쪼개기주택 등 불법건축물 대처를 위한 단속요령

1. 추진배경

□ (현황) 원룸 수요가 많은 대학가, 신도시 등에서 다가구 등의 세대를 불법으로 쪼개어 임대함으로써 좁은 주거면적·소음·주차·방범 및 안전문제 등 주거권을 침해하는 사례 빈번

* (불법 쪼개기주택) 더 많은 세입자 확보를 위해 세대간 경계벽 증설, 취사시설 설치 등을 통해 건축법, 주차장법(주차대수 부족) 등을 위반하면서 변경·사용하는 행위

ㅇ 매년 전국 약 2천건(서울시 100~150건) 위법사례 적발 중이나, 언론보도 및 일부지역 조사결과를 보면 실제는 더 많을 것으로 추정

□ (문제점) 주택 쪼개기는 불법행위*에 해당함에도 세대내부의 단속이 어렵고, 지자체 의지와 전담인력 부족 등으로 대처가 소극적

* 건축법, 주차장법, 국계법 등 관련법령에 따른 벌칙과 이행강제금 부과 대상

ㅇ 이에 따라, 불법변경에 따른 단속, 임대수익이 방치되어, 불법이 양산되고 임차인의 피해가 발생함에도 시정조치 미흡

□ (대책) 건축법 등에 따른 철저한 단속 및 시정조치와 함께, 이행강제금을 통해 경제적 이익을 환수하여 불법행위 유인 근절

2. 단속방안

건축법 제79조, 시행령 제115조에 따라 실태조사(정기․수시)등을 통해 위반건축물 현황을 파악한 후 시정명령 등 원상복구 조치

□ 관리대상

ㅇ 단독․다가구․다세대주택 등의 불법적인 세대 분리 실태

ㅇ 다중주택, 고시원의 각 실별 불법 취사시설 설치 실태

ㅇ 다중·다가구주택, 고시원의 용도기준 준수 실태

□ 단속방법

ㅇ 세대분리 : 현장의 세대운영실태 또는 서면조사 실시를 통해 파악

- (현장조사) 세대별 우편함, 전기․가스계량기 등 추가 설치

- (서면조사) 다가구 상세주소* 현황과 건축물대장의 세대수 비교

* 원룸, 다가구주택 등의 세대별로 상세주소를 부여 (‘16년부터 직권실시중)

ㅇ 취사시설 : 준공전 기반시설의 사전 설치여부 등을 통해 파악

- (준공전) 추후 취사시설 설치가 용이하도록 준공전에 급․배수관 등을 설치하는 사례가 있으므로, 인허가시 관리필요

․다중주택, 고시원 건축허가시 ‘취사시설 설치불가’ 사전안내 실시

․사용승인시에 급수시설, 배수시설 설치확인(현장조사자)

- (준공후) 실별 가스․수도계량기 설치여부 등을 통해 조사

3. 조치방안

□ (위반사항)  주택 유형별 위반형태에 따라 건축법 적용

※ 국토계획법, 주차장법 위반 등에 대해서는 소관법령 담당부서별 조치

<주차장법> 다가구주택 세대수 증가시

- 제19조 : 주차장 설치기준 위반(부족 등) → 벌칙 제29조 (3년이하, 5천만원이하)

<국토의계획 및 이용에 관한 법률> 지역지구 부적합시

- 제54조 : 지구단위계획 구역내 건축기준 위반 → 벌칙 제141조 (2년이하, 2천만원이하)

<다가구․다세대주택 세대간 경계벽의 증설 또는 해체 등 관련>

ㅇ 검토조항 : 대수선 허가․신고 위반 (법 제11조, 제14조, 영제3조의2)

□ 벌칙(제108조, 110조, 제111조), 이행강제금(별표15제1호,시가표준액의 10%)

<다가구․공동주택․고시원 세대간 경계벽 설치기준 등 관련>

ㅇ 검토조항 : 경계벽 시설기준 위반 (법 제49조제4항, 영 제54조제1항)

- 세대간 경계벽은 내화구조로하고 소리를 차단할 수 있는 구조로 설치

□ 벌칙(제110조제8의2호), 이행강제금(별표15제6호, 시가표준액의 10%)

<다중·다가구주택, 고시원 용도기준 위반 관련>

ㅇ 검토조항 : 용도변경 등 위반 (법 제19조제2항,제3항 및 영 별표1)

