운영지침

서울특별시 공고 제2019-2호(2019.1.3.) 일부개정

□ 총 칙

□ 가로구역별 건축물 높이 기준

가로구역별 최고높이 지정

가로구역별 건축물 높이 지정

가로구역별 건축물 높이 지정

□ 총 칙

제1조 (목적)

이 지침은 건축법(이하□법□이라 한다) 제60조 규정에 의한 가로구역별 건축물 높이를 서울특별시 행정구역 중 상업·준주거·준공업지역에 시행하기 위하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조 (적용범위)

이 지침은 서울특별시 행정구역 중 상업지역, 준주거지역, 준공업지역에 적용한다.

제3조 (높이기준 적용의 기본원칙)

① 이 지침에서 규정하고 있지 아니한 사항에 대하여는 법⋅제반 관련 법률에 의한다.

② 당해 대지에는 이 지침에서 정하는 당해 『가로구역』의 『기준높이』와 각각의 『기준완화높이』를 합한 높이(이하 “적용높이”라 한다)를 적용한다.

③ 건축물의 높이계획을 별도 정하고 있는 지구단위계획구역(국토의 이용 및 계획에 관한 법률), 정비구역(도시 및 주거환경정비법), 재정비촉진지구(도시재정비 촉진을 위한 특별법), 한양도성 역사도심(서울특별시 한양도성 역사도심 특별 지원에 관한 조례), 서울시에서 별도 고시한 가로구역별 최고높이 지정구역(본 공고일 기준 45개 구역)에서의 건축물 높이는 해당 계획에서 정하는 높이 기준을 적용한다.

제4조 (용어의 정의)

① 건축물의 높이

1. 높이라 함은 건축법 시행령 제119조 제1항 제5호의 규정에 의하여 산정되는 건축물의 높이를 말한다.

2. 기준높이라 함은 법 제60조의 규정에 의하여 당해 가로구역에 기본적으로 허용되는 높이를 말한다.

3. 기준완화높이라 함은 기준높이이외에 공개공지 확보 등 공공성 확보 시 추가로 부가되는 높이를 말하며 기준높이의 최대 0.2배 이내로 한다.

4. 적용높이라 함은 기준높이와 각각의 기준완화높이를 합하여 당해 대지에 적용되는 높이를 말한다.

② 전면도로

1. 대상지에 접한 도로를 전면도로라 한다. 단, 대상지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 대지둘레 길이의 8분의 1이상 접한 도로 중에서 가장 넓은 도로를 전면도로로 정한다. 다만, 2개 이상의 도로의 너비가 동일할 경우 그 중 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 본다.

2. 대지둘레 길이의 8분의 1이상 접한 도로가 없는 경우에는 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 하며, 접한 길이가 동일할 경우 가장 넓은 도로를 전면도로로 한다.

□ 가로구역별 건축물 높이 기준

제5조 (가로구역별 건축물 높이 기준)

① 서울특별시 행정구역 중 상업지역, 준주거지역, 준공업지역 내 건축물은 다음 각 호의 높이기준을 적용한다.

1. 가로구역별 건축물의 높이는 기본적으로 “기준높이”를 적용한다.

기준높이 : H = (W+L/2) × α

※ H : 기준높이(높이 설정을 위해 기준이 되는 높이로서 개별 대지에 기본적으로 허용되는 높이)

W : 전면도로의 너비

L : 가로구역 내 당해 대지 기준 전면도로가 같은 좌우 2대지씩 합계 5대지의 평균 종심(縱深) 길이

다만, 좌우 2대지 중 「서울특별시 건축조례」 제29조 규모 이하의 대지 및 건축이 금지된 공지가

있을 경우 합계 5대지에서 제외하고 나머지 대지로 산정한다.

α : 도로 폭원별 높이계수

- 도로 폭원 4m이하 시 높이계수 α = 2.0 적용

- 도로 폭원 4m초과 8m이하 구간은 높이계수 α = 2 - [eqn: {w-4} over {10}] 적용

- 도로 폭원 8m초과 시 높이계수 α = 1.5 적용

	기준 높이 산출식 및 개념도

가. 전면도로 산정 기준

정의 : 대상지에 접한 도로를 전면도로라 한다.

