토지은행(공공개발용 토지비축) 안내

2019. 12.

토지은행

Ⅰ		토지은행(공공개발용 토지비축) 제도 개요

□ (목적) 공익사업에 필요한 토지를 미리 확보하여 수요에 따라 適期․適所․低價에 용지 공급하고자 함

□ (근거) 공공토지의 비축에 관한 법률

□ (대상) “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 제4조에 따른 공익사업에 필요한 토지 등

□ (재원) 토지은행적립금, LH 채권발행 등을 통해 조달

□ (회계) LH에 토지은행계정을 설치, LH 고유계정과 구분 운영

□ (운영) 시행자의 신청, 국토부 승인, 토지은행(LH) 보상, 시행자 분할납부, 준공 및 정산의 절차를 거침

시행자

계획수립

비축

신청

국토부

① 비축대상 선정

② 비축사업계획 승인

비축

착수

토지은행

용지보상

사용

승락

시행자

공사

선착공

분할

납부

시행자/

토지은행

준공·정산

□ (현황) ’19.11월말 현재 비축사업계획 승인된 29개 사업*에 대하여 2조 3,484억원을 비축하고 2조 2,368억원을 공급

* 국토관리청(서울 7, 대전 6, 부산 7), 지자체(경기도 2, 경북도 1), LH( 6)

□ (공급가격) 비축사업에 소요된 직․간접비를 포함한 원가

* 공급가격 = 직접비(보상비) + 간접비(인건비, 관리비) + 자본비용

* (가격결정 기준)『공공토지의 비축에 관한 법률』시행령 제28조, 시행규칙 제6조에 따라 국토부장관이 토지비축위원회의 심의를 통해 확정한 “공공개발용 토지의 공급가격 산정 및 적용방법”

Ⅱ		토지은행(공공개발용 토지비축) 제도 장점

□ 토지비축제도를 활용함으로써 ① 예산 절감 ② 사업 조기 착수 ③ 국민편익 증대 ④ 효율적인 업무 수행 등의 혜택을 받음

① (예산절감) 종전에는 한정된 예산으로 인해 단계별 보상을 할 수 밖에 없는 구조에서 토지은행 재원을 활용하여 일괄 보상함으로써 보상기간의 단축이 가능하여 보상비 절감

	종전				토지은행 활용시
	‧ 한정된 예산으로 사업승인후 보상에 장기간 소요 → 사업승인에 따른 기대심리로 지가 상승폭 증가 → 보상비 총액 증가				‧ 사업승인 직후 토지은행을 활용 일시 보상 → 보상비 총액 증가 없음 (지가 상승에 따른 시세차익의 사유화 방지: 보상비 총액 절감)

* 『공공개발용토지의 비축효과 연구』(2012, 토지주택연구원) 결과
총보상비의 약 10.4%(선형사업 기준) 절감효과 발생

② (사업 조기 착수) 사업시행자 예산 현황과 관계없이 토지은행을 활용한 일괄 보상에 따른 보상기간 단축 및 사업 조기 착수 가능

- 공급계약 체결 후 대금납부 전 토지사용 승낙을 통해 사업시행자는 토지를 우선 사용하면서 연차별로 예산을 확보하여 납부 가능

* 토지를 우선 사용하고 사용시점부터 5년 이내 분할 납부

③ (국민편익 증대) 편익이 발생함에도 예산제약으로 착수하지 못하는 SOC 등 공익사업을 적기에 건설하여 국민편익 증대

정책사업, 집단민원 관련사업 등 사업 시급성에도 불구하고 예산제약으로 착수하지 못하는 사업의 조기 착수 가능

* 1,000억원 공사를 先시공하여 1년 조기준공시 편익은 50∼100억원으로 추정(국토부 정책자료 「공공건설사업비 절감(2010.11.22)」)

④ (효율적인 업무) 보상관련 업무를 전문기관인 LH에서 전담하므로 민원 응대 등 업무 부담이 경감되어 인력 운용의 효율성 제고

예산이 남는 경우, 토지대금 선납을 통해 연말 예산 불용을 예방하고 선납 할인에 따른 사업비 절감으로 예산의 효율적 운용 가능

Ⅲ		공공개발용 토지비축사업 절차

비축사전절차		① 공공개발용 토지비축 신청 (사업시행자→국토교통부)		국토부의 비축수요 조사시 토지비축신청서 제출 (시행령 제4조)
		⇩
		② 공공토지 비축사업대상 선정 (공공토지비축심의위원회)		공공토지비축시행계획 반영 비축위의 의결로 대상 확정(법 제5조)
		⇩
		③ 비축사업 업무협약서 체결 (사업시행자, 토지은행(LH))		지방재정법 제13조의 보증채무부담 절차 준수 후 협약 발효
		⇩		(지방의회 의결, 지자체장의 서면 보증확약)
		④ 비축사업계획 수립 및 승인 (수립: 토지은행, 승인: 국토교통부장관)		“공익사업인정” 선행 필요 토지조서, 용지도 등 (법 제14조)
		⇩
		⑤ 비축사업계획 고시 (국토교통부장관, 관보 고시)		LH, 토지소유자, 관계 시‧도지사에게 개별통보 (법 제15조)
		⇩
토지은행		⑥ 비축사업 착수 (토지은행(LH)의 토지수용)		기본조사, 보상협의, 재결 등 보상업무 수행, 사업시행자와 협의 추진 (법 제16조)
		⇩
		⑦ 비축토지 관리		현상유지관리 및 가치증대조치 사업시행자와 사전협의 (법 제21조)
		⇩
		⑧ 비축토지 공급(매매계약체결) (토지은행 → 사업시행자)		공급가격 산정 등 (법 제22조, 시행령 제28조)
		⇩
		⑨ 공사시행 및 비축용지 공급		공사 등 사업시행, 사업계획 및 매매계약에 따른 토지 공급 공급가격 수령후 사용 원칙 (비축위원회 인정시 선사용 가능, 법 제24조)
		⇩
정산		비축사업완료 및 정산 (토지은행 ↔ 사업시행자)		비축업무마무리 시점에 그 간 투입비용 등 비축원가 정산

