주택정책심의위원회 회의록

2012.  6.

서 울 특 별 시

(주택정책실)

｢주택정책심의위원회｣ 회의록

	<회의개요>
□ 일 시 : 2012. 6. 7(목) 15:00 □ 장 소 : 서소문별관 7층 기획상황실 □ 참 석 : 총12명(당연직 4, 위촉직 8) □ 안 건 - 뉴타운 대책 추진상황 - 정비사업 시기조정 관련 사항

□ 주요 발언내용

○ 시장

- 주택정책심의위원회 참석한 위원님께 감사드림. 작년 3월 이후 처음 위원회가 개최되어 송구함. 좀더 자주 뵙기로 하고, 많은 발전을 위해 주택정책심의위원회가 큰 역할을 했으면 함.

○ ◯◯◯ 위원

- 대규모 멸실지역의 정비사업 시기조정 관련하여 주택멸실량 및 주택공급량 산정은 누가 언제 하는지 궁금함.

- 제도취지에 대해서는 중요하다고 생각하며, 충분히 공감함. 그러나 멸실량과 공급량에 대한 사항대해서 조정한다면 서울시 전체에 대해 수시로 검토하고 있는 것인지, 사업이 움직일 때 하는 것인지 궁금함. 실제 주택시장에서는 예측가능성이 필요하므로, 알고 움직이는 것과 모르고 움직이는 것은 차이가 있을 것이기 때문임.

- 정비사업 시기조정의 기준인 30%, 2,000호 등의 법정요건이 너무 수치적이지 않는지 의문임. 주택시장에서 작동되는 반대편에서 보면, 최소한 사업시행자가 사업인가 시점에서 사업인가보류 통보를 받는 것이 아니라 예측가능할 수 있도록 할 필요가 있음. 아는 상황에서 움직여지는 것과 모르는 것과는 많이 다름.

○ 주택정책개발반장

- 정비사업 시기조정 관련하여 예정일 등을 통해 일반건축물, 계절별 편차 등을 고려해서 분석하며, 분기별로 자료를 추출하여 내부적으로 확인하고 있음.

○ ◯◯◯ 위원

- 뉴타운 출구전략이 과연 적절한 것인지, 적절하다면 현재 주민의견을 얼마나 담아낼 수 있는지 중요하다고 생각함. 조사의 객관성에 대한 고민이 필요하며, 주민의 뜻을 담아낼 수 있는지 고민해 봐야 함, 뉴타운 관련해서 신속히 결정되야 주민간 분쟁 조기 해소해야 하며, 장기적으로 추진시 분쟁조장 우려가 있음.

- 정비예정구역에도 추진주체 실체가 있다고 볼 수 있음. 이런 문제는 어떻게 해결할지 고민해야 할 것임. 사실상 정비예정구역 지정까지 꽤오랜시간이 걸리는데 가칭 추진위원회가 사업을 진행하고 있는데, 이들에 대한 존재를 인정하지 않으면 또다른 문제 발생함.

- 조합원에 대한 감정평가가 제대로 이루어지고 있지 않고 있음. 조합원의 갈등원인 중 하나가 고분양가, 소유 건물 감정평가가 낮기 때문임. 이로 인해 반대 입장(비대위)이 형성되고 또다른 사회적 문제로 발생함. 이를 총체적으로 관심을 갖고 논의해 봐야 할 것임

○ ◯◯◯ 위원

- 정비사업 시기조정 기준인 30% 근거의 출처는 무엇인지 설명해 주기 바람. 30%라는 것이 주거복지적 차원에서 30%가 왜 외지로 이동할 것인지를 고민해 보면 주변지역으로는 갈 수 없기 때문이 아닐까 생각해 봐야 함. 30% 보다는 낮추어야 하지 않을까 싶음.

○ 주택정책개발반장

- 실제 실태조사를 실시해 보고 이동경로를 확인해 보면 해당지역과 인접구에 정착하는 비율이 70%로 나타났으며, 그 외 지역에 30%가 이동하는 것으로 나타났음. 해당지역에 전세난을 불러일으키는 수요는 70%로 보았으며, 30%는 넘어도 전세난에는 크게 영향을 없을 것이라 판단하여 30%로 설정하였음.