- 대상지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 대지둘레 길이의 8분의 1이상 접한 도로 중에서 가장 넓은 도로를 전면도로로 정한다. 다만, 2개 이상의 도로의 너비가 동일할 경우 그 중 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 본다.

- 대지둘레 길이의 8분의 1 이상 접한 도로가 없는 경우에는 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 하며, 접한 길이가 동일할 경우 가장 넓은 도로를 전면도로로 한다.

- 막다른 도로의 경우 전면도로는 막다른 도로의 폭으로 본다.

<전면도로의 정의>	<2개의 이상의 도로에 접했을 경우 전면도로 산정 ①>
<2개의 이상의 도로에 접했을 경우 전면도로 산정 ②>	<2개의 이상의 도로에 접했을 경우 전면도로 산정 ③>
<막다른 도로에 접한 경우 산정 방식>	<전면도로의 폭이 변경되는 경우 산정 방식>
	전면도로 폭 = [eqn: {대상지의``전면도로의``면적} over {대지와``접한``전면도로의``길이}]

나. 평균 종심길이 “L”값 산정 기준 (주변 대지와 조화를 이루는 높이계획)

대상지와 같은 전면도로를 전면도로로 하는 양쪽 2개 대지의 대지깊이를 반영한 평균 종심길이를 적용한다. 단, 대상지 좌 또는 우측에 2개 이상의 대지가 연접하지 않은 경우 연접한 대지까지만 대지깊이를 반영하여 적용한다.

<평균종심길이(L) 산정 예시도>
같은 전면도로에 접하는 경우①	같은 전면도로에 접하는 경우②
대상지의 대지깊이 L3 = (A1+A2+A3+A4+A5)/D	대상지의 대지깊이 L1 = (A1+A2+A3)/D
같은 전면도로에 접하는 경우③	코너대지의 경우
대상지의 대지깊이 L2 = (A2+A3+A4)/D	대상지의 대지깊이 L2 = (A1+A2)/D
부정형 대지의 경우①	부정형 대지의 경우②
대상지의 대지깊이 L3 = (A1+A2+A3+A4+A5)/D	대상지의 대지깊이 L1 = A1/D

대지와 도로 사이에 완충녹지와 도로반대편에 공원·광장·하천·철도·녹지·유수지·자동차전용도로· 유원지·공공공지(이하‘건축이 금지된 공지’라 한다)가 해당 대지 전체 가로구역을 마주보고 있을 경우 전면도로의 너비에 포함한다. 다만, 건축이 금지된 공지를 전면도로에 포함하여 산출한 기준높이가 그렇지 아니한 기준높이의 1.2배를 초과할 경우, 해당 대지의 기준높이는 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다. (1.2배까지는 건축위원회 심의 없이 가능)

- 대상지 A는 가로구역 전체에 ‘건축이 금지된 공지가 걸친 경우’이므로 건축이 금지된 공지를 전면도로의 폭원으로 추가 인정

- 대상지 B는 가로구역 전체 중 일부분만 ‘건축이 금지된 공지가 걸친 경우’이므로 건축이 금지된 공지를 전면도로의 폭원으로 인정하지 않음

<전면도로 폭원에 ‘건축이 금지된 공지’ 포함 여부>
가로구역 전체에 ‘건축이 금지된 공지가 걸친 경우’	가로구역 일부에 ‘건축이 금지된 공지가 걸친 경우’
<대상지A 전면도로 = La>	<대상지B의 전면도로 = Lb>

다. 넓은 도로와 좁은 도로가 앞뒤로 접한 대지의 기준높이 적용

대상지가 넓은 도로와 좁은 도로에 앞뒤로 접한 경우 넓은 도로의 수직방향으로 넓은 도로에 접한 길이(L)의 3배(3L) 이내에 한하여 넓은 도로로 산출한 기준높이를 적용한다. 그 외 부분은 좁은 도로로 산출한 기준높이를 적용한다.

<넓은도로변 기준높이 적용범위>
대상지가 넓은도로와 좁은도로에 동시에 접한 경우①	대상지가 넓은도로와 좁은도로에 동시에 접한 경우②

라. 평균종심길이 산정 시 종심길이가 깊은 대규모(대상지 종심길이의 2배 이상) 대지가 인접하여 있을 경우

대상지의 평균종심길이 산정 시 좌우 양옆 2대지 중 종심길이가 깊은 대규모 대지가 있을 경우 대상지 종심길이의 2배 이하 범위(전면도로 기준으로 대상지 종심길이 2배 이격)의 면적만 종심길이 산정 시 포함한다.