Ⅳ		예상질의 및 답변

□ 비축사업 시행시 직접보상비 외 토지은행 활용에 따른 제비용을 부담하게 되어 불필요한 비용이 추가되는 것은 아닌가요?

☞ 비축토지에 대해서는 관련 규정에 따라 공급가격을 산정하게 됩니다. (공공토지의 비축에 관한 법률 시행규칙 제6조 및 별표 참고)

직접 보상비 외에 인건비, 관리비, 자본비용 등을 부담하게 되지만, 조기 보상으로 지가 상승에 따른 보상비 증가를 방지할 수 있어 전체적으로는 예산을 절감할 수 있습니다.

* 세부 자료, 설명을 원하시는 경우 LH 토지은행기획단으로 문의해주시면 자료제공 및 방문 설명을 시행하고 있습니다.

□ 비축대상토지로 선정되는 데 소요되는 기간은?

☞ 국토부에 제출한 비축신청서를 바탕으로 연초에 비축시행계획이 수립되며, 공공토지비축위원회의 시행계획 심의를 거쳐 매년 3~4월경 비축대상토지 대상이 확정됩니다.

다만, 연중 시행계획 변경을 통해 비축대상토지를 추가 선정할 수도 있으므로 소요되는 기간은 경우에 따라 단축될 수도 있습니다.

□ 비축대상토지 선정 후 토지사용까지 소요되는 기간은?

☞ 비축사업계획 승인 후 비축에 착수하게 되므로, 선정된 해로부터 통상 2~3년 후부터 사용이 가능합니다.

* 사업시행자가 사업인정을 받은 사업에 대하여만 비축사업계획 승인 가능

다만, 공익사업 사업인정 여부, 공급계약 체결내용 등에 따라 소요되는 기간은 다소 변경될 수 있습니다.

□ 토지은행과 사업시행자의 업무범위는?

☞ 토지은행은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상업무를 수행하며,

사업시행자는 토지은행이 비축한 토지를 공급받아 사업을 시행하게 됩니다.

자세한 업무분장은 토지비축(보상) 착수 전 사업시행자와 토지은행간 업무협약서를 체결하여 규정하게 됩니다.

Ⅴ		제도개선 현황

□ (공급기준 완화) 『공공개발용 토지의 공급가격 산정 및 적용방법』개정으로 공익사업 시행자 부담 경감

❍ 토지대금 분할 납부기간 연장(2년→5년)을 통하여 공익사업 시행자의 연간 재정 부담 완화(’16.4월 개정)

❍ 자본비용률 인하를 위한 자본비용률 산정방법 개정하여 공급가격('19년 자본비용률 2.45%) 인하('19.4월 개정)

◈ 기타 자세한 사항은 LH 토지은행은행기획단으로 연락주시면 친절히 안내드리겠습니다.

☎ 055-922-4692 이승용 차장, ridr7788@lh.or.kr
☎ 055-922-4688 오수진 과장, acaciasj@lh.or.kr

참고		비축대상토지의 선정 개요

□ 선정절차

구분		비축대상토지 선정절차																운영주체
조사절차		토지은행						조사계획 수립						시장분석 비축재원				국토부
					사전협의
								⇩
								토지비축신청 요청						- 토지비축 신청 사유 - 공급요청 시기 - 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면 - 자금계획서 등
								⇩
							국토부			사업시행자
								⇩
								토지비축신청
								⇩
		비축대상토지 선정기준						비축적합성 분석						신청토지 실사조사				국토부 토지은행
								⇩
선정								비축대상토지 선정										국토부 비축위

□ 선정기준('20년도)

선정원칙	고려요인
국가정책 부합성	∙ 국가차원에서 추진하기로 결정된 사업 우선
지가 상승 가능성	∙ 도심지 인근 또는 주변 대단위 개발사업의 영향으로 지가 상승 가능성이 높은 토지
사업의 시급성	∙ 사업지연으로 인한 문제가 크고 인근 사업과의 연계성 등을 고려할 경우 토지보상이 시급한 토지
비축 가능성	∙ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 다른 법률에 따라 '19년내 사업인정이 가능한 토지
자금 회수 가능성	∙ 국가재정(보상비 또는 공사비)이 투입되는 사업 우선 선정