□ 특별공급 관련 질의사안 정리

무주택 세대구성원에 직계비속의 배우자(며느리, 사위)가 포함되며, 또한 세대구성원 가점에도 포함됩니다. (2018.12.11. 개정 주택공급에관한규칙 제2조 제2의3호 라목)

주택공급에 관한 규칙에 의거 직계존속이 만 60세 이상인 경우 무주택으로 간주. 단 공공임대주택은 해당되지 않음

(예를 들어 장애인 본인의 아버지가 만 60세 이상이며 주택을 소유한 세대주인 경우, 아버지는 무주택자로 간주되어 특별공급 신청 가능. 단, 본인이 만 60세 이상인 경우 무주택 간주에 해당 없음)

장애인 본인의 형제자매가 주택을 보유한 경우 무주택

장애인 본인의 사위나 며느리가 주택을 보유한 경우 유주택

장애인 본인의 둘째 딸 또는 아들이 주택을 보유한 경우 유주택

오피스텔 보유자는 무주택(채수 제한 없음. 주거형 오피스텔도 현행법상 무주택 간주)

오피스텔 임대업자 역시 무주택(오피스텔 채수 제한은 없음. 10채여도 무주택)

세대주가 장인어른인 세대에 거주 중인 장애인의 경우 장인어른의 주택 소유여부와 관계 없이 장애인 본인은 신청 가능(직계존속이 아님)

제3급이상 뇌병변의 경우 배우자의 명의로 신청할 수 있으나 이 경우 기준은 장애인인 배우자이므로 이를 대리하여 신청하는 본인 기준으로 세대원 구성 가점을 산정해서는 안 됨

(예를 들어 아내가 3급 이상 뇌병변 장애를 가진 자로서 본인과 본인의 직계존속이 함께 세대를 구성한 경우, 본인이 배우자의 명의로 특별공급을 신청할 수 있다는 특례를 이유로 본인의 직계존속을 세대원 가점에 포함시킬 수 없음)

세대주 및 세대원 중 2인 이상이 장애인인 경우 특별공급을 둘 모두 신청할 수 없음

특별공급에 당첨된 직계존속의 자녀가 당첨 당시 세대원 가점 대상자로서 한 세대를 구성하고 있었던 경우 추후 결혼 등으로 세대분리를 한다고 하여 특별공급 기회가 발생하지 아니함.

아버지와 어머니가 세대가 분리되어있고 주택 명의는 아버지로 되어있으며, 장애인인 본인이 어머니와 세대를 이루고 있는 경우 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있지 않은 경우 무주택 (주택공급에관한규칙 제2조 제3의3 나목)

주택을 보유한 직계존속과 같은 세대를 이루고 있다가 세대 분리를 한 경우 세대 분리를 하여 무주택 세대주가 된 장애인의 장애등급을 받은 날로부터 무주택 기간 기산함.

기관추천 예비자인 경우 유주택요건이 성립되지 않으므로 예비자인 상태에서 특별공급 신청 가능

(다만, 예비자가 당첨된 경우 후속 특별공급 신청을 철회하지 않은 채로 후속 특별공급에 재차 기관추천이 이루어진 경우 이는 무효가 됨)

현행법상 직계비속의 세대분리는 만30세 이후를 원칙으로 하고 있으며, 예외적으로 만 30세 미만인 경우에도 세대분리가 가능. 단, 아파트 등 공동주택에서 직계존속과 세대를 분리하여 2세대 구성은 원칙적으로 허용하지 아니함.

기관추천 예비자의 경우 재추천제한 기간을 적용하지 아니함. 또한 12월 11일 시행된 개정 주택 공급에 관한 규칙에 의거 해당법 시행일 이전에 분양권 및 입주권을 유주택으로 보는 조항에도 해당하지 아니함.

일반청약상 무주택기간은 10년을 경과하였으나 장애등급을 받은 날로부터 4년이 경과한 경우 특별공급 대상에 있어 무주택기간은 4년으로 산정함.

특별공급 신청 세대주 또는 세대원의 배우자의 경우 세대분리가 되어있어도 분리세대로 보지 아니함.