<종심길이 산정 시 대규모 인접대지의 대지면적 반영 범위 예시>

2배 차이

3배 차이

4배 차이

※ 각 대지 종심길이 산정 = [eqn: {대지면적} over {전면도로에`접한`길이}]

2. 다음 각 목에 따른 공공성 확보 시 기준높이에 기준높이의 최대 0.2배 범위(기준완화높이)를 가산한 높이(적용높이)를 적용할 수 있다.

가. 공개공지 : [eqn: {공개공지`면적} over {대지면적} TIMES 기준높이]

나. 지하공간 연결통로 : [eqn: {지하공간``연결통로``면적 TIMES 1.5} over {대지면적} TIMES 기준높이]

다. 기부채납 : [eqn: {기부채납``면적 TIMES 1.5} over {기부채납`후`대지면적} TIMES 기준높이]

라. 건축한계선 : [eqn: {건축한계선`확보``면적} over {대지면적} TIMES 기준높이]

- 대지규모 500㎡미만      :  전면건축한계선 2m이상 확보

- 대지규모 500~1500㎡미만 :  전면건축한계선 3m이상 확보

- 대지규모 1500㎡이상     :  전면건축한계선 5m이상 확보

마. 조경면적 : [eqn: {조경시설``설치``면적} over {대지면적} TIMES 기준높이]

- 도로전면부 조성    : 최소폭 3m이상 조성 시

- 도로 전면 밀집조성 : 최소면적 30㎡이상 조성 시

기준완화높이 관련 준수 사항

· 공개공지(Ⓐ) : 공개공지 설치기준 등 세부 기준은 「건축법」제43조, 같은법 시행령 제27조의2, 「서울특별시 건축조례」제26조에서 정하는 바에 의함

· 지하공간 연결통로(Ⓑ) : 지하철 또는 지하공간을 연결하는 통로·지하철 역사 또는 지하보도(지하상가) 등의 시설과 인접한 대지에서 일반대중이 지하공간에서 당해 대지의 전면보도 또는 이면도로로의 접근이 가능하도록 설치

· 기부채납 : 대지 내에서 도로, 공원, 공공청사, 문화시설, 도서관 등 공공시설을 설치 하는 경우

가로구역별 최고높이 지정

· 조경면적 : 조경설치 관련 세부 기준은 「건축법」제42조, 같은법 시행령 제27조, 「서울특별시 건축조례」제24조, 제25조에서 정하는 바에 의함    ※ 전면 건축한계선 2~5m 확보한 부분에 조경면적 확보 시 높이완화 중첩불가

※ 타법에 「건축법」제60조에 따른 건축물의 높이제한을 완화하는 규정이 있을 경우 각 규정 중 가장 유리한 완화비율 범위에서 건축물 높이완화 가능[근거 : 법제처 법령해석(18-0283호)]

3. 적용높이 완화(개별 대지에 적용)

대지의 형상 등으로 인하여 현격히 기준(적용) 높이 적용이 불합리한 경우(또는 기준높이 산출이 불가능한 경우)로서 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 허가권자가 판단하는 대지에 대해서는 ‘건축위원회 심의’를 거쳐 적용 높이를 완화 하여 적용할 수 있다.

4. 주민·자치구 제안에 의한 높이 완화(가로구역 단위 이상에 적용)

본 지침의 높이 적용이 불합리한 경우로서 주민 또는 자치구의 제안 요청에 의해 해당 가로구역에 대한 높이를 ‘건축위원회 심의’등 관련 절차를 거쳐 완화하여 적용할 수 있다.

② 제1항 제3호에 따라 적용높이 완화를 위한 건축위원회 심의 시 다음 각 호를 고려하여야 하며, 필요한 경우 제1항 제2호 각목을 추가로 고려할 수 있다.

