추진주체가 있는 정비(예정)구역

실태조사 가이드라인 개정(안)

2013. 2.

주택정책실

(재생지원과)

추진주체가 있는 정비(예정)구역

실태조사 가이드라인 개정(안)

		가이드라인 마련 배경

□ 추진주체가 없는 구역에 대한 실태조사 가이드라인은 마련되어 있으나, 추진주체가 있는 구역에 대한 가이드라인은 없음

□ 추진주체와 비대위간 갈등, 공사계약 등 추진주체가 없는 구역과 다른 사항을 중심으로 가이드라인을 마련하여 자치구에서 실태조사업무를 원활히 수행할 수 있도록 하고자 함

		가이드라인 적용 방법

□ 추진주체가 있는 구역에 대한 실태조사 시행은 본 가이드라인을 적용

□ 가이드라인에 명시되지 않은 사항은 ‘추진주체 없는 구역에 대한 실태조사 가이드라인’ 준용

		실태조사의 대상 및 절차

□ 실태조사 대상(추진주체가 있는 구역)

❍ 추진주체가 있는 정비(예정)구역 305개소 중 토지등소유자 10% 이상 동의하여 구청장에게 실태조사를 요청하고 구청장이 필요하다고 인정하는 구역

- 2013. 2. 1. 현재 70개소 시행중

❍ 시범실시구역 추진 : 5개 구역

※ 충신1(종로) ▴길음5(성북) ▴가재울5(서대문) ▴염리4(마포) ▴신길9(영등포)

- 실태조사 과정의 시행착오를 줄이고 예기치 않은 문제점 발생 시 보완

□ 실태조사 절차

		실태조사 단계별 추진방법

□ 전체적인 프로세스 진행은 추진주체가 없는 구역의 실태조사 가이드라인을 준용하되 몇 가지 유의사항을 중심으로 실태조사를 진행할 필요가 있음

❍ 사업추진에 있어 추진주체, 비대위(반대주민) 간 갈등 관리

❍ 시공사와 계약이 된 경우 공사비 계약금액 적용 방법

❍ 신뢰할 수 있는 조사가 될 수 있도록 추진주체, 실태조사 신청인, 비대위(반대주민) 등 주민 참여

		1단계 / 실태조사 요청 및 시행여부 결정

□ 실태조사 요청

❍ 도정법 제16조의2 제2항, 도정조례 제15조의3 제1항에 따라 도정조례 별지 제5호, 제6호 서식을 사용하여 토지등소유자 10% 이상이 요청[토지등소유자 ⇒ 구청장]

□ 실태조사 여부 통보

❍ 구청장이 구역여건에 따라 실태조사 필요 여부를 검토한 후 30일 이내에 실태조사 여부 통보

- 실태조사에 필요한 예산은 서울시에서 자치구에 지원할 수 있으며, 자치구는 해당 정비구역에 대한 실태조사를 시행

		2단계 / 일반현황조사

□ 정비(예정)구역에 대한 자료조사 및 DB 구축

※ DB : 실태조사를 위해 필요한 각 주제별 데이터를 정리 및 가공한 데이터로 표준화된 양식에 맞추어 구축한 데이터베이스

❍ 구역계(정비구역, 정비예정구역, 재정비촉진구역 등)

❍ 위치(시경계, 구경계 등)

❍ 자연환경 및 인문환경(하천, 산, 문화재 등)

❍ 토지, 건축물 현황 및 소유자 권리 내역

❍ 도로 및 교통(실폭도로, 지하철 노선, 버스정류장 등)

❍ 관련계획(도시관리계획, 도시계획사업, 도시계획시설 등)

❍ 조합(추진위) 계약내용(공사비 등)

❍ 기타(인구, 토지특성, 과세 자료 등)

	<업무구분>
․조사업체 : 자료조사, 추진주체 계약내용 검토 ․자치구, 서울시 : 자료협조 ․재생지원센터, 실태조사관 : 구역정보 조사, 추진주체, 실태조사 신청인 의견청취

