< 중 랑 구 >

1.「중화존치관리구역」지구단위계획 재정비 계획

지구단위계획 구역계(기정)

지구단위계획 구역계(변경)

재정비촉진지구계

동대문구

중랑천

중화역

상봉역

신이문역

중랑구

〈위 치 도〉

지구단위계획 구역계(기정)

지구단위계획 구역계(변경)

〈용도지역 현황도〉

2.「중화존치관리구역」지구단위계획 구역 현황

◦ 용도지역 현황(변 경)

지역․ 지구명	위 치	용 도 지 역 (㎡)
중화존치관리구역	중랑구 중화동 306번지 일원	구 분	계	일반주거지역			준주거	근린 상업	일반 상업
				2종 (7층)	2종	3종
		당 초	49,504	-	19,813	18,876	10,815	-	-
		변 경	67,753	-	27,657	29,281	10,815	-	-
		증․감	18,249	-	7,844	10,405	-	-	-

◦ 재정비 목적 및 주요 내용

- 재정비에 대한 목적, 필요성, 주요현황 등

가. 구역확대 필요

․당초 중화존치정비2구역에 포함되었던 중화동 307번지 일대가 재정비촉진계획 변경시(중화존치정비2구역 → 중화재정비촉진3구역) 제척됨에 따라 해당지역에 대한 관리방안 반영

․관리계획 부재시 개발행위제한으로 인한 주민불편이 야기되므로 구역확대를 통해 지구단위계획 수립 필요

나. 실효성 개선

․2009년 6월 지구단위계획 수립후 개발 움직임이 미미한 상태로, 지역주민들의 요구에 부응하면서 개발이 촉진될 수 있도록 지구단위계획 규제사항(획지계획, 특별계획구역 등) 개선 필요

※ 지구단위계획 수립후(2009.6.4.) 개발행위 건수

계획내용	개발행위건수
특별계획구역 2 획지계획 13 공동개발(권장) 59필지	신축 1(소방서, 획지계획) 용도변경 7 대수선 1

다. 주변 지역의 개발여건 변화

․중화존치관리구역은 중화재정비촉진지구 내 역세권 및 생활권 중심기능을 담당하는 구역으로 재정비촉진계획 변경(용적률, 건립세대수 증가, 중화2구역 촉진계획변경 등)등 향후 개발여건 변화에 유동적․능동적으로 대응할 수 있도록 지구단위계획 재정비 필요

라. 재정비 시기 도래

․2009년 지구단위계획 수립 이후 5년이 경과되면서 사회적, 물리적 여건 변화, 법규의 제․개정 등에 따라 기정 지구단위계획 운용, 적용의 문제점이 발생되고 있어 합리적인 도시관리계획 필요성 증대

- 지구단위계획 단계별 정비방안의 재정비 필요지역에 해당하는지 여부

가. 정책적․제도적 환경의 변화

․지구단위계획 재정비 시기가 도래함에 따라 2009년 지구단위계획 수립 이후 변경된 지침 및 기준 등에 따라 지구단위계획 재정비 필요

※ 서울특별시 지구단위계획 수립기준 전면개정(시행일 : 2014.3.14.)

나. 도시환경여건의 변화

․재정비촉진지구 관련 지침 및 기준(역세권 건축물 밀도조정기준, 기준용적률 상향 등) 변경에 따른 중화재정비촉진사업 추진여건 및 개발규모 변화에 대응하는 지구단위계획 재정비 필요

※ 재정비촉진지구 역세권 건축물 밀도계획 조정기준(2008.12.)에 따른 밀도 상향 및 장기전세주택 공급

※ 소형주택 공급확대를 위한 촉진계획변경 가이드라인(2010.6.)에 따른 주택재개발사업 기준용적률 20%상향

[ 촉진구역별 세대수 및 용적률 변경 ]

구역명	세대수(세대)			적용용적률(%)			추진단계
	기 정	변 경	증 감	기 정	변 경	증 감
중화 촉진1	708 (125)	1,055 (220)	증) 347 증) 95	240.0	300.0	증) 60.0	사업시행인가 준비중
중화 촉진2	2,311 (409)	3,027 (710)	증) 716 증) 301	238.8	295.3	증) 56.5	촉진계획 변경예정
중화 존치2	1,957 (351)	2,276 (562)	증) 319 증) 211	239.4	298.9	증) 59.5	결정고시 추진중
중화 존치3	1,437 (253)	1,898 (468)	증) 461 증) 215	239.6	300.0	증) 60.4	결정고시 추진중
합계	6,413 (1,138)	8,256 (1,960)	증) 1,843 증) 822	-	-	-	-

