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	주택임대차보호법 제6조 해석
법무부 법무심의관실

□ 질의 요지

임대인과 임차인 간에 ‘그냥 살아라’ 등 구두로 임대차목적물에 대한 재계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지 여부

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등 의사표시가 없으면 계약이 묵시적으로 갱신되는바, 임차인이 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는 시기

	《상가건물 임대차보호법》
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

□ 관련 법령

□ 검토 의견

임대인과 임차인 간에 ‘그냥 살아라’ 등 구두로 임대차목적물에 대한 재계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지 여부

- 임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 주택임대차보호법 제6조는 당사자 간에 의사표시가 없는 경우에 보충적으로 적용되는 규정으로서, 구두로나마 당사자 간에 재계약의 합의가 있는 이상 적용되지 아니함

- 그렇다면 임대인과 임차인 간에 주고받은 의사표시를 어떻게 해석한 것인지가 문제되는바, 이는 일률적으로 판단할 수 있는 것이 아니고 구체적 사실관계에 따라서 당사자의 의사를 달리 해석할 여지가 존재함

- 사안의 경우 구체적인 사실관계 등에 대한 고려에 따라서 당사자의 의사를 기한을 정하지 아니한 임대차계약으로 해석할 수도 있고, 또는 기존 계약서상의 임대차기간만큼 재계약을 한 것으로 해석할 수도 있을 것임

- 참고로 법원은 법률행위의 해석에 관하여 ‘당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.’고 판시하고 있음

대법원 1996. 10. 25. 선고 96다16049 판결

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등 의사표시가 없으면 계약이 묵시적으로 갱신되는바, 임차인이 묵시적으로 갱신되는 임대차계약을 해지할 수 있는 시기

- 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약의 갱신거절 또는 계약조건의 변경 통지 등을 하지 아니한 경우 해당 임대차계약은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의하여 묵시적으로 갱신됨

- 계약이 일단 묵시적으로 갱신된 이상 임대인과 임차인의 합의하에 계약을 해지하지 않는 이상 이에 대하여는 주택임대차보호법 제6조의2가 적용되어 임대인은 계약을 해지할 수 없고, 임차인은 해지를 할 수 있으나 그 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 경과한 후 발생함

- 다만, 주택임대차보호법 제6조에 의하면 묵시적으로 갱신되는 임대차계약이 개시되기 1개월 전에 묵시적 갱신 여부가 결정되는바, 임차인이 묵시적으로 갱신된 임대차계약이 개시하기 전에 해당 임대차계약을 해지할 수 있는지가 문제됨

- 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 제1항은 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.”고 규정하고 있음

- 따라서, “계약이 갱신된 경우”라고 규정된 물리적 해석과 해지는 계속적 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸하게 하는 단독행위인 점에 비추어 볼 때, 묵시적으로 갱신된 임대차계약이 개시한 후에야 비로소 임차인이 해지권을 행사할 수 있을 것으로 보임 ▨