□ 실태조사 협력회의

❍ 회의주관 : 자치구 담당부서

❍ 참 여 자 : 주거재생지원센터, 실태조사관, 조사업체 참여

❍ 개최시기 : 실태조사 준비 단계에서 개최하고 추진과정에서 필요시 수시로 개최

❍ 회의내용

- 실태조사 추진 방법 논의

- 추진주체, 실태조사 신청인, 반대주민, 이해관계자 의견조율 방법 등 논의

- 실태조사 주민협의체(‘가칭’) 회의에 참석할 주민대표자 선정 및 대표성 확인

※ 추진주체, 실태조사 신청인, 비대위(반대주민) 사전면담, 인터뷰 실시

	<업무구분>
․자 치 구 : 회의주관, 주민의견수렴 방법 검토 ․조사업체 : 회의자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 주민협의체 구성 및 운영기준(안) 작성, 회의 참석자 대표성 확인 등

□ 1차 주민협의체(‘가칭’) 회의

❍ 구성 및 운영은 서울시에서 제공하는 표준(안)을 참조하여 해당 구역 실정에 맞게 명칭 밎 운영규정 재작성하고 주민협의체 대표자 합의를 거쳐 확정한 후 운영

- 추진주체, 실태조사 신청인, 반대주민과 자치구, 주거재생지원센터, 실태조사관 등 참여

- 필요시 조사업체, 이해관계자(시공사, 정비업체 등) 배석 가능

※ 추진주체 및 비대위(반대주민)간 갈등으로 불가피한 경우 개별회의 개최

❍ 실태조사 목적, 추진절차, 방법 등 설명 및 의견수렴

	<업무구분>
․자 치 구 : 회의 대표자의 일인으로 참여하여 주민의견수렴, 회의기록 및 관리 ․실태조사관 : 중립적인 위치에서 회의주관 및 운영 ․재생지원센터 : 전반적인 회의운영 지원

		3단계 / 정비계획 분석(물리적요인 분석)

□ 정비계획(안) 작성

❍ 정비구역이 지정되어 있지 않은 경우 자치구에서 정비계획(안) 수립

❍ 정비계획 T/F는 서울시에서 수행

□ 정비계획 검토

❍ 정비구역이 지정된 경우 기존 정비계획 적용

- 시․자치구의 경미한 변경 고시 등 변경사항 확인 및 보완

□ 문헌, 공부 확인 및 현장조사

❍ 문헌 및 공부 확인이 불가능한 사항은 현장 확인을 통해 보완

- 자연 및 인문환경 부문, 인구 부문 등

- 건물(지하)층수, 주용도, 실제호수, 가옥주 및 세입자 현황, 접도여부, 공가·폐가 등의 확인

❍ 구축된 DB의 변경 및 누락사항 위주의 보완조사를 시행

	<업무구분>
․서 울 시 : 정비계획 T/F 실시(정비구역 미지정 구역) ․자 치 구 : 정비계획(안) 수립 후 서울시에 정비계획 T/F 요청(정비구역 미지정 구역) ․조사업체 : 정비계획(안) 수립, 정비계획 검토, 현장조사 보완 ․재생지원센터, 실태조사관 : 실태조사 진행관련 주민 면담 및 의견청취

□ 사전 주민설명회 개최

❍ 주거재생지원센터, 실태조사관, 자치구, 조사업체 참여

❍ 정비계획 내용 설명

❍ 실태조사 추진절차 및 방법 설명 및 주민의견 청취

※ 주민요구 등 필요시 추가 실시

	<업무구분>
․자 치 구 : 회의주관 및 주민 설명, 질의답변 ․조사업체 : 회의자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 주민의견청취, 질의·답변 지원

		4단계 / 주민갈등 분석(사회적요인 분석)

□ 주민관계 분석

❍ 종전 추진 주체 없는 구역과는 달리 추진주체 있는 구역의 실태조사에 있어서 가장 큰 차별적인 특성은 주민간 관계에서 나타나므로 주민 상호관계, 추진주체와 비대위(반대주민)간 갈등 요인 등 사회적 관계를 면밀히 분석

❍ 자치구, 주거재생지원센터, 실태조사관, 조사업체 등 참여

❍ 인터뷰 및 기존 사업진행 행태를 통한 주민동향 조사(사업진행 의지 등)

