문서번호	주택정책과-20807
결재일자	2015.12.11.
공개여부	비공개
방침번호

			시 민
주무관		주택정책과장	주택건축국장
협 조
	임대주택과장
	자활지원과장
	주거복지팀장

소외된 이웃과 함께하는 주거복지

주거취약계층 임대주택 공급계획   (3개월 이상 非주택시설 거주 저소득층 대상)

2015. 12

주택건축국

(주택정책과)

주거취약계층 임대주택 공급계획

(3개월 이상 非주택시설 거주 저소득층 대상)

최근 주거난이 지속적으로 심화되는 가운데 非주택(고시원, 쪽방, 여관 등) 거주자의 열악한 주거환경이 사회 문제화 됨에 따라, 공공임대주택을 소외계층에게 적정하게 공급하여 주거복지를 강화하고자 함

Ⅰ		추진 배경

▢ ‘쪽방 거주자 주거안정 추진’(복지본부 주관), ‘딜쿠샤 무단점유자 이주추진’(문화본부 주관) 등 시정 각 분야에서 소외계층 주거지원 행정수요 증가

▢ 서울지역 144,629가구(약 15만명) 비주택 시설에 거주중이나, 대부분 각종 화재 등 재난에 취약한 구조로 인해 잦은 사회문제 발생

※ 중구 수표동 화교사옥 화재(‘14. 2. 9), 23세대 이재민 발생

※ 송파구 고시원 화재(‘06. 7. 19), 8명 사망

▢ 건축법, 소방법에 의거 화재예방, 피난안전 등 최소 규제만 유지되고 있으며 주거안정대책은 미흡한 실정

※ 市 지원시책

▸ 고시원 소방시설 설치(‘12~’15)         : 5,528개실, 실당 34만원

▸ 영등포 쪽방촌 리모델링 (‘13~’15)      :     375개실, 실당 9백만원

▸ 고시원 및 모텔 매입 리모델링(‘16~) :       2개동 43억 반영

Ⅱ		비주택시설 현황

▢ 비주택시설 현황(2013 기준)

○ 주거형태 : 고시원(전체의 96%), 쪽방(2%), 여인숙(2%)

○ 거주인원 : 144,629가구(150,474명 거주)(추정)

※ 2005~2010 최저주거기준 미달가구 비율 : 15.5% → 16.2%

※ 쪽방현황 : 쪽방 건물 333개(쪽방 4,087실)에 3,490명 거주

▢ 주거 현황(쪽방밀집지역)

○ 협소한 주거공간, 부족한 편의시설에도 높은 주거비 부담(월평균 225천원)

- 통상 0.75~1.5평의 면적의 비주택 주거 형태(쪽방)

- 통상 일시사용계약에 해당하여 재개발 사업시 세입자 보호 대책 적용 곤란(주택임대차보호법 적용이 어려움)

○ 기존 건물들이 노후하여 붕괴, 화재 등의 위험이 있고 소방도로가 좁아서 화재 발생시 소방차량 접근이 곤란

○ 거주자는 기초생활수급자 51.1%(비수급빈곤 25.5%), 65세 이상 홀몸어르신 32.5%, 장애인 18.6%

※ 주민소득 수준 : 월평균 51만원(50만원 미만이 78.4%)

▸ 고정소득 없음 10.9%, 50만원 미만 67.5%, 100만원 미만 17.1%, 100만원 이상 3.3%

▸ 주요소득원 : 공공부조 50.4%, 근로활동 22.8% ※

⇒ 비수급 빈곤 주민 940명 중 근로 가능(일자리 제공 대상) 인원은 330명(35.1%)

Ⅲ		주거지원 현황 및 문제점

▢ 주거취약계층 임대주택 공급근거

○ 주택법 제5조의 3(최저주거기준 미달 가구에 대한 우선 지원)

○「주거취약계층 주거지원 업무처리지침」(국토교통부 훈령)

▢ 임대주택 공급 현황

공급주택	LH공사	SH공사
매입임대	연 200세대 (신규 및 재공급량(연 1,300호)의 15%)	11가구(누계) 공급 (‘14.9~’15.11)
전세임대	연 316세대 (신규 및 재공급량(연700호)의 15%)	-
비 고	※신청물량은 공급물량 대비 2~3배 수준이며, ‘15년도 공급물량 모두 소진	※긴급주거지원 수요발생시, 예외적 시행(중구 수포교 화재 이재민 등)

▢ 문 제 점(LH사례)

