서식		시가표준액 산정기준 개선의견(서울시)

1. 오피스텔

분류

오피스텔

부서명

서울시 강동구 재산세과

세분류

가감산율

담당자연락처

고선영 (□ 02-3425-5584)

□ 현황

○ 50㎡이하 가감산율 1을 기준으로 50㎡초과시 1/1,000씩 가감산율 감소

□ 문제점

○ 일률적으로 전용+공용 면적이 클수록 가감산율이 낮아짐

- 오피스텔은 사무와 주거 기능을 겸한 건축물로 주택과 마찬가지로 선호하는 용도

면적이 존재할 가능성이 매우 높음

※ 선호면적에 대한 선행조사 필요

□ 개선방안

○ 선호면적에 대한 조사가 이루어진 후 가감산율 조정

○ 주거용과 사무용의 선호면적이 다른 경우 층지수와 같이 주거용과 사무용의 가감산율을 별도로 산정

□ 개정안

현  행

개 정 안

구분	기준	지수
가감산율	50㎡이하	1,000/1,000
	50㎡초과 ~ 100㎡이하	999/1,000
	100㎡초과 ~ 150㎡이하	998/1,000
	150㎡초과 ~ 200㎡이하	997/1,000
	200㎡초과 ~ 250㎡이하	996/1,000
	250㎡초과 ~ 300㎡이하	995/1,000
	300㎡초과 ~ 350㎡이하	994/1,000
	350㎡초과 ~ 400㎡이하	993/1,000
	400㎡초과 ~ 450㎡이하	992/1,000
	450㎡초과 ~	991/1,000

선호면적에 조사 결과에 따른 지수 적용

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

2. 건축물

분류

건 축 물

부서명

서울시 구로구 부과과

세분류

용도지수

담당자연락처

이효정(□ 02-860-2734)

□ 현황

○ 가설건축물에 대한 시가표준액 용도지수 적용시 일반건축물과 같은 용도지수 사용

- 가설건축물에 대한 일반건축물 용도지수 사용으로 실 가치대비 시가표준액이 과다하여 불합리한 점이 있음.

□ 문제점

○ 가설건축물의 축조신고에 대한 취득세 시가표준액 과다

- 건설현장 및 기타 임시사용을 위해 가설건축물을 설치할 경우 신규로 구입하는 경우와 기존의 사용중이던 컨테이너를 재사용할 경우 가설건축물의 실 가치에 비해 용도지수가 과다하게 산정됨.

□ 개선방안

○ 가설건축물용 용도지수 신설

- 가설건축물에 적용하는 별도의 용도지수를 신설하여 사용할 경우 실물건의 가치와 시가표준액의 차이가 줄어들어 합리적인 적용이 가능함.

□ 개정안

현 행	개 정 안

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

3. 건축물

분류	건축물	부서명	서울시 동대문구 세정과
세분류	기타	담당자연락처	전태인(□ 02-2127-4101)
□ 현황 ○ 오피스텔 외 건축물 시가표준액 산정시 원가방식 중심으로 산정 - 감정평가 3방식 요소인 비용성, 수익성, 시장성을 고려하는 방식으로 산정되고 있으나, 비용성을 중시하는 원가방식이 크게 반영되고 있음. ※ 구조지수 및 잔가율은 비용성 측면의 원가요소이고, 용도지수는 수익성 측면의 수익요소이며, 위치지수 및 가감산 특례는 시장성 측면의 시장요소. □ 문제점 ○ 수익성과 시장성을 반영하나 기본 구조가 재조달원가를 감가수정하는 비용성을 중심으로 하는 방식으로, 시장성을 반영하는데 한계가 있음 - 시세를 반영하지 못한 건축물의 경우, 매년 반복적인 ‘불합리한 시가표준액’ 변경 결정을 통해 조정해야 하므로 행정력이 낭비됨. - 주택 공시가격 현실화율이 제고됨에 따라 건축물에 대한 세부담이 상대적으로 낮아져, 납세자 간 조세형평성에 문제가 발생할 우려가 있음. □ 개선방안 ○ 오피스텔과 같이 시세를 반영하는 표준가격기준액 방식으로 전환 필요 - 원가방식이 아닌 거래가격 및 임대료를 고려한 가격으로 시가표준액을 산정 및 고시하여, 현행 시가표준액 제도의 한계를 보완함으로써 납세자 간 과세 형평을 도모할 필요가 있음. ※ 세무공무원 및 전문기관 등에 의한 건축물 현황 실태분석 및 조사 필요

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

4. 건축물

분류

건축물

부서명

서울시 동작구 재산세과

세분류

기타

담당자연락처

조중호(□ 820-9281)

□ 현황

○ 단일 기준가격(건축물가격기준액)에 의한 구조, 용도, 위치지수를 반영하고 있음.

