토지거래허가구역 세부 조정기준 수립·통보

1. 현황 및 문제점

□ 토지거래허가구역은 토지이용의무 부과 등 강한 규제로 작용하므로 엄격한 기준에 따른 최소한의 지정이 필요하나,

ㅇ 허가구역 조정을 위한 구체적인 기준이 없어 행정의 비일관성과 토지 소유자의 심리적 반발 등 문제 지속

* 국토계획법상 투기 우려지역 등에 대해 허가구역 지정 가능

□ 지정권자가 우리부 및 시․도지사로 이원화*되어 있어 중앙-지방간 & 지자체간 허가구역 조정에 대한 형평성 문제도 야기

* 허가구역이 다른 시군구에 걸친 경우 국토부장관, 동일 시군구일 경우 시도지사 지정

ㅇ ‘08년 이후, 우리부 지정 허가구역은 지속 해제하여 왔으나,
지자체 지정 허가구역은 아직도 많이 남아있는 상황

* ('07년대비 허가구역) 국토부 지정 20,061→149㎢, 지자체 지정 1,727→317㎢

□ 특히, 지자체 지정 허가구역에 대해서는 지자체 비협조, 전문성 부족, DB 미구축 등으로 지정사유 등 기초적인 현황 파악도 어려운 실정

☞ 합리적인 허가제도 운용을 위해 통일적인 조정기준 마련 필요

※ 토지거래허가제도 개요(‘78)

▹ (지정대상) 토지 투기 및 지가 급등 지역과 그러한 우려가 있는 지역

▹ (지정권자 및 기간) 국토부 장관, 시도지사가 5년 이내 지정(재지정 가능)

▹ (지정효과) 토지거래시 허가 필요, 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무

2. 토지거래허가구역 조정기준

가. 기본방향

□ 국토계획법상 조정기준을 토대로,

ㅇ 지역별로 동일한 기준에 따라 △허가구역 취지에 맞는 지역을
△최소한으로 지정할 수 있도록 ｢세부 가이드라인｣ 마련

* 토지거래허가구역 조정기준 마련 연구용역 수행(감정원, ‘13.12～‘14.11)

< 국토계획법의 허가구역 조정 기준 >

▹(지정기준) 투기 성행․지가 급등 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 ① 토지이용계획이 수립․변경되는 지역, ② 토지이용 행위제한이 완화․해제되는 지역, ③ 개발사업 진행․예정지역, ④ 기타 투기 우려 지역

▹(해제기준) 투기 우려 등 지자체가 존치 요청한 지역 중 지정사유 소멸 지역

나. 해제기준

◈ 투기 우려 미미 등 지정 사유가 소멸된 지역은 원칙적 해제

- 1차적으로 지가변동률, 거래량 등 정량지표로 지가안정 여부 판단→ 개발사업 영향 등 정성지표를 감안하여 해제여부 최종 결정

【1차 : 정량지표】

□ 지가 및 거래량 변동률을 활용, 현재의 지가 안정여부를 판단

☞ 아래기준 중 3개 이상 해당하는 경우, 지가 안정 판단(읍면동 단위)

① 최근 3개월 지가변동률 < 허가구역 최초지정 전분기 지가변동률

② 구역지정 이후 누계지가변동률 < 동기 전국평균 누계지가변동률

③ 최근 3개월 지가변동률 < 동기 전국평균 지가변동률(또는 소비자물가상승률)

④ 최근 3개월 누계 거래량 < 허가구역 최초지정 전분기 누계 거래량

⑤ 최근 1년 누계 거래량변동률 < 동기 전국 누계 거래량변동률

* 투기지역 지정기준(소득세법 시행령) 등을 원용

** 정량지표 기준 중 3개 미만에 해당하는 경우에도 지자체 판단에 따라 해제 검토 가능

【2차 : 정성지표】

□ 1차 지가 안정지역을 중심으로 개발사업 진행 정도 등을 감안하여 허가구역 지정 실익이 없는 지역(아래 기준)은 해제 대상에 포함

☞ 주변지역 지가 상승, 투기세력 유입 등 해제시 부작용을 종합 감안하여 시도지사가 해제 여부 최종 판단

	< 토지거래허가구역 해제 기준 >
① 개발사업 완료 등 기존 허가구역 지정사유가 소멸된 지역 - 개발사업이 완료 또는 취소된 경우 - 보상이 상당부분 진척되어 개발사업 추진에 지장이 없는 경우 ② 개발 기대심리로 인한 투기 가능성이 낮은 지역 - 도시기본계획 등 토지이용계획 수립․변경이 완료된 경우 - 해당지역 또는 인근에 개발계획이 없는 경우 ③ 토지소유자의 과도한 불편을 야기하는 지역 - 향후 사업추진이 불투명하고, 장기간 토지 소유자의 개발행위가 제한된 개발사업 예정지 및 인근 - 허가구역 기 해제지역의 접경지역으로 달리 지정할 사유가 없는 경우 ④ 사실상 개발이 불가능한 지역 - 도로, 철도, 하천 등 국공유지, 공원지역(도시공원) - 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 보전산지 등 각종 규제지역으로 허가구역 지정 실익이 없는 경우 ⑤ 기타 - 개발사업지구와 산지 등으로 생활권이 구분되는 지역은 해제 가능 - 토지이용의무 위반에 대한 이행명령단계에서도 허가구역 해제 사유에 해당할 경우, 허가구역 해제