○ 공급방식은 기관배정과 개인신청 방식으로 구성

- 기관배정 : (재)주거복지재단에 물량 절반을 배정 후 자체 관리

※ 운영기관이 쪽방 밀집지역의 주거상황을 면밀히 파악하여, 직권조사하여 입주자 선별 가능

- 개인신청 : LH가 직접 해당 지자체에 공문 발송하여 수요조사 및 입주자 선정 의뢰

○개선방안 : ‘개인신청’ 방식의 경우, 제도 편법이용소지가 발생되므로 ‘방문조사 강화’ 및 기관배정 물량 확대 필요

Ⅳ		임대주택 공급 계획

	추진 방향
□ 최근 주거난 심화에 따라, 주거취약계층에게 매입임대, 전세임대 일정물량 우선공급하여 양극화 완화 □ 주거정착률 제고 및 커뮤니티 활성화를 위해 ‘지원주택’ 시범 공급 ※지원주택 : 주거용 건축물내에 입주자의 특성에 맞게 일정한 지원시설을 포함하여 건축 □ 편법 입주신청 관행(고의적 비주택시설 거주 후 신청) 차단 대책 시행 □ 시정 각 분야별 소외계층 주거안정 수요발생시 신속 대응

▢ 공급개요

○ 공급물량 : 연간 500호 내외 (매입임대 200호 및 전세임대 300호)

※ 연간 공급량(신규·재공급)의 15% 이내로 하되, ‘건설형 임대주택’ 입주수요가 있을 경우 SH공사에서 관련 지침에 의거 공급 결정

○ 공급방식

가. 개인신청(200호 내외)

신청 접수		소득 확인		주거실태조사		입주자 선정위원회 개최		SH 통보		계 약 및 입 주
주거취약계층 신청 또는 자치구 직접 발굴		자치구 (통합조사팀)		동		자치구 (사회복지과)		자치구 (사회복지과)		매입임대팀, 전세지원팀
		소득 및 자산기준충족여부 판정		적격자 임대차계약 확인, 조사 등		결정		입주자 명단 통보

나. 운영기관 위탁(300호 내외)

운영기관 선정		연간물량 배정		입주자 발굴		주거실태 조사		소득 확인		계 약 및 입 주
SH (매입공급팀, 전세지원팀)		SH → 기관		운영기관		동		자치구 (통합조사팀)		운영기관
임대주택 운영기관 선정		매입 및 전세주택 물량 사전배정		직권 파악		적격자 임대차계약 확인, 조사 등		소득 및 자산기준충족여부 판정

※ 위탁 수수료 발생시, SH공사 자체 자금으로 집행

▢ 입주 자격

○ 거주 요건 : 아래 시설 등에서 3개월 이상 거주중인 자

(단, 신청일을 기준으로 최근 1년간 다른 시설의 거주기간을 합산하여 산정가능)

▶ 쪽방 거주자

: 통상 건설일용 등의 1인 가구로 9㎡ 내외의 단칸방에서 생활하며, 부엌·화장실 등을 공동사용하고 무보증 월세형태로 거주하는 자

▶ 고시원·여인숙 거주자

: 통상 노후화된 고시원·여인숙 등 화재나 방음에 취약하고 공용 화장실, 목욕시설을 사용하며 무보증 월세형태로 거주하는 자.

(다만, 청소 등 각종 서비스를 제공받는 단순 숙박업소 거주자는 제외)

▶ 노숙인 쉼터·부랑인 복지시설 거주자

:「부랑인 및 노숙인 보호시설 설치·운영 규칙」제2조 제2호 및 제2의 2에 따른 시설에 거주하는 자

▶ 비닐하우스 거주자

: 통상 서울 등 대도시 인근 그린벨트 등에서 무허가로 거주하며, 화재·수재 등에 취약하고, 상·하수도 등 미비한 시설에 거주하는 자

▶ 범죄피해자

: 가족 일원이 범죄피해를 당함으로써 종전 거주지에서 생활 곤란(지방검찰청장 추천으로 법무부장관 선정)

○ 소득 및 자산기준 : 아래 기준을 충족하는 무주택세대구성원

소 득	토 지	자 동 차
전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하	5,000만원 이하 (개별공시지가 기준)	2천2백만원을 초과하는 비영업용자동차(장애인용 자동차 제외)를 소유한 경우에는 입주대상자에서 제외

○ 임대기간 : 최초 2년, 9회까지 재계약 가능(최장 20년 거주 가능)

○ 임 대 료 : 시세의 30% (※매입임대 일반공급분과 동일 적용)

가. 매입임대

구 분	쪽방·고시원·여인숙 노숙인쉼터·부랑인 복지시설	비닐하우스 거주자
임대보증금	50~100만원선	250~300만원
월 임대료	시세의 50% 수준에서 임대보증금 제외한 금액의 월세 환산액