□ 문제점

○ 현실의 건축물 가격단가는 다양함.

- 구조지수, 용도지수의 기준이나 구조 유형 산정이 현실과 맞지않으며,

지역적인 요소가 반영이 되지 않는 산정구조임.

※ 지수산정 요소에 수익성, 시장성 등의 요소가 혼재되어 있어서 각각의 요소에 변화가 있을 때       반영하기 어려움

□ 개선방안

○ 지금의 개별주택가격의 산정방식처럼 그 지역의 상황을 반영할 수 있는 표준-개별      방식을 도입하는 방안도 고려해 볼만 함.

- 건축물 시가표준액의 산정체계를 다각화하여 건물 유형에 맞는 방식을 적용할       필요가 있음.

□ 개정안

현 행	개 정 안
건물신축가격기준액 산정방식	표준건축물가격기준액 산정방식

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

5. 오피스텔

분류

오피스텔

부서명

서울시 서초구 재산세과

세분류

기타

담당자연락처

김영우(□ 02-2155-6536)

□ 현황

○ 서초구는 강남역 일대 오피스텔 시가표준액이 매매가액에 비해 높은 단지 많음.

□ 문제점

○ 개인간 거래시에 매매가액이 시가표준액에 비해 낮아 시가표준액을 과세표준

으로 취득세를 발급하는 과정에 민원 발생 여지 많음.

□ 개선방안

○ 필지별 오피스텔 표준가격과 ㎡당 환산매매사례가액 평균을 기준으로 시가

표준액 적용

□ 개정안

현 행	개 정 안
오피스텔 시가표준액 = 표준가격기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율	오피스텔 시가표준액 = MAX[표준가격기준가액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율, ㎡당 환산매매사례가액 X 105%]

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

6. 기타물건

분류

기타물건

부서명

서울시 성동구 세무2과

세분류

차량

담당자연락처

정다언(□02-2286-5354)

□ 현황

○ 차량 구조변경에 대한 시가표준액은 기준가액으로만 확정

- 차량 구조변경에 대한 시가표준액은 잔가율이 반영되어 있지 않음

※

□ 문제점

○ 중고로 구조변경을 하는 경우

- 중고물품으로 구조변경을 하는 경우 잔가율을 적용해서 시가표준액을 적용해야 하는 것이 맞지 않나 라는 주장이 종종 나옴

※ 경기침체로 인하여 중고로 구조변경 하는 경우가 점차 늘어나는 추세이다.

□ 개선방안

○ 잔가율 적용

- 중고 구조변경 차체에 대한 제작년도를 조사하여 현실에 맞게 잔가율을 적용

※ 과세의 형평과 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 하기 위함에도 합당하다고 생각함.

□ 개정안

현 행	개 정 안
차량 구조변경에 대한 과세표준액은 시가표준액(기준가액)과 신고가액을 비교하여 높은 금액으로 확정한다.	차량 구조변경에 대한 과세표준액은 시가표준액(기준가액에서 잔가율 적용)과 신고가액을 비교하여 높은 금액으로 확정한다.

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

7. 건축물

분류

건축물

부서명

서울시 성북구 세무1과

세분류

가감산율

담당자연락처

박찬경(□ 02-2241-4102)

□ 현황

○ 아파트 상가는 상권이 좋지않은 주택가에 위치하는 곳도 많으며 일률적으로  주택층수가 건축물 층수에 포함돼 시가표준 산정시 고층건물로 분류되어 시가표준액이 가산되고 있음

□ 문제점

○ 실거래 금액보다 시가표준액이 높은 주상복합 상가가 다수 발생

□ 개선방안

○ 아파트 상가 층수 계산시 주택층수 제외

□ 개정안

현 행	개 정 안
건물층수별 가산율 처리	건물층수 계산시 주택부분제외

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

8. 건축물

분류

건축물

부서명

서울시 송파구 세무행정과

세분류

지식산업센터

담당자연락처

02-2147-3785

□ 현황

○ 지방세법시행령 제4조제1항 건축물 중 오피스텔 및 오피스텔 외 건축물로 따로 분류하여 시가표준액 산정을 하고 있음.

□ 문제점

○ 지식산업센터의 경우 비감면용 사용(주로 사무용)이 많으며 현 거래가액이 최초      분양가보다 그 상승폭이 커졌음에도 불구하고, 토지 및 건물 시가표준액 합계액이      그 상승폭을 따라가지 못하고 있음.

