추진주체 無 가이드라인 신ㆍ구 내용 대비표

	현행	개정(안)	개정사유
임대 주택 매입 가격	3) 종후자산가치 추정 (7) 임대주택매입가격 1. 재건축 - 클린업 시스템 산출 가격 사용(직접 입력 없음) 2. 재개발 - 택지가산비를 추가한(토지비의 15%)가격을 임대주택 최저가격으로 산정, T/F를 통해 조정하되 종전자산가치를 기준으로 조정 하여 클린업 시스템에 직접 입력함. 클린업시스템의 재개발 임대주택 매입가격은 택지가산비가 포함되어 있지 않으므로 토지비(토지시세 입력 가격 X 임대주택 토지지분)의 15%를 택지가산비로 가정하여 직접 입력함.	3) 종후자산가치 추정 (7) 임대주택매입가격 세 가지 방법 중에서 선택하여 입력 1) 임대주택 매각 사례 조사하여 시세 입력 2) 관련법령에 따른 단가산정 가이드 적용하여 산출(건축비+토지비+가산비) 3) 서울시와 계약체결된 경우 해당 금액 직접 입력	신버전 클린업시스템에 따른 입력기준 변경
주거 이전비	4) 사업비 및 분담금 추정 (1) 사업비 및 분담금 추정원칙 세입자수 X 3인 기준 주거이전비(13,056천원) ÷ 3 의 산식을 이용하여 클린업 시스템의 수입 및 지출 개산액 산출조서에 직접 입력	4) 사업비 및 분담금 추정 (1) 사업비 및 분담금 추정원칙 주민등록자료를 활용하여 세입자 가구유형별 인원수 조사 후 입력 클린업시스템 상에서 ‘주거이전비 지급대상자 추정시(가구유형별 세입자 가구수, 지급대상자 비율 직접입력)’ 선택하여 가구유형별 인원수 직접 입력 ※세입자 총 가구수 입력을 통한 자동산출 값 사용하지 않음.	신버전 클린업시스템에 따른 산출식 변경

일반

분양가

-

4. 사업성 추정

1) 사업성추정 개요

※ 시세조사 가격의 산술평균값과 개별분담금 변동 조회탭에 표출되는 금액 간 차이가 나므로, 주민협의 및 사업성분석 검증T/F 시 클린업시스템 ‘개별분담금 변동조회’탭에서 산정된 일반분양가를 사용하도록 함.

- 총 일반분양가/총 일반분양 공급면적(천원/3.3㎡)

주민협의체 회의 및 사업성분석 검증T/F시 평당 분양가와  클린업시스템 상의 분양가가 다르게 표출됨. 클린업시스템상에서 확인가능한 분양가를 사용하도록 함.

신버전 클린업 방식으로 일반분양가 산정하여 주민협의 및 사업성분석 검증 T/F 상정하도록 가이드라인 추가

소요

기간

4) 사업비 및 분담금 추정

(1) 사업비 및 분담금 추정원칙

사업추진 단계별 추진일정

평균		조합설립인가 – 사업시행인가	사업시행인가 - 관리처분계획	관리처분계획 - 준공(a+b)
				관리처분계획 - 착공(a)	착공 - 준공 (b)	계
소요 기간	년	1.9	0.9	0.6	2.8	3.4
	월	23	11	7	33	40

4) 사업비 및 분담금 추정

(1) 사업비 및 분담금 추정원칙

사업추진단계별 소요기간 추정*

구분	추진 위원회 운영비 산정기간	조합 운영비 산정기간	분양보증기간	조합원 이주비 대여금 이자 산정기간	사업비 대여금 이자 발생기간	관리처분인가 소요기간
	추진위원회승인일 -조합설립인가일	조합설립인가일 ~조합 해산일	일반분양공고일 ~사용 승인일	이주 개시일~ 입주지정기간 만료일	사업비 대여일 ~상환	입력일~관리처분인가일
기간	(자치구 입력)	(자치구 입력)	22개월	45개월	24개월	(자치구 입력)

