SH공사 사장

경영능력 등에 관한 검증보고서

서울특별시의회 도시계획관리위원회

【 목     차 】

1. 경영능력 등에 관한 검증 개요	1

2. 경영능력 등에 관한 검증 경과	1

가. 경영능력 등에 관한 검증 실시경위	1

나. 경영능력 등에 관한 검증 회의경과	1

3. 자료제출 요구 및 서면질의 등	2

가. 자료제출 요구 및 접수	2

나. 서면질의 및 답변서 제출	2

다. 구두질의요지서 제출	2

4. 경영능력 등에 관한 검증회 실시내용	3

가. 위원장 인사말씀 요지	3

나. SH공사 사장(변창흠) 모두(冒頭)발언 요지	3

다. SH공사 사장(변창흠)에 대한 주요 질의․답변 요지	5

라. SH공사 사장(변창흠) 최종발언 요지	16

5. 경영능력 등에 관한 검증 요약 및 종합의견	16

가. 경영능력 등에 관한 검증 요약	16

나. 종합의견	17

6. 첨부자료	18

【참고자료 1】SH공사 사장(변창흠) 주요경력	19

【참고자료 2】도시관리위원회 위원 및 직원명단	20

【참고자료 3】도시관리위원회 의사일정	21

【참고자료 4】SH공사 사장(변창흠) 경영능력 등에 관한 검증회 실시계획안	22

【참고자료 5】SH공사 사장(변창흠) 경영능력 등에 관한 검증회 서면질의 답변서	24

SH공사 사장(변창흠)

경영능력 등에 관한 검증보고서

2014년 11월 19일

도시계획관리위원회

1. 경영능력 등에 관한 검증 개요

가. 검증 대상자

◦ 서울시 산하기관장(SH공사 사장 변창흠)

나. 근거 법규

◦ 서울특별시의회 기본조례 제56조

2. 경영능력 등에 관한 검증경과

가. 경영능력 등에 관한 검증 실시경위

◦ 도시계획관리위원회는 2014년 11월 10일 임명된 SH공사 사장(변창흠)에 대하여 같은 해 11월 19일 경영능력 등에 대한 검증회를 실시하고, 경영능력 등에 관한 검증보고서를 작성․채택하였음.

나. 경영능력 등에 관한 검증 회의경과 : 제257회 정례회 제1차 회의

일 시	안 건	심 사 경 과	비 고
2014. 11.19(수) 10:00~13:00	- 경영능력 등에 관한 검증보고서 채택의 건	- 경영능력 등에 관한 검증보고서(안) 채택	※ 장 소 - 도시계획관리위원회 회의실

3. 자료제출 요구 및 서면질의 등

가. 자료제출 요구 및 접수

◦ 학력, 경력, 병역사항, 재산신고 사항 등 개인신상에 관한 사항, 소득세, 재산세 등 납부 및 체납에 관한 사항, 직무수행계획서 등 사장후보자 채용시 제출한 서류, SH공사 임원추천위원회에서 채택한 의결서, SH공사 재무건전성 향상 방안, 공사의 경쟁력 강화 방안, 임대주택 관리 혁신 방안, 도시재생사업에 대한 인식 등 정책현안과제 및 경영비전에 대한 자료 제출 요구 및 접수

나. 서면질의 및 답변서 제출

◦ 서면질의내용

- SH공사 사장으로서의 소신과 역할, 경영철학 및 전략, 경쟁력 강화 방안, 부채감축방안, 청렴도 향상 등 윤리경영 강화방안, 임대주택건설 재원조달 방법, 임대주택관리 효율화 방안, 도시재생전문기관으로의 발전방안 등

◦ SH공사 사장(변창흠) 서면질의 답변서 : [별첨]

다. 구두질의요지서 제출

◦ 구두질의 요지

- 사장임용 배경, 위장전입 의혹, 공사의 설립목적, 경쟁력 확보 방안, 부채감축 및 임대주택 8만호 공급방안, 가든파이브 활성화 방안, 임대주택 관리의 효율성 제고방안, 출자사업에 대한 대책 등 현안과제에 대한 인식 및 해결방안 등

4. 경영능력 등에 관한 검증회 실시내용

가. 위원장 인사말씀 요지

◦ 오늘 실시되는 경영능력 등에 관한 검증회는「서울특별시의회 기본조례」제56조에 따른 것으로, 상임위원회는 소관 산하기관장에 대하여 경영능력 등에 관한 검증보고서를 작성하여 의결하고, 본회의에 보고 후 서울시장에게 송부하도록 되어 있음.

◦ 오늘의 회의는 SH공사 변창흠 신임 사장으로부터 공기업 경영자로서의 경영철학과 책임의식, 임대주택 공급 및 관리 혁신방안, 도시재생 전문기관으로의 발전 방안, 부채 감축방안 등 공사 현안과제에 대한 대책 등 경영능력 등을 평가․검증하는데 그 의의가 있다 하겠음.

◦ 이러한 점을 감안하여 오늘 경영능력 등에 관한 검증회가 도덕성은 물론 각종 정책에 대한 소신과 능력을 보다 객관적이고 공정하게 검증할 수 있는 자리가 될 수 있도록 당부함.

나. SH공사 사장(변창흠) 모두(冒頭)발언 요지

◦ 변창흠 SH공사 13대 사장은 사장 경영능력 등의 검증을 위해서 애써 주신 위원님 노고에 깊은 감사의 말씀을 드림. 서울시민들의 주거안정에 중요한 역할을 하고 있는 공사의 경영책임자로서 무거운 책임감을 갖는다며, 위원이 지적하고 격려해 준 말씀에 대해서는 앞으로 공사를 경영하는 데 좋은 가르침이 되도록 가슴깊이 간직하겠다고 밝힘.

◦ 사회경제적, 정책적 환경의 근본적인 변화로 도시재생사업에 대한 사회적 요구가 커지고 있어, SH공사는 서울시가 새로운 역할로 설정한 주거복지와 도시재생 전문기관으로서 주택정책의 지방화와 실행기관으로서의 전문화를 주도하겠다고 함.

◦ SH공사의 새로운 비전으로 “시민의 힘이 되고, 시민과 함께 하는 주거복지와 도시재생 전문공기업”으로 설정하고 여섯 가지의 핵심과제로는,

첫째, 부채감축과 재무안정성 제고로 지속가능한 경영환경 조성, 둘째, 서민 주거안정을 위한 주거복지 전문공기업으로의 육성, 셋째, 사람 중심 도시재생모델을 개발하고 실현하는 전문공기업으로의 혁신, 넷째, 하자 제로를 통한 신뢰받는 공기업으로서의 위상 제고, 다섯째, 직원 전문역량 강화와 현장중심의 능동적 조직문화 구축, 마지막으로 열린 거버넌스 구축으로 시민이 주인되는 공기업으로의 변화임. 이러한 핵심과제들을 실행하기 위해 공사의 모든 역량을 집중하겠다고 밝힘.

◦ 도시계획관리위원회 위원의 SH공사에 대한 애정 어린 지적과 조언을 가슴에 깊이 새겨 앞으로 업무에 적극 반영하도록 하겠다고 약속함.

다. SH공사 사장에 대한 주요 질의․답변 요지

(1) 사장의 신상 및 임명 배경 등에 관한 사항

질 의 요 지	답 변 요 지
o 공사 사장으로 임명된 이유가 무엇이라 생각하는가?	o 서울연구원, SH공사 연구원, 서울시 자문활동 등 SH공사의 주된 업무영역인 도시행정과 부동산정책, 도시재생, 주거복지 분야에서 학자로서 전문적인 지식과 현장경험을 축적하여 공사의 역할과 발전방향에 대해 잘 알고 있어 서울시 시책사업인 도시재생 및 주거복지사업을 훌륭히 수행할 적임자로 판단한 것으로 이해
o SH공사 역대 사장의 임기가 거의 3년을 못채우는 이유는 무엇이라고 생각하는가?	o 대부분 퇴직공무원 출신으로 시장의 시정목표를 달성하는 과정에서의 한계 등이 원으로 보이며, 일부 정치적 사유도 있을 것으로 판단함
o 부동산 전문가로서 그 동안 SH공사에 지속적으로 자문한 것이 맞는지?	o 직접적인 자문은 없었으며 서울시 주택정책 관련 자문을 통해 SH공사에도 영향을 끼쳤을 것으로 판단.
o 학자에서 최고경영자로의 입장이 변화됐는데?	o SH공사에 대한 최고경영자로서의 입장은 단순한 집행기관에서 탈피하여 스스로 기획-결정할 수 있는 기관으로의 변모를 시도해야 한다는 것임
o 공공기관에 학자가 기관장으로 임명된 것에 대한 일부 우려가 있는데?	o 거의 유일한 사례로 생각되며 그만큼 책임감을 가지고 임하겠음.

(2) 사장으로서의 역할, 경영철학 및 전략 등에 관한 사항

(가) SH공사 사장으로서의 소신과 역할

질 의 요 지	답 변 요 지
o 향후 시민과 함께 SH공사를 이끌어 갈 방향은?	o 부채감축을 우선시한 지속가능경영에 집중하되 시민과 함께할 수 있는 주택사업을 추진 - 국가에서 추진하는 바우처, 집수리, 리모델링 등에 집중.
o 경영능력 검증이 사후적인 성격에 그치는데 본 제도에 대한 의견은?	o 중앙정부와 마찬가지로 사전에 인사검증절차가 필요하다고 생각됨
o 책임경영에 대한 의견은?	o 주어진 권한에 대한 책임을 지는 것으로 그 동안 집행에 대한 부분만 책임을 졌으나 앞으로는 그런 일이 없도록 SH공사의 주체성과 독립성을 정립하여 기획-계획-집행과정도 책임을 지도록 하겠음
o 사장으로 결정된 경쟁력은?	o 새로운 영역 개척, 모델 발굴, 틀 형성 등에 있어 적임자로 판단된 것으로 생각함
o 공사의 개혁과제는 무엇이라 생각하는가?	o 재무안전성을 제고하여 시민을 위한 지속가능한 공사로 전환, 주거복지 전문기관으로 육성, 「SH공사형 도시재생사업모델」을 개발하여 도시재생 전문기관으로 육성, 하자 제로를 목표로 품질을 관리하여 신뢰받는 공기업으로 위상 제고, 전문성을 갖춘 현장중심의 능동적 조직문화 구축, 열린 거버넌스 구축으로 시민이 주인이 되는 공기업으로 발전이라고 생각함

(나) SH공사의 경영철학 및 전략

질 의 요 지	답 변 요 지
o 최고경영자로서 SH공사에 가장 필요한 한 가지를 꼽는다면?	o 공사의 지속가능성 확보라고 생각하고 있음
o 시장의 정책과 지나치게 융화되어 있는데 운영상 문제점이 발생할 가능성이 있다고 생각하는데?	o 공사 사장으로서 명확한 비전과 기준을 가지고 업무를 추진하겠음
o 공사 운영시 전문가 집단 활용 계획은 어떠한지?	o 개방형 직위 부여, 프로젝트별 민간 참여 등을 통해 민간의 전문성을 공사 경영에 활용할 예정임
o 홍보처가 사장 직속부서로 되어 있는데 홍보에만 너무 치중한건 아닌지?	o 치적 홍보라기보다는 SH공사의 다양한 사업내용 및 정책에 대한 정보 전달 목적의 홍보기능 강화이며 조직 개편을 통해 바람직한 방향으로 개선하겠음
o 최고경영자로서 순간적인 결정이 필요할 때 어떻게 대처할 것인지?	o 본부장-처장단 회의 등에 결정권을 부여할 예정으로, 의결-심의-합의 기능을 분류하여 책임을 공유할 계획임
o 현재 추진하고 있는 사업이외에 신임 사장으로서 새롭게 추진해 보고 싶은 사업이 있는가?	o 주거복지와 도시재생사업을 주력사업으로 선정하여 사회적기업, 협동조합, 각종 시민기업들이 주거안정과 일자리창출, 소상공인 육성을 위해 참여 할 수 있도록 새로운 협력형 사업모델을 발굴하고 확산시키고자 함.
o 현재까지 추진한 사업 중 가장 잘못된 사업이었다거나, 공사가 참여하지 말았어야 하는 사업을 든다면 무엇이라 생각하는가?	o 세빛둥둥섬, 가든파이브, 세운 도시정비사업 등 일부 사업은 현재 부동산경기 침체로 어려움을 겪고 있음. 향후에는 충분한 사전검토로 동일한 일이 되풀이 되지 않도록 하겠음.
o 공사 사장으로서, 공사의 경쟁력 강화를 위해서 직원들이 갖추어야 할 덕목은 무엇이라 생각하는가?	o 공사 사장으로 취임하면서 공사 직원에게 당부했던 사항으로 첫째, 주거복지 및 도시재생분야의 전문성 확보, 둘째, 책임성과 주인의식 강조, 셋째, 청렴과 윤리의식 강조, 넷째, 위기를 기회로 삼고 능동적 조직문화를 구축하자 입니다. 이를 통해 SH공사는 시민에게 신뢰받는 지속가능한 공기업으로 발전될 것이라고 생각함

