제로에너지 주택 실증단지

공공주택 업무처리지침 검토서

2014. 12.

주택정책실

(임대주택과)

○ 공공주택 업무처리지침 검토 (중계2택지 하계동 251-9호)

조  항

지    침    내    용

승인신청내용

검토결과

제2조

적용범위

① 이 지침은 「공공주택건설 등에 관한 특별법」(이하 "법"이라 한다), 「공공주택건설 등에 관한 특별법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 및 「공공주택건설 등에 관한 특별법 시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다)에 따라 공공주택사업에 관한 업무를 처리하는 경우에 적용한다.

② 이 지침에서 정하지 아니한 사항 중 법 제6조부터 제32조까지의 공공주택지구조성 등에 관하여는 「택지개발업무처리지침」을 적용하고, 법 제37조 및 영 제22조에 따른 공공주택건설기준 등에 관하여는 「주택법」 등 관련법령에서 정하는 바에 따르며, 법 제41조 및 제43조부터 제45조까지의 공공주택 매입 등에 대해서는 「주택임대차보호법」등 관련법령과 표준임대차계약서 및 국토교통부의 관련 고시·지침에 따른다. <개정 2013.12.26>

제4조

공공주택의 유형

공공주택의 유형은 법 제2조제1호 및 영 제2조에 따라 구분하며, 임대주택의 세부적인 유형은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 장기공공임대주택

가. 영구임대주택 : 「임대주택법」 제16조제1항제1호에 따라 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택

나. 국민임대주택 : 「임대주택법」 제16조제1항제2호에 따라 의무임대기간이 30년인 임대주택

다. 행복주택 :  「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제 40조의2에 따라 국토부장관이 정하는 자에게 공급하는 임대주택<개정 14.09.03>

2. 공공임대주택

가. 10년임대주택 : 「임대주택법」 제16조제1항제3호에 따라 의무임대기간이 10년인 임대주택

나. 분납임대주택 : 「임대주택법 시행령」 제22조제3항에 따라 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택

다. 장기전세주택 : 「임대주택법」 제16조제1항제2호의2에 따라 20년의 범위안에서 전세계약을 통하여 공급하는 임대주택

라. 5년임대주택 : 「임대주택법」 제16조제1항제4호에 따라 의무임대기간이 5년인 임대주택<신설 2012.3.9>

국민임대주택임

적합

제5조

공공주택의 건설 비율

① 영 제3조제1항에 따른 주택지구의 공공주택 건설비율은 다음 각 호에 따라 배분하여야 한다(면적이 30만 제곱미터 이하의 지구조성사업에 대해서는 지구계획 승인권자와 협의하여 다르게 정할 수 있다). 다만, 지구계획 승인권자가 해당 지역의 여건 및 주택 지구 규모를 고려하여 필요하다고 판단하는 경우에는 10퍼센트 포인트 범위내에서 조정할 수 있다.

1. 공공임대주택

가. 전용면적 60제곱미터 이하 주택은 공공임대주택 건설호수의 80퍼센트 이상

나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 주택은 공공임대주택 건설호수의 20퍼센트 미만으로 한다.

2. 분양주택 : 분양을 목적으로 하는 주택은 전용면적 60제곱미터 이하로 한다(전용면적 50제곱미터 이하 주택 35 퍼센트 이상 포함) 다만, 법 제4조제1항제5호 및 제2항의 자가 시행하는 민간참여 공공주택사업의 경우에는 그러하지 아니한다.<개정 14.09.03> <개정 2013.6.3>

가. 삭제(2013.6.3)

나. 삭제(2013.6.3)

② 영 제3조제2항에 따른 공공주택의 세부 유형별 주택비율은 전체주택 건설호수에 대해 다음 각 호의 비율에 따라 배분하여야 한다. 다만, 지구계획 승인권자가 수요분석 결과 및 해당 지역의 여건에 따라 배분비율을 조정할 필요가 있다고 판단되는 경우에는 5퍼센트포인트 범위내에서 배분비율을 조정할 수 있으며, 영구임대주택은 해당지역의 여건 및 주택지구 규모를 고려하여 확보하지 아니할 수 있다