□ 개선방안

○ 지식산업센터의 경우도 오피스텔처럼 지역에 따라 그 가액이 상이하므로, 오피스텔      산정방식과 같은 표준가격기준액 산정을 도입하는 방법.

□ 개정안

현 행	개 정 안
지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 산정기준] ①법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1. 오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준 가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.	지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 산정기준] ①법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1.생략 <신설> 1의3.지식산업센터: 행정안전부장관이 고시하 는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적 용한다.

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

9. 기타물건

분류

기타물건

부서명

서울시 송파구 세무2과

세분류

차량(이륜차)

담당자연락처

02-2147-2629

□ 현황

○ 해마다 신규 이륜차가 많이 발생하고 있으나 시가표준액이 없고 제작증에 기재된      공급가액의 신빙성이 떨어짐.

□ 문제점

○ 차량의 경우 기준가격이 없으면 제작증상의 공급가액을 최초 취득가격으로 하여      기준가격으로 적용하고 있음.  이륜자동차의 경우 제작증상의 공급가액 미기재 및 신      빙성 부재등으로 장부 등 추가 증빙자료 제출을 요구하게 되고 이에 민원인들의      반발로 시가표준액을 정하여 적용하여야 하는 상황. 이런 경우 담당자들의 기준가격      적용이 일관되지 않을 수 있고 이에 추가 민원 발생 우려.

□ 개선방안

○ 신규 이륜차 등 기준가격이 공시되지 않은 이륜차에 대해 공급가액을 일관되게      적용할 수 있도록 공식 판매업체 사이트 등을 지정하여 명시할 필요.

□ 개정안

현 행	개 정 안
<22년 적용 차량 기계장비 시가표준액> Ⅰ.차량 3.적용요령 다. 기준가격표에 기준가격이 없을 때에는 최초의 취득가격에 당해 차량의 경과연수별 잔가율을 곱 하여 산출한 금액을 시가표준액으로 하되, 최초 취득가격을 알 수 없는 경우나 시가표준액이 시 가와 현저한 차이가 있어 이 시가표준액을 적용 하기가 불합리하다고 인정되는 경우에는 실제거 래가격 또는 유사한 종류의 시가표준액을 적용한 다. 자동차전부손해증명서(손해보험협회장발급), 풍수해로 인한 피해사실증명서(지자체발급)를 통 해 침수사실이 증명된 차량은 산출된 시가표준액 의 30%를 특별 감가(천원 이하 절사)한다.	<22년 적용 차량 기계장비 시가표준액> Ⅰ.차량 3.적용요령 다.······················································································································································································································································································································································································································································································································································································································· 다만, 이륜자동차는 최초 취득가액을 알 수 없는 경우 제작업체 홈페이지에 공시된 공급가액을 기준가격으로 할 수 있다.

10. 건축물

분류

건축물

부서명

서울시 양천구 재산세과

세분류

잔가율

담당자연락처

최미옥(□ 02-2620-3287)

□ 현황

○ 시가표준액 산정 요소중 경과연수별 잔가율 적용

- 노후화된 주택의 최종연도 잔가율 적용 이후, 잔가율 감산이 없음

□ 문제점

○ 노후화된 주택의 건물 시가표준액이 전년도 보다 더 높아지는 현상 발생

- 최종연도 잔가율의 변동이 없으면서, 건물신축가격기준액이 전년도보다 높아지면서 노후화가 진행됨에도 건물가액이 하락하는게 아니라 더 높아지짐에 따라 민원 야기됨

□ 개선방안

○ 전년도 건물 시가표준액과 현년도 건물 시가표준액 비교 낮은 것 적용

- 재산세 세부담상한 적용 방식을 건물시가표준액에 반영하여, 최종연도 잔가율이 모두 진행된 노후화된 주택의 경우 건물가격이 전년도 산정액을 넘지 않게 조정

□ 개정안

현 행	개 정 안

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

11. 기타물건

분류

잔교

부서명

서울시 영등포구 부과과

세분류

내용연수

담당자연락처

김태중(□02-2670-4292)