나. 전세임대

구 분	쪽방·고시원·여인숙 노숙인쉼터·부랑인 복지시설	비닐하우스 거주자
임대보증금	50~100만원 (6천만원 이하 주택적용)	전세지원한도액내 전세금의 5%
월 임대료	보증금 이자발생분 (주택도시기금 대출이자 연 2% 적용)

▢ 재계약 요건(공통) : 입주 후 2년마다 재계약 체결하며, 재계약 체결 前 무주택 여부, 소득 등 입주요건을 확인하여 입주자격을 상실한 경우 재계약 불허

※ 최초 입주후 재계약시 소득조회는 SH공사가 일괄 시행

Ⅴ		지원주택 공급방안

▢ 공급개요

○ 지원주택 : “거처를 유지하는 것과 관련한 어려움이 있는 사람들을 위해 영구적이고 독립적이며 적절한 가격으로 제공되는 주택이며, 여기에 적절한 지원서비스가 결합되는 것”을 말함(2013 비주택 거주가구 주거지원방안 마련을 위한 연구 ; 89p)

※ 정상주거 어려움의 경우 : 신체적 혹은 정신적 장애, 발달장애, 약물 문제, 질병, 생활방식 문제 등 다양

○ 주택유형 : 매입임대주택(다가구형 및 원룸형)

○ 공급물량 : 연간 100호 이상(10개 동 내외)

○ 공급방식 : 건축(예정)주택을 활용하여 입주자 맞춤형 주택 건축

- 도면협의 : SH공사(품질점검팀), 자활지원과, 운영기관 공동참여

- 공간배치 : 매입 대상(동)별 1개소의 지원시설 공간(전용 85㎡내외) 반영

※ 매입주택이 동일 반경 500m이내 2개동 이상 집적시, 적정물량으로 조정

- 운영기관 : 자활지원과 주관으로 공모위탁 방식으로 선정

- 비용부담 : 건축(매입)비용은 SH공사, 지원시설 운영비용(사례관리프로그램 등)은 자활지원과에서 부담

※ 민간부문 사회공헌사업과 연계하여 시 예산절감 추진(자활지원과)

○ 공급절차

프로그램운영기관 선정		입주대상자 선정 협의		건축시공		입주자 선정		소득 확인		입 주 및 운 영
자활지원과		자활지원과, SH, 프로그램운영 기관, 임대주택 운영기관		관계기관 합동 (SH품질점검팀 포함)		운영기관		자치구 (통합조사팀)		임대주택운영기관 및 프로그램운영기관
수탁기관 선정		지원주택 컨셉확정		도면협의		관계기관 협조		소득 및 자산기준충족여부 판정

※ 임대주택 운영기관과 프로그램 운영기관은 동일 기관일 수도 있으며 그렇지 않을 수도 있음

	< 해외 지원주택프로그램 사례>
○ 미 국 (LA) ▸ 운영주체 : LA 주택공사 ▸ 주택유형 : 중간주택, 장애자용 영구주택, 피난소, 혁신적 지원주택 등 ▸ 주택성격 : 공공임대주택 ▸ 지원내용 - 매입·개보수·신축·임대방식을 통한 지원주택 공급 - 운영비용 및 행정비용 - 지원서비스 ▸ 입주자 : 노숙인, 정신장애인 등 ▸ 임대료 : 세금공제 후 월수입의 30% 이내 ▸ 지원기간 : 최장 3년		○ 일 본 (오사카) ▸ 운영주체 : 비영리단체 ▸ 공급방식 : 마을재생포럼 구성하여 6채 이상의 서포티브하우스 운영 ▸ 주택성격 : 무료저렴숙박소 ▸ 지원내용 (24시간 직원상주) - 도시락 준비, 금전관리, 안부확인, 약 복용 지원, 장제지원등) - 무장애공간 조성 리모델링 ▸ 입주자 : 노숙인, 고령자, 장애인 등 ▸ 임대료 : 보증금 없이 소액 월 임대료(후불도 가능)

Ⅵ		행정 사항

▢ 공급물량 확보 및 운영기관 선정------------------ SH공사

(선정방법 : 주거복지 관련 비영리 법인 중 공모)

▢ 지원주택 ‘프로그램’ 운영기관 선정 -------------- 자활지원과

및 프로그램 운영비 확보

▢ 지원주택 설계 도서 확정 前 상호 협의 -- SH공사 및 자활지원과

▢ 추진 일정

구 분	‘15년	2016년
	12	1	2	3	4	5~12
▪ 방침 수립 및 자치구 통보
▪ SH공사 자체 공급계획 수립
▪ 운영기관 선정
▪ 주택 공급 개시 (지원주택 설계반영 등)

▢ 시행일 : 방침 수립 후 통보시점부터 적용

붙 임 : 주거취약계층 주거지원 지침(국토부 훈령).  끝.