1. 장기공공임대주택 : 15퍼센트 이상 (영구임대주택 3퍼센트 이상)

2. 삭제

3. 공공분양주택 : 15퍼센트 이하 <개정 2013.12.26.> <개정 2013.8.5>

③ 제2항의 규정에도 불구하고 면적이 30만제곱미터 미만인 지구조성사업에는 해당지역의 여건을 고려하여 시행자가 승인권자와 협의하여 유형별 주택비율을 별도로 정할 수 있다.<신설 2011.7.4>

④ 5년임대주택은 공동주택건설 호수의 5퍼센트 이하의 범위에서 공급할 수 있다. <개정 2012.3.9>

⑤ 제1항부터 제4항까지 주택건설호수의 배분 등에 있어 「택지개발업무처리지침」의 용지별 배분에 대해서는 적용하지 아니한다. <개정 2012.3.9>

⑥ 원활한 공공주택 공급을 위하여 조성토지의 공급 공고 후 1년 이상 토지공급계약이 체결되지 않은 공공주택건설용지 외의 주택건설용지를 공공주택건설용지로 변경하는 경우 해당 주택건설용지에 계획하는 공공주택 건설호수는 제1항·제2항 및 제4항에 따라 배분해야 하는 규모별·유형별 공공주택 건설호수에 산입하지 아니한다.<신설 2012.12.3>

모든호수가 60제곱미터이하임

적합

제28조

공공주택건설기준의 적용 등

① 시행자는 공공주택을 건설하는 경우 저소득 서민의 주거안정을 위한 저렴하고 쾌적한 주택을 건설하여야 하며, 건설계획 단계부터 저소득층의 주거비용이 절감되도록 계획하여야 한다.

적합하게 계획

적합

② 시행자는 공공주택을 건설하는 경우, 「도시교통정비촉진법」에 따른 교통영향분석·개선대책, 「경관법」에 따른 경관계획 등 관련계획 등의 수립 또는 심의시 제29조부터 제37조의 기준이 반영되도록 하여야 한다.

적합하게 계획

적합

③ 시행자는 국민임대주택을 건설하는 경우, 국민임대주택 건설호수의 30퍼센트 이상을 원룸형(욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성한 주택. 다만, 거주자의 편의를 위하여 미서기문 등 창호로 구획하는 경우를 포함한다)으로 계획하여야 한다.

․ 총 121세대 중 37세대 원룸형 계획(30.58%)

적합

제29조

단지계획

① 공공주택단지(이하 "주택단지"라 한다)는 주변 건축물과의 조화 및 자연경관을 고려하여 계획하여야 하며, 아름답고 쾌적한 주거환경이 확보되도록 하여야 한다.

적합하게 계획

적합

② 주택단지의 각 주동(柱棟)은 세대별 사생활의 보호, 채광, 일조 및 통풍이 원활하도록 배치하여야 한다

2~7층의 주동을

적절하게 배치

적합

③ 건축물은 서로 다른 높이로 적절히 배치하여 다양한 경관과 개방감이 조성되고 조망권이 확보될 수 있도록 하여야 한다.

적합하게 계획

적합

제30조

옥외공간계획

① 주택단지의 옥외공간은 지역의 특성과 주변여건을 고려하여 휴게 및 공동체 활동을 위한 광장 또는 테마형 녹지공간이 확보되도록 계획하여야 한다.

광장 및 녹지공간계획

적합

② 주택단지 내에는 주민교류의 장소로 활용할 수 있도록 커뮤니티 시설과 연계한 열린공간을 적정하게 계획하여야 한다.