(3) 공기업 경쟁력 향상 및 경영 현안에 관한 사항

(가) 전반적인 사항

질 의 요 지	답 변 요 지
o 현재 SH공사의 현안 과제는 무엇이며, 현안과제 중 최우선적으로 해결해야 할 과제는 무엇이라 생각하는가?	o 민선 6기 서울시는 SH공사를 주거복지전담기관이자, 도시재생전문기관으로 명시하였고, 정부에서는 재정건전성 강화를 지속적으로 강조하고 있음. 이러한 과제들이 현재 우리공사가 직면하고 있는 최대 현안이라고 할 수 있으며, SH공사의 지속가능 경영을 추진하고 주거복지 및 도시재생사업을 위해서는 우선 SH공사의 재정건전성 확보가 최우선 과제라고 생각함.
o 업무보고 등 자료를 보면 시의회와 함께하고 고민하겠다는 내용이 없어보이며 시의회와 소통·교류하려는 노력을 했는지?	o 시민을 대표하고 공사를 견제하는 기구로서 시민의 행복을 책임지는 파트너로 생각하고 있으며, 임명된 후 업무파악 등으로 시의회와 소통을 하기 위한 시간이 부족했는데, 향후 소통,교류의 장을 마련하겠음

질 의 요 지	답 변 요 지
o 공사가 시행하는 주택의 품질 및 브랜드 가치에 대한 평소 견해는 무엇이며? 향후 주택의 품질 및 브랜드 가치의 향상 전략이 있다면?	o SH공사에서는 다양한 계층이 함께 거주하는 소셜믹스(임대․분양 혼합) 단지 개발 등 서울시 주택공급을 담당하면서 공공부문에서의 역할에 충실하고 있으며, 주택의 품질 수준은 민간아파트와 별 차이가 없다고 생각함. o 향후 주택의 품질 및 브랜드 가치의 향상를 위하여 주택 디자인 및 상품개발 전담부서 운영, 고객만족 실현을 위한 주택품질 향상 방안 수립, 공사가 중소규모 민간건축 부문에서의 선도적 역할을 수행할 수 있도록 직원들의 능력를 배양하고 전문성을 강화하겠음
o 공사의 시민고객 만족도에 대한 평가 및 만족도의 지속적 향상을 위한 전략은?	o 시민고객 만족도의 지속적인 향상을 위한 전략으로 고객불편사항 신속한 처리로 주거만족도 제고, 입주민을 위한 일자리 제공 및 맞춤형 서비스 실시, 임대주택 시설개선 및 입주민 지원을 통한 고객감동 실현, 입주민 소통 및 참여를 통한 공동체 활성화 추진, 다양한 사회공헌활동의 지속적 실시로 공기업의 사회적 책임 실천, 직원 CS교육 강화를 통한 시민고객 서비스 역량 등을 추진하겠음.

(나) SH공사의 경쟁력 향상

(다) 부채관련

질 의 요 지	답 변 요 지
o 사장은 공사의 부채가 심각한 수준이라 생각하는가? 심각한 수준이 아니라 생각하는가? 그렇게 생각하는 이유는?	o 2014년 3분기 가결산 결과 공사의 총 부채는 18조 1,662억원, 부채비율이 297%수준으로 매우 심각한 수준임. 2011년말 17조 5,254억원이었던 부채가 오히려 6,408억원이 증가하여 향후 부채에 대한 강도 높은 관리가 필요한 실정
o 공사가 부채를 지고 있는 가장 큰 이유는 무엇이라 생각하는가?	o 공사는 2005년부터 재무적 역량을 초과한 과도한 택지개발, 주택건설사업 등을 외부의 차입금 조달을 통하여 사업을 추진하면서 임대주택 건설물량도 분양주택 대비 50%정도를 유지하여 수익성을 확보하였음에도 이를 초과하여 70~80%정도를 임대주택으로 건설하여 공급함으로써 수익성 악화, 임대보증금 증가 등 재무관리에 소홀한 이유가 가장 큰 것으로 생각함
o 최근 당기순손실이 발생한걸로 아는데 공사의 과도한 복리후생비가 원인이 아닌지?	o 약 200억원의 재산세 납부로 인한 일시적 현상으로 복리후생비가 원인은 아닌 것으로 판단됨
o 리스크 확대 방지 방안은?	o 리스크 위원회 운영, 서울시의회 심의 등을 통해 사업을 신중히 추진

(라) 임대주택 공급

질 의 요 지	답 변 요 지
o 임대주택 8만호 건설에는 막대한 재원이 소요될 것임. 시정목표 달성위한 임대주택 공급과 공사의 부채 감축 목표는 서로 상충하고 모순되는 부분이 있다고 생각하는데, 이에 대해 어떻게 생각하는가? 시정목표도 달성하고, 공사의 부채도 감축할 수 있다고 보는지?	o 민선6기 임대주택 공급계획에는 건설형 물량(15,838호)이 대폭 줄어들고, 공사의 재정부담이 적은 매입형(8,200호)과 임차형(16,000호)으로 계획되어 있음. o 임차형 공급계획에는 공사 재정부담이 전혀없고 매입형은 3,600억원의 공사부담분이 소요가 예상되지만, 매입형과 임차형은 대규모 초기 투자비가 집행되는 택지개발사업이 아니기 때문에 국고보조금, 국민주택기금, 시출자금 등 재원분담 주체에서 적기에 자금을 지원한다면 외부 재원조달로 투자가 가능하고, 임대보증금 및 선수금 등 부채관리를 통하여 재정건전성을 강화한다면 공사의 부채가 급격히 늘어날 염려는 없을 것으로 추정됨.
o 민간기업 후원, 공공 리츠 사업 등은 공기업 입장에서 위험한 발상이 아닌지?	o 공사 여건상 적은 비용으로 임대주택 확보가 필요한 상황에서 해당 사업들은 LH공사에서 이미 시행하고 있는 사업으로 신중히 검토 후 추진
o 임대주택 건설 재원조달에 있어 국고지원이 현실화되어야 한다는 것은 이미 오래전부터 인식되어 온 문제임. 사장은 국고지원을 이끌어내는데 어떤 역할을 할 수 있는가?	o 임대주택 건설재원의 국고지원 현실화를 위해 서울시와 협의하여 국고보조금, 국민주택기금 상향 지원을 국토교통부에 지속적으로 건의하고 있으나, 관철되지 않는 등 부족한 면이 있어, 학계, 언론계 및 시의회, 국회의 모든 인적네트워크를 총동원하여 국고지원 현실화의 필요성을 충분히 연구하고 설득하여 관철될 수 있도록 총력을 기울이겠음.

질 의 요 지	답 변 요 지
o 임대주택관리에 있어 가장 중점을 두어야 할 과제는?	o 서울시의 주택보급률도 100%에 가까워져 주택의 절대부족 문제는 대부분 해소됨에 따라 단순히 공공임대주택을 건설 관리하는 차원을 벗어나 입주민 주거복지 향상을 위한 임대주택 관리로 전환되어야 한다고 생각함
o 서울시가 아현재개발 구역에 임대단지를 아웃소싱하겠다는데 SH공사가 나태해진건 아닌지 경각심이 필요하고, 부채감축은 결국 공사의 토지를 매각해서 해결한 것으로 신 수익 창출이 필요한데?	o 임대주택관리는 조직개편을 통해 업무 추진에 있어 변화를 유도할 계획이며, 수익을 창출할 수 있는 신 모델 발굴에 역량을 집중하겠음
o 서울시의 임대주택관리 아웃소싱은 SH공사의 한계점을 드러낸 것은 아닌지?	o 공사의 관리에 부족한 점도 있겠지만 민간과의 경쟁은 새로운 도전이며 결과적으로 SH공사의 노하우 등 경쟁력을 통해 장점이 부각될 것으로 판단됨
o 소셜믹스에 따른 입주민의 조화는 어떻게 이뤄낼 것인지?	o 단지, 지역 공동체 활성화를 통해 입주민간의 원활한 소통을 유도하고, 서울시-SH공사의 권한을 입주민에게 이양해서 분양-임대주택 입주민간 동등한 권리 부여 예정
o 매입형 임대주택에서 발생되는 문제점을 파악하고 있는지?	o 선정 지역의 지가 상승, 입주민에 대한 기존 주민과의 마찰 등 문제점을 파악하고 있으며, 필요시 대책을 마련하겠음
o 수익도 확보해야하고 주거복지도 지속해야 하는 상황에서 임대료 체납이 증가되는 상황에 대한 해결책은?	o 입주자 전수 종합점검을 통해 현황을 정확히 파악하고 그에 따른 맞춤형 대응방안을 마련하겠음
o 매입형 임대주택에 대한 특별수선충당금 재원 마련이 필요하고 사후 관리에 불만이 팽배한 상황으로 주부 모니터링 등 사후 관리 방안 수립	o 좋은 의견이며 검토 후 추진하겠음
o 주거복지의 핵심을 어떻게 계획하고 있는지?	o 지역별-권역별 주거복지센터를 개설하여 종합적 관리할 계획임
o 복지 향상에는 상당한 재원이 필요한데?	o 중앙정부의 주거복지사업을 공사에서 수행할 수 있도록 추진하고 개발사업의 수익과 민간 후원을 통해 추진하겠음

(마) 임대주택 관리

질 의 요 지	답 변 요 지
o 공사를 도시재생전문기관으로 육성하겠다고 표명하였음. 그 필요성과 구체적인 방안은 무엇인가?	o 중앙정부가 도시재생특별법에 의거하여 추진하는 도시재생 선도사업을 서울시 전역에 그대로 적용할 수 없는 만큼 서울시의 도시재생을 위해 SH공사를 전문적인 도시재생실행기관으로 육성할 필요가 있음 o SH공사의 인력, 자금, 정보, 신용을 최대한 활용하고 현재의 조직을 도시재생 실행기관에 적합하도록 개편하여 “SH공사형 도시재생모델”을 만들고, 중앙정부와 국회, 서울시, 서울시의회의 지원과 협조를 받아서 SH공사를 새로운 도시재생사업의 성공모델 창조자이자 전문적인 도시재생실행기관으로 육성하겠음
o 공사의 주택 품질 및 도시재생전문기관에 대한 관점은?	o 저렴하면서 편리하고 활성화된 단지를 지향하고 도시재생 역시 마찬가지 관점에서 추진 예정
o SH공사의 모든 사업을 도시재생사업으로 몰아가는건 아닌지?	o 현재 진행하고 있는 사업은 지속추진하고 도시재생분야에 집중할 계획임
o 최근 공사 사업지구 내 물리적 폭력이 발생하는 등 보상 부분에 대한 유연한 집행이 필요하다고 보는데?	o 법규 및 규정을 준수하되 선례가 될 수 있는 예외적인 사항이 발생하지 않는 범위 내 최대한 지원예정
o 공사비 절감을 위해 지상 주차장 비율을 상향하고 지하 주차장을 축소하고 있는데?	o 지하층 공사비가 전체 공사비의 상당부분을 차지하며 결과적으로 저렴한 주택을 공급하는데 장애요소로 작동하고 있음
o 도시재생사업은 현재 진행중인 뉴타운사업의 출구전략이 우선되어야 한다고 생각됨	o 전적으로 동감하며, 추진 가능 여부 등에 대해 서울시 및 자치구, 지역주민과 충분히 협의 후 출구 전략에 따른 순차적 사업 추진 예정
o 재생사업 추진에는 천문학적인 비용이 필요할 것으로 판단되며 확보방안을 반드시 강구해야 함	o 서울시 및 정부 등과 협의를 통해 재원마련 방법에 대해 충분히 고민하겠음
o SH공사가 서울형 도시재생모델 개발을 위한 포럼, 공청회 등을 개최할 필요가 있음	o 서울시와 협의하여 개최토록 하겠음

(바) 도시재생 및 뉴타운, 재개발 등 주거환경정비사업 관련

질 의 요 지	답 변 요 지
o 우면산 터널의 이용요금과 후순위채 발행으로 인한 고금리사업 추진 등에 대한 불만이 있는데?	o 이용요금은 경기에서 서울로의 교통진입 통제의 정책적 목적이 있으며, 우면산터널 참여 배경은 사업의 안정성을 확보하고 참여에 따른 일부 수익을 공공으로 환원하기 위해서임
o 우면산 터널은 결과적으로 실패한 사업이 아닌지, 또한 서울시의 요구로 추진한 것인지? - 서울시는 482억원의 손실이 발생했고 결국 세금으로 충당해야 함	o 해당 사업은 절반의 성공이라고 생각하며 사업 검토를 통해 공사에서 서울시로 의견을 개진하여 서울시에서 SH공사의 사업 참여를 제안하도록 진행한 사항임 - 공사의 사업참여를 통해 482억원의 일부를 공공으로 환원할 수 있었음
o 우면산 이후로 PF사업들이 줄줄이 실패중인데 당시 과도한 통행료나 MRG(최소운영수익보장)의 역효과를 파악했는지?	o 당시 MRG등은 법제화 되어 있었으며 일부 역효과는 간과하였음. 그럼에도 민간이 과도한 이익을 챙길 것으로 예상되어 공기업 참여를 통한 최소한의 공공성을 확보
o 마곡도시개발사업 지구 관련 서울시 마곡사업추진단과 업무 분담이 되어 있지만, 전체 차원에서 검토할 경우 서울시와 계획상 조율이 필요한 부분이 있으리라 보는데 이에 대한 사장 견해는 무엇인가?	o 서울시와 SH공사는 마곡 도시개발구역 내 중앙공원, 거점공원, 녹지축 및 첨단산업단지 조성을 통한 지역사회에 개발이익 환원 및 서울시민의 주거 안정을 위한 임대주택 건설 등 공공성에 중점을 두고 해당 사업을 추진하고 있음 o 향후 SH공사가 공기업으로서 가지는 사회적 책임을 지속적으로 이행할 수 있는 동력을 마련하기 위해 외국자본 투자유치 등 수익성 강화를 통해 공공성과 수익성이 모두 실현되는 마곡 도시개발사업이 될 수 있도록 서울시에 지속적으로 협조 요청할 예정임.

