

6. 임대주택 매매대급 지급

도시정비조례 제23조 제1항 제4호

○ 지급시기 : 매매계약 후 조합은 구청에 매매대금 지급 신청

○ 지급방법

- 서울시 : 임대주택 건축공정 확인 후 매매대금 예산 자치구 재배정

- 자치구 : 예산 재배정 확인 후 구청에서 조합청구 계좌 입금

○ 계약금 : 매매계약을 체결하는 때에 총액의 20%

○ 중도금 : 건축공정에 따라 4회 분할 지급(35%, 50%, 65%, 80% 이상)

○ 잔  금 : 준공인가 이후 총액의 15%, 이전고시일 이후 5%

○ 매매가격 정산 : 준공인가 고시 이후 증빙자료 제출 후 정산

7. 임대주택 준공 및 입주

○ 재개발임대주택 입주자 선정 : 준공인가 6개월 이전(자치구)

도시정비조례 제35조(근거 : 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항에 의하여 ‘주택공급 관련 규칙’은 규칙 제22조 및 제57조만 적용하고 입주자 선정은 도시정비법 및 도시정비조례에 의거 개별법령 적용으로 별도의 ‘입주자 모집공고’ 절차 필요 없음)

○ 재개발임대주택 입주 계약 : 서울주택도시공사

8. 임대주택 소유권 이전

○ 소유권 이전 시기 : 이전고시 이후 2차 잔금을 수령함과 동시에 즉시 소유권이전 등기 절차 이행

☞ 사업시행자는 주택재개발정비사업의 이전고시 이후 서울시가 재개발임대주택에 대한 소유권 이전을 완료할 수 있도록 협조하여야 함

제4장  행정 사항

○ 재개발임대주택 매입업무 처리기준 개정 시행 : 결정일부터 시행

붙임 : 1. 임대주택 매매가격 산정내역(서식)

2. 원가계산위탁 확인서

◯◯ 구역 재개발임대주택 매매가격 산정내역(예시)

1		○○구역 정비사업 현황

□ 사업유형 : 주택재개발정비, 도시환경정비(※ 재정비촉진구역 여부 별도 표기)

□ 추진단계 : 공사착공(착공일 : 17.02.11, 공정율 5%)

※ 시행인가, 관리처분계획인가, 착공 전, 공사착공(공정율 00%)

□ 정비구역 정비계획 결정(변경)

○ 정비구역 정비계획 지정(서울시 고시 제000-000호,2011.01.01)

- 용적율 산정(※ 정비계획 결정도서 참조)

구 분	산 정 내 용
토지이용계획	구역면적	공동주택	신설정비기반시설		신설 정비기반시설내 국공유지
	60,982.60㎡	48,711.00㎡	12,271.60㎡		1,711.50㎡
계획(기준)용적율	·계획 용적율 : 210%
허용 용적율	·허용 용적율 : 210% + β(서울시 건축위원회 심의기준에 의한 용적율 상향값(20% 이내)
개발가능 용적율	·개발 용적율 = 허용 용적율 + 계획(기준)용적율 ×1.3α = 210% + (210%×1.3×0.216790) = 269.18%			α = 공공시설부지 제공 면적(순부담) / 공공시설부지 제공 후 대지면적 = 10,560.10㎡/48,711.00㎡ = 0.216790
상한 용적율	※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 상한 용적율 - 제3종 일반주거지역 : 300% 이하

※ 서울특별시고시 제2008-388호(시보 제2872호, 2008.11.6.)

서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 변경(개발가능 용적율 산식)

당 초	변 경
○ 개발가능용적율 = 계획용적율×(1+0.3α)/(1-α) - α : 공공시설부지로 제공하기 전 대지면적 대비 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율([기반시설면적-국공유지면적]/구역면적) ※ α = (개발가능용적율-계획용적율) (0.3α×계획용적율+개발가능용적율) ※ 2010 서울특별시 도시·주거 기본계획 ※ 서울특별시 도시계획 조례 제55조제10항 - 공공시설부지 : 새로이 조성하는 공공시설+공공에서 매입하는 공공시설부지의 1/3 - 새로이 조성하는 공공시설 : 도로, 공원, 녹지 등 - 공공에서 매입하는 공공시설 부지 : 학교,공용의 청사 등	○ 개발가능용적율 = 허용 용적율+계획(기준)용적율×1.3α - α : 공공시설부지로 제공한 후의 면적 대비 공공시설부지로 제공한 면적 비율 - β : 서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준에 의한 용적율 상향값(20% 이내) - 허용용적율 : 계획용적율+β ※ 서울특별시 도시계획 조례 제55조제10항 - 공공시설부지 : 새로이 조성하는 공공시설-공공에서 매입하는 공공시설부지의 1/3. 단, 공공시설부지내 국공유지는 제외함 - 새로이 조성하는 공공시설 : 도로, 공원, 녹지 등 - 공공에서 매입하는 공공시설 부지 : 학교, 공공의 청사 등