*소요기간 추정기준 별첨

신버전 클린업시스템 소요기간 입력기준 변경

추진위원회, 조합 운영비 산정기간, 분양보증기간, 조합원이주비 대여금 이자 산정기간 등 입력

국공유지 매입비	용도폐지되는 국공유지(무상양도 제외) 감정가액 총액 입력	기존 가이드라인 유지	클린업시스템 신버전 운영
	3) 종후자산가치 추정 (8) 토지가격 1. 국공유지 가격 - 부동산가격자료 중 용도폐지(행정재산) 부동산 가격자료 금액의 평균가격 입력 2. 사유지 가격 - 부동산가격자료 중 사유지 총 금액의 평균 가격 입력 종전자산가치 추정에 사용된 부동산가격자료는 보정률과 지가변동률을 기 고려하여 감정평가사가 평가한 추정가격이므로 부동산가격자료의 평균가격을 토지가격에 입력하도록 함. ※ 용도폐지대상 부동산 가격자료가 없는 경우 국공유지 총 금액의 평균가격을 대신 입력함.	삭제 (신버전 클린업시스템 운영에 따라 토지가격 별도 입력 불필요)
공사비	표준건축비 370만원/3.3㎡ 적용 (공사비변동: 320, 350, 370, 390, 420만원)	기준공사비 380만원/3.3㎡ 적용 (공사비변동: 330, 360, 380, 400, 430만원)	재생지원과-9434호 - 2013년 3월 기준, 국토부 분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비 381만원/3.3㎡ - 클린업시스템에 입력된 53개 재건축 구역 공사비 사례 평균 380만원/3.3㎡
개별분담금 산정 및 주민 통보 양식	5. 개별(개략)분담금 산정 1) 개별(개략)분담금 산정개요 2) 개별(개략)분담금 산정원칙 (1) 개별(개략)분담금 산정원칙 및 제공방법 (2) 표본지 개략분담금 추정방법	5. 개별분담금 산정 1) 개별분담금 산정개요 2) 개별분담금 산정원칙 (1) 개별분담금 산정원칙 및 제공방법 (2) 삭제	주택, 토지부분을 분리하여 상세한 정보 제공하고, 분양율 100%를 전제하여 추정한 정보임을 안내
	-	[별첨] 주민의견통보양식 참고

주민의견청취 가이드라인 신ㆍ구 내용 대비표

	현행	개정(안)	개정사유
임대 주택 매입 가격	(2) 조사인명부 작성 방법 및 내용 가. 조사인명부 작성 절차 ○ 첫째, 구역 내 토지등소유자의 기본 정보 및 토지, 건축물에 대한 소유현황 목록 작성 ○ 토지등소유자별 고유 연번, 성명, 생년월일, 주소, 토지 및 건축물 소유현황 등의 내용을 포함하여 조사인명부를 작성하도록 함	2) 조사인명부 작성 방법 및 내용 가. 조사인명부 작성 절차 ○ 첫째, 구역 내 토지등소유자의 기본 정보 및 토지, 건축물에 대한 소유현황 목록 작성 ○ 토지등소유자별 고유 연번, 성명, 생년월일, 성별, 주소, 토지 및 건축물 소유현황 등의 내용을 포함하여 조사인명부를 작성하도록 함 (주민등록번호 뒷자리, 연락처 제외).	2013년 제8차 정보공개심의회 심의결과, 토지등소유자명부 및 조합원명부, 실태조사 조사인명부 정보공개 청구 시 이름, 주소 이외에 전화번호의 공개여부에 대하여, 전화번호도 주민등록번호와 같이 보호되어야 할 개인정보에 해당되므로, 전화번호를 포함한 개인정보를 제외하고 공개
			[조사인명부 예시] 조사인명부 예시에서 ‘연락처’란 삭제

[첨부 1]

개별 추정분담금 정보 제공 통지

□ 소유자(소재지) : 홍길동(00동 00번지)