□ 갈등요인 분석

❍ 자치구, 주거재생지원센터, 실태조사관, 조사업체 등 참여

❍ 실태조사 신청 현황 및 배경 분석

❍ 추진주체 및 비대위(반대주민) 간의 갈등 발생원인, 주요 쟁점 사항, 유형 분석

❍ 추진주체, 정비업체, 주민 등으로부터 사업 저해 요인 파악(자금조달, 불공정 계약, 주민 간 의견차이 등)

❍ 소송현황 조사(주민간의 갈등으로 발생된 소송 현황)

	<업무구분>
․자 치 구 : 조사·분석 협조 ․조사업체 : 주민갈등 발생원인, 주요쟁점, 소송 현황 자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 주민인터뷰, 주민동향조사, 갈등요인 조사·분석

□ 2차 주민협의체 회의

❍ 실태조사 관련 주민갈등 요인 의견 수렴

❍ 공사비 적용에 대한 의견 수렴 및 조율

	<업무구분>
․자 치 구 : 회의 대표자의 일인으로 참여하여 주민의견수렴, 회의기록 및 관리 ․실태조사관 : 중립적인 위치에서 회의주관 및 운영 ․재생지원센터 : 전반적인 회의운영 지원

		5단계 / 사업성 분석(경제적요인 분석)

□ 종후자산 평가(분양가 추정)

❍ 해당 구역 인근의 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 부동산 시세를 조사해 추정

❍ 세부사항은 ‘추진주체 없는 구역에 대한 실태조사 가이드라인’을 준용하여 수행

□ 종전자산 평가

❍ 실태조사 착수시점을 기준으로 모든 토지(국․공유지 포함)와 건축물에 대해 개별공시지가 및 건축물 공시가격을 기준으로 약식 감정평가

❍ 사업시행인가 시점의 공식 감정평가를 수행한 경우 해당 평가액을 적용

❍ 세부사항은 ‘추진주체 없는 구역에 대한 실태조사 가이드라인’을 준용하여 수행

□ 공사비 적용

❍ 시공사와 계약(가계약 포함)이 체결되어 있는 경우 기존 계약금액을 적용하되, 계약 조건 및 세부내역을 검토하여 검증된 공사비를 최종 공사비로 적용하여 ±20, ±50으로 5가지 범위값 제공

- 공사비는 세부내역을 검토하여 클린업시스템에 입력하는 10개 항목만 적용

․ 건축시설공사비(부가세 포함), 건축물 철거비, 추가공사비, 정비기반시설공사비, 지장물이설비, 미술장식품공사비, 인입공사비, 대지조성공사비, 부대시설공사비, 단지외부공사비

- 계약조건에 따라 물가상승률 등 적용

❍ 계약금액이 없는 경우 370만원/3.3㎡(국토해양부의 분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비를 기준으로 클린업시스템을 통하여 산정한 금액) 적용

❍ 계약금액이 370만원/3.3㎡ 미만인 경우 370만원/3.3㎡ 적용

❍ 단, 해당구역 공사비와 관련하여 추진주체, 실태조사 신청인, 반대주민 등이 타당한 근거를 들어 추가적인 공사비 적용 요구시 그 금액을 기준으로 추가적으로 정보 제공 가능

- 클린업시스템에 공개한 금액이 있는 경우 추진주체, 실태조사 신청인, 반대주민 등의 의견 조율하여 추가 공사비 적용여부 검토

❍ 도시환경정비사업은  ‘추진주체 없는 구역 실태조사 가이드라인’에 따라 공사비를적용하되, 기 계약된 금액이 있는 경우 해당 금액을 기준으로 범위값 제공

	<업무구분>
․자 치 구 : 사업성분석 자료 검토 ․조사업체 : 사업성분석 자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 사업성분석 자료 검토

□ 3차 주민협의체 회의

❍ 분양가, 종전자산 평가, 공사비 적용 결과 설명 및 의견수렴

	<업무구분>
․자 치 구 : 회의 대표자의 일인으로 참여하여 주민의견수렴, 회의기록 및 관리 ․실태조사관 : 중립적인 위치에서 회의주관 및 운영 ․재생지원센터 : 전반적인 회의운영 지원

□ 사업성분석 및 검증

❍ 클린업시스템에 종전자산, 분양가, 공사비 등 분석자료 입력

❍ 자치구 사업성분석 검증 T/F팀 구성․운영 기준에 따라 사업성 분석 검증

(재생지원과-1410호, 2012.10.30.)