장애인 본인과 자녀가 한 세대를 이루고 있는 경우, 자녀의 배우자(사위든 며느리든)가 주택을 소유해서는 안 됨(유주택 간주, 주택공급에 관한 규칙 제2조 제4호 다목)

현재 세대원 가점을 높이기 위한 위장전입에 대한 직접적인 법령상 제한은 없으나, 청약 당첨 후 위장전입 여부에 대한 조회절차가 있기 때문에 이 부분에 대해서는 민원인에게 안내 필요.

특별공급 기관 추천대상자인 장애인이 이후 해당 분양사 또는 시행사로부터 당첨자로 선정되었으나 계약을 포기한 경우, 또는 계약을 체결하였으나 이후 중도에 해지 또는 해약한 경우 모두 특별공급 재신청이 불가능합니다

(→기관추천 후 특별공급 신청을 거쳐 당첨 절차까지 모두 이루어져 동호수배정을 받는 단계를 포괄)

6개월 재추천 제한은 기관추천 대상자가 특별공급 신청일에 신청접수를 아니하거나, 신청한 경우여도 분양사의 최종당첨자 선정 이전에 기관추천을 포기한 경우에 한합니다.

2016년 일반청약으로 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 아파트가 당첨된 사실이 있는 경우, 2018년 현재 해당 분양권을 소유하고 있지 아니한 경우라도 재당첨제한 대상에 해당하여 특별공급 신청불가 (과거 당첨이력 및 구체적 일정조회는 apt2you.com에서 확인 가능)

장애인인 만 19세 이상 자녀를 둔 아버지가 자녀를 대리하여 특별공급을 신청할 수 있으나 아버지의 명의로 특별공급을 받을 수 없음. 이는 정신지체·3급이상 뇌병변 장애의 경우에도 마찬가지임(배우자인 세대주에 한함)

특별공급 최종당첨자로서, 장애인 본인의 귀책사유로 계약일정을 놓쳐 계약을 하지 못한 경우 아무리 우기셔도 행정기관에서 재추천 불가(금융결제원 기록에 존재)

서울시 거주요건은 유주택기간도 포함하는 기간입니다. (2010년부터 서울시 거주를 한 장애인이 2011년에 청약에 당첨되어 아파트를 소유하고 있다가 2015년에 아파트를 매매한 경우 무주택기간은 2015년 이후로 기산하지만 서울시 거주기간은 그대로 2010년부터 기산)

직계존속인 부모님이 공동명의로 아파트를 소유하고 장애인인 자녀가 이와 같은 세대를 구성하는 경우, 장애인의 부가 63세이나 모가 59세인 경우 유주택자로 간주되어 특별공급 신청이 불가하며, 이에 다른 아파트 등으로 세대분리를 한 경우 본인의 무주택기간은 일반청약의 경우를 준용하여 장애등급을 받은 날로부터 기산됩니다.

시 지역이 아닌 지역의 20년이 경과한 단독주택은 법령상 무주택으로 간주합니다. 다만 해당 단독주택에 관한 등기자료를 요합니다.

분양(예정)가는 원칙적으로 입주자모집공고일 현재에 알 수 있습니다. 다만 국토교통부의 권고사항으로 입주자모집공고일 전에 분양예정가를 공고하도록 하고 있으나 실무적으로 지켜지기 힘든 형편으로 보입니다. (입주자모집공고일과 특별공급 신청접수일 사이의 기간 내에 동주민센터로부터 시까지 일련의 절차가 이루어지는 것은 사실상 불가능하며 홍보가 제대로 이루어지지도 않아 또다른 민원만 생겨날 가능성이 크다고 봅니다) 따라서 이에 대한 민원이 이루어진 경우 괄호안 내역을 말씀드리고, 법령상 강제가 아닌 “권고”사항에 그치고 있음을 통보하시기 바랍니다.

특별공급은 어떻게 이루어지나요?

아파트 특별공급은 해당 분양사 또는 시행사(건설사)에서 서울시청으로 기관추천 대상자 명단을 송부하여줄 것을 의뢰하며 절차가 진행됩니다.

