질 의 서(지역주택조합원 충원 관련)

□ 질의배경

1. 사업계획승인을 득한 지역주택조합이 조합원 자격상실 등 사유로 조합원 충원을 하고자 함.

2.「주택법 시행령」제22조제3항에 따르면 “제1항 각 호에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다”라고 시기적인 제한을 규정하고 있으나, 같은 조 제1항제2호는 사업계획승인신청일 이후에 가능한 내용이 있어 충원가능여부에 대한 혼란이 있음.

3.「주택법」제64조제1항 및「주택법 시행령」별표3의 1항(공통사항)과 2항에 의하면 ‘투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 전매제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지이며 단서 조항에 따라 그 기간이 5년 초과하는 경우에는 5년으로 제한’ 하고 있으나, 해석상 기산일에 대한 혼란이 있음.

	<	관계법령	>
주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9., 2020. 8. 18.> 1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 주택법 시행령 제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다. <개정 2019. 10. 22.> 1. 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우 가. 조합원의 사망 나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다. 다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우 라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우 마. 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우 ② 제1항 각 호에 따라 조합원으로 추가모집되거나 충원되는 자가 제21조제1항제1호 및 제2호에 따른 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다. ③ 제1항 각 호에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다. 별표 3 ① 공통사항 가. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다. ② 법 제64조제1항제1호의 주택(투기과열지구에서 건설·공급되는 주택): 해당 주택(법 제64조제1항제3호에 해당하는 주택은 제외한다)에 대한 소유권이전등기일까지의 기간. 다만, 그 기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년으로 한다.

□ 질의사항(1)

1. 질의내용

- 사업계획승인신청일 이후 조합원이 자격미달 등에 의해 탈퇴 및 제외되었을 경우 종전 인가받은 조합원 수 범위까지「주택법 시행령」제22조에 따라 조합원 충원이 가능한지?

2. 성동구 의견

- 조합원 충원에 대한 유사 법률인「농어촌정비법」의 법제처 해석에 따르면 사업계획승인을 받은 이후 결원의 수만큼 조합원을 충원할 수 있다고 해석하고 있는바,「주택법」에 따른 지역주택조합도 사업계획승인 이후 결원의 수만큼 충원이 가능할 것으로 판단됨.

3. 우리시 의견

- 「주택법 시행령」제22조의 조합원 충원 경우(제1항제2호나목 제외)는 사업계획승인 이전까지이며, 나목 경우 투기과열지구는 제외되므로, 사업계획승인 이후 조합원 충원은 불가능할 것으로 판단됨.

□ 질의사항(2)

1. 질의내용

- 만약 사업계획승인일 이후 충원이 가능하다면 개인사정 등 사유로 조합탈퇴한 경우 종전 인가받은 조합원 수 범위까지 결원에 대한 충원이 가능한지?

2. 성동구 의견

- 개인사정으로 인한 조합탈퇴의 경우 「주택법 시행령」제22조제1항 단서규정(다목)에 따라 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우만 충원이 가능할 것으로 판단됨.

	<	관계법령	>
주택법 시행령 제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다. <개정 2019. 10. 22.> 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우 다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

□ 질의사항(3)

1. 질의내용

- 공개모집 규정이 신설되기 전 조합원 모집, 조합설립인가 된 조합의 조합원 결원에 대한 충원 시 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는지?

2. 성동구 의견

- 現「주택법」제11조의3 제2항에 따라 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다고 판단됨.

	<	관계법령	>
주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 1. 23.> ② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.

3. 우리시 의견

- 지역주택조합설립인가 후 조합원 추가모집 또는 충원으로 주택조합설립인가 받은 내용이 변경될 시 「주택법」제11조 및 동법 시행령 제20조에 따라 주택조합의 변경인가 신청을 해야할 것으로 판단됨

	<	관계법령	>
주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. 주택법 시행령 제20조 제20조(주택조합의 설립인가 등) ① 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 1. 설립인가신청: 다음 각 목의 구분에 따른 서류 4) 조합원 명부

□ 질의사항(4)

1. 질의내용

-「주택법」제64조(주택의 전매행위 제한 등) 및 동법 시행령 제22조(지역·직장주택조합 조합원의 교체·신규가입 등)에서 “해당 주택의 입주자로 선정된 지위” 는 어느 날부터 기산하는지?

2. 성동구 의견

-「주택법」제65조(공급질서 교란 금지)에서 건설·공급되는 주택의 양도·양수가 금지되는 지위를 정의하고, 단서조항으로 제1항에서는 ‘제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위’를 규정함.

- 이는 동법 제11조(주택조합의 설립 등)에 의한 주택조합의 설립인가서를 교부받은 조합의 조합원은 주택을 공급받을 수 있는 지위를 득하는 것을 전제한다고 판단됨.(※참고 판례_사건번호2011고단1467)

	<	관계법령	>
주택법 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9., 2020. 8. 18.> 1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ인쇄물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 2. 제56조에 따른 입주자저축 증서 3. 제80조에 따른 주택상환사채 4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

3. 우리시 의견

-「주택공급에 관한 규칙」제2조제7호가목에 “해당 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자”를 “당첨자”로 정의하고 있어,

- 「주택법」제64조의 “해당 주택의 입주자로 선정된 지위”는 「주택법」제15조에 따라 사업계획승인 후 입주 대상자로 확정된 날부터 ‘해당 주택의 입주자로 선정된 지위’를 득한 것으로 판단됨.

	<	관계법령	>
주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 7. “당첨자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. 가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자 라. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자 제3조(적용대상) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택(제4호, 제6호 및 제6호의2는 제외한다)이 법 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다 5. 법 제5조제2항에 따른 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택: 제22조, 제52조, 제57조