커뮤니티 시설 배치 및 열린공간계획

적합

③ 주택단지 외부의 녹지축이 단지 내부와 연계될 수 있도록 하며, 생활동선과도 유기적인 연계가 가능하도록 계획하여야 한다.

공원연계한 녹지축 유입과 유기적 건축계획

적합

제31조

진입도로

① 영구임대주택을 건설하는 주택단지는 기간도로와 접하거나 기간도로로부터 당해 단지에 이르는 진입도로를 별표 3에서 정하는 바에 따라 설치하여야 한다.

300세대 미만

진입도로 6.5 m계획

적합

[별표 3] 진입도로 설치기준 (단위 : 미터)

주택단지의 총세대수	기간도로와 접하는 너비 또는 진입도로의 너비
300세대미만 300세대이상 1천세대미만 1천세대이상 2천세대미만 2천세대이상	6이상 8이상 12이상 15이상

② 제1항에도 불구하고 주택단지의 진입도로가 2이상인 경우로서 별표3-1의 기준에 적합한 경우에는 1항의 기준을 적용하지 아니할 수 있다. 이 경우 너비 6미터미만의 도로는 기간도로와 통행거리 200미터이내인 때에 한하여 이를 진입도로로 본다.

해당없음

-

[별표 3-1] 진입도로 설치기준 (단위 : 미터)

주택단지의 총세대수	너비 4미터이상의 진입도로중 2개의 진입도로 너비의 합계
300세대미만 300세대이상 1천세대미만 1천세대이상 2천세대미만 2천세대이상	- 12이상 16이상 20이상

제32조

주차장

① 장기공공임대주택에는 다음 별표 4에서 정하는 각 호의 주차대수 이상의 주차장을 설치하여야 한다.

[별표 4] 주차장  설치기준

1. 영구임대주택 (단위 : 대)

주택 유형별	주차장 설치기준(대/세대)
	서울 특별시	광역시 및 수도권내 시지역	시지역 및 수도권내 군지역	기타 지역
영구임대주택	0.40	0.35	0.30	0.25

해당없음

-

2. 국민임대주택

주택 유형별	주차장 설치기준 (대/세대)	주차장 설치기준(대/세대)
		서울 특별시	광역시 및 수도권내 시지역	시지역 및 수도권내 군지역	기타 지역
국민임대	40㎡미만	0.80	0.75	0.70	0.70
	40㎡이상∼ 50㎡미만	0.90	0.85	0.80	0.75
	50㎡이상∼ 60㎡미만	1.00	0.95	0.90	0.85

40㎡미만: 36세대

40~50㎡미만: 51세대

50~60㎡미만: 34세대

(36X0.8)+(51X0.9)+(34X 1.0)=108.7대

기타시설: 법정13대

※ 109+13=122대

법정 : 122대

계획 : 125대

적합

제32조

주차장

② <삭제> 12.5.31

-

-

③ 시행자는 장기공공임대주택을 건설하는 경우 장애인, 노약자 등이 주차장을 편리하게 이용할 수 있도록 설계하여야 한다. 다만, 지하에 설치하는 주차장은 주동과 지하주차장이 통합되는 형태를 원칙으로 하되, 주차배분, 주차규모, 주동과 지하주차장 간의 거리 등을 감안하여 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

주동과 지하주차장 통합 형태로 계획

적합

④ 제1항에도 불구하고 만 65세 이상의 자를 대상으로 우선 공급하는 고령자용 주택을 건설하는 경우에는 세대당 주차대수가 0.3대(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.2대)이상이 되도록 하여야 한다.

해당없음

-

⑤ 행복주택은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조에 주차장 기준(60㎡미만 세대당 0.7대 이상 등)을 따른다.

해당없음

-

⑥ 제1항에도 불구하고 법 제40조의2제1항제1호에 해당하는 행복주택의 경우에는 영제23조의4제1항제8호에 따라 다음 각 호에서 정하는 주차대수 이상으로 할 수 있다.

