서울특별시의회 제277회 정례회

서울특별시 정비구역등 직권해제에 대한 의견청취안

(제기5‧독산2 구역)

심   사   보   고   서

2017. 11.

도시계획관리위원회

서울특별시 정비구역등 직권해제에 대한 의견청취안

(제기5‧독산2 구역)

심   사   보   고   서

			2017.111. 21 도시계획관리위원회

1. 안 건 명 : 서울특별시 정비구역등 직권해제에 대한 의견청취안(제기5‧독산2 구역)

2. 심사경과

구 역 명	상 정 내 역 (상정일자)	심사결과
독산2구역	제277회 정례회 제2차 도시계획관리위원회(2017.11.21.) 상정·의결	원안 동의
제기5구역	제277회 정례회 제2차 도시계획관리위원회(2017.11.21.) 상정·보류	보 류

3. 제안설명의 요지(진희선 도시재생본부장)

□ 제안이유

가. 정비구역이 부동산 경기침체, 사업성 저하 및 주민 갈등 등으로 장기간 정체됨에 따라 정비구역등의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 구역에 대하여,

나. 『도시 및 주거환경정비법』제4조의3제4항 및 『서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례』 제4조의3(직권해제) 규정에 따라 직권해제 대상 구역에 해당되어 동조례 제4조의3제10항에 의거 서울특별시의회 도시계획관리위원회 의견청취를 구하고자 함.

□ 대상구역

가. 직권해제 대상구역 현황

연번	구 역 명	적용조항	내 용	비고
1	제기5 주택재개발 정비예정구역	제4조의3 제3항제4호	행위제한 해제에 따라 정비구역 지정이 어려우며,추진위원회 승인후 3년이 되는 날까지 조합설립인가 신청 없으며, 토지등소유자 1/3 이상 해제요청 및 주민의견 조사결과 사업찬성자 50%미만	재생협력과 재개발관리팀 이성열(7188)
2	독산2 주택재건축 정비구역	제4조의3 제3항제2호	추진위원장 부재 및 추진위 운영이 사실상 중단되어 정비사업 추진이 어려운 경우	주거사업과 주거사업지원팀 장재영(7229)

나. 직권해제 유형별 대상구역 현황

○ 제3항제1호 및 제4호(행위제한 해제, 1/3이상 해제요청 및 50%미만 찬성) : 1개 구역

연번	구분	구역명	위치	면적 (㎡)	사업의종류	주용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이계획
1	기정	제기5	동대문구 제기동 136일대	49,088.1	주택재개발	공동주택	60% 이하	190% 이하	12층이하
	변경	해 제

○ 제3항제2호(추진위원장 부재 및 추진위 운영이 사실상 중단) : 1개 구역

연번	구분	구역명	위치	면적 (㎡)	사업의종류	주용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이계획
1	기정	독산2	금천구 독산동 958-32일대	105,309	주택재건축	공동주택	25% 이하	249.26% 이하	80m이하 (평균18층 이하)
	변경	해 제

4. 검토보고 요지(조정래 수석전문위원)

○ ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하, 도정법) 및  ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣(이하, 도정조례)에서 ‘토지등소유자의 과도한 부담 예상’과 ‘구역 지정목적 달성 불가능’에 해당하는 경우, 시장이 도시계획위원회(이하, 도계위) 심의를 거쳐 정비구역등을 해제할 수 있도록 한 규정에 의거,

○ 토지등소유자 1/3 이상이 해제 요청하고 사업찬성자가 50% 미만인 제기5구역과, 추진위원장이 부재하고 추진위원회(이하, 추진위) 운영이 사실상 중단된 독산2구역을 ‘구역 지정목적 달성 불가능’에 해당하는 구역으로 간주하여 각각 해당 구청장이 직권해제 대상으로 제출함.

제4조의3(직권해제 등)

③ 법 제4조의3제4항제2호의 "정비구역등의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 정비예정구역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 정비구역 지정요건이 충족되지 않는 경우

나. 관계법령에 따른 행위제한이 해제되거나 기한이 만료되어 사실상 정비구역 지정이 어려운 경우

2. 추진위원회위원장 또는 조합장이 장기간 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없거나 주민갈등 또는 정비사업비 부족으로 추진위원회 또는 조합 운영이 사실상 중단되는 등 정비사업 추진이 어렵다고 인정하는 경우

3. 자연경관지구, 최고고도지구, 문화재 보호구역, 역사문화환경 보존지역 등이 포함된 구역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 경우

가. 추진위원회가 법 제13조에 따른 추진위원회 승인일(최초 승인일을 말한다)부터 3년이 되는 날까지 법 제16조, 영 제26조, 시행규칙 제7조를 모두 준수한 조합 설립인가를 신청(첨부 서류를 모두 갖춘 신청에 한한다)하지 아니하는 경우

나. 사업시행자가 법 제16조에 따른 조합 설립인가(최초 설립인가를 말한다)를 받은 날 또는 법 제8조제5항에 따른 사업시행자 지정을 받은 날이나 법 제8조제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 공동으로 정비사업을 시행하기로 한 날부터 4년이 되는 날까지 법 제28조, 시행규칙 제9조를 모두 준수한 사업시행인가를 신청(첨부 서류를 모두 갖춘 신청에 한한다)하지 아니하는 경우

다. 사업시행자가 법 제28조에 따른 사업시행인가(최초 인가를 말한다)를 받은 날부터 4년이 되는 날까지 법 제48조, 시행규칙 제11조를 모두 준수한 관리처분계획 인가를 신청(첨부 서류를 모두 갖춘 신청에 한한다)하지 아니하는 경우

