지방세 심판청구 의견서

1. 기본사항

접수번호	NO.0569		처분청 : 중구청장
청 구 인	주 소	서울 강남구 테헤란로 129
	성 명	케이비부동산신탁		전화번호
대 리 인	주 소	서울 서초구 서초중앙로 160 901호
	성 명	박요찬		전화번호
과세금액	세 목	취 득 세 지 방 교육세 농어촌특별세 합 계		세 액	5,880,460,080원 306,594,180원 502,473,790원 6,689,528,050원
과 세 일	신고일			고지일

2. 본안심리 대상여부

불복청구 대상적격	대상처분	적격
당사자적격	납 세 자	적격
	대 리 인
불복기간 경 과	처분일		통보일 (처분통지를 받은 날)	2018. 11. 12.
	신고납부경정 청구 통보일		심판청구서제출일	2019. 2. 7.
본안심리 대상여부 검토의견		적격

3. 심판청구에 대한 의견

(1) 원처분의 요지

케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘청구인’이라 한다)는 1996. 12. 3. 서울특별시 강남구 테헤란로 129에 본점을 두고 부동산 신탁업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로서 주식회사 에이케이씨앤씨(위탁자)와 서울시 중구 회현동1가 194-19 일대 4,453.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 관리형 신탁계약을 체결한 신탁업자이고, 남대문구역 제7-2, 9-2 지구 도시 및 주거환경 정비사업(이하 ‘정비사업’이라 한다)의 토지등소유자이면서 동시에 사업시행자로서,

2014. 7. 9. 사업시행인가를 받아 정비사업을 추진하여 2017. 1. 4. 관리처분계획 인가를 받고 2018. 4. 27. 공사완료에 따라 지하8층 지상 28층 규모(연면적 60,521.99㎡)의 AK타워(이하 ‘건물’이라 한다)에 대한 준공인가를 받았고 2018. 6. 7. 관리처분계획의 변경 인가를 하여, 2018. 6. 14. 지방세특례제한법 제74조제1항(이하 ‘감면조항’이라 한다) 도시개발사업 등에 대한 감면으로 취득세를 신고하였으며 정비사업의 주요 경과는 다음과 같습니다.

연번	일 자	주요내용	비 고
1	2014. 7. 9.	최초 사업시행인가
2	2017. 1. 4.	관리처분계획 인가	체비지 비율 없음
3	2018. 4. 27.	준공인가
4	2018. 6. 7.	관리처분계획 변경인가	체비지 46,903.23㎡ 증가
5	2018. 6. 14.	취득세 신고(감면)
6	2018. 6. 20.	이전고시

서울특별시 중구청장(이하 ‘처분청’이라 한다)은 청구법인에 대하여 2018. 9. 17.부터 같은 해 9. 21. 까지 세무조사를 실시하여 청구법인이 준공인가를 받을 당시 관리처분계획에 체비지를 따로 정하고 있지 아니하고 사업시행자가 유일한 토지소유자인 경우 건물을 신축하는데 소요된 비용은 사실상 청산금에 해당하며, 관리처분계획의 변경을 통하여 체비지를 따로 정하였으나 사업경비에 충당하기 위한 일반분양이 없었던 점 등을 사유로, 이는 사업시행자인 토지소유자가 정비사업을 통하여 건물을 신축한 것과 같이 경제적 실질이 동일하므로 이 사건 감면조항에서 규정하고 있는 감면대상에 해당하지 않는다고 보아, 2018. 11. 12. 건물 신축에 소요된 비용 204,389,586,680원을 과세표준으로 하여 취득세 5,150,617,580원, 지방교육세 294,321,000원 농어촌특별세 482,359,410원 합계 6,689,528,050원(가산세 762,230,060원 포함)을 부과고지 하였으며,  청구인은 이에 불복하여 2019. 2. 7. 심판청구를 제기하였습니다.

(2) 청구취지 및 청구주장

청구인은 ① 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 인가된 관리처분계획은 구보에 고시하는 등의 행정처분으로서 공정력이 발생한 것이며 이에 포함된 체비지 현황을 부인하는 것은 타당하지 않으며, 2018. 6. 7. 정비사업 관리처분계획 변경인가는 2018. 6. 20. 이전고시 이전까지 적법하게 변경된 최종적 관리처분계획이므로 이에 포함된 체비지는 이 사건 감면조항에 해당하며 준공당시를 기준으로 체비지를 판단하는 것은 이유가 없으므로 취득세 과세처분은 위법하다고 주장하고 있으며, ② 사업시행자만이 유일한 토지소유자인 경우라도 건축비용은 청산금에 해당하지 않는다고 주장하고 있습니다.

