문서번호	임대주택과-4474
결재일자	2013.4.15.
공개여부	대시민공개
방침번호	서울특별시장 방침 제96호

					시 민
주무관	임대주택과장	주택정책실장	행정2부시장		서울특별시장
협 조
	기획조정실장
	주택건축정책관
	재정담당관
	예산담당관
	건축기획과장
	택지개발팀장
	임대사업팀장
	임대계획팀장

-  차질없는 임대주택 8만호 공급을 위한  -

SH 재정 유동성 영향 사업 추진 계획

2013. 4

주택정책실

(임대주택과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 □	(		)	무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	임대주택법 등	)	무 □
	●	기타사항	:	고용효과 ■ 노동인지 ■ 균형인지 □ 홍보 □
				취약계층 ■ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 □
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 협력	)	무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 ■	(	SH 공사 협력	)	무 □

-  차질없는 임대주택 8만호 공급을 위한  -

SH 재정 유동성 영향 사업지구 추진 계획

□ SH 재정 유동성 경색 영향으로 공급 차질이 예상되는 항동, 상계, 신정4, 오금 지구의 사업 추진 대책을 수립하고 추진에 만전을 기하고자 함.

* SH 재정비상대책 회의시 3.25(월)/3.26(화) 시장단 보고

1		8만호 공급 추진 현황

□  8만호 중, 12년말 46,744호(58.9%) 완료

○ ’13년 공급목표 24,982호 → ’13년까지 71,726호 달성 목표

구 분	계	’10.7~11년	’12년	’13년	’14년 6월
당초계획	79,360(100%)	15,160	18,516	22,795	22,889
실적 및 목표	71,726 (90%)	26,023	20,721	24,982	-

○ ’13년 공급현황 : 목표 24,982호 중 → 3월말 현재 4,559호 공급(18%)

□ 공급차질 물량에 대한 대체 및 만회 실적

○ 기 공급차질 사업 : 11,066호

□ 기존6만호 : 9,105호

- 항동 2,039호 : 기채발행 문제 등 지연으로 공정(80%) 미달

- 마곡 8~13단지 2,252호 : 군부대 등 지장물 이전지연으로 공정(80%) 미달

- 녹번 440호 : 도시계획국 개발계획 변경으로 사업 취소

- 창동 359호, 개포재건 316호 : 반대민원 등 지연으로 공정(80%) 미달

- 재건축/재개발 매입형 3,699호 : 민간사업 지연․지체

□ 추가2만호 : 1,961호(은평 물푸레골 사업 취소)

○ 대체 및 만회 대책 : 11,120호

□ 추가2만호 : 11,120호

- 공공기숙사 906호(’13년 : 지방학사 186호, 공릉 20호, 구의유수지 700호)

- 쪽방 리모델링 295방(’13년 195방, 14년 6월 100방)

- 은평 기자촌 500호(’13년)

- 협동조합형(가양 24호), 민간토지 임차형(사당 30) : 54호(’13년)

- 공공원룸 국고지원으로 추가, 장기안심 추가 : 140호(’12 ~ ’13년)

- 천왕(여성안심), 은평 갈현 공공청사 리모델링 등 : 103호(’13년)

- 전세임대(LH/SH) : 9,122호(’12년 7,122호, `13년 2,000호)

Ⅱ		SH 재정 유동성 영향 사업 추진 계획

□ 현    황

○ 항동/상계/오금/신정4 등 4개 지구는 당초 금년 상반기 기채승인을 통해 자금조달 및 사업 추진할 계획이었으나,

○ SH공사 ‘12년도 매출이익 적자로 금년도 기채발행 불투명

(기채승인 요건 : 직전년도 매출액 이익률 2%이상)

<사업현황>                                               (단위: 억원)

구분	건설물량(호)		진행상황	총사업비 (보상비)	사업계획 승인	착공	입주자모집
	전체	분양/임대 (임대비율)
총계	8,968	4,121/4,847 (임대비율 54%)		18,883 (7,443)
항동	6,674	3,365/3,209 (임대비율 48%)	지구계획 변경 검토 중 (국토부)	12,458 (5,003)	’10.12.30 ’12.03.29	미정	미정
상계	457	228/229 (임대비율 50%)	주택건설사업계획 승인 실시설계 중	1,012 (284)	’12.10.08	’13.10	’15.08
오금	1,279	322/957 (임대비율 75%)	주택건설사업계획 승인 실시설계 중	4,341 (1,964)	’13.01.07	미정	미정
신정4	558	106/452 (임대비율 81%)	주택건설사업계획 승인 실시설계 중	1,072 (192)	’13.01.07	미정	미정

□ 사업 지연 지속시 문제점

○ 항동지구 (기존6만호 2,039호, 추가2만호 1,170호)

- 2010년 사전분양 수분양자(400세대)와 보상요구 민원이 심각한 상황임

-  8만호 공급실적에 포함한 추가 2만호 1,170호 산정 불가

※ 기존6만호 2,039호는 임기 내 공정80% 도달불가로 8만호 산정 제외, 타 유형으로 기 대체

○ 상계/오금/신정4 (추가2만호 1,409호)