1. 피난, 소방안전에 관한 사항

- 소방차의 원활한 진입을 위해 폭 6미터 이상의 작업용 차량 공간을 확보할 것

(건축선 후퇴를 통해 작업용 차량 공간을 확보한 경우를 포함한다)

- 고가사다리차 등의 조작을 위한 소방자동차 활동공간과 고층건축물의 적정 이격거리 확보할 것

- 화재 등 위급한 상황으로부터 거주민의 생명, 신체 등이 안전하게 보호될 수 있도록 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」, 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 등 관련 규정에 따라 피난성능, 소방 성능 등을 충분히 확보할 것

2. 도시 경관 확보에 관한 사항

- 주변 경관과 어울리지 않는 돌출 개발이 되지 않도록 하여야 하며, 주변 건축물 현황자료(반경 100m 이내 건축물 높이 및 층수 등 현황)를 작성하여 건축위원회 심의 접수 시 제출할 것

- 도시경관을 고려한 계획을 위해 개발 전·후 배치도, 단면도(현황고. 계획고, 층수, 높이 등), 경관시뮬레이션(simulation)을 제출 할 것

제6조 (지침·완화기준의 변경)

이 지침은 관계 법령 등의 개정, 기타 제반여건 변화 등이 있거나 관련 계획에 의한 높이기준과의 일관성 유지를 위한 변경 등 운영과정에서 합리적인 변경사유가 발생할 경우 시 건축위원회 심의를 거쳐 변경할 수 있다.

부  칙

제1조 (시행일)

이 지침은 공고한 날부터 시행한다.

제2조 (경과조치)

① 이 지침은 시행 이후 건축허가·신고를 신청한 경우부터 적용한다.

② 이 지침 시행 이후 「주택법」제16조의 규정에 의하여 사업 계획의 승인 신청, 「도시 및 주거환경정비법」제28조에 의하여 사업시행인가를 신청한 경우부터 적용한다.

③ 이 지침 시행 전 건축허가, 사업계획승인 또는 사업시행인가를 위하여 건축위원회 심의를 신청한 경우에는 종전 규정을 적용한다.

④ 종전 규정을 적용함이 건축허가·신고 또는 사업계획의 승인 받았거나 건축허가·신고 및 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업 계획의 승인·사업시행인가 승인을 신청한 자에게 불리한 경우에는 이 지침에 의한다.

⑤ 이 지침 시행 전에 건축허가를 받았거나 신고를 한 건축물에 대한 설계변경 중 높이계획의 변경인 경우 이 지침을 적용한다.

별표1_건축물 높이기준 관련 참고사항

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 서울특별시 스카이라인 관리원칙 등 건축물 높이기준에 관한 사항

용도지역	용적률	건폐율	높이제한			비고
			도심․광역중심	지역․중심	그 외 지역
제1종 전용주거지역	100%이하	50%이하	2층 이하 (주거 8m, 주거 외 11m)			서울특별시 건축조례 제33조
제2종 전용주거지역	120%이하	40%이하	-
제1종 일반주거지역	150%이하	60%이하	4층 이하			국계법 시행령[별표4]
제2종 일반주거지역 (7층 이하)	200%이하	60%이하	7층 이하			서울특별시 도시계획조례 제28조
			- 아파트 건축시 :평균 7층 이하(공공시설부지 기부채납 시 평균 13층 이하) - 시장정비사업 승인 전통시장:15층 이하 - 균형발전사업지구 및 산업개발진흥지구, 특정관리대상시설에 아파트 건축시:10층 이하
제2종 일반주거지역	200%이하	60%이하	25층 이하			서울특별시 스카이라인 관리 원칙 (행정2부시장 방침 제125호, ‘14.04.11)
제3종 일반주거지역	250%이하	50%이하	35층 이하(주거)/50층 이하(복합)		35층 이하
준주거지역	400%이하	60%이하	35층 이하(주거) 51층 이상(복합)	35층 이하(주거) 50층 이하(복합)	35층 이하(주거) 40층 이하(복합)
중심상업지역	1,000%이하	60%이하
	(단, 4대문안 800%이하)
일반상업지역	800%이하	60%이하
	(단, 4대문안 600%이하)
근린상업지역	600%	60%이하
	(단, 4대문안 500%이하)
유통상업지역	600%	60%이하
	(단, 4대문안 500%이하)
준공업지역	400% 이하	60%이하	35층 이하(주거) 50층 이하(복합)		35층 이하(주거) 40층 이하(복합)