(4) 그 외 현안사업 관련

라. SH공사 사장 최종발언 요지

◦ 오랜 시간동안 위원님들이 주신 조언과 격려에 깊은 감사를 드림. 오늘 검증회에서 위원님들의 질의에 답하면서 스스로를 되돌아보았고 여전히 많이 부족하다는 것을 깨달았음.

◦ 또한, SH공사에 대한 위원님들의 높은 기대를 실감할 수 있었으며, 앞으로 무엇을 어떻게 해 나가야할지에 대해 나름대로 정리할 수 있는 소중한 자리였다고 생각함.

◦ 앞으로 저는 SH공사 사장으로서 소명의식을 가지고 서울의 발전, 서울시민의 행복을 위하여 모든 열정을 다 하도록 하겠음.

◦ SH공사가 주거복지 및 도시재생 전문 공기업으로 새로 태어나기 위해서는 여기 계신 위원님들의 협조 없이는 불가능하다고 생각함. 위원님 여러분의 많은 격려와 관심을 부탁드림.

5. 경영능력 등에 관한 검증 요약 및 종합의견

가. 경영능력 등에 관한 검증 요약

◦ 우리 위원회는 2014년 11월 19일 SH공사 사장에 대한 경영능력 등에 관한 검증회를 열어 SH공사 사장(변창흠)이 무주택 서민들의 주거안정과 임대주택 공급 및 관리 등을 책임지는 공기업 사장으로서 적격성 여부를 판단하기 위해 도덕성과 준법성, 전문성과 식견, 주거안정 문제를 포함한 현안 사항에 대한 이해도, 조직 리더십 등 다각적인 관점에서 심도 있는 검증을 실시하였음.

- 임대주택 확대 공급이라는 과업과 재무건전성 유지라는 목표 모두 포기해서는 안될 중대한 과제이나 이 두 문제는 서로 상충하는 성격이기에 두 목표를 달성할 수 방안이 명확치 않다는 점,

- 임대주택 관리 부문에 대해서도 그 동안 방만운영 논란이 있었음을 유념하여 이 분야에 대한 혁신 방안이 제시되어야 한다는 점,

- 공사에서 공급하는 주택 및 주택단지의 품질 향상을 위한 마케팅 전략 제시가 미흡한 점,

- 도시재생 외의 택지개발, 주택사업에 대한 전략 제시가 부족한 점,

- 공기업으로서 독립성 측면도 매우 중요하기에 시 결정 외에 공사 차원의 전략과 발전방안을 제시할 수 있어야 한다는 점.

- 토지매각이 헐값으로 이루어지지 않도록 경영에 만전을 기해야 한다는 점,

- 뉴타운 재개발 재건축 정비사업이 침체 국면임을 감안할 때 SH공사의 보다 적극적인 역할 방안을 강구할 필요가 있다는 점,

- 사장 권한 조정 등 책임경영 방안을 정책 제언으로 주문하기도 하였음.

나. 종합의견

◦ 도시계획관리위원회는 경영능력 검증 결과 변 사장이 학자 출신으로서  예산 9조3천억 원을 운영하는 공기업의 경영자 자질에 걸맞는 조직관리자로서 그 역할을 충분히 하기에는 다소 미흡한 점을 우려하였음. 다만, 신뢰할만한 도덕성을 갖췄다고 보며, 도시재생 사업 확대방안, 임대주택 공급 및 관리 등 주거복지 실효성 증진 방안, 재무건전성 제고 방안 등 SH공사의 현안 사안에 대한 정책이해능력과 주거복지 전문기관이자 도시쟁전문기관으로 새롭게 태어날 것을 약속하는 등 정책능력 및 비전제시 측면에서 전문성과 리더십을 보여주었다고 보아 이에 도시계획관리위원회는 변창흠 사장이 공기업 사장으로서 역할을 할 수 있을 것이라는 판단에 이르렀음.

◦ 향후 SH공사 사장으로서 직무를 수행함에 있어 검증회 실시 과정에서 있었던 위원들의 다양한 정책제안과 지적 사항을 유념하여 충실히  SH공사 경영에 임해줄 것을 권고함.

6. 첨부자료

〔참고자료 1〕 SH공사 사장(변창흠) 이력서

〔참고자료 2〕 도시계획관리위원회 위원 및 직원명단

〔참고자료 3〕 경영능력 등에 관한 검증회 의사일정

〔참고자료 4〕 경영능력 등에 관한 검증회 실시계획서

〔참고자료 5〕 SH공사 사장(변창흠) 경영능력 등에 관한 검증회 서면답변서

【참고자료 1】

SH공사 사장(변창흠) 주요 경력

1. 성 명	변 창 흠 (卞彰欽)
2. 생년월일	1965년 8월 14일
3. 주 소	서울특별시 서초구 동광로4길 15, 502호(방배동,현대오페라하우스)
4. 학 력	1983. 2. 1988. 2.	능인고등학교 졸업 서울대학교 경제학과 졸업
5. 주요경력	1996.5.1~1999.4.1 2000.3.1~2003.2.28 2003.3.1~2014.11.9 2014.2.1~2014.11.9	SH공사 선임연구원 서울연구원 부연구위원, DMC팀장 세종대학교 행정학과 교수 한국도시연구소 소장

【참고자료 2】

도시계획관리위원회 위원 및 직원 명단

< 위원 명단 >

구 분		위 원 명
위원장	새정치민주연합	김미경 위원
부위원장	새정치민주연합	김정태 위원
	새누리당	강구덕 위원
위 원	새정치민주연합	김기대 위원, 김인제 위원, 김희걸 위원, 박준희 위원, 유동균 위원, 유찬종 위원, 이승로 위원
	새누리당	남재경 위원, 남창진 위원, 우미경 위원

< 직원명단 >

직 위	직 원 명
전문위원	수석전문위원 양재대 전문위원 조정래
의사지원팀장	이재근
입법조사관	임경숙, 김세신
주 무 관	최원환, 김현정, 김학두, 김숙경

【참고자료 3】

도시계획관리위원회 의사일정

구 분	일 시	부 의 안 건	장 소
도시계획관리 위원회	11.19(수) 10:00	1. SH공사 사장(변창흠) 경영능력 등에 관한 검증회 2. SH공사 사장(변창흠) 경영능력 등에 관한 검증보고서 채택의 건	도시계획관리 위원회 회의실

【참고자료 4】

SH공사 사장(변창흠)

경영능력 등에 관한 검증회 실시계획안

1. 경영능력 검증 개요

가. 목    적

서울특별시 기본조례 제56조에 따라 SH공사 사장(변창흠) 경영능력 검증과 관련하여 사장을 출석하게 하여 질의․답변을 하고, 의견을 청취함으로써 SH공사 사장에 대한 자질과 업무수행능력 등을 검증하기 위함.

나. 안    건

SH공사 사장(변창흠) 경영능력 검증의 건

다. 인사검증 실시기간

2014. 11. 19 (수) 10:00

라. 장    소

서울시의회 도시계획관리위원회 회의실

2. 경영능력 검증 진행방식

가. 경영능력 검증은 SH공사 사장(변창흠)의 선서, 모두발언 청취, 질의․답변 순으로 행한다. 선서는 "SH공사 사장 변창흠은 양심에 따라 숨김과 보탬이 없이 사실 그대로 말할 것을 맹서합니다."로 한다.

나. SH공사 사장에 대한 질의는 일문일답 방식으로 하고, 주질의, 추가질의의 순으로 실시하며, 질의시간은 답변시간을 포함하여 주질의 20분, 추가질의 10분으로 하되, 필요한 경우 위원장이 부위원장과 협의하여 변경할 수 있다.

다. 경영능력 검증은 공개를 원칙으로 한다.

다만, SH공사 사장의 요청이 있는 경우에는 위원회의 의결로 공개하지 아니할 수 있다.

라. 기타 경영능력 검증회 운영에 관하여는 서울특별시의회 기본조례 등 서울특별시의회 관련법규에 따라 진행하되, 세부사항은 위원장이 부위원장과 협의하여 정한다.

3. 자료제출요구

자료제출 요구는 위원장이 위원의 자료제출 요구를 받아 일괄적으로 요구한다.

4. 경영능력 검증 경과보고서 채택

SH공사 사장 경영능력 검증 경과보고서는 위원장이 부위원장과 협의하여 작성하고, 위원회에서 의결하여 채택한다.

5. 행정사항

경영능력 검증에 대한 언론취재는 당해 방송사 또는 신문사의 요청에 의하여 회의 운영에 지장이 없는 범위 안에서 위원장이 허가한다.

【참고자료 5】

SH공사 사장(변창흠)
경영능력 등의 검증을 위한 서면질의에 대한 답변서

Ⅰ. 사장으로서의 역할, 경영철학 및 전략 등

SH공사 사장으로서의 소식과 역할

SH공사의 역할과 책임은 무엇이라고 생각하는가?

□ SH공사는 직접 택지개발과 주택건설, 임대주택 관리를 통해 시민 주거생활 전반에 중요한 영향을 미치는 가장 중요한 공공기관으로서, 서울이란 거대한 도시를 시민중심의 새로운 방향으로 재생시키고 서민의 주거안정을 위해 실천가능한 대안을 만드는 실행조직입니다.

□ 사회경제적 여건과 부동산 환경이 급변하여 주택의 절대 부족과 주택가격 폭등 문제가 해소된 반면, 전세가격 급등과 월세화 확대, 하우스 푸어의 증대 등 주거불안정 현상이 확대되고 있는 만큼 새로운 비전과 전략을 통해 서민의 주거안정과 주거복지 및 새로운 도시재생 기능을 수행하는 것이 SH공사의 역할과 책임이라고 생각합니다.

SH공사 사장으로서의 운영 소신과 포부는?

□ SH공사를 「시민의 힘이 되고, 시민과 함께 하는 주거복지와 도시재생 전문 공기업」으로 만드는 비전을 설정하고

○ 세부목표를

- 재정건전성 확보로 경영위기를 극복하고, 책임경영을 실현하는 공기업

- 서울시 문제, 시민의 문제를 창의적으로 해결하는 혁신기업

- 주거복지와 도시재생의 실행모델을 개발·집행하는 전문기업

- 기획-개발-재생-관리에서 거버넌스 체계를 구축하는 시민기업으로 정하고

○ 핵심과제를 시민중심, 주거복지, 도시재생으로 선정하여

- 부채감축과 재무안전성 제고로 지속가능한 경영환경 조성

- 서민 주거안정을 위한 주거복지 전문 공기업으로 육성

- 사람 중심 도시재생모델 개발을 실현하는 전문 공기업으로 혁신

- 하자 제로를 통한 신뢰받는 공기업으로 위상 제고

- 직원 전문역량 강화와 현장 중심의 능동적 조직문화 구축

- 열린 거버넌스 구축으로 시민이 주인되는 공기업으로 변화시켜

□ SH공사를 시민을 위하는 주거복지, 도시재생전문 최고의 공기업으로 만들겠습니다.

공사의 개혁과제는 무엇이라 생각하는가?

□ SH공사 사장으로서 추진해야 할 개혁과제는 다음과 같다고 생각합니다.

