				★ ◎									본부장 방침 제10호
문서번호	매입주택부-264			부 원			매입주택부장			근린재생사업처장			도시재생본부장
보존기간	1년														01/25
				오용훈			남상호			강홍극			이용건
결재일자	2018.01.25
공개여부	비공개(6)			협조	파트장				유경선			파트장				오홍태
일상감사	대상아님
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매입주택 품질관리 지침 개정 및 품질점검 운영 개선(안)
		서울주택도시공사
(도시재생본부 매입주택부)

	매입주택 품질관리 지침 개정 및 품질점검 운영 개선(안)
❍ 공공주택 업무처리지침(국토교통부훈령 제912호)에 의거 기존주택 매입 대상에 주거용 오피스텔이 추가됨에 따라 중·고층 규모의 오피스텔 품질 관리를 위해 매입임대주택 설계시공 유의사항을 개정하고 품질점검 절차를 개선 하고자 함.

Ⅰ				관련 근거

품질점검시스템 운영 개선안 (본부장방침 제32호, 2015.02.25)

매입임대주택 품질관리 위원 운영개선 및 위촉보고 (본부장방침 제16호, 2016.01.21.)

공공주택 업무처리지침 (국토교통부훈령 제912호, 2017.08.10)

「제47조(기존주택의 매입절차 등)- 기존주택 매입대상에 주거용 오피스텔 추가」

Ⅱ				매입주택(오피스텔 추가) 품질관리 지침 개정 검토

품질관리 지침(설계시공 유의사항 등) 개정 배경

▷ 공공주택 업무처리지침에 의거 기존주택 매입대상에 주거용 오피스텔이 포함됨에 따라 오피스텔의

설계·시공 지침 수립 필요

▷ 다세대 등 기존주택의 설계·시공 유의사항 및 품질점검 체크리스트 업데이트 필요

오피스텔 설계시공 지침 주요 개정 내용

[건축분야]

▷ 건축 구조 : 세대 내부 벽체는 내진에 대한 안전성 확보 및 전기통신 등 매립함 부위 시공품질

확보를 위해 다세대 등 매입주택과 동일한 철근콘크리트 구조 적용

▷ 에너지성능 : 단열재 및 창호 규격은 세대 결로하자 저감 및 입주민의 난방비절감을 위해 다세대        등 매입주택과 동일한 공동주택기준 적용

▷ 주택 관리 : 관리·경비실은 입주민의 접근성 및 관리용이성을 위해 1층에 계획

전기.기계 종합방재실은 관리사무소내 또는 인접한 곳 지상에 설치

▷ 지하주차장 방수 및 결로 예방조치 등

- 램프 및 출입계단 지붕 설치. 램프입구 차량높이 제한 안전봉 설치

- 램프 시작(입구)와 끝부분에 트렌치설치 및 우수맨홀 연결

- 방수조치 - 최하층바닥(배수판 및 침투방수), 중간층(침투방수), 주차장 최상부 슬라브(복합방수 등)

- 벽면결로 방지를 위해 배수판 (또는 방습 이중벽) 시공

- 차량 회전부분 소음방지를 위해 회전구간 에폭시 엠보처리

- 차량 진출입 확인이 어려운 지하주차장 입구 및 내부에 반사경 설치

▷ D/A(Dry Area) : 지하층 환기를 위해 지상층에 설치되는 D/A는 입주민의 불편(입주민 동선간섭,                   소음피해 등)을 최소화 하도록 계획

▷ 음식물쓰레기 및 분리수거장 : 사용 및 악취 등으로 입주민의 불편이 없는곳에 계획(지붕,수도,전등,CCTV 설치)

▷ 기계실(펌프실) : 장비 반출입이 가능토록 장비반입구 설치

기계실 유효높이 보 하부기준 4.0m이상 확보

[기계분야]

▷ 설비PD 유지보수  : PD에는 배관의 점검 및 확인이 가능토록 3개층 마다 점검구(STS) 설치

▷ 승강장 결로예방 : 최하층 지하승강장에는 결로방지용 전기 제습기 및 급배기 덕트 설치

▷ 배관 동파예방 : 동파우려가 있는 지하주차장내 급수, 소화배관에는 발열량 자동조절           및 전원 자동차단형 열선 반영

▷ 에어컨 냉매배관 : 거실 및 안방 매립Box에서 실외기실 냉매배관 매립Box까지 냉매 배관을         선바닥 매립하고 압력계를 부착 마감한다

▷ 보일러 민원예방 : 세대 보일러 가동시 발생하는 진동이 벽체로 전달되지 않도록 벽체

보일러 고정부에 방진재 부착 시공

[전기통신분야]

▷ 주차관제 설비 : LPR(번호인식) 또는 RF카드 시스템 적용

▷ 세대 비디오폰(V/P) 설비 : 공동현관 문열림 및 경비실통화 기능 적용

▷ 입주민의 안전 및 범죄예방 설비

- 이동통신 예비시설 : 지하주차장내 예비시설(안테나,중개기 등) 적용

- 비상호출시스템 : 지하주차장 CCTV와 연동하여 비상호출설비 적용

[기타분야]

▷ 하자보수증권 : 오피스텔의 원활한 하자보수를 위해 「공동주택관리법-시설공사별 담보책임기간」을          준용하여 하자보수증권을 발급.