1. 30㎡ 미만의 공공주택 : 0.5대

2. 철도산업발전 기본법에 의한 철도역 또는 도시철도법에 따른 역사에서 반경 500m이내의 경우 또는 대학생 등을 위하여 공급하는 20㎡미만의 주택으로서 승인권자가 필요하다고 인정하는 경우 : 제4항의 1/2

해당없음

-

제33조

자전거길이용시설

① 주택단지의 출입구 및 주진입 보행로에는 자전거길을 설치하되 적정한 경사도와 안전장치를 함께 고려하여야 하며, 대지조성 경사도가 심하여 적정 경사도 확보가 곤란하거나 보행자 및 자전거이용자의 안전확보가 곤란한 경우에는 설치하지 아니할 수 있다.

1/12 이하 경사도로

보행로 및 자전거길

계획

적합

② 제1항의 자전거길은 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 설치한다.

1. 자전거 전용길 : 폭 1.5m 이상(양측갓길 포함)

2. 자전거-보행자 겸용길 : 폭 3m 이상

자전거-보행자 겸용길로 폭 5.0m 이상 설치

적합

③ 자전거길은 단지외부로부터 연계가 가능하도록 하고, 통행의 안전성․주행의 연속성․주동과의 접근성 그리고 현장여건 등을 감안하여야 한다.

적합하게 계획

적합

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 자전거길 등 자전거이용시설의 구조 및 시설에 관한 기준은 「자전거이용시설의 구조․시설기준에 관한 규칙」 등 관련법령에 따라 설치하되 현장여건을 감안하여 이용에 불편이 없도록 하여야 한다.

적합하게 계획

적합

제34조

사회복지관

① 영구임대주택을 100세대 이상 건설하는 경우에는 입주민의 복지후생을 위해 무료급식, 방과 후 교실, 자활지원센터 등의 용도로 활용이 가능한 사회복지관을 설치하여야 하며, 시설의 종류 및 규모 등은 해당 지자체 및 관리주체의 협의내용에 따라 변경할 수 있다.  다만, 영구임대주택을 300세대 이상 건설하는 경우 사회복지관은 주거동과 연결형으로 설치하여야 한다. <단서신설 2010.9.30>

해당없음

-

② 제1항에 의한 사회복지관은 별표 5의 면적기준에 따라 설치한다.

해당없음

-

[별표 5] 사회복지관 <개정 2010.9.30>

단지규모	100세대이상 300세대미만	300세대이상 500세대미만	500세대이상
사회복지관	100㎡ 이상	500㎡ 이상	1,000㎡ 이상

제34조의2

주거약자용 주택

① 시행자가 장기공공임대주택을 건설하는 경우에는「장애인·고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률」에서 정하는 규정에 따라 주거약자용 주택으로 공급하여야 한다.

-「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 건설하는 임대주택: 100분의 8

- 제1호 외의 지역에 건설하는 임대주택: 100분의 5

·기준 : 5% 이상

·계획 : 5.78%

(7세대/121세대)

적합

② 주거약자용 주택은 주거동 중 일조·조망 등 주거환경이 양호한 동의 3층 이하 세대로 공급하여야 한다. 다만, 주거약자 전용단지와 저층부에 사회복지관을 설치한 주거동의 경우는 그러하지 아니하다.

적합하게 계획

(101동 1층 ~ 3층에 계획)

적합

③ 제1항에 따라 주거약자용 주택을 건설하는 경우 주거동 공용공간의 설계기준은 별표7에 따른다.