○ 재무안전성을 제고하여 시민을 위한 지속가능한 공사로 전환

- 안전행정부의 공사채 승인기준 완화를 위해 총체적인 노력을 경주

- 재무구조 건전화와 비상위기 돌파를 위하여 혁신경영 체제에 돌입

○ 주거복지 전문기관으로 육성

- 공공임대주택 통합관리센터를 주거복지센터로 전환하여 입주민들의 일자리 제공, 공동체 활성화, 수익창출을 총제적으로 지원

- 국토교통부의 주거급여사업을 전담하여 주거복지기능 확대

○ 「SH공사형 도시재생사업모델」을 개발하여 도시재생 전문기관으로 육성

- 도시재생사업은 기존 정비사업, 개별주택의 개량 및 건축사업, 사회, 문화, 경제적 재생사업에 걸쳐 전방위 참여

- 재원조달방식을 다양화하여 서울시 도시재생기금 1조원, 주택도시기금 출자 및 융자, 공사의 선투자를 위한 민간자본 투자 유치 등을 통해 재원 확보

○ 하자 제로를 목표로 품질을 관리하여 신뢰받는 공기업으로 위상 제고

- 하자의 ZERO 목표로 하자의 최소목표를 사장이 서울시장과 시민과 협약으로 체결하는 책임경영을 실행

- 품질관리를 설계단계부터 체계적으로 관리할 수 있는 전담조직 구축

○ 전문성을 갖춘 현장중심의 능동적 조직문화 구축

- 공사의 사업계획 수립과 추진, 관리에서 주도적인 역할을 할 수 있도록 기획관리 능력을 배양

- 전직원의 전문화를 위하여 교육훈련 프로그램 강화 및 경력관리 프로그램 구축

- 현장 전문성을 강화할 수 있도록 현장 순환근무를 의무화하고 현장 경험을 인사평가에서 중시

○ 열린 거버넌스 구축으로 시민이 주인이 되는 공기업으로 발전

- 공사의 예산과 계획 수립, 사업선정 과정에 시의회, 시민위원회의 참여와 제안을 적극 추진

공사 사장으로 임명된 이유가 무엇이라 생각하는가?

□  그동안 SH공사의 주된 업무영역인 도시행정과 부동산정책, 도시재생, 주거복지 분야에서 연구원으로서 학자로서 전문적인 지식과 경험을 축적해 왔습니다. 서울연구원 부연구위원, 한국공간환경학회 사무국장, 공간환경연구센터장·부회장, 한국주택학회 연구위원장, 대한국토도시계획학회 상임이사 겸 주거복지연구회장, 한국정책학회 부동산정책위원장을 역임하였습니다.

또한 서울시 도시기본계획 자문위원, 서울시 주택정책심의위원, 국가균형발전위원회와 국민경제자문위원회 등의 전문위원, 국토교통부 장관정책자문위원 등 중앙정부와 서울시 등 공공부문에서 다양한 자문활동과 각종 정책사업 참여활동을 통해 공공기관으로서 SH공사의 공익과 사익간의 조화방안에 대해 잘 이해하고 있습니다.

개혁적인 도시정책이나 부동산정책과 관련된 현안에 대하여 칼럼기고,  방송토론, 시민단체 활동, 전문가 연대 활동 등을 통하여 적극적으로 시정하고 올바른 방향으로 유도하기 위하여 노력하는 등 실천하는 전문가로서 역할을 수행해 왔다고 생각합니다.

□ 또한 서울연구원, SH공사 연구원, 서울시 자문활동, 서울시의 도시계획이나 주거복지, 도시재생에 대한 연구 활동 등을 통해 누구보다도 SH공사의 역할과 발전 방향에 대해 잘 알고 있기 때문에 적임자로 판단한 것으로 이해하고 있습니다.

임원추천위원회와 서울특별시장께서는 그동안 도시재생 및 주거복지분야에서의 전문적인 견해와 현장경험이 풍부하여 서울시 시책사업인 도시재생 및 주거복지사업을 훌룡하게 수행할 것으로 판단하신 것으로 이해하고 있습니다.

그동안의 이력과 경력이 SH공사 사장의 역할을 수행하는데 어떤

도움이 될 것이라 생각하는가?

□ SH공사 사장의 역할은 서울이란 도시를 새로운 방향으로 재생시키고 서민의 주거안정을 위해 서울시, 서울시의회, 국토교통부 등 중앙정부, 각종 사회단체와 협력하여 정책을 시행하고 실천가능한 대안을 만들도록 하는 것인데,

□ 그동안 저의 경력 즉, SH공사 선임연구원, 서울연구원 부연구위원, DMC팀장, 세종대학교 행정학 교수와 다양한 이력 즉, 한국주택학회 연구위원장, 대한국토도시계획협회 상임이사 겸 주거복지연구회장, 서울시 도시기본계획 자문위원, 서울시 주택정책심의위원, 국토교통부 장관정책 자문위원 등의 경력 및 이력들이

□ SH공사에게 맡겨진 서울시민을 위한 주거복지 전담기관, 도시재생전문기관으로서의 책임과 역할을 훌륭히 수행하는 밑바탕이 될 것으로 생각합니다.

경영철학 및 전략

현 경영전략에 대하여 어떻게 생각하는가?

□ 현재 SH공사는 “ 시민이 행복하고 지속발전하는 희망기업”이라는 비전아래 「시민중심경영」,「나눔경영」,「내실강화경영」,「인재중심경영」,「윤리경영」이라는 경영전략을 실천하고 있습니다.

□ 민선 6기 서울시는 SH공사를 주거복지 전담기관이자, 도시재생전문기관으로 명시하였으며 이에 따라 SH공사도 경영전략을 수정·보완 할 필요가 있다고 생각합니다.

현 경영전략을 재검토할 의향이 있는가? 있다면 새롭게 검토하는 경영전략은 무엇인가?

□ 새로운 경영전략은 “재무안정성 제고”, “주거복지의 현장경영”, “도시재생전문기관 육성”, “품질경영”, “핵심역량 강화”, “열린 경영”을 포함하여 현재 검토 중에 있습니다.

서울시장이 SH공사에 손해를 끼칠 것으로 예상되는 사업이나 공사의 업무범위에 합당하지 않은 사업 등에 참여하라는 지시가 있을 경우, 예를 들면, 가든파이브 건설, 세빛둥둥섬 지분참여 등과 같은 사업에 대한 참여 지시가 있을 경우 어떻게 할 것인가?

□ 신규사업의 참여는 “지방공기업예산편성기준”에 따라 SH공사 투자사업심사운영내규의 투자심사대상이 되는 모든 사업(30억원 이상 신규사업)은 투자심사 실시 전 외부전문기관의 타당성을 검토하여 사업수지를 분석한 후 재정건전성을 해하지 않는 범위 내에서 참여하겠습니다.

□ SH공사의 설립 목적인 “시민의 주거안정과 복지 향상”에 비추어 참여할 명분도 없고 손해가 되는 사업에 대해서는 SH공사가 처해 있는 상황을 충분히 전달하여 재고토록 요청할 것입니다.

현재 추진하고 있는 사업이외에 신임 사장으로서 새롭게 추진해 보고 싶은 사업이 있는가?

□ 현재 서울권역에서 개발가능한 토지는 고갈상태로 더 이상 평면적인 개발은 한계에 이르렀으며, 저성장 시대를 맞이하여 나대지를 개발하더라고 순이익이 거의 발생하지 않는 상황이 되었습니다. 서울 전역에 걸쳐 지정되었던 각종 정비사업은 서울시가 뉴타운사업, 재정비사업의 출구전략을 마련하여 관리하고 있지만, 아직 진로를 예측하기 어렵습니다.

□ 정부는 도시재생특별법을 제정하여 도시재생 선도사업을 추진중이고, 주거급여는 내년부터 전국적으로 시행될 예정입니다. 국민주택기금이 주택도시기금으로 개편되어 도시재생사업에도 융자뿐만아니라 출자와 투자가 가능하게 되었습니다.

□ 이에 주거복지와 도시재생사업을 주력사업으로 선정하여 사회적기업, 협동조합, 각종 시민기업들이 주거안정과 일자리창출, 소상공인 육성을 위해 참여 할 수 있도록 새로운 협력형 사업모델을 발굴하고 확산시키고자 합니다.

현재까지 추진한 사업 중 가장 잘못된 사업이었다거나, 공사가 참여하지 말았어야 하는 사업을 든다면 무엇이라 생각하는가?

□ SH공사가 추진한 대부분의 사업은 공사 본연의 역할인 임대주택 건설 및 공급이었지만, 서울시 정책에 의해 추진된 세빛섬 조성 및 운영사업, 용산국제업무지구 조성사업, 가든파이브 조성사업, 세운 도시정비사업 등 일부 사업은 충분한 사전검토 미흡과 현재 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있습니다.

□ 현재 추진하고 있는 사업 중에서도 충분한 사전검토 없이 시행하는 사업이 있는지 다시 한 번 살펴서 향후에는 이런 일이 되풀이 되지 않도록 하겠습니다.

공사 사장으로서, 공사의 경쟁력 강화를 위해서 직원들이 갖추어야 할 덕목은 무엇이라 생각하는가?

□ 공사 사장으로 취임하면서 SH공사가 지속가능한 공기업, 시민에게 신뢰받는 공기업이 되고, 주거복지전담기관 및 도시재생전문기관 육성을 위해 직원에게 당부한 사항은

- 첫째, 주거복지 및 도시재생분야의 전문성 확보

- 둘째, 책임성과 주인의식 강조

- 셋째, 청렴과 윤리의식 강조

- 넷째, 위기를 기회로 삼고 능동적 조직문화를 구축하자는 것입니다.

이를 통해 SH공사는 시민에게 신뢰받는 지속가능한 공기업으로 발전될 것이라고 생각하며 제가 재임하는 기간동안에 목표를 달성토록 하겠습니다.

Ⅱ. 정책현안 과제에 대한 견해

전반적인 사항

향후 사회경제, 인구구성 등의 변화에 따라 공사가 추진하는 주택사업에도 변화가 필요하다고 보는데, 사장은 향후 사회변화 등을 어떻게 예측하고 있으며, 그에 따라 공사의 주택사업 전략은?

□ 향후 인구 구성 등 사회변화 예측은 아래와 같습니다.

○ 인구감소

- 출산률 0.968명(서울통계) 및 유입인구 감소로 서울시 인구 감소

○ 계층간․계층내 분화

- 1~2인 가구 등 가구 분화를 통한 가구소형화 추세(가구원수 2.68명, 서울시 주거실태조사)

- 독거․고령가구, 직장인가구, 학생가구, 편부모가구, 여성가구 등 소형가구의 유형 다양화

- 소형가구 속에서도 다양한 소득계층의 가구가 존재

○ 저성장, 가계부채, 저금리 등으로 주택수요 감소, 임대수요 증가

- ‘14년 경제성장률 3% 중후반대(OECD 3.5%, 산업연구원 3.8%)로 예측되는 등 저성장 시대 진입으로 과거 고성장시대의 폭발적 주택수요 시대 지나감

※‘91~’95년: 7.90%, ‘96~’00년: 5.36%, ‘01~’05년: 4.52%, ‘06~’10년: 3.84%, ‘11~’12년: 2.85%, ‘13년 3.0% (실질GDP성장률 기준, 한국은행)

- 2014년 2/4분기말 가계신용은 1,040.0조원(한국은행)으로 가계부채 지속적 증가로 가계의 신용여력 감소

- 기준금리 2.0%(‘14.11.13)로 저금리 기조 유지 → 향후 미국 양적완화 축소 등 세계경제 여건에 따라 국내금리 상승 가능성이 존재하며, 금리상승 시 가계경제 및 주택시장 불안

○ 소득양극화 진행

- 소득5분위배율, 상대적빈곤율 등 소득분배지표가 지속적으로 높아져 과거에 비해 계층간 소득격차가 크게 벌어지는 등 소득양극화 진행

- 소득의 양극화는 주택시장에 있어서의 시장실패와 더불어 주거의 질이 양극화됨을 의미하며, 빈곤계층 및 시장진입에 어려움을 겪는 계층에 대한 공공의 역할이 더욱 증대됨을 의미

주: 1. 가처분소득 기준

2. 소득5분위배율: 상위 20% 소득을 하위 20% 소득값으로 나눈 값으로 계층간 소득격차를 보여줌

3. 상대적빈곤율: 중위소득의 50% 미만의 인구비중

자료: 통계청

○ 임대주택 공급의 여건 변화

- 도심내 대규모 공급지 고갈 : 기존 공공임대주택 공급의 40% 이상이 택지개발로 공급

- 정비사업 침체: 기존 공공임대주택 공급의 약 30%가 정비사업 방식으로 공급

주: 기타는 매입임대, 전세임대, 장기안심 등의 주택

- 공공재정의 한계: 성장률 저하, 복지지출 증가 등으로 정부재원 한계

→ 재정의 효율적 사용 및 정책효과성 검증 필요

□ 이에 따른 SH공사의 주택사업 전략은 아래와 같습니다.

