안건번호	제 호		심의의결사항
의 결 년 월 일	2019. 3. 22. (제 2 회)

서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 일부개정조례안

제 출 자	노동민생정책관 강 병 호
제 출 년 월	2019. 3.

법무담당관 심사필

서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 일부개정조례안

1. 의결주문

서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 일부개정조례안을 별지와 같이 의결한다.

2. 제안이유

상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”) 제도의 도입, 계약갱신요구 기간 연장 등 ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 “법”)의 개정사항을 조례에 반영하고자 함

3. 주요내용

가. 조정위원회의 설치 및 기능 등 규정(안 제10조)

나. 조정위원회 관련 법 개정사항 반영

(1) 조정위원회 구성 및 운영 등에 관하여 ｢주택임대차보호법｣ 제14조부터 제29조까지의 규정 준용(안 제11조)

(2) 벌칙 적용에서 공무원이 아닌 조정위원회 위원의 공무원 의제 규정(안 제12조)

다. 조정위원회에 관한 기존 규정 삭제(현행 제11~17조)

라. 산하기관 보유 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 규정 정비(안 제7조)

(1) 법의 개정사항을 반영하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 전체 임대차기간을 5년에서 10년으로 변경(안 제7조제1항)

(2) 법에 따라 보장된 전차인(임대인이 동의한 전대차계약에 한함)의 계약갱신요구권을 조례에 명시(안 제7조제2항)

(3) 계약갱신요구 기간의 개정사항은 법의 시행일(2018. 10. 16) 이후 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용하도록 함(안 부칙 제2조)

마. 상가임대차상담센터 운영 관련 행정적 지원 대상에 전차인 명시(안 제9조)

4. 참고사항

가. 관계법령: ｢상가건물 임대차보호법｣

나. 예산조치: 협의완료

다. 협의사항

(1) 법무담당관(규제심사): 규제없음

(2) 민관협력담당관(위원회): 원안동의

(3) 감사담당관(부패영향평가): 원안동의

(4) 여성정책담당관(성별영향분석평가): 원안동의

(5) 갈등조정담당관(갈등영향분석평가): 갈등없음

(6) 그 밖에 입법안의 시행과 관계가 있는 실‧본부‧국 협의사항 : 해당없음

라. 기     타

(1) 신·구조문 대비표: 별도 첨부

(2) 입법예고(2019. 1. 24. ~ 2. 13.) 결과: 의견없음

(3) 비용추계서 미첨부사유서: 별도 첨부

서울특별시조례  제    호

서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 일부개정조례안

서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제1조 중 “임대인(상가건물 관리주체가 별도로 있는 경우 관리주체를 포함한다.)과 임차인(전차인이 있을 경우 전차인을 포함한다.) 사이의 분쟁”을 “상가건물임대차와 관련된 분쟁”으로, “임차인들”을 “임차인 및 전차인”으로 한다.

제2조제1항 중 “보증금이나 차임에 관계없이”를 “보증금액 및 차임액과 무관하게”로, “전단”을 “본문”으로 한다.

제3조제3호를 삭제한다.

제7조제1항 단서 중 “5년”을 각각 “10년”으로 하고, 같은 조 제2항을 다음과 같이 한다.

② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위(代位)하여 임대인에 대하여 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

제9조의 제목 “(상가임대차상담센터)”를 “(상가임대차상담센터 운영 등)”으로 하고, 같은 조 제1항 중 “상가건물임대차에 대한 상담”을 “상가건물임대차와 관련된 상담”으로 하고, 같은 조 제4항 중 “해당 상가임대차 영업” 및 “상가임차인”을 각각 “해당 영업” 및 “상가건물 임차인 및 전차인”으로 한다.

제10조제1항 중 “상가임대차”를 “법의 적용을 받는 상가건물임대차”로, “상가건물임대차분쟁조정위원회”를 “서울특별시 상가건물임대차분쟁조정위원회”로 하고, 같은 조 제2항 및 제3항을 각각 다음과 같이 한다.

② 조정위원회는 법 제20조제2항 각 호의 사항을 심의‧조정한다.

③ 조정위원회의 사무처리를 위하여 간사와 서기를 각 1명씩 두며, 간사는 상가건물임대차 업무를 총괄하는 사무관이 되고, 서기는 상가건물임대차 분쟁조정 업무를 담당하는 주무관이 된다.