- 임대주택 건설 현황 : 총 000호(재개발 00호, 장기전세 00호)

○ ○○구역 정비계획 변경(○○구 고시 제000-000호, 2013.07.01)

- 용적율 : 255.86%

- 변경내용

·임대주택 건설 현황 : 총 000호(재개발 00호, 장기전세 00호)

□ 사업시행(변경)인가

○ 사업시행 인가(○○구 고시 제000-000호, 2012.06.01)

- 용적율 : 255.86%

○ 사업계획 변경(○○구 고시 제000-000호, 2014.07.13)

- 용적율 : 255.86%

- 변경 내용

·임대주택 건설 현황 : 총 000호(재개발 00호, 장기전세 00호)

□ 구역 현황(※ 매매가격 산정 시 사업시행인가 기준)

○ 구역면적(㎡)

구분	시행면적	대지면적				신설 정비기반시설				기타 시설
		소계	택지1	택지2	택지3
용도			공동주택	공공청사	대토 등	소계	도로	공원		유치원
								신설	존치
면적	66,094	53,609	53,609	0	0	11,784	5,953	5,806	25	701

○ 국공유지 현황

관리청	계	국토부	산림청	서울시	자치구	기획재정부
면적(㎡)	17,270.26	203	1,950	1,769.45	1,217.81	12,130

○ 국공유지 유·무상 양도 현황

계(㎡)	무상 양여	점유자 매수	조합 매수
17,270.26	2,121	105.24	15,044.02

2		○○구역 정비사업 임대주택 매매금액 변경 내역

□ 사업현황

구 분	기 정	변 경	증 감
사 업 위 치	서울시 ○○구 ○○동 123번지 일대		-
사업시행변경인가일	2009. 10. 1	2016. 1. 20	-
구 역 면 적	60,982.60㎡	61,052.60㎡	△70.00㎡
택 지 면 적	47,233.60㎡	47,233.60㎡	변경없음
임대부지 면적	5,158,3566㎡	5,158,3566㎡	변경없음
임대주택 연면적	18,731.3156㎡	18,731.3156㎡	변경없음
세 대 수(임대)	1,305세대(226세대)	1,305세대(226세대)	변경없음
임대층수	지하3층 지상 15~21층	지하3층 지상 15~21층	-

□ 변경내역 : 증1,192,168천원

(단위 : 천원)

구 분	기 정	변 경	증 · 감	비 고
총 액	30,960,021	32,152,189	△1,192,168	-
건축비	17,191,670	17,191,670	변경없음	-
택지비	12,579,379	13,491,145	△911,766	∘국공유지 매매계약에 따른 택지비 증가
택지가산비	1,188,972	1,469,374	△280,402	∘철거비 추가 및 간선시설 설치비용 재산정

○ 택지가산비 세부 변경내역

(단위 : 천원)

내 역	기 존			변 경			증․감
	총 액	단가(원)	금 액	총 액	단가(원)	금 액
합계	12,121,337.8	-	1,188,972	15,446,414	-	1,469,374	△280,402
대지 조성비	904,947	19,158 (총액÷택지면적)	98,823	904,947	19,158 (총액÷택지면적)	98,823	변경없음
암석굴착공사비	1,813,917	38,403 (총액÷택지면적)	198,096	1,813,917	38,403 (총액÷택지면적)	198,096	변경없음
흙막이 공사비	3,928,565	83,173 (총액÷택지면적)	429,035	3,928,565	83,173 (총액÷택지면적)	429,035	변경없음
지장물 철거비	3,031,357.8	49,708 (총액÷구역면적)	256,411	4,980,400	81,575 (총액÷구역면적)	420,792	△164,381
간선시설 설치비	1,937,186	31,766 (총액÷구역면적)	163,860	3,313,219	54,268 (총액÷구역면적)	279,933	△116,073
감정평가 수수료	505,365	8,287 (총액÷구역면적)	42,747	505,365	8,277 (총액÷구역면적)	42,695	∇52