종전자산추산액 (만원)		기준가액 (만원)	분양예정건축물		추정분담금(만원)		비 고
			분양면적(㎡) (전용면적)	조합원분양가 (만원/세대)	지급 (환급금)	징수 (부담금)	일반분양가 평균 (만원/3.3㎡)	공사비 (만원/3.3㎡)
토지 (50㎡)	20,000	25,036	47(34.99)	16,316	8,720		1,457	380 (서울시 기준)
			79(59.35)	29,332		4,296
			80(59.92)	32,497		7,461
건축물 (150㎡)	9,517
			112(84.97)	40,763		15,727
			112(84.98)	43,102		18,066

※ 종전자산추산액 : 감정평가사의 감정평가(종전자산가치 추정)에 의해 산출

※ 기준가액 : 종전자산추산액에 비례율을 곱한 금액

※ 추정분담금 : 토지등소유자의 기준가액에 대비하여 분양받는 주택규모에 따라 환급받거나 부담할 비용

□ 추정분담금 정보에 대한 이해 및 유의사항

○ 서울시 재개발․재건축 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/sures)에 접속하여 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

○ 추정분담금은 현 시세 등을 반영하여 산출한 추정값(분양률 100% 기준)이므로 경제사정이나 정책 변경 또는 감정평가 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로 첨부된 변동치(25개 값)를 참고하시기 바랍니다.

[첨부 2] 사업추진단계별 소요기간 추정기준

가이드라인 변경(안)

설 정 기 준

○ 사업추진단계별 소요기간 추정

- 자치구별 일정에 따라 입력하는 것을 원칙으로 하되, 지출금액과 관련있는 분양보증기간, 조합원이주비 대여금 이자 산정 기간, 사업비대여금이자 발생기간은 클린업시스템 제시기준 및 최근 3년간 정비사업 통계(2013년 3월 말 기준) 평균값 사용가능

구분	추진위원회 운영비산정기간	조합운영비 산정기간	분양보증기간	조합원이주비 대여금이자 산정기간	사업비대여금 이자 발생기간	관리처분인가 소요기간
	추진위원회승인일 -조합설립인가일	조합설립인가일~조합해산일	일반분양공고일 ~사용승인일	이주개시일~ 입주지정기간 만료일	사업비대여일 ~상환	입력일~ 관리처분인가일
소요기간	(자치구 입력)	(자치구 입력)	22개월	45개월	24개월	(자치구 입력)

추정근거

구분	관련항목	소요기간 산정기준
추진위원회, 조합운영비 산정기간	추진위원회 운영비, 조합운영비	- 자치구별 여건에 따라 입력 - 현재의 프로그램은 연면적기준으로 산정되고 있으므로 운영기간을 변경하여도 금액의 변동이 없음.
분양보증 기간	분양보증 수수료	- 52개 구역의 ‘입주자모집공고일 ~준공일’ 평균 개월 수 = 22개월* * 2013년 3월말 기준, 최근 3년간 정비사업 통계(서울시 자료, 재생지원과-9585호)
조합원이주비대여금이자 산정기간	조합원이주비 대여금 이자	- 기존 : 40개월 적용 (관리처분계획-준공 평균, 2012년 3월말 기준) - 변경 : 43개월* + (준공 후 입주기간)2개월** = 45개월 * 2013년 3월말 기준, 최근 3년간 정비사업 통계(서울시 자료, 재생지원과-9585호) ** 공사계약서 및 실무전문가 의견, 조합원 입주기간: 45~60일(2개월)
사업비 대여금 이자 발생기간	사업비 대여금 이자	- 클린업시스템 입력시 유의사항에 따라 평균 2년(24개월)을 기준으로 구역 여건에 따라 가감하여 입력
관리처분인가 소요기간	재산세	- 관리처분계획 인가가 이루어지는 시점을 계산하여 재산세의 과세적용 기준연도를 산정하고 있음. 재산세가 발생하는 기간이 아니므로 자치구별 여건에 따라 입력