제11조 및 제12조를 각각 다음과 같이 한다.

제11조(주택임대차분쟁조정위원회 준용) 그 밖에 조정위원회에 관한 사항은 법 제21조에 따라 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “주택임대차분쟁조정위원회”는 “상가건물임대차분쟁조정위원회”로 본다.

제12조(벌칙 적용에서 공무원 의제) 법 제22조에 따라 공무원이 아닌 조정위원회의 위원은 ｢형법｣ 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

제13조 및 제14조를 각각 삭제하고, 제18조 및 제19조를 각각 제13조 및 제14조로 한다.

제15조부터 제17조까지를 각각 삭제한다.

부칙

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제7조제1항의 개정규정은 법률 제15791호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률의 시행일(2018년 10월 16일을 말한다) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

신‧구조문대비표

현 행	개 정 안
제1조(목적) 이 조례는 공정하고 지속가능한 상가건물임대차 관계를 형성하고, 임대인(상가건물 관리주체가 별도로 있는 경우 관리주체를 포함한다.)과 임차인(전차인이 있을 경우 전차인을 포함한다.) 사이의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 임차인들이 안정적인 영업활동을 영위할 수 있도록 지원하는 것을 목적으로 한다.	제1조(목적) --------------------------------------------------, 상가건물임대차와 관련된 분쟁--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 임차인 및 전차인--------------------------------------------------.
제2조(적용범위) ① 이 조례는 보증금이나 차임에 관계없이 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 전단의 규정에 의한 상가건물에 대하여 적용한다.	제2조(적용범위) ① ------ 보증금액 및 차임액과 무관하게 ------------------------------------------------- 본문----------------------------------.
제3조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.	제3조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
3. "소득인정액"이란 「기초연금법」제2조제4호의 규정에 의한 소득을 말한다.	<삭 제>
4. (생 략)	4. (현행과 같음)
제7조(산하기관 보유재산의 임대차계약 등) ① 산하기관 보유재산의 임대차계약 기간은 2년 이상으로 한다. 다만, 계약기간이 5년 미만인 경우 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 안에서만 행사할 수 있다. 이 경우 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.	제7조(산하기관 보유재산의 임대차계약 등) ① ---------------------------------------------. --------------- 10년 ----------------------------------------------------------------------- 10년----------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
② 임차인 가구의 소득인정액이 도시근로자 가구당 월평균 소득액의 100퍼센트 이하인 경우(1인 가구인 경우에는 70퍼센트 이하)에는 제1항에도 불구하고 총 임대기간을 10년으로 연장할 수 있다.	② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위(代位)하여 임대인에 대하여 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
③ㆍ④ (생 략)	③ㆍ④ (현행과 같음)
제9조(상가임대차상담센터) ① 시장은 상가건물임대차에 대한 상담에 응하기 위하여 서울시 상가임대차상담센터(이하 "상담센터"라 한다)를 운영할 수 있다.	제9조(상가임대차상담센터 운영 등) ① --- 상가건물임대차와 관련된 상담--------------------------------------------------------------------.
②ㆍ③ (생 략)	②ㆍ③ (현행과 같음)
④ 시장은 제2항의 상담과정에서 더 이상 해당 상가임대차 영업을 영위하기 어렵다고 판단되는 상가임차인에게 업종전환, 재창업 등의 행정지원을 할 수 있다.	④ ---------------------------- 해당 영업----------------------------------- 상가건물 임차인 및 전차인----------------------------.