※ 5개 시범실시구역은 서울시 사업성분석 검증T/F 에서 검증

▴충신1(종로) ▴길음5(성북) ▴가재울5(서대문) ▴염리4(마포) ▴신길9(영등포)

	<업무구분>
․자 치 구 : 사업성분석 검증TF팀 구성 및 사업성분석 검증 ․조사업체 : 클린업시스템 자료 입력, TF회의 자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 사업성분석 자료 검토

		6단계 / 주민통보 및 주민설명회

□ 연석회의

❍ 주민협의체 회의 참여 대표주민들과 사업성검증 TF 위원 합동회의

❍ 사업성분석 결과 설명 및 주민 질의·답변

- 공사비 및 분양금액에 따라 25가지 범위 값 제공 내용

- 표본지 및 개별분담금 차이, 개별 분담금 확인 방법 등 설명

※ 추진주체 및 비대위(반대주민)간 갈등으로 불가피한 경우 주민단체별 연석회의

(추진주체+ 사업성검증 TF, 비대위(반대주민)+ 사업성검증 TF)

	<업무구분>
․자 치 구 : 회의 주관 ․조사업체 : 회의자료 작성, 사업성분석 결과 설명 ․사업성분석 검증TF 위원 : 사업성분석 결과에 대한 주민 질의·답변 ․재생지원센터, 실태조사관 : 주민갈등 조정 및 관리

□ 실태조사 결과 주민통보

❍ 해당 구역주민 전체에 해당 지번에 대한 표본지 정보 제공

❍ 실태조사 이후의 절차, 즉 사업추진을 원하는 경우 및 사업추진을 원하지 않는 경우의 향후 절차 안내(홍보물 작성, 배포)

❍ 기타‘추진주체 없는 구역에 대한 실태조사 가이드라인’을  준용하여 수행

	<업무구분>
․서 울 시 : 홍보물 제작 ․자 치 구 : 주민통보, 홍보물 배포 ․조사업체 : 주민통보 자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 주민 질의·답변자료 작성 등 주민설명회 준비

□ 주민설명회

❍ 실태조사관 파견하여 통·반 등 소규모 단위로 해당 구역주민을 대상으로 소규모 주민 밀착형 설명회 개최

❍ 실태조사 이후의 절차, 즉 사업추진을 원하는 경우 및 사업추진을 원하지 않는 경우의 향후 절차 안내(안내문 작성, 배포)

	<업무구분>
․자 치 구 : 주민설명회 개최, 실태조사 결과 설명 ․조사업체 : 회의자료 작성 ․재생지원센터, 실태조사관 : 주민질문·답변, 갈등주민 관리

□ 주민센터에 상설 상담부스 운영(5일간)

❍ 해당 자치구 실태조사관이 교대로 상담부스 상주 근무

- 주민통보 후 적정 시점을 정하여 5일간, 자치구 실정에 맞게 탄력적으로 운영하고 필요시 연장

❍ 실태조사관 1인씩 교대 근무하면서 방문주민 응대

❍ 실태조사 결과 및 향후 절차에 대한 설명 및 질의 답변

	<업무구분>
․자 치 구 : 상담부스 마련, 상담부스 이용에 대한 주민홍보 ․조사업체 : 주민설명자료 작성 ․실태조사관 : 상담부스 근무, 주민 질의·답변 ․재생지원센터 : 실태조사관 근무 지원

※ 실태조사 이후 절차

❍ 실태조사 후 해당 정비사업의 계속추진 또는 추진위원회․조합의 해산 여부는 구청장이 통보한 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 정보를 토대로 주민 스스로 결정

❍ 추진위원회․조합을 해산하고자 하는 경우에는 추진위원회 또는 조합 설립에 동의한 자의 과반수 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 구청장에게 추진위원회․조합의 해산을 신청할 수 있으며 이 경우, 구청장은 도정법 제16조의2 제1항에 따라 추진위원회 승인 또는 조합설립인가를 취소

❍ 주거재생지원센터와 실태조사관이 지속적으로 갈등 관리