○ 주택공급정책관

- 정비사업 시기조정 관련하여 입법과정에서 실효성 등의 논란이 많았던 것이 사실임.

- 작년말 도정법 개정되었으나, 여러 가지 논란과정에서 시기조정가능시기는 1년정도 밖에 안됨. 실효성이 없을 수도 있을 것임. 뭔가 데이터를 갖고 하자 해서 실질적인 사례를 가지고 30%가 적정하다 판단한 것임.

○ ◯◯◯ 위원

- 서울시 전체에 대한 수급관리가 아닌 대규모로 발생되는 멸실되는 것을 방지하기 위해 정비사업을 단위로 해서 시기조정을 할 수 있으며 1회에 한해서 할 수 있다는 것인데, 어떤 요건에 대해서 적용할 것인지 논의가 필요할 것임.

- 어느정도 예측가능 대상지가 나올 것임. 자치구 및 인접구까지 포함해서 재정착에 대한 연구를 통해 여러가지 검토를 해 보니 30% 등의 수치가 나왔다고 이해할 수 있겠음.

○ ◯◯◯ 위원

- 정비사업 시기조정은 시에서 공급-멸실에 대한 총량개념으로 파악하고 있는 것으로 보임. 조합 등의 사업자가 알아야 할 것임. 공개해야 할 정보가 아닌가 싶음. 공개방안을 확보해야 할 것임.

- 과거 재정비기본계획을 수립하였을 때, 우선순위/시기 논의를 충분히 했어야 했음. 지금이라도 기본계획을 꼼꼼히 체크해서 구역에 대한 시기조정 사항을 분류해서 대처를 하면 이후 나타나는 여러 가지 문제를 예방할 수 있을 것으로 보임. 물론, 시기조정에 대한 기준(이유)은 필요할 것임.

- 조합 등의 의견을 듣는 것은 바람직하나, 시의 도시계획적 시각이나 총량계획적 시각이 어떻게 되는 것인지 궁금함. 주민이 반대한다고 해서 전부 미룰 것인가 도시계획적 시각으로 시에서 바라보는 것도 필요함.

- 뉴타운 출구대책에 따라 정비사업을 해제하는 지역이 있을 것인데, 전체의 조화를 어떻게 이룰 것인지 논의해야함. 철회되는 부분들이 주변과의 조화가 되면서 나아가야 할 것으로 보이며, 정비구역 해제 후에 다시 추진해야 하는 상황이 발생하면 어떻게 할 것인지도 고민도 필요함.

- 정비사업 분담금의 범위도 중요하다 생각되는데, 분담금에 대한 정보가 어느 정도 확실시 되면 사업추진시 추진력이 더 있을 것으로 보임.

- 뉴타운 출구대책에 따라 거주자 의견조사를 잘 추진하고 있는 것으로 보이나, 통상 이러한 조사의 문제점은 본인의 능력보다는 희망사항을 말하는 것이기 때문에 주민의 의견대로만 사업을 추진시에 문제가 되므로, 좀더 정교한 수법을 활용해야 할 것임.

- 덧붙여, 정비사업 시기조정 추진시 우선순위를 정할 수 있는 보조지표가 필요할 수도 있을 것으로 보임. 또한, 예측가능성이 있어야 한다는 것을 염두해 둘 필요가 있음.

○ ◯◯◯ 위원

- 정비구역을 해제할 수 있게 되었으나, 자체 조사결과 몇 군데 불과한 것으로 조사되었음.

- 시민들은 굉장히 많은 기대를 가지고 있고 언론에서 뭔가 크게 움직일 것으로 보도되는데, 심리적 후폭풍이 발생할 수도 있음. 즉, 출구전략을 위한 출구전략이 필요한 것이 아닌가 생각할 정도로 성과를 거두지 못할 것이라는 우려 또한 있음.

- 아울러, 정비구역 해제되었을 때 투입되었던 비용 처리문제가 중요할 것으로 보임.