※ 용도변경 해당시 건축기준, 지구단위계획 지역제한, 주차장법 등 검토병행

- 다중주택 또는 고시원이 취사시설 설치 등을 통해 독립적 주거가 가능한 형태로 용도변경되었는지 여부 (다가구, 공동주택으로 적용)

□ 벌칙(제108조제1항 용도변경), 과태료(제113조제1호, 기재사항변경),
이행강제금(별표15제1의2호 용도변경, 시가표준액의 10%)

- 고시원이 용도기준(고시기준, 500㎡미만)에 부적합시 (숙박시설 적용)

□ 과태료(제113조제1호), 이행강제금(영 별표15 제13호, 시가표준액의 3%)

- 다중·다가구주택이 제반 용도기준에 부적합시

□ 이행강제금(영 별표15 제13호, 시가표준액의 3%)

□ (위반건축물 표시) 위반건축물에 대한 1차 시정명령시 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시 및 관련내용 기재 (시정이 완료된 경우 삭제)

ㅇ ‘위반건축물 표시’를 이행강제금 부과시에 시행하는 지자체가 있으나 이행력 확보를 위해 법령규정에 따라 시정명령을 할 때마다 기재

- 근거 : 법 제79조제4항, 건축물대장 규칙 제8조제1항

□ (이행강제금 운영) 불법주택 운영의 경제적 이득을 회수하여 불법행위 유인이 근절되도록 이행강제금 가중 및 지속부과 등 추진

ㅇ 이행강제금 가중 : 다가구주택 5세대이상 증가 시 100% 가중

- 근거 : 법 제80조제2항(‘19.4.23.개정), 영 제115조의3제2항

ㅇ 주택에 대한 이행강제금 부과시 시가표준액은 단독주택의 경우 ‘개별주택가격’*, 공동주택의 경우 ‘공동주택가격’을 적용

* 개별주택가격(공동주택가격)은 토지부분+건축물부분으로 구성되므로, 세무부서*와 협의하여 건축물부분 가격을 시가표준액으로 적용 (*재산세과세내역서 확인)

※ 단, 일반건축물 또는 주택가격이 없는 주택(신축 또는 무허가주택)은 기준가격을 적용하여 계산하는 방식으로 산출

- 근거 : 법 제80조제1항, 지방세법 제4조, 건축물 시가표준액 조정기준

[예시] 개별주택가격 4억원인 주택에 대한 이행강제금 비교 (10세대 증가)

임대수익 (예시) (월 40만원/세대)	이행강제금 비교 (시가표준액 × 10% 부과) ※최대 년2회
	기준가격으로 산출시	개별주택가격 산정시(토지제외)
10세대 × 40만원(월) ≒ 48백만원/년	○ 시가표준액 40백만원 × 10% = 4백만원/회	○ 150백만원 × 10% = 15백만원/회 ～ 30백만원/년
	○ 영리목적위반 100%가중시 ≒ 8백만원/회	○ 영리목적위반 100%가중시 ≒ 30백만원/회 ～ 60백만원/년

4. 당부사항

□ (단속철저) 법 제79조 개정(‘20.4.24.시행)에 따라 실태조사가 법령으로 상향되어 시행되므로, 위반건축물 정비를 위한 실태조사 등 단속강화

ㅇ 시행령(개정중, ‘20.4.24.예정)에서 기존 위반에 대한 정기조사와 신규발생억제를 위한 수시조사로 구분하여 실태조사를 체계화할 계획

ㅇ 불법 쪼개기주택은 개인의 이익창출에 그치지 않고, 청년·취약계층의 주거여건을 더욱 악화시키는 요인으로 작용하고 있음을 인식

- 신도심, 대학가 주변 등 임대수요 밀집지역에 대한 단속강화

※ 특히, 최근 언론보도와 같이 원룸으로 불법변경된 고시원, 세대 분리된 원룸 등에 모르고 임차하는 선의의 피해자가 발생하지 않도록 적극 조치바람

□ (홍보강화)

ㅇ 개학기철 학교주변 등 임대밀집지역에서 불법 쪼개기주택으로 인한 임차인의 피해가 발생하지 않도록 안내플랭카드 설치 등 홍보

- 임대차계약전 등기부등본을 통한 소유권확인과 함께 건축물대장*을 통해 위반건축물 여부 등 확인

* 건축물대장은 인터넷, 스마트폰을 통해 “정부24 (www.gov.kr)”를 통해 열람가능