○ 공공임대주택 지속적 공급

- 서울시의 임대주택 8만호 공급 적극 수행

- 택지고갈로 매입형 공급 확대, 소형위주 공급

- 소형가구 증가를 반영해 소형위주 공급 확대와 계층분화를 고려한 공공원룸, 장기안심전세 등 다양한 유형의 주택 공급

- 재원의 한계를 극복하기 위해 공공청사 리모델링, 공공시설부지 활용, 미래 도시주거 신모델 조성 등 저비용, 고효율의 임대주택 공급유형지속 개발

○ 공공-민간 협력 강화

- 공공재원의 한계, 공사 부채 증가 억제 등을 위해 민간투자방식 확대

- 대학생 공공기숙사, 사회적기업 및 민간기업 참여형 방식, 협동조합형 임대주택 등 다양한 민간협력 방식 검토․수용

○ 복지서비스 연계

- 변화하는 도시 및 주거 패러다임에 맞추어 단순히 주거문제 해결을 위한 임대주택 공급이 아닌 입주민의 주거복지를 이루기 위해 의료안심형 임대주택, 일자리지원형 임대주택, 노후안심형 임대주택 등 다양한 복지서비스 연계형 임대주택 공급

○ 재고주택관리사업 강화

- 영구임대주택의 평균 건축연수가 약 20년, 공공임대 약 16년 등 공공임대주택 노후화 시작

- 기존주택의 주택개량사업, 장수명 주택 등에 대한 방안 개발 및 적용

현재 SH공사의 현안 과제는 무엇이며, 현안과제 중 최우선적으로 해결해야 할 과제는 무엇이라 생각하는가?

□ 민선 6기 서울시는 SH공사를 주거복지전담기관이자, 도시재생전문기관으로 명시하였고, 정부에서는 재정건전성 강화를 지속적으로 강조하고 있습니다. 이러한 과제들이 현재 우리공사가 직면하고 있는 최대 현안이라고 할 수 있으며,

□ SH공사의 지속가능 경영을 추진하고 주거복지 및 도시재생사업을 위해서는 우선 SH공사의 재정건전성 확보가 최우선 과제라고 생각합니다.

□ 재무구조 건전화와 비상위기 돌파를 위해

- 서울시 임대주택 및 시유지 출자 확대, 리츠 등 활용해 민간이 저렴한 임대주택 공급하도록 유도, 주택도시기금 융자금을 출자금으로 전환추진 등 사업구조 혁신 등을 추진하겠습니다.

□ 주거복지 전문기관 육성 및 도시재생기관 육성을 위해

- 통합관리센터를 주거복지센터로 전환하여 건물의 관리뿐만아니라 입주민들을 위한 일자리제공, 공동체 활성화, 수익창출 등을 총체적으로 지원하겠으며

- 재원의 다양화, 시유지의 활용, 개발이익의 선순환, 조례지원체계구축, 지자체 협력관계를 통한 새로운 도시재생모델을 발굴하겠습니다.

□ SH공사의 발전을 위하여 현안과제를 최대한 빠른 시일내에 해결토록 최선을 다하겠습니다.

SH공사의 경쟁력 향상

공사가 시행하는 주택의 품질 및 브랜드 가치에 대한 평소 견해는 무엇

이며? 향후 주택의 품질 및 브랜드 가치의 향상 전략이 있다면?

□ SH공사에서는 다양한 계층이 함께 거주하는 소셜믹스(임대․분양 혼합) 단지 개발, 장수명 구조 및 다양한 입면변화 도입 등 주택디자인의 선도적 역할, 의료안심주택 및 협동조합주택 공급 등 서울시 주택공급을 담당하면서 공공부문에서의 역할에 충실하고 있으며, 주택의 품질 수준은 민간아파트와 별 차이가 없다고 생각합니다.

□ 향후 주택의 품질 및 브랜드 가치의 향상를 위하여

○ 주택 디자인 및 상품개발 전담부서 운영

- 도시재생 등 서울도심에 적합한 주거문화 모델 발굴 및 비젼 제시

○ 고객만족 실현을 위한 주택품질 향상 방안 수립

- 건설 중 품질 및 공정관리 컨트롤타워 운영으로 공정, 품질, 안전 대응체계 구축

- 하자 제로를 목표로 하자저감 및 신속한 처리 방안 수립

○ 공사가 중소규모 민간건축 부문에서의 선도적 역할을 수행할 수 있도록 직원들의 능력를 배양하고 전문성을 강화하겠습니다.

공사의 시민고객 만족도에 대한 평가 및 만족도의 지속적 향상을 위한 전략은?

□ 공사는 아래와 같이 시민고객 만족도의 지속적인 향상을 위한 전략을 추진하고 있습니다.

○ 고객불편사항 신속한 처리로 주거만족도 제고

- 24시간 기동점검반을 운영하여 신속한 하자처리로 입주민 불편 최소화

- 입주지원센터 운영으로 입주 전․후 하자에 대한 신속한 처리

- 「생활불편․민원접수창구」운영을 통한 고객불편사항 신속 처리

○ 입주민을 위한 일자리 제공 및 맞춤형 서비스 실시

- 희망돌보미 사업 등을 통한 입주민 일자리 제공 및 쾌적한 주거환경 조성

- 주거복지상담사 활용한 취약계층 서비스 수요조사 및 맞춤형서비스 실시

○ 임대주택 시설개선 및 입주민 지원을 통한 고객감동 실현

- 노후 승강기 교체, 급수방식 개선공사, 태양광발전설비 설치 등

- 기초생활수급자 임대료 지원, 홀몸어르신 등 취약계층에 대한 후원금 지급

○ 입주민 소통 및 참여를 통한 공동체 활성화 추진

- 주민참여형 행복한 아파트 만들기 등 입주민 참여로 커뮤니티 활성화

- 작은도서관 설치 등 입주민의 건전한 소통 및 화합의 공간 제공

○ 다양한 사회공헌활동의 지속적 실시로 공기업의 사회적 책임 실천

○ 직원 CS교육 강화를 통한 시민고객 서비스 역량 제고

○ 시스템 및 제도 개선 검토

- 하자저감을 위하여 ‘하자감독책임제’ 운영, ‘하자준공검사제’ 도입

- 지급자재 품목 최소화(중소기업청 협의) 및 관리강화

- 공동주택 설계 당선작 선정 후 관련 외부전문가 ‘고객만족 자문위원회’ 참여

직원들의 청렴도 향상 등 윤리경영 강화를 위한 그 간의 대책에 대해

어떻게 평가하는가?

□ 그 동안의 청렴대책과 그 평가는 아래와 같습니다.

○ 청렴대책

- 임직원의 행동통제 중심 : 3禁 One-out제, 행동강령 이행실태 점검,

법인카드 사용 모니터링 등

- 부패발생 개연성을 차단하기 위한 시스템 구축에 주력

: 부패행위자 처벌 기준 강화, 청렴식권제 시행, 지인신고제 시행 등

- 양적 성과달성에 치중 : 규정의 개정건수, 교육․홍보 및 점검 회수 등

○ 성과에 대한 평가

- 금품․향응수수 등 부패행위 발생은 지속적인 감소 추세

- 업무처리의 투명성 및 직원의 업무처리에 대한 책임성 부문 미흡

(규정과 절차를 강조하고 충분한 설명과 설득 부족에 대한 반성)

- 금품․향응수수의 거절보다 확대된 청렴범위에 대한 임직원의 거부감

(부패개연성 있는 규정의 개정이나 행동변화에 대한 저항의식 잔존)

□ 향후 추진방향은 아래와 같습니다.

○ 교육 및 홍보 확대 등 지속적 접촉을 통한 청렴실천의 동기 제공

- 사장, 본부․실장, 내부청렴강사, 사이버교육 등을 통한 과목의 다양화

- 책자, 게시판(E/L 및 D.I.D 화면, 업무프로그램 등), 명함을 활용한 홍보

- 청렴활동 우수 직원에 대한 다양한 인센티브 부여

○ ‘청렴의 날’ 시행 등 자기반성의 기회를 부여하여 의식전환 유도

○ 부패발생 개연성 있은 부조리한 제도 개선

- 감사부서 주관의 사규 부패영향평가 전수실시

- 다른 기관 수범사례 및 국민권익위원회 권고과제 적극 수용

부채관련

사장이 생각하기에 공사의 부채가 심각한 수준이라 생각하는지 아니면, 심각한 수준이 아니라 생각하는지? 그렇게 생각하는 이유는?

□ 2014년 3분기 가결산 결과 공사의 총 부채는 18조 1,662억원으로 이중 금융부채(채무)가 8조 2,739억원이고, 임대보증금 등 비금융부채가 9조 8,923억원으로 부채비율이 297%수준으로 매우 심각한 수준입니다.

□ 2011년말 17조 5,254억원이었던 부채가 오히려 6,408억원이 증가하여 2014년 9월 현재에는 18조 1,662억원에 달하고 있습니다. 따라서, 공사는 향후 부채에 대한 강도 높은 관리가 필요한 실정입니다.

※ 공사 부채현황

(단위 : 억원)

구 분	2011년	2012년	2013년	14년 3분기
총 부채	175,254	183,351	183,618	181,662
금융부채(채무)	122,671	125,882	106,575	82,739
장기임대보증금(임대A 임대보증금)	35,206	39,526	47,640	59,419
선수금(아파트, 택지 등)	6,507	5,778	14,753	27,622
기타 예수금 등	10,870	12,165	14,650	11,882

□ 안전행정부는 지방공기업 재정건전성 향상을 위하여 2012년도 부채비율 400%에서 매년 40%씩 감축하여 2017년까지 부채비율 200%를 요구하고 있으며 이를 충족하지 못할 경우 공사채 승인을 불허한다는 기준을 마련하여 시행하고 있으며 현재 전망은 공사채 발행 불가로 대규모 신규사업 추진이 어려운 실정입니다.

※ 안전행정부 부채비율 지침

구분		2015 승인시 (2014년 실적)	2016 승인시 (2015년 실적)	2017 승인시 (2016년 실적)	2018 승인시 (2017년 실적)
부채 비율	안행부 승인기준	300%이하	260%이하	220%이하	200%이하
	재무상태표	280%	262%	246%	195%
	공사채발행기준	303%(미달)	277%(미달)	259%(미달)	205%(미달)
	선수금제외	249%(충족)	233%(충족)	222%(미달)	193%(충족)
	임대보증금제외	206%(충족)	185%(충족)	167%(충족)	113%(충족)

공사가 부채를 지고 있는 가장 큰 이유는 무엇이라 생각하는가?

□ 공사는 2005년부터 재무적 역량을 초과한 과도한 택지개발, 주택건설사업 등을 외부의 차입금 조달을 통하여 사업을 추진하면서 임대주택 건설물량도 분양주택 대비 50%정도를 유지하여 수익성을 확보하였음에도 이를 초과하여 70~80%정도를 임대주택으로 건설하여 공급함으로써 수익성 악화, 임대보증금 증가 등 재무관리에 소홀한 이유가 가장 큰 것으로 생각 됩니다.

□ 분양주택의 감소에 따른 수익성 악화는 당기순이익의 감소로 이익잉여금이 감소되어 자본확충에 악영향을 미치며 과다한 임대주택 건설은 향후 임대보증금의 증가로 부채가 증가 되어 재무관리에 어려움을 겪게 됩니다.

※ 부채 구성별 증감 현황                                  (단위:억원)

구분		2011년(A)	2012년	2013년	2014년 9월(B)	증감(B-A)
총 부채		175,254	183,351	183,618	181,662	6,408
	임대보증금	35,206	39,526	47,640	59,419	24,213
	금융부채(채무)	122,671	125,882	106,575	82,739	△39,932
	선수금 등 기타	17,377	17,943	29,403	39,504	22,127

□ 또한, 마곡, 문정지구 등 택지 조기매각에 따라 관련 분양선수금이 증가하여 부채가 감소되지 않고 있으며 분양선수금 관련 부채(2조 7천억원)는 관련사업 공사 준공 시점에서 해소될 것입니다.

※ 분양 선수금 : ‘12년 5,778억⇒  ’13년 14,753억⇒  ‘14년 9월 27,622억

□ 현재 금융부채는 미매각 택지의 매각이 완료되면 대부분 해소될 것으로 전망되지만, 올해 초 감사원의 LH공사에 대한 감사에서 지적한 것처럼 임대사업 적자에 따른 부채는 정부 등의 지원이 절실한 실정으로 향후 수익사업이 고갈될 경우 공사 단독으로 임대사업 적자를 감당하기 어려운 실정입니다.

※ 연도별 임대사업 적자 현황(전망)                         (단위:억원)

구분	2014년(A)	2015년	2016년	2017년(B)	2018(B)
임대사업 수익 (임대료)	1,220	1,381	1,521	1,721	1,884
임대사업 원가 (감가상각비, 수선유지비, 화재보험료 기금이자 등)	4,612	4,748	5,040	5,373	5,850
당년도 적자액	3,392	3,367	3,519	3,652	3,966

현 공사 부채감축계획을 계획대로 추진할 의향이 있는가?

□ 공사에서는 지금까지 부채감축보다는 채무감축에 역량을 집중하였습니다. 그로 인하여 2014년까지 6조 5천억원의 채무를 감축하는 계획을 수립하여 시행중으로 2014년 10월 현재 채무는 7조 7,778억원으로 2014년 12월말에는 감축목표를 충분히 감축할 수 있을 것으로 전망됩니다.