※ (   )는 임대/장기전세 세대수임

․중화재정비촉진계획 변경으로 중화재정비촉진지구 전체에 유기적․체계적․광역적으로 계획된 기반시설 등의 변경이 불가피하므로 이와 연계한 중화존치관리구역 재정비 필요

다. 기타요인

․지구단위계획 수립(2009년) 이후 기대한 방향으로 개발이 유도되지 못하고 있는 실정으로 특별계획구역, 획지계획 등 공동건축 규제사항에 대한 탄력적 운영으로 지구단위계획의 긍정적 시행효과 유도필요

- 기정 지구단위계획구역의 문제점 및 이를 해소하기 위한 정비계획 등

․계획의 적정성 및 공공부분 실현성 향상

지구단위계획 수립후 건축물의 신․증축 등 도시계획 실현을 위한 주민들의 자생적 개발행위가 발생되지 않고 있어 특별계획구역, 획지계획등 공동건축 규제사항을 면밀히 재검토하여 실효성을 높일 수 있도록 하고 과도한 계획은 개선할 수 있는 대안마련

․법규변화 등 여건 변화에 체계적이고 효과적인 대응 필요

기정 인센티브 적용 수법 외에도 제도 및 법규변화 등 여건 변화를 반영하고 공공시설 기부채납 등 다양한 기반시설을 확보할 수 있는 실효성 중심의 계획 수립 검토

․주민참여 내실화로 공익성 확보

부동산경기 하락과 대규모 개발에 대한 주민들의 인식변화 등 지구단위계획 수립당시와는 여론의 변화가 있으므로 재정비시 주민참여를 적극 유도하여 다양한 의견 수렴과 주민이해 등을 통해 향후 발생할 수 있는 문제점 사전차단

3. 분야별 운영현황

(기준년도 : 2014. 2월말)

구 분	획지 수(미수립된 지구는필지 수)	특별계획구역 수	기반시설				지구단위계획 변경
			도로	공원(공공공지 포함)	주차장	기타	계획 변경 (공동건축⇔개별건축)해 준 건수	구도시계획 위원회 자문을 거쳐 당초 계획과 다르게 변경해준 건수	기타
계획 수	72	2	6	2	-	3	-	-	-
집행 수	-	-	-	-	-	1	-	-	-
집행률	-	-	-	-	-	33.3%	-	-	-

4. 사 업 비

○ 총 120백만원

5. 구청장 종합의견

○ 중화존치관리구역은 중화재정비촉진지구 내 역세권 및 생활권 중심기능 강화와 촉진계획과의 연계성 정비를 위하여 지구단위계획이 수립된 지역으로 그 간 촉진지구내 용적률 및 건립세대수의 증가, 중화2구역 촉진계획변경(예정) 등, 본 지구단위계획구역 주변의 전반적인 도시환경여건 변화를 반영하여 주변지역과 연계시킬 수 있는 지구단위계획 재정비가 요구됨

○ 또한, 재정비촉진계획 변경시(중화존치정비2구역 → 중화재정비촉진3구역) 제척된 중화동 307번지 일대는 관리방안이 전무한 상태로 재정비시 지구단위계획 구역계 확대를 통해 체계적인 도시관리계획 수립이 필요함

○ 기정 지구단위계획 수립시 특별계획구역의 대규모 개발을 통해 도로, 광장등 기반시설을 확보하는 동시에 주변지역 파급효과로 중화동 일대 생활권 중심기능을 강화하고 주거여건 향상에 기여하고자 하였으나 부동산경기 침체․하락 등의 이유로 개발이 활성화 되지 않고 있으며 토지이용 효율화와 쾌적한 주거환경 조성을 위한 획지계획에 있어서도 개발행위 움직임이 없는 등 지구단위계획 수립 이후 개발이 답보상태에 있으므로 주민들의 다양한 의견을 수렴하여 실질적인 개발이 이루어질 수 있는 실효성의 재고와 개발방안을 재검토하여 중화생활권 중심기능은 물론 촉진지구 사업과 연계한 도시공간 구조의 균형적 발전을 도모하고자 함