재개발 임대주택 매입비 산출 검토(신길3구역)

■ 구역 현황

○ 사업시행인가고시일 : 2010년  9월 24일(사업시행인가일 : 2010.09.16)

○ 구  역  면  적 : 38,502.90㎡

○ 택  지  면  적 : 30,779.90㎡

○ 건    폐    율 :    18.87%

○ 용    적    율 :   229.42%

○ 전 체 세 대 수 :    658세대

■ 임대주택 건립 현황

○ 임대부지  면적 :   3,469.69㎡

○ 연    면    적 :   11,411.97㎡

○ 세    대    수 :  119세대

○ 층          수 :  지상 13층

○ 임대아파트 세대별 면적표                                              (단위 : ㎡)

규 모	세대수	전 용 면 적	주거공유 면 적	공 급 면 적	기타공용면적			계 약 면 적
					기계, 전기실 등	지하주차장 면 적	소계
56형	13	56.63	31.84	88.47	4.71	32.09	36.80	125.27
				1,150.11	61.23	417.17	478.40
49형	52	49.12	27.09	76.21	4.08	27.84	31.92
								108.13
				3,962.92	212.16	1,447.68	1,659.84
34형	54	34.68	19.84	54.52	2.88	19.65	22.53	77.05
				2,944.08	155.52	1,061.10	1,216.62
총 계	119			8,057.11	428.91	2,925.95	3,354.86	11,411.97

■ 건축비(합계) : ￦ 10,255,370,000원…(④+⑤+⑥)=⑦

【산출내역】

▣ 56형 ▣

▶ 지 상 층 : 1,150.11㎡×970,900원=1,116,641,000원……………………①

▶ 샷시설치비용

- 56.63(전용면적)×13(세대수)×970,900원(표준건축비)×3.0%=21,443,000원……②

▶ 지 하 층 : 지상층 표준건축비의 63%적용.

- 478.40㎡×970,900원×63%=292,621,000원……………③

▶56형 건축비 : 1,430,705,000원(①+②+③)…④

▣ 49형 ▣

▶ 지 상 층 : 3,962.92㎡×1,001,000원=3,966,882,000원……………………①

▶ 샷시설치비용

- 49.12(전용면적)×52(세대수)×1,001,000원(표준건축비)×3.0%=76,703,000원……②

▶ 지 하 층 : 지상층 표준건축비의 63%적용

- 1,659.84㎡×1,001,000원×63%=1,046,744,000원……………③

▶49형 건축비 : 5,090,329,000원(①+②+③)…⑤

▣ 34형 ▣

▶ 지 상 층 :2,944.08㎡×991,400원=2,918,760,000원……………………①

▶ 샷시설치비용

- 34.68(전용면적)×54(세대수)×991,400원(표준건축비)×3.0%=55,698,000원……②

▶ 지 하 층 : 지상층 표준건축비의 63%적용

- 1,216.62㎡×991,400원×63%=759,878,000원……………③

▶34형 건축비 : 3,734,336,000원(①+②+③)…⑥

▣ 산출근거

임대주택표준건축비(국토해양부고시 제2008-707호)

- 11∼20층 이하 주거전용면적 40㎡이하 ⇒ 991,400원 /㎡

- 11∼20층 이하 주거전용면적 40㎡초과∼50㎡이하 ⇒ 1,001,000원 /㎡

- 11∼20층 이하 주거전용면적 50㎡초과∼60㎡이하 ⇒ 970,900원 /㎡

■ 대지비(합계) : ￦ 11,363,077,000원…(⑧+⑨)=⑩

○ 택지비 : 10,144,979,000원……………⑧

▣ 구역내 국.공유지현황

구 분		면 적(㎡)	금 액(원)	단 가(원/㎡)	비 고
국공유지	비점유	2,272.447	6,306,571,840	2,775,233
	점 유	1,295.300	4,152,783,000	3,206,039

▣ 가격 산정 방법

◉ 임대부지 면적(3,469.69㎡)

☞산출내역 = 비점유매각금액 +점유지 매각단가×임대면적대비부족면적(1,197.243㎡)

= 6,306,571,840원 + 3,838,407,750원(3,206,039원/㎡×1,197.243㎡)

= 10,144,979,590원

▣ 산출근거

◉ 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제29조

◉ 감정평가서 (경일, 대일 감정평가법인)

○ 대지조성비(가산항목 포함) :  1,218,098,000원……⑨

구 분		총 액 (원)	단 가 (원/㎡)	임대주택 적용 (단가×임대부지면적)	비 고
합 계		11,748,084,000		1,218,098,000	구역면적: 38,502.90㎡ 택지면적 : 30,779.90㎡ 임대부지면적 : 3,469.69㎡
대지조성비		1,052,071,000	34,180 (총비용÷택지면적)	118,594,000
가산비	암 반 공 사 비	1,478,461,000	48,033 (총비용÷택지면적)	166,659,000
	흙 막 이 공 사	4,520,531,000	146,866 (총비용÷택지면적)	509,579,000
	간선시설 설치공사	421,250,000	10,940 (총비용÷구역면적)	37,958,000
	지 장 물 철거공사	3,844,593,000	99,852 (총비용÷구역면적)	346,455,000
	감정평가 수 수 료	431,178,000	11,198 (총비용÷구역면적)	38,853,000

■임대주택매입비 총액(건축비+대지비) : ￦ 21,618,447,000원…(⑦+⑩)