[별표 7]   주거약자용 주택 주거동 공용공간 설계기준

설 계 기 준

1. 경사로 및 계단

- 경사로 기울기는 18분의 1이하

·1/18 이하로 계획

적합

- 경사로 참의 유효폭은 150센티미터 이상 확보

·150cm이상 확보

적합

- 경사로의 양측면에 보행을 돕는 핸드레일 설치

·핸드레일 설치

적합

- 경사로, 계단 난간에 점자 스티커 부착

·점자스티커 부착

적합

- 바닥면에 미끄럼 방지 처리

·미끄럼 방지처리

적합

2. 주거동 현관 출입구

- 유효 통과폭 90센티미터 이상 확보

·90cm이상 확보

적합

- 문의 전․후면에 여유 공간 150센티미터 이상 확보

·150cm이상 확보

적합

- 편리한 이용을 위해 주거동 입구에 슬라이딩 자동문을 설치하고, 반응속도를 감안하여 현관문 개폐시간 및 속도조정

·슬라이딩 자동문 계획

적합

- 방향 및 위험 등을 주지시키기 위한 점자블록 설치

·점자블록 설치

적합

- 바닥의 단차 제거

·무단차계획

적합

3. 주거약자용 주택이 계획된 층의 주거동 공용복도 및 통로

- 휠체어 이용을 고려하여 유효폭 150센티미터 이상의 교행공간 확보

·150cm이상 계획

적합

제34조의2

주거약자용 주택

- 복도 외측에는 지름 3.2～3.8센티미터의 핸드레일을 벽면으로부터  5센티미터 이격하여 75～85센티미터 높이에 설치

·핸드레일 계획

적합

- 바닥은 미끄럽지 않은 재질을 사용하고 단차가 없도록 계획

·무단차계획

적합

- 주거약자용 주택이 설치된 층으로부터 1층까지의 계단 시작 및 끝부분에서 30센티미터 이격된 거리에 점자블록 설치

·점자블록 설치

적합

4. 승강장 및 승강기

- 승강기 전면 150×150센티미터 공간 확보

·공간확보

적합

- 승강기 호출 버튼앞 30센티미터 전면에 점자블록 설치

·점자블록 설치

적합

- 승강기 대기를 위한 의자설치 공간을 계획

·공간마련

적합

- 승강기 출입구의 유효폭을 90센티미터 이상 확보

·90㎝이상 확보

적합

- 승강기 내부공간 150×150센티미터 이상 확보

·적합하게 공간확보

적합

- 승강기 내부에 안전 손잡이 설치

·손잡이 설치

적합

34조의4

보육시설

① 주택단지 내 보육시설 면적(외부놀이터 면적을 제외한다)은 영유아 1명당 5제곱미터 이상으로 한다.

해당없음

-

② 보육시설은 다음 각 호의 정원기준에 따른 규모로 설치한다.

1. 300세대 이상 500세대 미만인 단지 : [30+(세대수-300)×0.1]명 이상

2. 500세대 이상인 단지 : [50+(세대수-500)×0.02]명 이상

30세대 미만

해당없음

③ 제2항에도 불구하고 분양 및 임대 개별단지의 보육시설을 인접단지와 통합형으로 계획하는 경우에는 다음 각 호의 정원기준에 따른 규모로 설치한다.

1. 1,500세대 미만인 단지 : [50+(전체 세대수-500)×0.05]명 이상

2. 1,500세대 이상인 단지 : [100+(전체 세대수-1,500)×0.01]명 이상

해당없음

-

④ 장기공공임대단지가 인접한 경우에 700세대 미만 단지의 보육시설은 인접단지와 통합하여 접근성이 가장 좋은 단지에 통합형보육시설로 설치한다. 다만, 부득이하게 통합형으로 설치할 수 없는 경우에는 사업승인권자와 협의하여 통합형 보육시설로 설치하지 않을 수 있다.

해당없음

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⑤ 단지 내 놀이터를 제외한 보육시설의 외부놀이터 면적은 영유아 1명당 1제곱미터 이상으로 한다.

해당없음

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⑥ 보육시설의 배치 및 평면계획은 별표9에 따른다.

