- 서울제물포터널 민간투자사업 -

업무제안서

2016. 01.

수탁보상부

서울제물포터널 건설공사 보상수탁 검토

사업개요

Ⅰ

○ 사업명 : 서울제물포터널 민간투자사업

○ 위치 : 서울시 양천구 신월동~ 영등포구 여의도동

○ 사업기간 : 2014.05.09. ~ 2020.10.16.

○ 사업인정고시일 : 2015.09.17.

○ 사업면적 : 270,577.6㎡

보상대상

Ⅱ

□ 토지현황

구분	계	보상대상 (사유지+국공유지)	무상귀속 (국공유지)
계	271,577.6㎡	23,021.1㎡(8%)	248,556.5㎡(92%)
지상	63,571.6㎡	167.2㎡	63,404.4㎡
지하	208,006㎡	22,853.9㎡	185,152.1㎡

※ 미고시(관리사무소 : 1,484.9㎡)구간 제외

※ 서울터널(주) 제출자료에 따른 분류로 세목고시 내역에 따라 변동가능

□ 보상업무 절차도

토지ㆍ물건조사		⇨	보상계획 공고		⇨	토지 및 물건조서 확정		⇨	감정평가		⇨
보상금액 산정		⇨	협의보상		⇨	수용재결 (중앙토지수용위원회)		⇨	재결금 지급 및 공탁

□ 수탁업무 범위

○ 보상계획의 수립․공고 및 열람에 관한 업무

○ 토지대장 및 건축물대장 등 공부의 조사 및 발급

○ 토지 등의 소유권 및 소유권 외의 권리 관련사항의 조사

○ 토지조서 및 물건조서의 기재사항에 관한 조사

○ 잔여지 및 공익사업 지구 밖의 토지 등의 보상에 관한 조사

○ 영업․농업․어업 및 광업 손실에 관한 조사

○ 보상액의 산정

○ 보상협의, 계약체결 및 보상금의 지급

○ 보상관련 민원처리 업무 및 소송수행 관련 자료제공

○ 이주대책 기준수립 및 대상자 선정

○ 토지 등의 소유권이전등기 업무

○ 그 밖에 보상과 관련된 부대업무

수탁수수료 검토

Ⅲ

□ 현행 보상업무 수수료 산정기준

○「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행령 제43조에 의거 보상액 또는 이주대책사업비를 기준으로 위탁수수료 요율을 적용하여 수수료 산정

□ 수탁수수료 검토

○ 보상대상 토지 비율이 낮고 구분지상권 보상을 주 대상으로 하는 특수성

당해 사업은 대부분의 토지가 국공유지(무상귀속)로 전체 토지면적 대비 보상대상 토지의 비율이 낮고(8%) 구분지상권 보상을 주 대상으로 하는 특수한 사업임

○ 도심지 사업에 따른 업무량 증가

서울제물포터널 민간투자사업은 도심지에 소재하여 복잡한 민원이 발생할 수 있고 집합건물의 편입에 따른 대지권 보상(소유자별 공부발급, 조서작성, 보상액 산정) 등으로 업무량 증가 예상

□ SH공사 검토의견

○ 보상대상 토지 비율 및 업무 난이도를 고려하였을 때 토지보상법에  따른 수수료 기준을 적용하기 곤란한 바, 합리적 기준에 의한 수탁수수료 현실화 필요

SH공사의 보상수탁 참여에 따른 기대효과

Ⅳ

□ 보상기간 단축

○ SH공사는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한  법률」에 규정된 보상전문기관으로 각종 공익사업의 지속적인 참여를 통하여 보상전문가를 양성하였고,

○ 축적된 보상업무 노하우(Know-How)를 활용하여 보상기간 단축 가능

□ 보상 수탁조직 신설을 통한 전담인력 투입

○ 보상 수탁조직(수탁보상부)을 신설하여 수탁사업의 집중 인력투입 가능

○ 서울제물포터널 민간투자사업에 전담인력 배치

□ 지자체과 유기적인 업무협조 및 대관업무 가능

○ 지속적인 보상업무 수행으로 지자체와 유기적인 협조체계 구축

○ 사내 보상관련 전문가(변호사, 감정평가사, 회계사 등)를 활용한 상시 자문 가능

□ 적극적인 민원해결

○ 물건조사 단계부터 체계적인 민원관리를 통한 고충민원 사전예방

○ 민원조정관 등을 활용하여 적극적인 민원 응대 및 해결

SH공사 수탁수수료 제안

Ⅴ

□ 기초가격 산정 방법

구분	기초가격	비고
지상구간	감정평가액
지하구간	감정평가액(토지 기초가격)

□ 예상 기초가격 및 산정 수수료

구분			필지	면적(㎡)	격차율 1.6배 적용 (강남순환도로)	격차율 2.2배 적용 (고덕강일)
보상대상	지상	대지	6	1,498	7,445,719,680	10,237,864,560
		체육	1	154	593,637,120	816,251,040
		합계(A)	7	1,652	8,039,356,800	11,054,115,600
	지하	대지	198	17,606	120,836,742,720	166,150,521,240
		체육	2	4,373	16,717,619,040	22,986,726,180
		주유소	3	454	3,302,336,800	4,540,713,100
		공장	2	420	3,819,332,800	5,251,582,600
		합계(B)	205	22,854	144,676,031,360	198,929,543,120
예상 기초가격(A+B)			262	24,506	152,715,388,160	209,983,658,720
수탁수수료					1,674,153,000	2,246,836,000