해당 시행사의 의뢰→시청의 공고 및 자치구 전파→기관추천 신청일에 거주하고 계시는 자치구 동주민센터를 방문하여 신청→동주민센터에 접수된 문서는 자치구를 거쳐 시에서 종합되어 우선순위 배점기준표에 의거 점수순으로 기관추천 대상자 선정→선정된 대상자 명단이 시행사로 발송되며, 기관추천 대상자로 당첨된 장애인의 경우 금융결제원 또는 LH청약센터 등을 통해 청약접수를 하게 되면 100% 당첨이 이루어집니다.

2. 무주택 세대원이란 게 무엇인가요? 주민등록등본 상 모든 세대주 및 세대원이 주택을 갖고 있으면 안 된다는 의미인가요?

원칙적으로 세대주 또는 세대원인 장애인을 기준으로 직계존비속 및 배우자가 주택을 소유하여서는 안 됩니다.

개정 주택공급에 관한 규칙에 의거, 장애인을 기준으로 직계비속의 배우자(사위 또는 며느리) 또한 한 세대를 구성하고 있는 경우 주택을 소유하여서는 안 됩니다.

자세한 내역은 특별공급 기관추천을 의뢰하는 시행사의 안내문을 참조하시면 알 수 있습니다.

3. 장애인이 아닌 다른 사람이 신청 또는 계약을 할 수 있나요?

장애인 특별공급의 신청은 원칙적으로 장애인만 가능합니다. 다만 직계존비속 및 배우자의 관계에 있는 자가 위임장을 작성하여 신청을 대리할 수 있습니다.

위의 경우 계약 명의까지 위임받는 것으로 보지 않습니다.

계약 명의까지 위임받는 경우는 주택공급에 관한 규칙 제35조 제1항 제17호에 따른 경우에 한합니다.

4. 신청 당사자인 장애인의 소득이 없는 경우 해당 분양권을 얻게 된다면 은행에서 대출이 곤란하지 않나요?

특별공급의 경우 세대단위로 이루어지기 때문에 세대원인 배우자 및 자녀의 소득증명을 통해서도 가능합니다만 자세한 내역은 입주자 모집공고를 참조하시고 은행권에 상담을 요청하시라고 말씀해주시면 됩니다.

5. 배우자가 장애인인데 배우자 명의로 특별공급을 받은 아파트를 부부 공동명의로 설정할 수 있나요?

원칙적으로 아파트 분양권은 장애인인 당사자가 취득하게 됩니다. 즉 주택공급에 관한 규칙 제59조 제1항에 의거, 동법 제35조 제1항 제17호의 경우가 아닌 한 배우자의 명의로 분양계약을 체결할 수 없습니다. 다만 계약체결 이후 사업주체의 동의를 받아 부부 공동명의로 변경하는 것은 주택법시행령 제73조 제2항에 의거 가능합니다.

6. 제가 장애인이고 외할머니를 모시고 있습니다. 외할머니가 세대원으로 계신데 가점 대상에 포함되나요?

본인을 기준으로 외할머니는 직계존속이므로 세대원 가점 대상에 포함됩니다.

단, 배우자의 직계존속은 해당하지 않습니다.

7. 제가 아내와 거주하며 장모님을 모시고 있는데 장모님께서 주택을 소유하고 계십니다. 이 경우 특별공급 신청이 가능한가요?

개정 주택공급에 관한 규칙 제2조 제3의3 나목에 의거, 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있는 사람도 동법 동조 제4호에 의거 주택을 보유하여서는 안 됩니다.

8. 제가 OO구의 분양정보를 입수했는데요. 서울시에 언제 들어오나요? 또는 언제 공고 나나요? 등과 같은 질문들

특별공급은 일반공급 청약 일정에 약 1개월 정도 미리 할당된 특별공급 물량을 공급하기 위한 제도로서 해당 지구나 지역에(예컨대 위례신도시 등) 관한 분양 내지 재개발 정보가 있는 것만으로 특별공급 공고 여부를 알 수 없으며 또한 시에서는 해당 분양사에서 특별공급 기관추천 요청의뢰가 오기 전까지 또한 알 수 없습니다.