(3) 쟁점

① 도시정비법에 따라 준공인가 시 또는 이후 변경된 관리처분계획에 체비지로 인가받은 경우 지방세특례제한법 제74조에서 규정하고 있는 감면대상 체비지에 해당되는지 여부

② 사업시행자인 청구인이 신축 건물을 취득하기 위해 소요된 사업비용을 청산금으로 볼 수 있는 지 여부

(4) 관련법령: 별도 첨부

(5) 인정사실

1) 청구인은 1996. 12. 3. 서울특별시 강남구 테헤란로 129에 본점을 두고 부동산 신탁업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인이며 주식회사 에이케이씨앤씨(위탁자)와 서울시 중구 회현동1가 194-19 일대 토지 4,453.4㎡에 대해서 관리형 신탁계약을 체결하였습니다.

2) 2014. 7. 9. 청구인은 남대문구역 제7-2, 9-2지구 도시환경정비사업 사업시행인가를 받았고 2014. 8. 12. 토지등소유자에게 분양공고를 시행하였습니다.

3) 2017. 1. 4. 처분청으로 부터 관리처분계획 인가를 받았으며 당시 관리처분계획의 내용은 아래와 같습니다.

(단위 : ㎡)

구분	규모	관리처분대상자별 내역			비 고
		토지 등 소유자	일반분양	보류지
숙박시설	29,526.10	29,526.10	-	-
판매시설	13,495.73	13,495.73	-	-
업무시설	17,459.69	17,459.69	-	-
합 계	60.481.52	60.481.52	-	-

4) 2018. 4. 27.  지하 8층 지상 28층 규모(연면적 60,521.99㎡)의 AK타워에 대한 준공인가를 받았고, 같은 해 6. 7. 관리처분계획의 변경 인가를 받았으며 주요내역은 다음과 같습니다.

<대지 및 건축물의 규모 등 건축계획>

구분	대지면적 (㎡)	건축면적 (㎡)	연면적 (㎡)	건폐율 (%)	용적률 (%)	층수 (지상/지하)	용도
변경전	3,739.40	1,986.22	60,481.52	53.12	999.97	28/8 (2개동)	숙박, 업무, 판매시설
변경후	3,696.40	2,011.60	60,521.99	54.42	1,014.24	상동	상동

구분		변경 전	변경 후	증 감
처분면적 (단위:㎡)	환지시설	60.481.52	13,618.76	-46,862.76
	체비시설	-	46,903.23	+46,903.23
	합 계	60.481.52	60,521.99	+40.47

5) 2018. 6. 14. 지방세특례제한법 제74조제1항 도시개발사업 등에 대한 감면으로 취득세를 신고하였으며, 청구인은 이 사건 부동산 소유자의 지위에서 분양받은 환지에 대해서는 지방세특례제한법 제74조 제1항 전단 규정에 의거 하여 신고납부하고, 잔여 부동산은 지방세특례제한법 제74조 제1항 후단 규정에 따라 사업시행자의 지위에서 이 사건 체비지로 하여 취득세 등 6,538,341,800원을 감면(100%) 신청하였습니다.

이러한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 관리처분계획서, 관리처분계획서 변경인가 고시문, 구보 제2492호(2017. 1. 4.), 구보 제2582호(2018. 6. 7.)지방세감면신청서, 취득신고서, 과세자료 등에 의하여 확인됩니다.

(6) 검토의견

1) 도시정비법에 따라 준공인가 시 또는 이후 변경된 관리처분계획에 체비지로 인가받은 경우 지방세특례제한법 제74조에서 규정하고 있는 감면대상 체비지에 해당되는지 여부

먼저 관계법령을 살펴보면, 「지방세특례제한법」 제74조 제1항에서 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 면제한다고 하면서, 단서에서 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다고 규정하고 있으며,

체비지에 대해서는 「도시 및 주거환경정비법」제48조 제3항에서 사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 또는 토지 등 소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제55조 제2항에서는 제55조 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조의 규정에 의하여 환지로 보며, 제48조 제3항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있고,

「도시개발법」 제34조 제1항에서 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약 정관 시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하면서, 같은 법 제54조에서는 도시개발사업에 필요한 비용은 이 법이나 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 시행자가 부담한다고 규정하고 있으며,

「지방세특례제한법」에서는 ‘체비지’에 대한 취득세 면제를 규정하면서도 별도로 ‘체비지’에 대한 정의 규정을 두고 있지 아니하나 관련법령인 「도시 및 주거환경정비법」 및 「도시개발법」에서 도시환경정비사업에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 환지로 토지등소유자 이외의 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 체비지로 본다고 규정하고 있습니다.