- 이번 안건과는 다른 내용이기는 하지만 민선5기 들어서서 처음 하는 위원회이니만큼 얘기를 하자면 임대주택8만호 관련하여 어떻게 할 것인지 의문인데 현재 시장이 위축이 되어 난항을 겪고 있는 것이 아닌지 걱정임.

○ ◯◯◯ 위원

- 위원께서 질문한 내용을 재질문 해보면, 조주현 위원의 의견인 도시계획측면에서 해야 할 것과 하지말아야 할 것의 의미는 알 겠으나 행정측면에서 어떻게 받아 들어야 할 것인지가 궁금함.

○ 행정2부시장

- 여러 가지 경우가 있을 것임. 시 입장에서 여러 측면을 고려하게 될 것인데, 인접지역과의 관계라든가, 도시계획의 문제 등 경우에 따라서는 단독주택을 보호해야 한다 등의 여러 가지 경우가 있을 것임.

- 도시계획적측면으로 제어할 상황도 있겠지만 주민의 의견으로 판단해서 추진해야 할 상황이라고 생각하며 갈등을 줄여보고자 하는 취지가 있을 것임.

○ ◯◯◯ 위원

- 현실적으로는 지금까지 어렵게 마련한 기준이 현실적으로 부합지 않아 적용할 수 없는 경우가 많지 않을지 논의가 필요함.

○ 행정2부시장

- 추진해 봐야 알 것으로 보임.

○ ◯◯◯ 위원

- 민선5기 들어오면서 재개발을 가능하면 털어내겠다는 내부적인 욕구가 있는 것이라 생각함. 방향성이 기존과는 다른 방향으로 가고 있는 것임. 잘되면 털어내는 것이 결과적으로 바람직하다고 생각함. 그 과정을 만들어 내기가 쉽지 않을 것임.

- 그러한 갈등을 해결하면서 갈 것인지 고민이 필요함. 갈등해결 핵심은 주민의 마음은 갈대와 같다라는 것임. 여러 가지 관련사항으로 주민의사가 수시로 변할 수 있음.

- 무작정 주민의 의사대로 따라가는 것은 그렇게 바람직하지 않아 보임. 광역 도로체계를 개선해야 하는 뉴타운의 경우 취사선택을 명시적으로 하고 지원대책을 모색해서 좋은 쪽으로 끌고가야 한다고 생각함.

- 재개발을 털어내자 의견은 공유하고 있으나 정책적인 대안은 사실 논의가 안되어 있지 않을까 싶음. 재개발 대안으로 제시되고 있는 사업유형이 실효성이 있고 서울시 전체에 공간구조를 바꿔가는데 주요한 방안으로서 채택되어 실현될 수 있는지 고민해 볼 필요 있음.

- 제시되고 있는 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업 등의 대안사업이 그 효과가 사회적으로 얼마나 클지 모르겠지만 재정적 투입의 창구가 열려 있는 상황이며, 재정적 투입이 옳은지 고민해 볼 필요가 있음. 만약 시간이 지나면서 재개발 욕구가 강해질 경우그곳에 투입된 자금이 필요 없는 자금이 될 수도 있음.

- 즉, 재정투입에 대한 고민이 좀더 필요할 것임

- 뉴타운 출구대책으로 기초생활수급자 임대주택 제공하는 시점이 달라졌는데 무임승차자가 많아지지 않을까 걱정임. 복지적인 재개발사업 등의 개발사업을 통해 주거안정을 추구하기 보다는 재정투입이 필요한 대상이라고 생각함. 재개발사업 등이 사업성 문제가 되어 추진이 안된다면 수급자에 대한 공공임대주택에 대한 공급비용은 시에서 담당하는 것임.

- 정비사업 시기조정은 보수적일 수밖에 없을 것임. 멸실량을 추정 하는 과제를 해본 적이 있는데 추정모형의 한계가 있음. 기존 사업진행 과정에서 평균기간으로 관리처분인가를 추정하는 경우 한계가 있을 것임. 장기적으로 추정하게 되면 쏠림 현상이 발생할 수도 있음.