특별공급은 전용면적 85평방미터 이하이며 9억원 미만의 물량에 한하여 이루어집니다. (일부 예외가 있으나 장애인 특별공급은 예외없이 적용됩니다)

위례신도시의 경우 최저평형이 이미 전용면적 100평방미터를 초과하였으므로 분양가가 9억에 한참 미치지 아니하여도 특별공급 기관추천 의뢰가 발생할 수 없습니다.

즉 위와 같이 민원인이 사전에 어떠한 분양정보를 입수하여 질의하는 경우 해당 물량에 관한 공고가 없는 경우 자치구나 주민센터는 물론 시에서도 사전에 그 정보를 알 수 있는 방법이 없음을 고지하여 주시면 됩니다.

9. 특별공급 알리미 서비스 신청을 동주민센터에서 안 받아주나요?

현재 장애인 특별공급 알리미 신청은 서울시 복지포털을 통한 인터넷 신청 및 시 담당자와의 직접통화를 통한 수기접수로 이루어집니다. 아직까지는 동주민센터 등을 통한 알리미신청 서비스가 정착되지 않았으니 되도록 인터넷 접수를 권해주시면 됩니다.

10. 제가 예비자인데요. 특별공급 신청 받은 건가요?

예비자의 경우 기관추천 대상자도 아니며 계약을 하여도 분양권 취득 여부가 불분명하므로 예비자의 경우 이후 물량에 대한 특별공급 신청이 가능합니다. 다만 예비자에서 당첨자로 신분이 변한 경우 이후에 당첨된 물량이 있더라도 무효가 됩니다.

11. 제가 특별공급 당첨자인데요. 당첨 후 분양가가 너무 높아 청약을 포기했습니다. 제약이 있나요?

청약 또는 계약의 포기는 2가지 유형으로 나뉩니다. 첫째는 아예 금융결제원 사이트에 전산입력도 안 하시고 포기하는 경우, 하나는 일단 전산입력은 하였으나 이후에 본계약을 하자니 부담이 되어 포기하시는 경우입니다.

위의 상황에서 전자의 경우 미계약에 대한 법적 제제는 없고 특별공급 신청제한을 받게 됩니다(6개월). 다만 후자의 경우 전산상에 특별공급 기관추천 대상자로서 입력이 되었기 때문에 본계약을 포기한다고 하여 특별공급 기회가 재부여되지 않습니다. 그냥 거기에서 끝입니다.

12. 특별공급과 일반공급을 동시에 신청할 수도 있나요?

원칙적으로 가능합니다.

다만 특별공급 일정이 일반공급에 앞서서 정해지는 것이 대부분이기에 두 청약신청에 대한 일정이 상이할 가능성이 높습니다만 특별공급과 일반공급 청약 일정이 동일하다면 동시에 신청할 수 없습니다. (가령 청약접수일이 동일한 경우 불가능)

13. 특별공급이라고 딱히 가격혜택이 없네요? 뭐 더 싸게해주거나 그런 제도 아닌가요?

특별공급은 일반공급과 가격 차이가 전혀 없습니다.

특별공급은 주택공급에 관한 규칙에 의거 아파트 세대수의 10% 가량을 특별공급 물량으로 할당하여 해당 분야에 대해 일반공급 일정에 앞서 주택을 공급하는 제도로서, 일반공급과 분리하여 과도한 경쟁률로부터 보호받고 특별공급 수혜 당사자(장애인, 유공자, 신혼부부 등)에 대한 안정적인 주택공급을 도모하기 위한 시혜적 제도입니다. 이에 가격적인 혜택까지 부여한다면 특별공급 대상자에 포함되지 아니한 저소득 가구나 차상위 가구 등에 대한 역차별이 발생하는 등 주택공급 질서에 혼란이 발생할 수 있는 등 이유를 들어 설명해주시면 됩니다.

14. 제가 소형저가주택을 보유한 이력이 있습니다. 무주택기간 인정 받을 수 있나요?

소형저가주택의 경우 주택공급에 관한 규칙 제53조에 의거, 일반청약을 신청하는 경우에만 해당되므로 장애인 특별공급 신청시 소형저가주택요건은 적용되지 않습니다.