⑤ (생 략)	⑤ (현행과 같음)
제10조(상가건물임대차분쟁조정위원회) ① 시장은 상가임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다.	제10조(상가건물임대차분쟁조정위원회) ① ----- 법의 적용을 받는 상가건물임대차-------------- 서울특별시 상가건물임대차분쟁조정위원회------------------.
② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 분쟁(이하 “상가건물 임대차분쟁”이라 한다)을 심의ㆍ조정한다. 1. 법 제10조의2에 따른 차임과 보증금의 증감에 관한 사항 2. 법 제10조의4에 따른 권리금에 관한 사항 3. 임대차계약의 갱신요구 또는 갱신거절, 임대차 기간에 관한 사항 4. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전 환율에 관한 사항 5. 임대차계약의 양도 또는 전대의 승낙 또는 승낙거절의 정당성에 관한 사항 6. 상가건물의 인도와 보증금 반환 등에 관한 사항 7. 상가건물의 보수와 개량의 시행 및 그 비용부담에 관한 사항 8. 상가영업을 위한 상가건물 내부의 개조와 시설의 설치 등에 관한 사항 9. 기타 권리금 중개 수수료 등 상가건물 임대차 분쟁에 관한 사항	② 조정위원회는 법 제20조제2항 각 호의 사항을 심의‧조정한다.
③ 조정위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.	③ 조정위원회의 사무처리를 위하여 간사와 서기를 각 1명씩 두며, 간사는 상가건물임대차 업무를 총괄하는 사무관이 되고, 서기는 상가건물임대차 분쟁조정 업무를 담당하는 주무관이 된다.
제11조(조정위원회의 구성) ① 조정위원회는 위원장 1명을 포함한 30명 이내의 위원으로 구성하되, 「양성평등기본법」 제21조제2항 본문에 따라 특정 성별이 위촉직 위원 수의 10분의 6을 초과하지 아니하도록 하여야 한다. 다만, 같은 항 단서에 따라 해당 분야 특정 성별의 전문인력 부족 등 부득이한 사유가 있다고 인정되어 양성평등실무위원회의 의결을 거친 경우에는 그러하지 아니하다. ② 조정위원회의 위원은 상가건물임대차분쟁에 관한 법률지식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시장이 위촉하되, 제1호부터 제4호에 해당하는 위원이 각각 1명 이상 포함되어야 한다. 1. 소상공인 ㆍ 주택 또는 상가임대차 관련 업무에 경험이 있는 4급 이상 소속공무원 2. 상가건물임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 대학 또는 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람 3. 변호사의 자격을 가진 사람으로서 5년 이상 해당 분야에서 종사한 사람 4. 감정평가사, 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사한 사람 5. 상가건물 임대차 관련 각 당사자를 대표하는 자 6. 그 밖에 갈등조정전문가 또는 상가건물임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람 ③ 조정위원회 위원장은 시장이 위원 중에서 위촉한다. 위원장이 사고로 직무를 수행할 수 없게 된 경우에는 위원 중에서 호선하는 자가 그 직무를 대행한다. ④ 위원 중 결원이 생긴 때에는 보궐위원을 위촉하여야 하며, 그 보궐위원의 임기는 전임위원의 잔여기간으로 한다. ⑤ 위원의 임기는 3년으로 하되 연임할 수 있다. ⑥ 조정위원회의 구성ㆍ운영 등에 관하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다.	제11조(주택임대차분쟁조정위원회 준용) 그 밖에 조정위원회에 관한 사항은 법 제21조에 따라 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “주택임대차분쟁조정위원회”는 “상가건물임대차분쟁조정위원회”로 본다.
제12조(위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피) ① 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 분쟁조정청구사건(이하 “사건”이라 한다)의 심의ㆍ조정에서 제척된다. 1. 위원 또는 그 배우자나 배우자이었던 자가 해당 사건의 당사자가 되 거나 해당 사건에 관하여 공동권리자 또는 의무자의 관계에 있는 경우 2. 위원이 해당 사건의 당사자와 친족관계에 있거나 있었던 경우 3. 위원이 해당 사건에 관하여 심사ㆍ심판 및 재판에 직접 관여한 경우 4. 위원이 해당 사건에 관하여 당사자의 증인, 감정인 또는 대리인으로서 관여하거나 관여하였던 경우 5. 기타 위원이 해당 사건에 관하여 직접 이해관계를 가진 경우 ② 분쟁당사자는 위원에게 심의ㆍ조정의 공정을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 위원회에 기피신청을 할 수 있다. 이 경우 위원회는 기피신 청이 타당하다고 인정하는 때에는 해당 위원에 대하여 기피의 결정을 하여 야 한다. ③ 위원이 제1항 또는 제2항의 사유에 해당하는 경우에는 스스로 그 사건의 심의ㆍ조정을 회피할 수 있다.	제12조(벌칙 적용에서 공무원 의제) 법 제22조에 따라 공무원이 아닌 조정위원회의 위원은 「형법」 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.