청구인은 처분청으로부터 인가받은 관리처분계획에 따라 이 사건 도시정비사업을 시행하였고,「지방세특례제한법」 제74조 제1항에서 관리처분계획에 의하여 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으므로 체비지에 대한 취득세 등이 감면 여부는 관리처분계획 인가고시 이전까지 관리처분계획서 상 체비지로 기재되었는지 여부로 판단해야 하는 것이며, 사업시행자가 관리처분계획에 따라 체비지를 지정하면 취득세 등이 면제되는 것이 타당하다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면,

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 것(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도1191판결 등 참조)이고,

조세법령의 해석이 과세의 형평과 입법취지에 따른 당해 조항의 합목적성에 비추어 불합리한 결과를 초래한다면 세법 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 판단하여야 하는 것(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결, 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다28901판결 등 참조)이라 판시하였는바,

위와 같은 관계법령 및 대법원의 판례 등을 종합해 보면, 「지방세특례제한법」 제74조 제1항 본문의 체비지에 대한 취득세 감면규정 중 다른 법령에서 차용한 법적개념들은 그 다른 법령에서 의미하는 것과 동일하게 해석하는 것이 원칙이나 위와 같은 해석이 과세의 형평과 입법취지에 따른 당해 조항의 합목적성에 비추어 불합리한 결과를 초래한다면 세법 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 독자적으로 판단하여야 합니다.

또한 청구인은 사업시행자가 취득하는 체비지란 사업시행자가 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것이라 주장을 하며 대법원 판례(대법원 2009. 6. 23. 선고 2007두3275판결)를 인용하고 있으나,

청구인이 인용하는 대법원 판례를 살펴보면, 쟁점 사건은 납세자가 도시정비사업을 시행하여 건축물을 완공 및 준공인가를 받고 소유권보존등기를 경료한 이후, 취득세 등의 비과세 여부가 문제되자 사업시행자로서 취득하는 체비지로 정하는 내용의 관리처분계획서를 작성한 것으로서, 관리처분계획서를 작성하였다 하더라도 건축물의 소유권을 취득한 후에 작성된 관리처분계획서 상 체비지로 정해진 것은 비과세조항 소정의 체비지 등으로 볼 수 없으므로 취득세를 감면할 수 없다고 판시한 내용이며(대법원 2009. 6. 23. 선고 2007두3275판결),

조세심판원에서도 도시환경정비사업 시행인가를 받았다 하더라도 취득세 납세의무가 성립한 시점은 준공인가가 되어 건축물을 신축으로 취득한 때라고 보아 건축물에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 결정하였는바(조심 2005-0110, 2004. 3. 22.), 납세의무 성립 이후 관리처분계획서를 작성하여 인가받았다 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무에 영향을 미치지 못한다고 할 것입니다.

따라서 청구인의 경우 2018. 4. 27. 이 사건 건축물에 대한 준공인가를 받았고 신축을 원인으로 취득을 하였으며, 같은 해 6. 7. 관리처분계획의 변경 인가를 받아 이 사건 부동산 60,521.99㎡ 중 46,903.23㎡을 체비시설로 지정한 사실이 확인되는 바, 건축물을 신축으로 취득한 때에 취득세 납세의무가 성립하였으며, 이 사건 건축물을 취득한 후에 관리처분계획서 상 체비지로 정하였다고 하더라도 납세의무가 성립된 이후에 1인 사업시행자인 청구인이 기존 환지시설을 체비시설로 변경한 것일 뿐, 이를 지방세특례제한법에서 규정하는 비과세조항의 체비지로 볼 수 없는 바, 청구인의 주장은 이유없다고 판단됩니다.

2) 사업시행자인 청구인이 신축 건물을 취득하기 위해 소요된 사업비용을 청산금으로 볼 수 있는 지 여부

청구인은 이 사건 부동산은 관리처분계획에 의하여 취득한 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지로 구성되어 있을 뿐, 사업시행자만이 유일한 토지소유자인 경우라도 건축비용은 청산금에 해당하지 않는다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보겠습니다.