다. 지정기준(재지정 포함)

□ 해제 기준에 해당하지 않는 지역 중 지가 급등 및 투기․난개발 가능성이 큰 지역*에 대해 허가구역 (재)지정 가능

	< 토지거래허가구역 지정 기준 >
① 개발사업 예정지, 보상 미착수 개발사업지 ② 지구지정을 위한 사전 절차가 진행 중인 개발사업 예정지 ③ 지가 상승세가 뚜렷하거나, 주변지역에 미치는 영향이 큰 지역

□ 다만, 이 경우에도 최소한의 지역에 대해 1년 단위*로 지정하고, 지정사유가 소멸된 경우, 수시 해제(최소 읍면동 단위로 세부 검토하여 해제)

* 국토계획법상 허가구역은 5년이내 기간을 정하여 지정 가능

3. 조치 필요 사항

□ 국토부 및 지자체 지정 허가구역 실태조사 : ‘15. 3. 31(화)

※ 붙임2. 양식 작성

□ 허가구역 전면 재조정 : ‘15. 2～5월

□ 허가구역 전면 재조정 결과 통보(시도→국토부) : ‘15. 5월말

참고 1		토지거래허가제도 개요

□ 허가구역의 지정 및 해제

ㅇ (목적) 국토의 합리적 이용을 촉진하고, 토지의 투기적 거래를 억제하여 건전한 부동산 경제질서 확립(’78.12월 도입, 국토계획법에 근거)

ㅇ  (지정 대상) 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서,

- 토지이용계획이 새로이 수립․변경되는 지역, 토지이용 행위제한이 완화․해제되는 지역, 개발사업 진행․예정 지역, 기타 투기 우려 지역 지정 가능

* 지정 사유 소멸시 또는 지자체장의 해제요청이 이유있는 경우 해제 가능

ㅇ (지정 기간) 5년 이내(재지정 가능)

ㅇ (지정권자․절차) 국토교통부 장관, 시․도지사(동일 시군구 內)

토지거래허가구역 입안	□국토교통부(시․도지사)
↓
중앙(지방)도시계획위원회 심의
↓
공고 및 관계기관 통보	□지역, 기간 등 지정사항
↓
공시(7일) 및 공람(15일)	□시장 · 군수 · 구청장

* 해제권자 및 절차도 지정시와 같음

ㅇ (지정효과) 용도별로 일정면적 초과 토지를 취득하고자 하는 자는 사전에 토지이용목적을 명시하여 시․군․구청장의 허가 필요

지 역		허가대상 면적
도시지역	주거지역	180㎡초과시
	상업지역	200㎡초과시
	공업지역	660㎡초과시
	녹지지역	100㎡초과시
	용도 미지정 지역	90㎡초과시
도시지역 外	농지	500㎡초과시
	임야	1,000㎡초과시
	농지 및 임야 외의 토지	250㎡초과시

- 허가를 받은 자는 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생

용도	지정 前	지정 後(이용의무기간)	비고
주거용지	제한없음	자기거주용(3년)	가족공용
상업용지	제한없음	자기경영용(4년)	건축후 분양가능
공업용지	공장설립전 매도제한	자기경영용(4년)	설립후 분양가능
농 지	농지취득제한	6개월 이상 거주(2년)	취득자격증명 필요
임 야	제한없음	6개월 이상 거주(3년)	자영요건 심사
현상보존용	제한없음	개발불가 토지(5년)	도로, 하천 등

□ 토지거래허가 절차

ㅇ (허가권자) 관할 시․군․구청장

ㅇ (허가대상) 토지의 소유권․지상권 등을 유상으로 이전․설정하는 계약을 체결하고자 하는 경우

	거래 당사자간 합의
	허가신청서 제출					· 계약내용 및 토지
						이용계획 등 첨부
	시 · 군 · 구 검토					· 15일내 검토
<허가시>				<불허가시>
허가증 교부				불허가 통보
					←불허가처분	불복시
				이의신청		· 1개월내 이의신청
				도시계획위원회 심의		· 시·군·구 설치
				심의결과 통보

※ 토지거래허가 후 당사자간 거래계약을 체결하여야 하며, 등기 신청시 허가증을 첨부하여야 함