- 사업계획승인하였으나, SH공사 사업 지연 시 8만호 달성 신뢰 확보 차원에서 실적 제외 불가피함

➡ 사업추진 지연시 추가2만호 2,808호 차질

① 상계/신정4/오금 등 3개지구 추진 계획

□ 공정 추진 계획

○ 상계/신정4 : 사업비 SH 자체 자금 조달해서 보상 등 추진

- 상계   →  ’13. 4월 토지매입 계약.  9월 착공

- 신정4  →  ’13. 5월 보상계획공고.  12월 착공

○ 오금지구 : 사업비 자체 조달 추진 후, 필요시 ’14년이후 기채승인 추진

-  ’13. 4월 물건조사를 거쳐 5월 보상계획공고, 12월 착공

<사업비 및 ‘13년 소요예산>                                    (단위: 억원)

구분	총사업비	2013년 사업비
		총계	보상비	공사비
합 계	6,425	2,218	2,073	145
상계	1,012	329	284	45
오금	4,341	1,706	1,636	70
신정4	1,072	183	153	30

※ 기 사업승인으로 ‘13년 국비 55억, 기금 255억 등 총 310억 조달 가능

□ 재원조달 대책

○ ’13년 기존6만호 시 출자금 2,608억을 활용하고 사업 추진후 정산

- 준공지구의 차입금 상환은 자산유동화(ABS 발행 등)를 통해 상환

□전환기준 : 준공지구(천왕2/신내3/우면3), 계속사업지구 중 수익률이 높은 공사중인 지구(내곡 및 세곡) 등

➡ 자금 유동성 지원을 위해 ’13년 기존6만호 시 출자금 조기 집행(SH공사 요청 / 기획조정실 협조)

② 항동지구 대책

□ 공정 추진 여건

○ ‘13년 보상비 조달 불투명하여, ’14년 공정 진척 불가피

➡ 임기 내 착공 어려우므로 1,170호(추가2만호) 대체물량 확보 추진

□ 1,170호(추가 2만호) 대체 계획

○ 대체물량 우선 확보 : 1,130호

- 내곡6단지 100호 추가 확보

- SH 공사 보유 미매각 토지 활용 1,030호 우선 확보 추진

▸ 신규활용 : 3회 이상 유찰된 토지 대상 임대주택 용지로 전환하여 활용(4개 필지 우선 활용) : 530호

□생활권 내 수요가 미미한 공공청사, 자족시설(상가, 도시형공장 등) 활용

▸ 은평 기자촌 : 500호 추가 확보(당초 500호 → 1000호)

<SH 미 매각용지 우선 활용 사업대상지 현황>                         (단위 : 백만원)

구 분		기존 시설	면적 (㎡)	조성원가 60% (조성원가)	확충 호수	현 황	사업승인 (착공)	승인
신규	신내2 (의료안심)	체육시설	2,088	2,245 (3,741)	149	토지이용계획 변경 추진중	‘13.6 (‘13.09)	국토부
	신정3 (의료안심)	공공청사	1,866	1,347 (2,246)	101	3차에 걸쳐 분양공고 하였으나 신청자 없음	‘13.8 (‘13.11)	“
	신정3	자족시설 (상업)	5,228	3,776 (6,294)	183	3차에 걸쳐 분양공고 하였으나 신청자 없음	‘13.8 (‘13.11)	“
	강일2	자족시설 (상업)	1,689	1,854 (3,090)	120	4차에 걸쳐 분양공고 하였으나 신청자 없음	‘13.8 (‘13.11)	“
	소계		10,871	9,222 (15,371)	530	-	-	-
기존	은평 기자촌	연립주택	64,108	106,163 (176,938)	500 (1,000)	재정비 촉진계획 변경 중	‘13.10 (‘13.12)	시장
총 계			74,979	115,3854 (192,309)	1,030

○ 도시계획변경, 민원 등 리스크 감안하여 대체부지 추가 확보 추진(SH)

※ 중앙정부 행복주택 공급 협력, 임대주택 국고지원 확대 등으로 확충 노력 지속

□ 미 매각용지 활용 출자금 지원 대책

○ 토지조성원가 60% 반영한 건설비 부족분 전액 지원, ‘13년 공공임대주택 건설 지원사업 출자금을 활용 우선 지원하고, 재원 부족시 ’14년이후 예산 반영

- 지 원 금 = 건설비(토지비+건축비) - (국비+기금+임대보증금)

- 지원방법 : 건설비 조기 지원 하고, 준공 시 지구별 실제 건설비 부족분 정산

* ‘13년 사업계획승인시(1차년도) 국비 76억, 기금 208억 등 총 284억 조달 가능

➡ 우선활용 대상 5개소 출자금 추산액 약 394억임.

* 사업계획승인시 확정된 건축계획에 따라, 출자금 산출 지원

○ 토지비 장부금액 결손분(약40%, 769억)는 채무감축 차원의 별도 지원(SH공사 요청 / 기획조정실 협조)

Ⅲ		후속조치 및 행정사항

□ 상계/신정4/오금

○ SH : 후속공정 신속 추진하여 연내 차질없이 착공 추진

○ 주택정책실/기획조정실 : SH 재정 유동성 지원을 위해 ’13년 기존 6만호 시 출자금 상반기 조기 집행

□ 항동 대체 SH 미 매각용지 활용

○ SH : 우선활용 5개소 도시계획변경, 사업계획승인 등 절차 신속 추진

- 도시계획변경, 민원 등 리스크 감안하여 후보지 추가 확보

○ 주택정책실/기획조정실 : 건설 사업비 부족분 선 지원, 준공 후 정산

- 기획조정실 : 토지비 결손분(40%) 채무 감축차원의 별도 지원 추진

붙임 :  미 매각 용지 활용 재원계획 및 도시계획현황도 1부.  끝.