지방세법에서 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시정비법에 의한 도시환경정비사업 및 주택재개발사업의 시행으로 인하여 당해 사업 구역 내의 부동산 소유자가 환지계획(도시개발법상 환지방식에 의한 사업시행의 경우와 이를 준용하는 도시정비법상 사업), 토지상환채권(도시개발법상 수용방식에 의한 사업시행의 경우), 관리처분계획(도시정비법상 사업)에 의하여 대지 및 건축물을 취득하는 경우에 취득세를 부과하지 않는 이유를 보면, ① 위와 같은 취득은 종전의 토지 또는 건축시설에 대한 권리변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 것으로 취급될 수 있다는 법적 성질과 ② 계획적이고 체계적인 도시개발과 도시환경의 정비를 위한 위 각종 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하고자 하는 정책 목적을 함께 고려한 데에 있다 할 것이나(대법원 1994. 4. 26. 선고, 93누9170 판결 참조),

청산금에 상당한 부분은 종전 부동산의 가액보다 증가된 재산의 취득이라는 실질을 가지는 것이므로 그에 대해서는 조세공평성을 위하여 과세하는 것(대법원 2013. 9. 12. 선고 2011두1146 판결 참조)이고, 경비조달을 위하여 특별히 일반인에게 분양하는 체비지에 대해서는 조세감면의 혜택을 주는 것으로 해당 감면규정은 도시환경정비사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하는 특례규정이라 할 것이며,

도시개발법상 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역안의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있는데(도시개발법 제20조), 환지방식으로 사업을 시행하는 경우, 시행자는 환지계획을 작성함에 있어 조성된 일정한 토지를 환지하지 아니하고 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 목적으로 체비지로 정하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정할 수 있고(도시개발법 제33조), 수용 또는 사용 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 개발사업의 준공 이후 토지에 대한 이해관계인이 남지 않아 개발사업의 결과에 이해관계를 갖는 자의 권리배분에 관한 사항을 구속적으로 확정할 필요가 없으므로 체비지 또는 보류지가 발생하지 않을뿐만 아니라, 도시개발에 필요한 경비에 충당을 반드시 체비지로만 하는 것은 아니며 토지등소유자가 부담하는 청산금(환지)로 경비 충당을 할 수도 있으므로(대법원 2014. 10. 15. 선고 2014두38262 판결) 1인 토지등소유자 및사업시행자의 경우에는 체비지를 지정할 이유가 없습니다.

따라서 이 사건 재개발사업과 같이 사업시행자 외의 토지등소유자가 없는 경우에 있어서 취득세 등이 면제되는 체비지 또는 보류지를 인정할 수 있는지에 관하여 살펴보건대, ① 도시개발법상 수용방식에 의한 사업시행의 경우 체비지 또는 보류지가 발생하지 아니하여 결국 이 사건 비과세 조항에서 제외되는 점, ② 토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하는 경우는 개발사업의 준공 이후 토지 및 건축물에 대한 이해관계인을 남기지 않아 개발사업의 결과에 이해관계를 갖는 자의 권리배분에 관한 사항을 구속적으로 확정하는 관리처분계획 또는 환지계획이 불필요한 점에서 도시개발법상 수용방식에 의한 사업시행과 동일하다 할 수 있는 점, ③ 청산금을 징수당한 토지 등 소유자들은 지방세법 제109조 제3항 단서 제1호에 의하여 분양받은 부동산 가액 중 그 청산금에 한하여 취득세 납세의무가 발생하는데, 청산금의 구체적 산정과정을 보면, 사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 추산액(P)에서 총 사업비(B)를 공제한 금액을 종전 부동산 가액의 총 평가액(A)으로 나누어 비례율을 구한 다음, 개별 토지소유자별로 종전 부동산 가액의 평가액에 비례율을 곱하여 분양기준가액을 구하고, 분양받은 대지 및 건축물의 추산액에서 위 분양기준가액을 초과하는 부분이 청산금이 되는바, 결국 일반 분양이 없을 경우 총 사업비는 모두 청산금이 되어[청산금 : P-A×{(P-B)/A}=B] 토지 등 소유자들에게 그 부분에 대하여 취득세 납세의무가 발생하게 되므로, 사업시행자만이 유일한 토지소유자인 경우 건축비용은 모두 청산금에 해당한다 할 것입니다.(대법원 2009. 6. 25. 선고 2007두3284; 전심 서울행정법원 2005. 12. 7. 선고 2005구합21804 판결 등 참조)