□ 그러나, 안전행정부 등 정부에서는 채무를 포함한 부채비율 감축 목표을 정하여 추진중에 있고 공사에서도 2014년 17조 7,548억원의 부채를 2018년까지 3조 4,746억원 감축한 14조 2,802억원으로 감축하는 계획을 수립한 바 있으며 이를 위한 다각적인 대책도 추진하겠습니다.

※ 향후 5개년 부채관리계획                           (단위 : 억원, %)

구 분	2014년(A)		2015년		2016년			2017년		2018년(B)		‘14년대비 증감(B-A)
부 채	177,548		179,326		179,401			148,641		142,802		△34,746
	△6,070		1,778		75			△30,760		△5,839
채 무	70,573		73,996		70,448			49,777		39,036		△31,537
	△36,002		3,423		△3,548			△20,671		△10,741
부채비율	280%		262%		246%			195%		182%		△98%

○ 또한, 과거의 임대주택에 대한 건설 및 유지재원은 대규모 택지개발사업 등의 개발이익으로 교차보조가 가능하였지만 현재에는 서울시내의 택지의 고갈 등으로 임대주택 건설 및 유지재원의 마련이 매우 어려워 안전행정부, 국토교통부 등 중앙정부의 지원이 절실한 실정으로 임대주택관련 지원사항을 중점적으로 건의하여 공사 재정건전성이 확보될 수 있도록 최선을 다할 것입니다.

< 임대사업관련 건의사항 >

- 노후공공임대주택 시설개선 사업 국비지원비율 상향

※ 지원율 : 서울시 50%, LH 85%, 타시도 70%

- 대형(전용면적 114㎡) 장기전세주택 매각추진

- 다가구주택 국고지원 개선 건의(서울지역의 부동산 가격 고려) 등

※ 호당매입비 구성비율

(단위:백만원)

구분		호당 매입비	지원금				부족분
			소계	국고보조	주택기금	보증금
SH	금액	174	95	42.75	47.5	4.75	79
	비율	100%	55%	25%	27%	3%	45%
LH	금액	110	90	40.5	45	4.5	20
	비율	100%	82%	37%	41%	4%	18%

○ 아울러, 서울시에서 출자하기로 기 방침을 정한 임대주택 전용85㎡

초과 시출자금(2,601억원) 및 내곡지구 새원마을 조성원가 증가분     (1,458억원)도 빠른 시일내 전입 될 수 있도록 최선을 다할 것입니다.

현 공사 부채 감축 성과에 대한 평가는 무엇인가?

□ 공사에서는 지금까지 부채감축보다는 채무감축에 역량을 집중함에 따라 상대적으로 부채감축에는 소홀한 것이 사실입니다.

□ 그러나, 안전행정부 등 정부에서는 채무를 포함한 부채비율 감축 목표를 정하여 추진중에 있고 공사에서도 2014년 17조 7,548억원의 부채를 2018년까지 3조 4,746억원 감축한 14조 2,802억원으로 감축하는 계획을 수립한 바 있어, 본 계획의 충실한 목표 달성을 위하여 지금까지의 채무관리 체제를 부채감축 체제로 전환하여 성과를 달성하도록 최선을 다하겠습니다.

※ 향후 5개년 부채관리계획                           (단위 : 억원, %)

구 분	2014년(A)		2015년		2016년			2017년		2018년(B)		‘14년대비 증감(B-A)
부 채	177,548		179,326		179,401			148,641		142,802		△34,746
	△6,070		1,778		75			△30,760		△5,839
채 무	70,573		73,996		70,448			49,777		39,036		△31,537
	△36,002		3,423		△3,548			△20,671		△10,741
부채비율	280%		262%		246%			195%		182%		△98%

임대주택 공급

임대주택 8만호 건설에는 막대한 재원이 소요될 것임. 시정목표 달성      위한 임대주택 공급과 공사의 부채감축 목표는 서로 상충하고 모순되는     부분이 있다고 생각하는데, 이에 대해 어떻게 생각하는가? 시정목표도     달성하고, 공사의 부채도 감축할 수 있다고 보는지?

□ 공공임대주택 8만호 추가 공급관련 SH공사의 임대주택 약 4만여호의  공급에 총투자비는 6조여억원이 소요예상되며, 재원조달은 주택기금 1조 86백여억원, 국고 64백여억원, 입주자 보증금 1조 39백여억원, 서울시 1조 38백여억원, SH공사 73백여억원 등으로 재원조달될 예정입니다.

□ 민선6기 임대주택 공급계획에는 건설형 물량(15,838호)이 대폭 줄어들고, 공사의 재정부담이 적은 매입형(8,200호)과 임차형(16,000호)으로 계획되어 있습니다.

□ 임대주택 8만호 공급계획 중 건설형에는 위례지구가 이미 토지보상비   등 초기투자비가 기집행되어 토지매각 수입금이 회수되고 있고, 항동지구도 보상비가 선투입되고 있으며, 고덕강일지구는 선투자(보상비, 건설비)에 따른 자금은 우선 국고보조금, 국민주택기금을 투입하고 부족재원은 관련 절차에 따라 공사채 발행으로 충당 후, 분양주택 및 택지의 수입금으로 회수하여 사업을 추진할 예정입니다.

□ 임차형 공급계획에는 공사 재정부담이 전혀없고 매입형은 3,600억원의 공사부담분이 소요가 예상되지만, 매입형과 임차형은 대규모 초기 투자비가 집행되는 택지개발사업이 아니기 때문에 국고보조금, 국민주택기금, 시출자금 등 재원분담 주체에서 적기에 자금을 지원한다면 외부 재원조달로 투자가 가능하고, 임대보증금 및 선수금 등 부채관리를 통하여 재정건전성을 강화한다면 공사의 부채가 급격히 늘어날 염려는 없을 것으로 추정됩니다.

□ 특히, 공사의 중장기 재무관리계획에 2018년은 사업수지 이익으로 민간차입금 전액상환후 1조여억원의 자금잉여가 발생되는 것으로 분석, 보고되었습니다.

임대주택 건설 재원조달에 있어 국고지원이 현실화되어야 한다는 것은      이미 오래전부터 인식되어 온 문제임.

사장은 국고지원을 이끌어내는데 어떤 역할을 할 수 있는지?

□ 임대주택사업은 근본적으로 취약계층을 위한 주거복지사업 성격을 가지고  있을 뿐만아니라, 부채의 누적 등으로 공사의 재무부담이 가중되고 있으며,  임대주택 건설재원 중 국고지원이 미흡하여 현실화가 매우 시급한 실정입니다.

□ 임대주택 공급확대로 전 사업지구가 서울에 위치한 SH공사는 지방보다 상대적으로 토지보상비 등 건설원가가 높으나 건설재원으로 국토부 지원율은 국민주택기금 40%, 국고보조금 30%, 임대보증금 20%, 사업주체 10%이나, 실제 지원율은 주택기금 19%, 국고보조금 9%, 임대보증금 20%, 사업주체(서울시, 공사) 52%로 정부지원금인 국민주택기금 및 국고보조금 지원 기준율 70%중 실지원율이 28%에 불과하여 실제1호당 건립비 194백   만원 중 51백만원이 미회수되어 재정에 부담이 되고 있습니다.

< 국민임대주택 호당 건설비 분담구조 >

(단위:백만원, %)

구 분	계 (호당건설비)	주택기금		국고보조		입주자 보증금		사업주체(부족분)
								市출자		SH부담
			비율		비율		비율		비율		비율
실제기준	194 백만원	37	19%	17	9%	38	20%	51	26%	51	26%
국토부기준		77	40%	57	30%	38	20%	10	5%	10	5%
차이(과부족)		Δ40	Δ21%	Δ40	Δ21%	0	0%	41	21%	41	21%

□ 이는 서울과 지방의 토지비를 고려하지 않은 일률적 지원기준으로 적용한 기준인 바, 임대주택 건설재원의 국고지원 현실화를 위해 서울시와 협의하여 국고보조금, 국민주택기금 상향 지원을 국토교통부에 지속적으로 건의하고 있으나 관철되지 않는 등 부족한 면이 있어, 학계, 언론계 및 시의회, 국회의 모든 인적네트워크를 총동원하여 국고지원 현실화의 필요성을 충분히 연구하고 설득하여 관철될 수 있도록 총력을 기울이겠습니다.

서울시 서민 주거복지정책이 임대주택 공급 위주로 전개된다는 비판에

대한 사장의 견해는 무엇인가?

□ SH공사의 역할이 그동안 시민의 주거생활 안정을 위한 택지개발 및 주택건설을 추진하는 주택공급에 초점이 맞춰짐에 따라 임대주택에서 발생하는 다양한 문제들에 대한 효율적인 대처가 미흡하였는 바, 앞으로 주택공급의 위주에서 벗어나 주거복지 중심으로 패러다임의 변화가 필요한 시점이라고 생각합니다.

□ 이에 따라 SH공사는 아래와 같이 주거복지 전문기관으로의 전환을 추진하고 있습니다.

○ 추진배경

- 민선6기 서울시장 공약사항 실행 관련 주거복지 전문정책회의 운영

- 서울시 임대주택종합개선대책 관련 서울시 정책협의회 운영

○ 대내․외 환경변화

대외 환경	•서울시 도시기본계획에주거안정 및 공동체 조성을 핵심이슈로 선정 •고령화와 1인 가구 증가에 따른 주택수요 변화 및 도시공동체 회복을 위한 커뮤니티 계획 필요 •복지정책 확대에 따른 임대주택 입주민의 주거복지수요 점증
대내 환경	•대단위 택지개발 사업은 제한적이며 주택공급은 감소 •기존의 시설위주의 주택관리로는 새로운 주거복지환경에 적응 한계 •개발사업 축소에 따른 새로운 업역의 개척 및 확장 필요 •향후 복지국가 도래시 기업경쟁력 확보차원에서 주거복지 전문기관 전환 필요성 증대

□ 주거복지 전문기관 전환을 위한 세부 추진방안

○ 주거복지 추진전략

○ 조직역량 강화

구 분	현 재	개 선	비 고
직제명칭	임대관리본부	주거복지본부
	통합관리센터	주거복지센터
주거복지강화	사회공헌 전담	주거복지 전담부서 신설 개편	입주민 일자리 창출 주거복지사업 확대
센터 확대 강화	통합관리센터 (8개)	주거복지센터 (11개)	3개 증설

○ 일자리 복지 추진

- 일자리 창출 : 해당구청 직업상담센터와 MOU 체결 연계 추진

․ 디딤돌 일자리(희망돌보미, 노인일자리, 청년인턴제)

․ 교육형 일자리(공사 현장관리, 주거복지사, 주거급여조사원)

․ 연계형 일자리(협력업체 연계, 공공기관 일자리, 민간 취업알선)

○ 공동체 활성화 추진

기반형성 (2014 ~ 2015년)	자율운영 (2016 ~ )
공동체 활성화 원칙 : 기존 공동체 측면지원 장소 및 커뮤니티 리더확보	입주민 자율 유도 : 수익형 커뮤니티 사업을 통해 지속성 확보 커뮤니티 성공모델 확산 : 우수단지 공모 및 타단지 전파

○ 주택관리 혁신

- 시설 및 관리 혁신

· 입주민 소통강화, 임대주택(다가구, 원룸포함) 안전혁신 강화,

맞춤형 수선제 적용

- 관리사무소의 변신

· 주거복지종합센터화, 관리회계 비리원천차단, 입주민 서비스 종합

창구화

○ 시범단지 선정

- 서울특별시 정책협의회 및 소위원회에서 시범단지 결정

- 시범사업단지 : 가양4, 5단지, 성산단지

중앙정부 행복주택 건설공급 정책에 대한 견해는 무엇인가?

□ 행복주택은 공공용지, 공기업용지, 도시재생용지 등 도심내 저렴한 토지를 활용하여 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 젊은 계층의 주거불안 해소를 위하여 대중교통이 편리하고 직주근접이 가능한 곳에 주변시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택입니다.

□ 기존의 기초생활수급자 등 저소득층의 주거안정을 목적으로 하는 영구임대, 국민임대 주택 등과는 다른 새로운 형태의 임대주택으로서 요즈음 사회적으로 문제가 되고 있는 젊은층의 주거비부담 완화를 위해 검토가 가능한 정책으로 판단됩니다.

□ 다만, 후보지 선정시는 임대주택에 대한 부정적인 인식, 교통혼잡, 기반시설추가확보 등의 문제로 인하여 지역주민의 개발반대 민원이 예상되므로 사전에 주민들과의 충분한 의견수렴 등 사회적인 합의절차를 선행하는 것이 필요합니다.

□ SH공사에서는 현재 공사 보유부지인 내곡지구외 9개소에 총1,813호의 행복주택을 추진중에 있으며, 추가 시행여부는 서울시 등과 협의하여 추진할 계획입니다.