제13조(위원의 위촉 해제) 시장은 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위원을 위촉 해제할 수 있다. 1. 위원 스스로가 위촉 해제를 희망한 경우 2. 장기 치료를 요하는 질병 또는 6개월 이상의 해외여행 등으로 직무를 수행하기 어려운 경우 3. 위원회 직무와 관련하여 알게 된 비밀을 누설하였거나 그 내용을 개인적으로 이용한 경우 4. 위원회의 직무와 관련하여 비위 사실이 있거나 위원직을 유지하기에 적합하지 않다고 인정되는 비위 사실이 발생한 경우 5. 금고 이상의 형을 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 경과되지 아니한 사람과 그 집행유예의 기간이 만료된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 사람 및 금고 이상의 형의 선고유예 기간 중에 있는 경우 6. 제12조제3항에 해당하는 데에도 불구하고 회피하지 아니한 경우 7. 직무태만, 품위손상이나 그 밖의 사유로 인하여 위원으로 적합하지 아니하다고 인정되는 경우	<삭 제>
제14조(분쟁의 조정) ① 분쟁조정을 받으려는 자는 신청 취지와 원인을 적은 조정신청서를 작성하여 시장에게 제출하여야 한다. ② 시장은 분쟁조정 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 즉시 당사자에게 통지하고, 규칙이 정하는 바에 따라 사실조사를 한 후 조정에 관한 의견서를 작성하여 위원회에 조정을 요청하여야 한다. ③ 조정은 3명의 위원으로 구성되는 소위원회(이하 “소위원회”라 한다)에서 한다. ④ 소위원회의 위원은 사건마다 위원회의 위원 중에서 위원회의 위원장이 지명하되, 제11조제2항제1호에 해당하는 사람 1명 이상이 포함되어야 한다. ⑤ 소위원회는 조정을 위하여 필요한 경우 분쟁관련 사항에 대한 조사를 하거나 분쟁당사자에게 관련 자료의 제출이나 출석을 요구할 수 있다. ⑥ 소위원회는 조정신청이 있는 날부터 3개월 이내에 조정을 하여야 한다. 다만, 양 당사자의 동의를 받아 1개월의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다.	<삭 제>
제15조(출석의 요구 등) 소위원회는 분쟁의 조정을 위하여 필요한 경우 당사자, 그 대리인 또는 이해관계인의 출석을 요구하거나 필요한 관계 서류의 제출을 요구할 수 있다.	<삭 제>
제16조(조정의 거부 및 중지) ① 소위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조정을 거부하거나 중지할 수 있다. 1. 분쟁당사자의 일방이 조정을 거부한 경우 2. 분쟁당사자 중 일방이 법원에 소를 제기하였거나 조정의 신청이 있은 후 법원에 소를 제기한 경우 3. 신청의 내용이 관계 법령 또는 객관적인 자료에 의하여 명백하게 인정되는 등 조정을 할 실익이 없는 것으로 인정되는 경우 ② 소위원회는 제1항에 따른 조정 거부 또는 중지의 사유가 발생하는 경우에는 그 사유를 서면으로 분쟁당사자에게 알려야 한다.	<삭 제>
제17조(조정의 효력) ① 소위원회는 조정안을 작성한 때에는 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다. ② 당사자가 조정안을 수락한 때에는 조정위원회는 즉시 조정조서를 작성하여야 하며, 위원장 및 조정에 참여한 위원과 각 당사자는 이에 기명날인하여야 한다. ③ 조정 당사자가 소위원회의 조정안을 수락하면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.	<삭 제>
제18조 (생 략)	제13조 (현행 제18조와 같음)
제19조 (생 략)	제14조 (현행 제19조와 같음)

서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 일부개정안

비용추계서 미첨부 사유서

1. 비용발생 요인

〇 해당없음

2. 미첨부 근거 규정

〇 서울특별시 의안의 비용 추계에 관한 조례 제3조제1항제1호에 해당

(예상되는 비용이 연평균 5억원 미만)

3. 미첨부 사유

〇 ｢상가건물 임대차보호법｣의 개정사항으로 상가건물임대차분쟁조정위원회 제도 도입에 따른 위원회의 구성․운영 등을 조례에 반영함에 따라 외부위원 수당이 발생 할 수 있으나, 이는 예상되는 비용이 연평균 5억원 미만으로 비용 추계에 관한 조례 제3조 제1항 제1호에 해당하여 비용추계서 미첨부함

4. 작성자

〇 노동민생정책관 공정경제담당관 진기준(02-2133-5158)