					설명자료
제공일자 :	2014년 3월 20일			주거재생과장	안재혁	2133-7155
담당부서 :	주거재생과			재생정책팀장	임인구	2133-7164
사진없음 ■	사진있음 □		매수 : 2매	주무관	전정훈	2133-7168

제  목 : 「재건축 ‘소형주택 의무비율’ 폐지 입법예고」관련

□ 보도개요

○ 일시/보도매체 : ‘14.3.20(목), 서울경제․머니투데이․한겨레 등

○ 보도요지

- 국토부, 재건축사업의 “소형주택공급” 조례 위임규정 폐지

- 서울시, 위임규정 폐지하면 혼란초래 및 전월세 시장 불안 가속화

【 현행규정 】

○ 주택재건축사업에서 소형주택(60㎡ 이하) 의무공급비율을 조례로 위임

- 서울시는 소형주택을 20%이상 공급하도록 조례로 규정(‘09.7.30)

□ 설명내용

○ 2~3인 가구의 꾸준한 증가로 소형주택의 수요가 늘고 있는 상황으로 가구수 변화 및 주택 수요에 대응하기 위해서는 일정비율의 소형주택 공급이 필요함.

- 소형주택 의무공급규정이 폐지될 경우, 재건축사업 현장에서는 기존 소형주택 거주자의 재정착이 어려워 타지역으로 떠날 수밖에 없음.

※ 서울시 2~3인가구 추계(통계청)

`00년 39% → `10년 45% → `20년 50% → `30년 54%

○ 특히, 강남의 일부지역 등 고가주택의 수요가 많은 곳에서는 기존의 소형주택 대신에 중대형 위주의 건설이 이루어짐으로 인해, 서민들의 수요가 집중돼 있는 소형주택이 감소하고 이에 따라 소형주택 부족현상으로 전월세 가격이 상승하는 부작용이 초래 될 수밖에 없으며,

- 강남의 일부지역만 사업성을 높여주는 결과로 인해 강남북 지역간 격차가 확대되는 것도 불가피함.

※ 사업 추진중인 강남지역 재건축구역(13개소)의 경우 기존 1만7천여 가구중 소형주택(60㎡ 이하)이 약 70%인 1만2천여 가구에 이르고 있음

○ 국토부는 필요시 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택규모별 비율을 조정할 수 있다고 하지만,

- 조례기준이 없어지면 정비계획에 대한 예측이 어려워 각 사업장별로 소형주택의 필요성 및 공급규모를 판단하여야 하는데, 이 과정에서 오히려 주민혼란이 커지고 사업지연 등 추진에 지장을 줄 우려.

- 특히, 조합에서 소형주택에 대한 수요가 있음에도 불구하고 사업성을 우선한 중대형위주의 건설을 추진하고자 하는 경우 이를 조정하는 과정에서 법정소송 등 갈등이 우려됨.

○ 따라서, 사업추진상 혼란을 방지함은 물론 주택시장의 변화와 수급현황을 종합적으로 고려하여 서민의 소형주택 수요에 대응하고, 지역여건에 맞게 소형주택 공급비율을 정할 수 있도록 조례 위임규정을 유지하는 것이 바람직함.

- 서울시 의견을 국토부와의 논의과정에서도 충분히 제시하였으나, 입법예고시 반영되지 않았으며 입법예고에 대한 검토의견을 제출할 계획임.

주택재건축사업의 소형주택 공급 필요성

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

□ 서울시의 규모별 아파트 비율

○ 전용면적 60㎡이하 38.2%, 85㎡이하 78.4%, 85㎡초과 21.6%

- 소형주택 규모의 경계선 값인 전용면적 81~85㎡, 56~60㎡인 주택의 세대수가 각각 46.5만호, 23.7만호로 전체의 각각 31.5%, 16%차지

- 정비사업 시행자는 규제의 범위내에서 이윤의 극대화를 위한 사업시행으로

- 국민의 주거생활이 전용면적 60㎡ 와 전용면적 85㎡ 주택으로 단순화

□ 소형주택과 대형주택간 수요의 역학관계

○ 대형주택의 ㎡당 가격이 비싼 것은 대형주택에 대한 잠재수요 상당함 의미

- 주택 규모별 단위 면적당 가격차는 2007년초 극대화되었으나 현재 감소 추세

☞ 서울 아파트 ㎡당 가격 458만원(60㎡이하/458만원, 60~85㎡이하/433만원, 85㎡초과/595만원)

- 최근 1~2인 가구 증가로 대형주택에 대한 선호도가 줄고 소형주택 수요 증가

- 대형주택에 ㎡당 주택가격이 비싼이유는 대형주택에 대한 잠재 수요가 상당함을 의미

○ 서울시의 주택규모에 따른 ㎡당 가격은 구별로 큰 차이

- 주택가격이 높은 구는 대형주택이 소형주택보다 ㎡당 가격이 높음(낮은지역은 그반대)

☞  강남구 대형주택이 소형보다 193만원/㎡비쌈 / 동대문구 중소형 주택이 대형보다 29만원/㎡비쌈

- 주택가격이 높은 지역은 대형주택의 수요가 많은 반면, 상대적으로 주택가격이 낮은 지역은 소형주택에 대한 수요가 많음을 시사

- 서울의 주택시장에 대형주택 가격이 주택가격에 미치는 정도가 크다는 점을 시사

- 이는 주택규모에 대한 규제가 없다면 대형주택에 대한 선호가 큰 지역에는 대형주택공급이 늘고, 지역별로 가구의 주택자산 가격격차가 심화될 것임을 의미

□ 소형주택 공급 의무비율 필요성

○ 주택규모에 대한 규제는 주택시장 안정을 위한 수단

- 서울과 같이 주택공급 여력이 부족한 대도시의 경우, 일정 토지면적 내에 주택공급을 확대하여 주택시장 안정화 필요

○ 규제완화를 통한 부동산 경기 부양책과 도시주택정책간의 균형 필요

- 아파트에 대한 수요가 많은 서울의 안정적인 주택 공급 정책 유지 필요

- 주택정책을 부동산 경기부양과 연결로 주택시장에 의도치 않은 결과 초래 우려

○ 주택시장의 공간적 양분화 우려 지역에 적합한 주택정책 필요

- 금회 대책이 주택시장에 대한 규제완화가 필요하다는 상황인식에서 나온  것이지만

지역별 주택시장의 여건에 대한 심도 있는 분석 필요

- 서울의 경우 대형과 소형주택이 강세를 보이는 시장이 각각 구분되므로 소형주택

건설 비율에 관한 사항을 일률적으로 없애는 것은 주의 필요

- 시장의 흐름에 맞추어 규제를 하지 않는다는 규제완화 논리 적용시 대형 수요지역은 대형주택 공급, 그렇지 않은 곳은 소형주택공급으로 주택시장이 공간적으로 양분화 되는 부작용 우려

- 지자체가 활용할 수 있도록 마련된 주택정책수단을 중앙정부가 무력화  시키는 것은

지방자치제도의 취지에 역행

□ 소형주택 시장현황(가구원수별 가구수 변화)

○ 가구수 : ‘00년 312만→‘10년 350만→‘20년 380만→‘30년 404만 가구

- 2~3인가구 : ‘00년 38.7%→‘10년 44.7%→‘20년 49.8%→‘30년 54.1%

⇒ 2~3인 가구수 증가로 소형주택 수요 지속 확대 예상

가구원수별 추계가구(서울시)

자료 : 통계청 국가통계포털(www.kosis.kr) 장래가구추계