< 행복주택 일반개요 >

○ 공급대상

- 젊은계층(신혼부부,사회초년생,대학생) : 80%

※ 젊은계층 비율은 단지별 특성을 감안하여 시행자와 지자체가 협의 결정

- 취약계층 : 10% / - 노인계층 : 10%

○ 대상부지

- 공공용지 : 철도부지, 공영주차장, 유휴국공유지 등

- 도시재생용지 : 주거환경개선사업지구,뉴타운해제지역 등 노후불량 주거지, 산업단지 등

○ 공급계획 : 2017년까지 14만호 공급

- 년차별계획 : (’14년)2.6만호,(’15년)3.8호,(’16년)3.8만호,(’17년)3.8만호

○ 개발켄셉 : 도서관, 체육시설 등 커뮤니티시설 설치를 병행하여 인근 주민과 화합․소통하는 복합주거타운으로 건설

○ 정부지원 : 평당 659.2만원×13.6평(전용45㎡) 기준

- 예산 : 30%

- 국민주택기금 : 40%융자[금리1.0%(지방공사시행),20년거치20년상환]

※ 13.6평 건설시 : 약 2,700만원 예산지원, 약 3,590만원 기금융자

<임대주택 유형별 비교>

구 분	공공임대	행복주택	국민임대	영구임대
공급목적	내집마련 계층의 자가마련 지원	젊은 세대의 주거안정 및 주거복지 향상	저소득층의 주거안정	최저소득 계층의 주거안정
주요입지	신도시 등 택지지구	직주근접 가능용지	신도시 등 택지지구	도심지 등
공급대상	청약저축가입자	소득6분위이하 대학생, 신혼부부,사회초년생 등 (도시근로자 평균소득의 100%이하)	소득4분위이하 가구의 저소득계층 (도시근로자 평균소득의 70%이하)	기초생활수급자 등 최저소득계층(도시근로자 평균소득의 50%이하)
주택규모 (전용면적)	85㎡이하	45㎡이하	60㎡이하	40㎡이하
임대료수준	시세의80～90%	시세의60～80%	시세의55～83%	시세의30%
임대 거주기간	5～10년	젊은계층 6년, 산단근로자 및 사회취약게층 20년 가능	30년 가능	영구가능

임대주택 관리

임대주택관리에 있어 가장 중점을 두어야 할 과제는?

□ 서울시의 주택보급률도 100%에 가까워져 주택의 절대부족 문제는 대부분 해소됨에 따라 단순히 공공임대주택을 건설 관리하는 차원을 벗어나 입주민 주거복지 향상을 위한 임대주택 관리로 전환되어야 한다고 생각하며,

□ SH공사가 임대주택 관리에 있어 중점적으로 추진하고 있는 과제는 아래와 같습니다.

○ 입주민 일자리 복지 추진

- 입주민 자활을 위한 노인 일자리, 청년 인턴제 추진

- 희망돌보미 사업 확대 시행(785명 → 1,000명)

- 일자리 상담센터 운영, 공공기관 등과 협력, 일자리 연계 추진

○ 입주민 공동체 활성화 추진

- 공동체 장소, 커뮤니티 리더 확보 입주민 자율운영 기반 형성 후

입주민 자율 참여 유도, 성공모델 타 단지 전파

○ 노후 시설물 개선으로 주거편익, 생활안정 유지

- 발코니샤시 교체, 난방방식 전환, 욕실리모델링, 고효율 등기구 교체 등 사업 추진으로 관리비 절감 및 주거편익 증진

- 작은도서관, 경로당 시설개선, 무료빨래방 설치 사업 등 복리시설 개선

○ 통합관리센터 증설․재편을 통한 현장 중심 주거복지 강화

- 통합관리센터를 주거복지센터로 확대(8개 → 11개) 재편하여 입주민

접근성 강화 및 주거복지 현장경영 거점으로 활용

- 핵심인력의 주거복지현장 배치를 통한 지역단위 주거복지모델 개발

‣ 지역단위 취약계층 거주실태 조사를 통한 주거복지 대상 및 수요 파악

‣ 주거급여, 자가수리비 지원 등 수요자 선택형 주거복지 유형 개발

‣ 지역단위 주거복지센터(관리사무소)의 입주민 서비스 종합창구화

‣ 단지내 정신질환자 케어(Care)를 위하여 인근 복지기관 등이 참여하는 지역회의체 구성 등 지역단위 주거복지 네트워크 구축 및 주도

‣ 마을(아파트단지)단위 공동체 조성 등 지역단위 공동체 활성화를 위한 물리적, 사회적 환경의 종합적, 체계적 조성 및 관리

현 공사의 임대주택관리체계(8개 통합센터 운영, 주택관리업무 다수 민간

위탁 운영 등)에 대한 사장의 견해 및 개선방향에 대한 의견?

□ SH공사는 임대주택 관리물량 증가에 따른 인력 부족, 서울시 전문관리 분야 아웃소싱 활용 확대 방안(‘05.03), 비정규직 관리원의 정규직 전환 대책의 일환으로 2007년 7월 1일부터 8개 권역별 통합관리센터를 운영하고 민간 전문 관리업체에게 위탁관리를 하여 관리 효율성을 제고 하고 있습니다.

□ 일부에서는 위탁관리 중인 관리사무소의 불친절, 근무태도 미흡 등으로 공사에서 직영으로 관리하여야 한다는 의견이 있으나, 직영 전환시에는 아래와 같은 문제점이 있습니다.

○ 직영 전환시 문제점

- “파견근로자 보호등에 관한 법률”에 의거 사용사업주의 지시, 감독에       따라 관리원(관리,경비, 청소 등) 공사 직원으로(약 2,000여명) 채용      요구 등 문제 발생 예상

- 직영 전환시 공사의 인건비 부담액(약580억)이 대폭 증가될 것으로 예상되어 신중한 검토가 필요함.

※ 주거만족도 조사시 직영, 위탁간 별 차이가 없음

(2014년 : 직영 80.6점, 위탁 80.7점,  2013년 : 직영 및 위탁 78.9점)

□ 다만, 현재 8개 통합센터의 관리범위가 넓어 입주민 접근성이 취약하고, 관리물량 지속 증가(출범 대비 74%↑)하였으며, 현장 중심 주거복지 실현을 위해 통합관리센터의 증설, 재편 등 변화가 필요한 시점입니다.

□ 따라서 통합관리센터를 주거복지센터로 확대(8개 → 11개) 재편하여 입주민의

접근성 강화 및 주거복지 현장경영 거점으로 활용하고, 공사 핵심 인력의 센터 근무를 통한 지역단위 주거복지모델을 개발하겠습니다.

□ 아울러 입주민에 대한 서비스 질의 향상을 위하여 관리사무소 직원의 친절도 향상과 함께 주거복지 관련 교육을 지속적으로 실시하겠습니다. 또한 관리원 불친절, 근무태도 미흡 등으로 반복 민원이 제기되는 위탁업체는 관리소장 교체 또는 관리업체 계약해지 등 조치로 입주민 서비스를 제고하겠습니다.

서울시에서 직접 민간에게 임대주택을 위탁관리하도록 한 사업과 관련하여 시에서 직접 위탁하는 곳은 신규 공급되는 분양주택단지에 비추어 공사의 현 임대주택관리 효율성 평가의 비교 대상으로는 부적절하다는 견해에 대한 의견은 무엇인가?

□ 서울시에서는 재개발 임대아파트에 대하여 장기간 SH공사 독점관리에 따른 운영의 효율성, 입주민 만족도 저하 등의 이유로 민간위탁 시범 사업 추진(아현3구역 661세대)중에 있으며, SH공사와 민간간 경쟁을 통해 관리 효율성 제고 및 입주민 주거복지를 향상시키고자 하는 서울시의 취지에 동의합니다.

□ 다만, 서울시에서 직접 위탁하는 단지와 SH공사에서 관리하고 있는 단지 중 여건이 비슷한 단지를 선정하여 비교 평가하여야 합리적이라고 생각합니다. (아현3구역과 유사한 세대수, 난방방식, 준공연도, 입주기간 등을 고려하여 SH공사 단지와 위탁 운영 비교 평가 필요)

□ 현재 임대사업자 업무는 SH공사가 지방공사의 지위로 관련법령에 따라 26년간 축적된 노하우로 독자적으로 수행해 왔으나, 서울시가 민간 위탁시 민간업체가 임대사업자 업무(불법전대 및 중복입주 방지, 주택소유 검색 등)를 독자적으로 수행하기에는 일부 문제점이 있을 것으로 예상합니다.

□ 한편, 민간업체가 경쟁력 있는 분야는 적극 벤치마킹하여 SH공사에 접목할 수 있도록 추진하겠습니다.

다가구 다세대 및 원룸 매입임대주택에 대한 효과적인 관리방법에 대한

견해?

□ SH공사에서 관리중인 다가구, 다세대 등 매입임대주택은 2014년 9월 현재 7,677세대이며, 매입임대주택은 소규모세대로서 동별 관리인을 배치하지 못하고 지역적으로 분산되어 체계적인 관리가 곤란하고 청소, 경비 등 관리인 배치 부재로 아파트에 비해 주거환경이 열악합니다.

□ 매입임대주택의 효과적인 관리를 위하여

○ 매입임대주택의 관리 호수가 많은 통합관리센터에는 전담팀 구성 및 인력 증원을 통해 효율적이고 신속하게 관리

○ 입주민 자율관리를 원칙으로 하되, 청소 등 관리가 안되는 매입임대주택에 대해 민간관리업체를 통한 전문관리 시행(입주민 부담)

○ 매입임대주택의 체계적인 유지, 보수를 위해 매입임대주택 종합관리 시스템 도입 추진

○ 노후화된 영구, 공공임대주택에 대해 수선유지비를 지원받고 있는 것과같이 매입임대주택 대하여도 정부 및 지자체에 지원을 요구하겠습니다.

임대주택 거주민의 공동체 활성화 방안에 대한 복안은?

□ SH공사에서 관리하고 있는 임대주택의 입주민 공동체는 임대주택법에 의한 임차인대표회의와 부녀회 및 노인회 등 일부 자생단체가 활동하고 있습니다.

□ SH공사가 추진하는 임대주택의 입주민 공동체 활성화 방안은

○ 입주민의 자활, 교육, 일자리 등 지역사회자원의 연계 및 활용하여 커뮤니티 주거문화 공동체를 구성

○ 교육, 문화 프로그램 등 공동체 활성화 프로그램을 개발하여 프로그램 운영을 위한 공동체에 주거복지 상담요원의 행정적 지원

○ 입주민의 공동체 활성화 우수단지의 수범사례를 발굴, 타 임대단지에 전파하여 사후 모니터링을 통한 커뮤니티 활성화로 주민이 더불어 사는 마을 공동체를 형성하고 주민자치 기반 구축

○ 커뮤니티 활성화 단체 단지특성에 맞는 맞춤형 “1단지 1커뮤니티”구성 의무화를  위한 외부 커뮤니티전문가를 통한 커뮤니티 교육실시

○ 주민 참여형 행복한 아파트 만들기 공동사업을 통해 전문가를 활용한 단지특성에 맞는 공동시범사업을 통해 입주민의 관심과 참여를 유도하여 임대주택단지 거주공간의 단절 및 폐쇄성을 극복한 공동체 활성화 토대 마련 등입니다.

도시재생 및 뉴타운, 재개발 등 주거환경정비사업 관련

공사를 도시재생전문기관으로 육성하겠다고 표명하였음. 그 필요성과 구체적인 방안은 무엇인가?

□ 도시재생사업은 기존의 재정비사업을 단순히 이름만 바꾸는 것이 아니며, 중앙정부가 도시재생특별법에 의거하여 추진하는 도시재생 선도사업을 서울시 전역에 그대로 적용할 수 없는 만큼 서울시의 도시재생을 위해 SH공사를 전문적인 도시재생실행기관으로 육성할 필요가 있습니다.

□ SH공사는 지난 25년간의 서울시의 개발사업을 성공적으로 수행한 만큼 서울시의 도시재생사업 수행을 중앙정부나 서울시, 다른 어떤 주체보다도 서울시의 도시재생사업을 잘 해낼 수 있는 역량과 노하우를 가지고 있습니다.

□ SH공사의 인력, 자금, 정보, 신용을 최대한 활용하고 현재의 조직을 도시재생 실행기관에 적합하도록 개편하여 “SH공사형 도시재생모델”을 만들고, 이를 서울시형 도시재생사업으로, 더 나아가 전국적인 도시재생사업의 표준모델로 확산시킬 수 있도록 전문인력을 양성하고 중앙정부와 국회, 서울시, 서울시의회의 지원과 협조를 받아서 SH공사를 새로운 도시재생사업의 성공모델 창조자이자 전문적인 도시재생실행기관으로 육성하겠습니다.

서울시 뉴타운 출구전략에 대한 사장의 견해는 무엇인가?