라. 추진위원회 또는 조합이 총회를 2년 이상 개최(법에 따른 의사정족수를 갖춘 경우)하지 아니한 경우

4. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당되고 당해 구역의 토지등소유자 3분의 1 이상이 해제 요청하는 경우로서 제6항에 따라 의견을 조사하여 사업찬성자가 100분의 50 미만인 경우

□ 제기5구역

○ 주택재개발 정비예정구역인 제기5구역(‘04.7. 추진위 승인, ’06.10. 구역지정신청, ’10.4. 행위제한 고시, ’14.10. 행위제한 해제고시)은 ’04년 추진위가 승인되고 ’06년 정비계획수립 및 정비구역지정 신청을 하였으나 서울시 도시계획위원회에서 보류된 상태로서, ’16년에 정비예정구역 해제 요청이 접수되었고 찬반의견조사결과 사업찬성률이 50% 미만(30.15%)으로 확인됨.

연번	구역명	추진단계	사업지연	토지등소유자	해제요청	찬반의견조사					공람의견	비례율 및 사용비용
						참여	기권	찬성	반대	무효
1	제기5 (주택 재개발)	정비예정구역	추진위 승인 후 3년 이내 조합설립인가 미신청	398	152 (422)	300	98	120	180	-	김광열 외 9인 (사업에 대한 상세한 설명없이 실시한 주민의견조사는 무효, 붙임2)	미제출
		추진위	(추진위 승인 후 13년 3개월 경과)	100%	36.02%	75.38%	24.62%	30.15%	45.23%	-		미제출

○ 제기5구역의 정비계획 수립 및 정비구역지정 신청에 대해 서울시 도시계획위원회에서 3회 심의를 한 결과(‘08.10. ’11.12. ‘14.10.) 모두 보류되었는데, 주변 대학교 및 지역 특성을 감안하여 전면재개발보다는 휴먼타운이나 소규모 정비사업방식을 권장한 것으로 파악됨.

주거환경관리사업이 법제화(‘12. 도정법 개정)되기 전의 모형

기존 도로 유지 및 중소단위 필지 합병 등을 통해 정비하는 방식

○ 이 구역은 정비구역 지정이 늦어지면서 정비사업 추진이 정체된 것으로 보이며, 행위제한 해제(’14.10.)와 건축 행위(행위제한 해제 이후 8건 사용승인) 등으로 사실상 정비구역 지정이 어렵다고 판단됨.

○ 다만, 이 구역은 고려대학교 전면부에 위치하고 바로 인근에서 안암동 캠퍼스타운 사업이 수행되고 있으므로 구역이 해제되면대안사업의 일환으로 캠퍼스타운 사업을 이 구역까지 확대하는 방안과 도시재생사업도 검토해 볼 수 있다고 사료됨.

□ 독산2구역

○ 주택재건축 정비구역인 독산2구역(‘07.4. 추진위 승인, ’10.11. 구역 지정,  ’14.7. 구역 해제(‘14.2. 추진위 해산신청서 제출에 따른 추진위 승인 취소), ’17.5. 구역지정 회복(‘17.2. 해산 동의율 50% 미만으로 추진위 해산 취소 판결))은 ’07년 추진위가 승인되고 ’10년 정비구역으로 지정되었으나, ‘13년 추진위 사무실이 폐쇄되고 추진위원장은 토지등소유자 자격을 상실하여(‘15.8. 건물 및 토지 매매), 해당 구청에서는 추진위 운영이 사실상 중단된 것으로 보고 구역 해제를 신청함.

○ 독산2구역의 경우, 도정법에 따른 추진위 해산 신청(동의율 50.5%)에 따라 추진위 승인을 취소하고(‘14.2.) 구역을 해제하였으나(‘14.7.), 관련 소송 결과, 해산 동의율 50% 미만으로 판명되어 추진위 및 정비구역 지정이 회복된(‘17.2. 추진위 회복, ’17.5. 구역 지정 회복) 사례임.

도정법 제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ① 시장·군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가(이하 이 조에서 "조합 설립인가등"이라 한다)를 취소하여야 한다.

1. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우

[법률 제11293호(2012.2.1.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항제1호 및 제2호는 2016년 1월 31일까지 유효함.

해산동의서 3건 불인정, 중복산정 1건, 동의서 오류 1건 등으로 해산 동의율이 49.93%로 판명됨.

○ 그러나, ‘14년 구역 해제 이후 건물 신축이 진행되어 왔고(신축허가 42건, 준공 27건), 토지등소유자의 38.88%(336명/864명)가 구역 해제 요청서를 제출한(’17.7.3.) 상황 등을 감안해 볼 때, 정비사업 추진이 사실상 어렵다고 판단됨.

○ 다만, ‘14년 추진위 승인 취소 및 구역 해제에 반하여 추진위가 관련 소송을 제기하는(‘14.5. 추진위승인취소처분 취소소송 제기, ’14.10. 정비구역해제처분취소 소송제기) 등 법률 행위를 수행해 왔으므로, 구역 해제 신청 사유인 ‘추진위 활동 중단 여부’에 대해서는 확인이 필요하다고 사료됨.

5. 질의 및 답변 요지 : 생략

6. 토론요지 : 없음

7. 심사결과

- 원안 동의(독산2구역)

- 보류(제기5구역) : 토지등소유자 수가 정확치 않다는 민원이 제기됨에 따라, 이의 사실 여부 등 확인 필요

8. 소수의견의 요지 : 없음