- 시기조정이 필요하다고 생각되나, 장기적인 시기조정은 여러 가지 오류를 발생할 것으로 보이므로, 현시점에서 1년이내 발생하는 사업 위주로 조정해서 해결하고 이후 자료 정확성이 높아진 이후에 더 나아가면 될 것임.

- 정비사업 시기조정 기준인 30%는 고민한 기색이 역력하고 논리적으로는 맞다고 판단되나, 운영상 지나친 욕심을 부리지 말고 단기적으로 판단했으면 좋겠음.

- 시기조정의 의미는 늦추는 것도 시기조정이지만 당기는 것도 있음. 가능하면 사업 진행속도 빨리하는 시기조정도 필요하다고 생각함.

○ ◯◯◯ 위원

- 뉴타운 출구전략은 나름대로 주어진 여건 하에서 합리적인 선택이라고 판단됨. 어디까지나 계획이기 때문에 완벽할 수는 없겠지만 우선 불합리한 과도한 사업들을 현재시점에서 정리할건 하고 추진할건 하는게 중요하다 할 것임.

- 법률적 측면에서 보충하고자 한다면, 기초생활수급자 보호 측면에서 추진하는 사업임은 인정하나 공람공고 3개월이전에서 사업시행인가 3개월이전 변경된다면, 투기세력의 문제가 발생할 수도 있음. 기존 거주자 및 영세민을 보호하는데 드는 재정투입으로 인해 반대로 수급자가 해당지역에 한꺼번에 몰려들지 않는다는 보장이 없음.

- 재정투입을 통해 다른 방법을 모색할 필요도 있음.

- 경제적 이해관계 국제정세의 수시변화 등 변수가 다양함. 법적 안정성 및 신뢰보호 측면에서 정책수립시에 참조했으면 함.

○ 주거재생정책관

- 수급자 임대주택 입주요건 완화 건에 대해 위원님의 의중은 충분이 알고 있음. 세입자 대책은 가옥주가 지게 되어 있어 한꺼번에 몰릴 수 없는 구조임.

- 추정결과 1년에 600-800가구가 필요한 것으로 보고 있으며 현재 약50,000가구 넘게 보유하고 있으며 이중 약3,000가구 활용 가능함. 이를 통해 차근차근 추진해 나가겠음. 수급자는 주거복지 측면에서 안고 가야 할 부분이며, 더 많이 숙고하겠음.

- 또한, 주민이 반대한다고 해서 무조건 해제가 아니고 도시계획절차 속에서 충분히 논의될 수 있도록 하겠으며, 최종적으로는 도시계획위원회 절차가 있기 때문에 더 숙고하도록 하겠음.

○ 주택정책실장

- 이전보다 위원회의 기능이 더 보강될 것으로 보이므로, 위원께 잘 부탁드리겠음.

- 시기조정 관련해서 도정조례가 개정 추진 중임. 시기조정에 대한 최종권한은 위원회에 있으므로, 우선 입법예고 중에 위원들의 최종 의견을 듣고자 한 것임.

○ 행정2부시장

- 주거지의 절반정도가 계획 속에 포함되어있음. 도시전체가 아파트화되어 가고 있음. 민간주도 개발의 폐혜 및 지역내 갈등이 너무 크게 내재되어 있음.

- 주택정책의 방향성을 잡아야 할 필요가 있음. 방향성을 가지고 심의를 하고 토론을 해야 할 것임.

- 시의회에 상정할 안건 관련 해산신청을 신청주의 원칙으로 구청장이 신청하게 된다면 이해관계자의 의견 등으로 인해 구청장이 자유로울 수 없을 것임.

- 실태조사 관련해서 사업시행인가 받은 지역도 갈등이 심한 경우 실시할 수 있는 방안도 필요할 것임.

- 정비사업시기조정 또한, 구청장이 요청하게 했는데 구청장뿐만 아니라 시장이 직접할 수 있도록 하는 방안도 필요하며, 공급-멸실 관리시스템 용역을 실시하여 정밀한 데이터 관리가 필요할 것임.