청구인의 경우 토지등소유자에게 분양공고를 하였으나 1인 토지등소유자인 청구인은 분양신청을 하지 않았으며, 1인 토지등소유자 및 사업시행자의 지위에서 이 사건 부동산을 수용방식에 의해 취득을 하였는바, ① 1인 토지등소유자이자 사업시행자인 청구인이 자신에게 현금을 받고 부동산 및 분양권을 청산할 이유가 없어 결국 토지등소유자인 청구인은 이 사건 부동산에 대해 분양 받지 않았고 ② 토지등소유자 이외의 자에게도 일반분양을 하지 않았으며, ③ 청구인은 건축물 총공사원가를 취득가액으로 하여 전부 수용을 하였는바, 현금청산이 이루어지지 않아 형식적인 청산금 부과가 발생하지 않은 것처럼 보이나, 건축비용을 지출하여 종전부동산 가액이 증가하였고 청산금 부분은 종전 부동산의 가액보다 증가된 재산의 취득이라는 실질을 포착하여 취득세를 과세하는데 있으므로 청구인이 수용한 자산은 청산금에 해당한다고 볼 수 있습니다.(대법원 2014. 10. 15. 선고 2014두38262 판결 참조)

즉, 일반 분양이 없을 경우 토지등소유자는 대지 지분비율대로 건축물을 취득하므로 건축물은 토지등소유자의 환지로 볼 수 있으며 1인 토지등소유자가 분양을 포기하는 경우 사업시행자가 해당 부동산을 수용하게 되므로 결국 토지등소유자인 청구인이 사업시행자인 본인에게 분양 권리 등에 따른 이익을 재배정하게 되는 형식이 되므로, 1인 토지등소유자인 청구인은 건축 공사비용만큼의 환지의 자산가치 증가분이 발생하여 종전 부동산 가액을 초과한 가액은 청산금과 동일한 금액이 되므로 이 사건 부동산 전체는 환지로 보는 것이 타당하고 청구인의 주장과 같이 체비지로는 볼 수 없습니다.

한편 청구인은 이 사건 신축 건물이 토지등소유자의 환지와 체비지로 구성되어 있으므로 취득세 전액이 감면된다고 보아 감면 신청을 하였으나, 도시정비법에 의한 정비사업의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산 소유자가 환지계획에 의하여 토지와 건축물을 취득하는 경우 이를 하나의 과세대상으로 삼아 과세하도록 규정한 것이 분명하므로(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010두 1828 판결),

종전 토지 위에 건물을 신축하였다 하더라도 건물이 환지와 체비지로 구성된 것이 아니라 종전 토지 대지지분(100%)만큼 1인 토지등소유자가 취득한 건물 전체가 환지계획 등에 따른 취득부동산인 ‘환지’인 것이며, 지방세특례제한법 제74조 1항에서 규정한 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에 해당하므로 그 청산금에 상당하는 부동산이 ‘청산금’이 되는 것이라 할 것인 바, 사업시행자인 청구인은 체비지 또는 보류지를 취득한 것이 아니며,

청구인은 납세의무 성립이후 취득 이후 인가를 받았으나 절차 상 문제가 없으며 설령 일부 하자가 있다고 하더라도 실질적으로 체비지에 해당하므로 취득세 감면은 타당하다고 주장하나, 실질과세의 원칙은 헌법상 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건 사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는데 주된 목적이 있으며, 이는 조세법의 기본원리인 조세법률주의와 대립관계에 있는 것이 아니라 조세법규를 다양하게 변화하는 경제생활관계에 적용함에 있어 예측가능성과 법적안정성이 훼손되지 않는 범위 내에서 합목적적이고 탄력적으로 해석함으로써 조세법률주의의 형해화를 막고 실효성을 확보한다는 점에서 조세법률주의와 상호보완적이고 불가분적인 관계에 있다(대법원 2012. 1. 19. 선고 2008두8499 전원합의체 판결 참조) 할 것으로,

조세감면규정이 적용되는 체비지에 해당하는지 여부는 그 실질이 체비지인지 환지인지 엄격하게 살펴보아 감면규정을 적용해야 하며 조세감면규정의 해석상 환지인지 체비지인지 여부는 도시환경정비사업에 있어서 사업비의 출처 및 조달 경위, 체비지 등을 사업시행자가 직접 보유하게 된 경위, 사업목적, 사업시행자의 지분구조 등 제반사정을 종합적으로 고려하여야 하며,