3		○○구역 재개발사업 임대주택 매매가격 산정

□ 임대주택 세대별 면적(㎡)

규모	세대수	전용 면적	주거공용 면 적	공급 면적	기타 공용면적			계약면적	대지면적
					부대시설 등	지하주차장 면 적	소 계
39형 (10층)
49형 (20층)

□ 건축비 합계 : 12,123,000,원

○ 36형

- 지상층 : 4,163.248㎡×1,008,400원 = 4,198,219,000원

- 샷시설치비용

·36.0820(전용면적)×80(세대수)×1,008,400원(표준건축비)×3.0%=87,324,000원

- 지하층 : 1,702.6720㎡×1,008,400원×63% = 1,081,693,000원

- 36형 건축비 : 5,367,236,000원

※ 산출근거

임대주택표준건축비(국토해양부고시 제2008-707호)

- 21층 이상 주거전용면적 40㎡ 이하 ⇒ 1,008,400원/㎡

- 21층 이상 주거전용면적 40㎡초과~50㎡이하 ⇒ 1,018,100원/㎡

- 21층 이상 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하 ⇒ 988,100원/㎡

□ 토지비 합계 : 14,960,519,000원

○ 택지비 : 13,491,145,000원

- 구역내 토지현황

총계(㎡)	사유지	국공유지
		소계	조합 매수	조합원 매수	무상양도
44,096.45	41,230.	2,866.45	1,200.02	215.23	1,451.20

- 구역내 국공유지 매각현황

구 분		면 적 (㎡)	매각금액(원)	단가(원/㎡)	비 고
국공유지	조합 매수
	조합원 매수
	총 계

- 가격산정 방법

◎ 임대부지 면적(5,158.3566㎡) : 임대부지 면적 × 조합매수 평균단가

☞ 산출내역 = 5,158.3566㎡×2,615,396원/㎡

= 13,491,145,218원

※ 도시정비조례 제29조 제1항 1호, 도시재정비촉진법 제31조에 의한 용적율 증가로 추가 건축된 임대주택의 택지비(가산항목 포함) 기부채납

※ 산출근거

- 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제29조 제2항

- 국공유지 매매계약서 사본

○ 토지비 가산항목(대지조성비 포함) : 1,469,374,000원

구 분		총액 (원)	㎡당 단가(원)	임대주택 부분 (단가×임대부지 면적)	비 고
합 계
대지조성비					구역면적
가산항목	흙막이 공사비				123,122㎡
	암반공사비				대지면적
	지장물 철거비				87,122㎡
	간선시설설치비				임대주택 부지
	감정평가수수료				10,123㎡

□ 임대주택 매입비 총액(건축비+토지비) : 12,123,000,000원

※ 붙임자료

1. 간선시설 설치비 산정 자료

- 사업시행(변경)인가 관련 내부결재 공문(정비기반시설 무상귀속 및 양도 검토  포함)

- 첨부자료 : 정비기반시설 무상귀속 및 무상양도 대상 재산현황 총괄표(신설 정비기반시설 조서, 용도폐지되는 정비기반시설 조서 포함), 용적율 인센티브 산정내역 등 증빙자료

2. 정비구역(변경)지정 고시문

3. 사업시행(변경)인가 고시문

4. 임대주택 매매가격 산정 관련 원가계산 위탁확인서

재개발임대주택 매매가격 산정 원가계산 위·수탁 확인서

○○구역 주택재개발정비사업조합과 주식회사  ○○○○은 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조 제2항」에 근거하여 재개발임대주택 매매가격 산정과 관련하여 다음과 같이 부속토지 가산항목에 대한 원가계산을 위·수탁하였음을 확인합니다.

□ 원가계산업체 : 주식회사 ○○○

○ 신고번호 : 제○○○호

○ 주    소 : 서울특별시 ○○구   ○○동

○ 대    표 : ○○○

※ 붙임 : 「엔지니어링기술 진흥법」에 의한 신고증

□ 위·수탁기간 : 2000.  .  .부터  2000.  .  .까지

□ 위탁자 :    ○○구역  주택재개발정비사업조합

조합장   ○○○  (인)

□ 수탁자 :    주식회사 ○○○○

대  표   ○○○  (인)

2000.  .  .

서울특별시장 귀하

※ 반드시 법인인감으로 날인(필요시 법인인감증명서 제출)