참고자료

Ⅵ

□ 보상 또는 이주대책사업에 관한 위탁수수료 기준
보상액 또는 이주대책사업비	위탁수수료의 요율 (보상액 또는 이주대책사업비에 대한 수수료의 비율)
1. 30억원 이하	20/1,000
2. 30억원 초과 90억원 이하	6천만원 + 30억원을 초과하는 금액의 17/1,000
3. 90억원 초과 150억원 이하	1억6천2백만원 + 90억원을 초과하는 금액의 15/1,000
4. 150억원 초과 300억원 이하	2억5천2백만원 + 150억원을 초과하는 금액의 13/1,000
5. 300억원 초과	4억4천7백만원 + 300억원을 초과하는 금액의 10/1,000
비고 1. "이주대책사업비"란 이주정착지 안의 토지등의 매수에 따른 보상액, 법 제78조제4항에 따른 생활기본시설의 설치에 필요한 비용 및 이주정착지 안의 택지조성비용이나 주택건설비용 등의 합계액을 말한다. 2. 평가수수료ㆍ측량수수료ㆍ등기수수료 및 변호사의 보수 등 특별한 비용은 보상액 또는 이주대책사업비에 포함하지 않는다. 3. 위탁업무의 내용, 위탁사업의 성격, 지역적인 여건 등 특수한 사정이 있는 경우에는 위탁자와 보상전문기관이 협의하여 이 위탁수수료의 요율을 조정할 수 있다. 4. 사업기간 등이 변경되어 위탁수수료 요율을 조정할 필요가 있다고 판단되는 경우에는 위탁자와 보상전문기관이 협의하여 조정할 수 있다.

□ SH공사 위수탁사업 토지현황

연번	사업지구	토지현황
		계	보상대상		무상귀속
			사유지	국공유지(유상)	국공유지(무상)
계		280,761㎡	197,570.7㎡(70%)	51,394㎡(19%)	31,796.3㎡(11%)
1	서울 추모공원	173,191㎡	150,622㎡(87%)	7,537㎡ (4%)	15,032㎡ (9%)
2	강남순환(1차)	49,711㎡	28,036㎡(56%)	15,858㎡(32%)	5,817㎡(12%)
3	강남순환(2차)	49,186㎡	12,460㎡(25%)	26,571㎡(54%)	10,155㎡(21%)
4	시흥 UP-RAMP	1215.9㎡	940.3㎡(77%)	-	275.6㎡(23%)
5	남북간연결도로	2,856.2㎡	1695.9㎡(59%)	643.6㎡(23%)	516.7㎡(18%)
6	남부도로사업소	4,600.9㎡	3,816.5㎡(83%)	784.4㎡(17%)	-

□ 지하부분 토지사용에 따른 입체이용률

입체 이용률 배분표
	해당지역		고층 시가지	중층 시가지	저층 시가지	주 택 지	농지․임지
		용적률	800％ 이상 (670～1000％)	550～750％ (450～1000％)	200～500％ (200～1000％)	100％내외 (60～300％)	100％이상 (60～150％)
이용률구분
건물 등 이용률 (α)			0.8	0.75	0.75	0.7	0.8
지하 이용률 (β)			0.15	0.10	0.10	0.15	0.10
기타 이용률 (γ)			0.05	0.15	0.15	0.15	0.10
(γ)의 상하 배분 비율			1:1 -2:1	1:1 -3:1	1:1 -3:1	1:1 -3:1	1:1 -4:1
주 : 1) 본 표의 이용률 및 용적률의 구분은 통상적인 표준을 표시한 것으로 여건에 따라 이용률 및 배분비는 약간의 보정을 할 수 있음. 2) 이용저해 심도가 높은 터널 토피 20m 이하의 경우는 최고치를 적용함. 3) ( )내의 용적률은 서울특별시 조례상의 허용치임.

□ 심도별 지하이용 저해율

심도별 지하이용 저해율표
한계심도 (Ｍ)	40Ｍ		35Ｍ		30Ｍ			20Ｍ
감률(％) 토피심 (Ｍ)	Ｐ	β×Ｐ	Ｐ	β×Ｐ	Ｐ	β×Ｐ		Ｐ	β×Ｐ
		0.15×Ｐ		0.10×Ｐ		0.10×Ｐ	0.15×Ｐ		0.10×Ｐ
0～ 5미만	1.000	0.150	1.000	0.100	1.000	0.100	0.150	1.000	0.100
5～10미만	0.875	0.131	0.857	0.086	0.833	0.083	0.125	0.750	0.075
10～15미만	0.750	0.113	0.714	0.071	0.667	0.067	0.100	0.500	0.050
15～20미만	0.625	0.094	0.571	0.057	0.500	0.050	0.075	0.250	0.025
20～25미만	0.500	0.075	0.429	0.043	0.333	0.033	0.050
25～30미만	0.375	0.056	0.286	0.029	0.167	0.017	0.025
30～35미만	0.250	0.038	0.143	0.014
35～40미만	0.125	0.019
1. 토지가격에 잠재적 영향을 갖는 토지이용의 한계심도에 대하여는 토지이용의 상활, 지질, 지표면 하중의 영향 등을 고려하여 40Ｍ, 35Ｍ, 30Ｍ, 20Ｍ로 구분하였음. 2. 토피심도의 구분은 5Ｍ로 하였고, 심도별 지하이용 효율은 일정한 것으로 하였음. 3. 지하이용 저해율 = 지하이용률(β)×심도별 지하이용 효율(Ｐ)