감사원 감심 2013-14(2013. 1. 31.) 결정에서도 “이 사건 건물의 전체 소유권은 청구인에게 귀속되므로 과세형평성 측면에서 보면 이 사건 건물의 취득은 도시환경정비사업 구역 외에서 종전 토지등의 유일한 소유자가 건축허가를 받아 자기 계산으로 사옥을 신축한 경우와 그 실질이 동일하며, 이 때 신축건물의 공사금액 상당액을 취득세 과세대상으로 하고 있는 것과 달리 취급할 합리적 이유가 없다는 점 등을 종합해서 볼 때 이 사건 건물은 취득세 과세대상으로 해석하는 것이 타당하다.”고 결정하여, 토지등소유자가 신축건물 전체를 취득하는 경우에, 사업비용 상당의 청산금을 부담하여 취득한 것으로 보아 사업비용 전체를 과세표준으로 하여 취득세를 부과한 처분이 정당하다고 결정하였는 바,

청구인의 경우 1인 토지등소유자이면서 사업시행자가 종국적으로 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하는 경우에 해당하므로, 관리처분계획에 ‘체비지’로 기재하여 인가되었다는 이유만으로 이를 도시정비법에 따른 ‘체비지’에 해당한다고 보는 경우 도시정비법이나 도시개발법에 따른 정비사업자는 ‘종전의 부동산 가액의 합계액’에 해당하는 부동산 가액 부분은 ‘환지’로 ‘종전 부동산 가액의 합계액을 초과’하는 부동산 가액 부분은 ‘체비지’로 기재하여 관리처분계획을 작성하기만 하면, 사업시행자는 토지 및 신축건물 전체를 취득하면서도, 취득세를 전혀 내지 않아도 된다는 결론에 이르게 되어 매우 부당한 결과가 발생하게 됩니다.

이 사건 도시정비사업은 형식적으로도 신축 건물 취득 이후 체비시설로 인가를 받았으며, 실질적으로도 사업시행자이자 1인 토지등소유자인 청구인이 모든 사업비를 직접 조달하면서 그 사업형태만을 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하여 일체의 부동산을 취득한 것으로 이 사건 도시정비사업의 체비지는 청구인이 신축 건물을 단독 소유하기 위한 수단으로 활용한 것에 불과하다 할 것입니다.

따라서 비록 형식적으로 관리처분계획에 ‘체비지’로 기재되어 있다고 하더라도, 도시정비법 및 도시개발법에 따른 ‘체비지’에 해당한다고 볼 수는 없는 것이고, 그 실질에 따라 ‘환지’에 해당하므로 청구인이 이 사건 정비사업의 시행으로 취득한 이 사건 신축건물의 가액이 종전부동산 가액의 합계액을 초과함이 명백하므로 신축공사비 등을 청산금으로 보아 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다고 판단됩니다.

위와 같이 청구인의 모든 주장은 이유 없으므로, 청구인의 심판청구에 대하여 우리 시는 “기각”의견을 진달하고자 합니다.

2019.  12.

서 울 특 별 시 장

관 계 법 령

(1) 지방세특례제한법

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.

② 제1항제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세특례제한법시행령

제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등) ② 법 제74조제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.

(3) 도시 및 주거환경정비법

제8조(주택재개발사업 등의 시행자) ③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

나. 일반 분양분

다. 기업형임대주택

라. 임대주택

마. 그 밖에 부대·복리시설 등

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

가. 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

1) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자

2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

3) 국가, 지방자치단체 및 주택공사등

4) 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

다. 제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

라. 가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하되, 다가구주택을 소유한 자에 대하여는 제1항제4호에 따른 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버린다)만큼 공급할 수 있다.

마. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다.

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

가. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업: 시장·군수가 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자

나. 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업: 시장·군수가 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자

2. 시장·군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정·계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정·절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑧ 제1항 각호의 관리처분계획의 내용과 제2항 내지 제7항의 규정은 시장·군수가 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다.

제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

제60조(비용부담의 원칙) ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.

② 시장·군수는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설(이하 "임시수용시설"이라 한다)에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다.

(4) 도시개발법

제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.

제36조(환지 예정지 지정의 효과) ④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.

제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.

④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.