[별표 9] 공공주택 내 보육시설 설계기준

해당없음

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34조의5

통합부대·복리시설

① 시행자는 커뮤니티 활성화 및 이용의 효율성 제고를 위하여 이 지침 제14조제2항에 따라 지구계획시 별도부지에 설치하는 통합부대·복리시설 이외에, 단지계획시에도 개별단지별로 설치되는 부대·복리시설 중 일부를 통합하여 인접단지와 공동으로 사용이 가능한 통합부대·복리시설로 계획할 수 있다.

해당없음

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② 시행자는 통합부대·복리시설의 배치 및 내부시설의 용도를 결정할 때는 단지의 주택유형·인근 유사시설의 존재유무·이용편의 등을 고려하여 계획하여야 한다.

적합하게 계획

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제34조의6

사회적 기업

① 장기공공임대주택이 300세대 이상인 단지는 의료·보육·복지 등의 사회서비스 또는 일자리 제공이 가능한「사회적기업 육성법」제2조에 따른 사회적기업과 「협동조합 기본법」제2조에 따른 협동조합 등(이하 "사회적기업등"이라 한다)이 입주할 수 있는 공간을 설치하여야 한다.

해당없음

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② 제1항에 따라 설치된 사회적기업등의 입주공간은 임대주택 관리규약에서 정하는 바에 따라 선정된 사회적기업등에 제공하며, 수요가 없는 경우 다른 용도로 변경하여 사용할 수 있다.

해당없음

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③ 사회적기업 등의 입주공간 총면적은 단지내 세대수에 따라 다음 각 호와 같다.

1. 300세대 이상 500 세대 미만 : 35제곱미터 이상

2. 500세대 이상 1,000 세대 미만 : 70제곱미터 이상

3. 1,000세대 이상 : 100제곱미터 이상

해당없음

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제35조

정보화 기반시설

① 장기공공임대주택을 건설하는 경우 구내통신선로설비는 「초고속정보통신건물 인증업무처리지침」에 따른 1등급으로 설치하여야 한다. 다만, 단지여건 등을 감안하여 적용이 곤란한 경우는 그러하지 아니하다.

초고속정보통신

1등급으로 계획

적합

② <삭제> 12.5.31

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제36조

사회통합형 주택단지

제4조에 따른 보금자리주택의 세부유형이 2가지 이상 혼합적으로 건설되는 주택단지의 부대․복리시설의 설치는, 혼합 건설되는 총세대수를 기준으로 산정한다.다만 주차대수는 각 유형별 설치기준에 따라 산정된 주차대수를 합산하여 산정한다.

해당없음

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제37조

확장형 발코니

장기공공임대주택을 건설하는 경우에는 「공동주택의 발코니 설계 및 구조변경 업무처리 지침」에 적합하게 주택에 설치하되, 필요에 따라 거실·침실·창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있도록 발코니를 설치하여야 한다. 다만, 다용도 공간과 평면구조상 화재·대피공간 확보가 어려운 소형주택(전면 1칸 구조인 전용면적 40제곱미터 이하 주택 등)의 경우에는 적용하지 아니할 수 있다.

적합하게 계획

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제38조

적용의 특례

① 주택단지에 「주택법」 제2조제4호에 의한 도시형생활주택을 건설하는 경우에는 제31조부터 제34조, 제34조의2 제2항과 제3항, 제34조의3부터 제37조의 규정은 적용하지 아니한다.

해당없음

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② 법 제4조제6호에 해당하는 시행자가 공공주택을 건설하는 경우에는 제28조 제2항과 제3항, 제34조의6의 규정은 적용하지 아니한다

해당없음

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제39조

직접시공 방법등

시행자는 법 제38조에 따라 직접 공공주택 건설사업을 시공하는 경우 대상지구의 선정, 시공방식, 절차 등 세부 시행방법을 국토교통부장관의 승인을 받아 시행한다. 다만, 시행자가 국토교통부장관과 미리 협의하여 직접시공방식을 시범적으로 적용하는 경우에는 그러하지 아니하다.

적합하게 계획

적합