※ 세부 개정사항은 첨부 「설계시공 유의사항」 참고

Ⅲ				품질관리 개선(안)

구분	1단계 (기초)	⇨	2단계 (골조)	⇨	3단계 (마감)	⇨	4단계 (준공)		5～6단계 (입주대비)
시점	기초철근배근 완료시		최상층 슬라브 철근배근 완료시,		단열공사 완료시 (세대,필로티천장 및 창호주변 등)		사용승인 필증 취득후	⇨	4~5단계 점검사항 확인
품질점검반원	품질점검팀 및 외부위원		품질점검팀 및 외부위원		품질점검팀. 주거복지센터 및 외부위원		품질점검팀. 주거복지센터 및 외부위원		품질점검팀. 주거복지센터 및 외부위원

현, 단계별 품질점검 절차

- 매입주택의 품질향상을 위해 단계별 품질점검 외에 구조적으로 중요한 필로티           기준층이나 추가 품질관리가 필요한 부분(마감공사 포함)에 대해 기동점검을 시행중.

오피스텔 등 중·고층 매입주택 품질관리(기동점검) 강화

▷ 기동점검 강화 배경

- 현재 대부분 매입주택의 경우 저층(5층)주택으로 기초(1단계) 및 최상층 슬라브          (2단계) 부분에 대한 골조공사 품질점검을 시행중이며 구조적으로 중요한 필로티         기준층에 대해 기동점검을 시행중에 있으나

- 신규 매입주택 대상으로 추가된 오피스텔의 경우 중·고층 규모의 주택으로              지하주차장 지붕층 및 중간층 골조부분 등 주요구조부에 대한 추가적인 품질            관리가 필요함.

구분	1단계 (기초)	⇨	기동 점검						2단계 (최상층 골조)
시점	기초철근배근 완료시		지하주차장 지붕층 슬라브 철근배근시		기준층 슬라브 철근배근시 (필로티층 슬라브)		5개층 마다 골조공사시	⇨	최상층 슬라브 철근배근 완료시,
품질점검반원	품질점검팀 및 외부위원		품질점검팀 및 외부위원						품질점검팀 및 외부위원

▷ 골조공사 기동점검 강화 시점

※ 골조공사 외 마감공사도 필요시 품질확보를 위해 추가 기동점검 시행

Ⅳ				품질관리 위원 운영 계획

품질관리 외부위원 현황

구 분	총	감리위원	설계위원	매입심의위원
품질관리 외부위원	70명	40명	10명	20명

▷ 품질관리위원 주요 업무

- 감리위원 : 현장 품질점검 및 기술지도 등

- 설계위원 : 맞춤형 주택 등 설계계획 및 지침수립 자문 등

- 매입심의위원 : 설계계획 적정성 및 관련법규 준수 여부 검토

완료형주택 품질상태, 설계도서와 일치시공 여부 및 관련법규준수여부 등

※ 감리, 설계, 매입심의 분야별 업무 구분 및 위원 분리 운영

▷ 품질관리 외부위원 위촉

- 기간 : 2018.02.01 ~ 2020.01.31.(2년)

[현재, 위원 위촉기간(2016.02.01.~2018.01.31.)이 만료 예정임에 따라 원활한 품질관리 운영을 위해 위촉 기간연장]

- 품질관리 (자문)위원 위촉 세부현황 [첨부 참조]

▷ 품질관리 위원 수당지급

▪ 감리 위원 : 156,000원/일

‐ 관련근거 : 본부장방침제16(2016.01.21.)에 의거, 2018년 엔지니어링기술자 노임단가 적용 (초급기술자 : 156,448원/일)

* 감리위원의 경우 사전 설계도서 검토, 현장 품질점검 및 보고서 작성 등의 1일 분량의 업무를 수행하여야하는바 1일 엔지니어링 노임단가 지급

▪ 설계 위원 : 100,000원/(2시간 미만), 150,000원(2시간 이상)

‐ 산출근거 : 서울시 공공디자인과-14445 : 2013.10.15. 「서울시민디자인위원회 자문위원 활용계획

▪ 매입심의 위원 : 100,000원/(2시간 미만), 150,000원(2시간 이상)

Ⅴ				행정 사항

2018년도 매입주택 매입공고문에 변경사항(설계시공 유의사항 및 기동점검 등) 반영

방침에 의한 변경사항을 민간 사업자가 활용가능토록 웹하드에 게시 및 추후 2018년도 매입주택

사업설명회시 품질교육시행

품질점검반 운영경비 등은 매입주택 유형별로 예산구분하여 집행

붙임  1. 설계,시공 유의사항 등(마감재, 화재예방시설 및 층간소음 기준) 2018.01

2. 품질점검 체크리스트(1~6단계)-위원용 2018.01

3. 품질점검 체크리스트(3~6단계)-센터용 2018.01

4. 품질관리위원(감리,설계,매입심의)위촉 현황(2018)

5. 매입임대주택 품질관리 위원 운영개선 및 위촉 보고(본부장방침 제16호, 2016.01.21).  끝.