□ 뉴타운 출구 전략으로의 서울시의 재정비사업 방향전환은 시의 의지에 따라 이뤄지는 것이 아니며, 현재의 상황은 뉴타운 사업을 착수하던 시기와 달리 인구구조, 가족구조 및 사업추진 여건 등이 많이 변했습니다.

□ 따라서 서울시의 정비사업으로의 방향전환은 뉴타운 사업이 정상적으로 추진될 수 없게 된 사회경제적 여건변화, 부동산 시장변화, 기존 재정비사업이 갖는 한계로 인해 불가피한 것이라 생각합니다.

□ 그리고 사유재산의 가치 증대 등에 기반을 둔 기존의 재정비사업 방식은 지역주민들의 주거권과 생존권이 보장되는 대안적 개발방식으로 변경되어야 하고, 다만, 출구 전략이 실효성을 지니기 위해서는 출구전략을 실행하기 위한 세밀한 계획 수립과 재원 마련, 중앙정부의 지원과 국회의 관련 법률 개정 등이 뒤따라야 할 것입니다.

□ 앞으로의 재정비사업은 정부나 지자체의 재정지원이 뒷받침되는 주거복지정책으로 추진하되, 혜택은 현행처럼 토지등 소유자가 독점하는 것이 아닌 준공공단체가 공동으로 누리거나 주거약자에게 돌아갈 수 있도록 해야 하며, SH공사가 실행기관으로서 이에 관한 공적인 책무를 수행하도록 하겠습니다.

사업추진 의지가 있거나 종합적인 철거 정비가 타당한 지역에 대하여 공사의 사업 참여를 적극적으로 검토할 의향은 있는지?

□ 현재 국내 여건을 살펴보면 과거 고도성장과 팽창의 시대를 넘어 저성장 시대에 돌입했기 때문에 급속한 개발수요가 발생하기 어려운 상황이어서 뉴타운 사업의 문제점이 사업성 부족에서만 기인하는 것이 아니라고 생각됩니다.

□ 그간 대책으로 거론됐던 규제완화나 재정지원 자체가 근본적 대책이 되기 어려우며, 주민들의 중단요구로 각종 소송이 제기되고 있어 사업 장기화 등의 문제가 발생되고 있습니다.

□ 서울시의 정책방향은 기존의 재정비사업을 전면 취소하거나 중단하려는 것이 아닌 주민들이 객관적인 정보에 입각해 자발적인 의사에 따라 사업추진 여부를 결정하는데 초점이 맞춰져 있습니다. 따라서 사업 추진 의지가 있거나 철거 정비가 필요한 곳은 그에 타당한 정비 사업을 검토하겠으며, 다만, SH공사가 정비 사업에 참여하는 것은 수익성과 공공성 등 제반 여건을 검토한 후 신중하게 결정되어야 할 것입니다.

□ 정비사업이 기존 계획대로 추진되는 경우 전체의 주택의 평형별·유형별·소유형태별 배분과 함께 멸실량과 공급량의 총량, 주택가격과 전월세 시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 사업 시기조절 및 대안적 정비방식으로 유도하는 등의 노력도 하겠습니다.

그 외 현안 사업 관련

구룡마을 도시개발사업 방식(수용환지 혼용방식, 수용방식)의 견해차로 사업진행이 막혀있음. 현 갈등 현황에 대한 견해와 대안이 있다면 사장 견해는 무엇인가?

□ SH공사에서는 서울시와 강남구간 긴밀한 협의를 통하여 구룡마을 도시개발사업이 재추진될 수 있는 방안이 마련되면, 개발이익의 사유화를 방지하고 사회 소외계층인 현지 거주민의 주거안정과 재정착에 도움이 되는 방안을 서울시·강남구와 함계 마련하여 사업을 재추진할 계획이며,

□ 사업 재추진이 결정되면, 그간 구룡마을에 대한 현황조사, 전반적인 개발계획 등은 검토가 마무리된 상태로, 2011년 사업초기와는 다르게 사업 재추진에 따른 준비기간은 상당 부분 줄일 수 있고 사업도 빠르게 진행 할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

□ 구룡마을 사업 재추진시 SH공사의 역할은 현지거주민의 재정착에 기반을 둔 주거대책수립 및 환경개선, 개발이익의 공공환수, 주위환경과 조화로운 친환경적인 개발을 추진할 것이며,

□ 현지 거주민의 재정착을 위하여 세대 구성원수를 감안하여 개발 후 임대주택을 공급하고(1,250세대 예상), 입주민의 주거안정을 위하여 개발이익을 임대주택 건립에 투입과 국고보조금만을 활용하여 임대보증금 및 임대료를 저감할 수 있는 방안을 검토·수립하며,

□ 거주민의 복지증진을 위하여 사업성이 확보되는 범위내에서 서울시와 긴밀한 협조체계를 구축하여 독거노인 등을 위한 노인요양시설과 거주민 일자리 창출시설인 공동작업장(협동조합) 건립 등을 통하여 현지 거주민이 자립할 수 있도록 복지향상사업에 재투자할 계획입니다.

가든파이브 활성화를 위해 현 시점에서 가장 필요한 조치는 무엇이라

생각하는가? 복안이 있다면 어떤 것이 있는지?

□ 가든파이브는 2008.12월 당시 청계천 이주전문상가로 조성되었으나, 그동안 활성화 부진으로 많은 오명을 받아 왔었으나, 박원순 시장이 2011.12월 가든파이브 현장을 방문하였고, ‘12~‘13년에 걸쳐, 시장과 민간전문가, 상인, 서울시, SH공사가 참여하여 토론회, 숙의, 청책워크숍 등을 개최하여 활성화에 대한 새로운 방안을 모색하여 현재 추진 중에 있습니다.

□ 그간 논의되어 추진하고 있는 가든파이브 활성화의 기본틀은 ① 활성화가 극히 부진한 라이프동 리빙관 및 테크노관 저층부에 일괄임대를 통해 대형테넌트를 유치하여 전체적인 집객효과를 늘리고, ② 활성화주체가 종전의 공공(SH공사,서울시)에서 상인중심의 상가활성화추진위원회와 관리법인이 중심이 되어 활성화를 추진하고 SH공사는 대지분 구분소유자로서 협력자 및 조력자의 역할을 하는 구도로 재편되었습니다.

□ 이에 따라, 2013.12월에 상가활성화추진위원와 관리법인이 주축이 되어 현대백화점과 MOU를 체결하였고 현재 현대백화점 일괄임대를 위해 구분소유자의 동의를 얻고 있는 등 현대백화점 입점을 위해 많은 노력을 하고 있습니다.

□ 계획대로 추진된다면, 2015년 상반기에 가든파이브 라이프동의 리빙관 및 테크노관 저층부에 현대백화점이 입점하여 전체적인 상가 활성화에 크게  기여할 것으로 예상됩니다.

□ SH공사에서는 가든파이브내 상인들이 원하는 현대백화점 입점을 위해  현대백화점 일괄임대가 성사될 수 있도록 지원과 협력을 아끼지 않을 생각입니다.

마곡도시개발사업 지구 관련 서울시 마곡사업추진단과 업무 분담이 되어 있지만, 전체 차원에서 검토할 경우 서울시와 계획상 조율이 필요한 부분이 있으리라 보는데 이에 대한 사장 견해는 무엇인가?

□ 마곡도시개발사업 지구 관련하여, 서울시 마곡사업추진단에서는 마곡 일반산업단지 계획 고시, 지원 조례 및 입주계약에 관한 사항과 마곡 도시개발사업 계획 고시, 중앙공원, 단지조성 및 기반시설 설치에 관한 사항을, SH공사(마곡사업처)에서는 마곡 도시개발사업 단지조성공사(일반산업단지 포함) 및 주택건설공사의 계획수립, 인허가 및 감독에 대한 사항을 분담하여 주요 현안 업무에 대한 정기적인 회의를 통해 사전검토·협의 과정을 거쳐 업무를 추진하고 있습니다.

□ 서울시와 SH공사는 마곡 도시개발구역 내 중앙공원, 거점공원, 녹지축 및 첨단산업단지 조성을 통한 지역사회에 개발이익 환원 및 서울시민의 주거 안정을 위한 임대주택 건설 등 공공성에 중점을 두고 해당 사업을 추진하고 있으며,

□ 향후 SH공사가 공기업으로서 가지는 사회적 책임을 지속적으로 이행할 수 있는 동력을 마련하기 위해 외국자본 투자유치 등 수익성 강화를 통해 공공성과 수익성이 모두 실현되는 마곡 도시개발사업이 될 수 있도록 서울시에 지속적으로 협조 요청할 예정입니다.

세운재정비촉진지구 4구역 사업에 대한 대책은 무엇인가?

□ 세운재정비촉진지구 4구역 사업에 대한 대책은 아래와 같습니다.

○ 세운4구역은 현재 문화재 심의 조건부 가결(2014.07.09.) 이후 세운재정비촉진지구 전체의 조화와 유기적 연결성 등을 도모하고, 종묘의 역사성과 장소성을 보전할 수 있는 건축계획 작성을 위해 공공건축가를 선임하여 세운4구역 배치계획등 건축계획 전반에 대한 다각적인 검토 및 자문 시행중에 있으며,

○ 또한, 문화재청 심의결과 건물 최고높이가 대폭 하향조정(122.3m→71.9m) 되어 당초보다 사업성이 저하된 상황이나, 토지등소유자 사업 참여 독려 및 사업성 제고를 위한 용역 시행 등 사업성 향상방안을 강구하여 사업이 원만하게 추진될 수 있도록 최선의 노력을 경주중에 있습니다.

- 2014.11.12.에 행정2부시장 주재 주민대표와의 면담을 시행하였고, 11월말경 주민대표와 면담을 가질 계획임.

< 사업개요 >

○ 위   치 : 서울특별시 종로구 예지동 일원

○ 사업면적 : 33,262.90㎡, 일반상업지구

구 분	시행인가 신청안 (2009.04)	문화재위원회 가결안 (2014.07)
최고높이	122.3m	71.9m
용 적 율	848%	610%
연 면 적	336,026.12	283,262.89
층 수	지하7층~ 지상36층	지하6층 ~ 지상19층

< 추진경위 >

○ 2004.05.25 : 사업시행자 지정고시(종로구청장)

○ 2007.09.24 : 사업시행자 변경고시(종로구청장 → SH공사 사장)

○ 2009.04.24 : 사업시행인가 신청

○ 2009.06.29 : 문화재청 현상변경 허가 신청

○ 2009.08.12.~2014.07.09 : 문화재위원회 심의(본심의 6회, 소위원회심의 6회)

※ 2014.03.27 : 세운재정비촉진계획 변경 고시

○ 2014.10.07 : 세운상가 활성화 자문단 자문

○ 2014.10.22 : 공공건축가 선임(김인철 건축사사무소 아르키움 대표)

세빛섬, 용산국제업무지구 등 PF사업 참여시 중요하게 고려해야 할

사항은 무엇이라 생각하는가?

□ SH공사는 대규모 개발사업에 따른 사업비 부담 완화 및 공공복리 증진, 시책사업에 따른 공공성 확보 지원 등을 위하여 PF사업에 참여하였으나, 부동산시장 악화 등에 따른 리스크관리 실패로 일부 사업은 무산되었고, 일부는 수요예측 실패 등에 따라 투자비 회수가 지연되고 있습니다.

○ SH공사의 PF사업 참여 현황                                 (2014.10월 현재)

구분	사 업 명	사 업 목 적	참 여 결 정	비 고
공모 사업	은평지구 중심상업지 통합개발사업	은평지구 상권활성화 도모	2007.12.27	사업무산
	서울동남권 물류단지 PF사업	지역거점형 물류단지 조성	2005.12.16	건 설 중
지분 투자	용산국제업무지구 조성사업	업무기능을 갖춘 부도심 강화	2008.03.20	사업무산
	우면산터널 민간투자사업	도시계획시설의 확충	2007.07.31	운 영 중
	세빛섬 조성 및 운영사업	수변 문화·관광의 거점 조성	1997.06.18	운 영 중

□ SH공사와 같은 지방공사가 부동산개발 등을 위한 PF사업에 참여할 경우 공익성 확보도 고려할 요인 중의 하나이지만 지속가능한 기업으로 작동하기 위해서는 투자비 회수방안의 적정성에 관한 심도 있는 검토가 더 중요한 요소라고 생각됩니다.

□ 향후 SH공사가 PF사업에 참여할 경우는 사업타당성 뿐만 아니라 각종 사업리스크 요소를 감안하여 수익성 확보가 가능한 사업에 대하여 참여 여부를 결정토록 하겠습니다.

□ 참고로 SH공사는 PF사업과 같은 투자사업의 적정성 및 수익성 확보 등에  관한 사업 타당성 검증을 위해 2011.8.11.부터 ‘투자심사위원회’를 운영하고 있으나, 보다 면밀한 타당성 검증 및 사업추진에 따른 리스크관리를  위하여 2014.6.5. 외부 전문기관에 용역을 의뢰하여 연구 중에 있습니다.