□ 현황

○ 잔교 철골콘크리트조, 철근콘크리트조의 내용연수 40년임

□ 문제점

○ 건축물과 잔교의 동일 구조에서 내용연수에 차이가 발생

- 건축물 철골콘크리트조 내용연수 : 50년

- 건축물 철근콘크리트조 내용연수 : 40년

- 잔교 철골콘크리트조, 철근콘크리트조 내용연수 : 40년

□ 개선방안

○ 잔교 철골콘크리트조 내용연수를 건축물과 같은 내용연수로 조정

- 잔교 철골콘크리트조 내용연수 : 50년

□ 개정안

현 행	개 정 안
잔교 철골콘크리트조 : 40년 철근콘클리트조 : 40년	잔교 철골콘크리트조 : 50년 철근콘클리트조 : 40년

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등

12. 오피스텔

분류

오피스텔

부서명

서울시 종로구 세무1과

세분류

층 지수

담당자연락처

배지훈

(02-2148-1533)

□ 현황

○ 오피스텔 시가표준액을 산출하는 과정에서 층 지수를 적용할 때 별도의 계산식을 적용하여 층 지수를 산출한 후 적용함

※ 상대층수 = [(당해층) - (최저층)] / [(최고층) - (최저층)]

□ 문제점

○ 민원인들이 층 지수를 산출하는 계산식을 인지하고 있지 않은 경우 직관적으로 층 지수가 산출되는 방식을 이해하기 어려워 할 수 있으며, 민원 안내에도 어려움이 있을 수 있음. 또한 사무용 오피스텔의 경우 지하층은 0.9, 그 외에는 1을 적용하므로 상대층수를 구분하여 적용할 실익이 없음.

□ 개선방안

○ 층 지수를 적용할 때 별도의 계산식을 적용하여 산출하는 것 보다는 오피스텔 외 건축물의 층수에 따라 가감산을 달리 적용하는 것과 같이(ex. 5층 미만 건물, 1층 상가부분 : 가산율 15/100) 직관적으로 이해가 가능하도록 오피스텔의 층수별로    지수를 적용하는 방식을 적용함.

○ 사무용 오피스텔의 층 지수의 경우 지하층은 0.9, 그 외에는 1을 적용하므로   주거용 오피스텔의 층 지수와 구분하여 이원화하여 민원인들이 쉽게 이해하도록 변경

□ 개정안

현  행

개 정 안

상대층수 = [(당해층) - (최저층)] / [(최고층) - (최저층)]

번호	기준(상대층수)	사무용지수
1	0.2 이하	1.000
2	0.2초과 ~ 0.4이하	1.000
3	0.4초과 ~ 0.6이하	1.000
4	0.6초과 ~ 0.8이하	1.000
5	0.8초과 ~ 1이하	1.000
6	지하층	0.900

번호	기준(상대층수)	사무용 지수
1	지하층	0.900
2	그 외	1.000

13. 건축물의 부속토지

분류

건축물의 부속토지

부서명

서울 중구 세무1과

세분류

위치지수, 가감산율

담당자연락처

김종서(□ 02-3396-5112)

□ 현황

○ 서울시 중구 명동 0000건물의 과세표준은 건물 대비 토지가 8배 이상으로 커서 공실인 경우 매년 재산세 토지 민원이 반복적으로 발생함.

■ 과세 예

재산세 구분	과세표준	재산세	도시지역분	지역자원세	지방교육세	합계
건축물( 8㎡)	17,208,408	43,020	24,090	18,020	8,600	93,730
토지(1.04㎡)	139,048,000	278,090	194,660		55,610	520,360

□ 문제점

○ 건물과 토지를 포함한 공동주택가격은 위치와 주변시설, 거래사례를 반영하고 층별, 방향에 따라 동일면적이라도 다양한 가격을 산정하고 있으나, 주택외 집합건물의 시가표준액은 건물만 위치, 가감산율 등 기준을 적용하고, 해당 건물의 부속토지는   층별 상황에 따라 그 가치가 다름에도 공시지가Ⅹ면적으로 일괄 적용함.

○ 특히, 높은 가격의 공시지가 일괄 적용으로 건물 과세표준이 차지하는 비중이 적은 경우 층별 효용성이 다른 집합건물의 호별 재산가치가 공정하게 반영되지 않고 연간 재산세액도 차이가 없음.

□ 개선방안

○ 집합건물의 층별 가감 등 조건을 부속토지도 동일하게 적용하여 토지 과세표준을 산출함으로써 공정과세 실현.

○ 공부가 명확히 존재하는 집합건물인 경우 오피스텔 기준가격 제도 도입 고려

※ ① 건축물 세분류 : 구조지수, 용도지수, 위치지수, 가감산율, 증개축, 잔가율, 기타
② 오피스텔 세분류 : 용도지수, 층지수, 가감산율, 기타
③ 기타물건 세분류 : 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 시설물, 부수시설물, 입목 등