의안번호 : 584호

「상도동 244-275번지 일원 서울형 자율주택정비사업」

시범사업 참여 추진계획(안)

2017. 10.23

부   의   안

제 322 회 이사회
2017년 10월 23 일 의 제	의안번호 제584호
	상도동 244-275일원 서울형 자율주택정비사업 시범사업 참여 추진계획(안)
구 분	의결사항

제안자

□ 도시재생본부 재생사업기획처장 조준배

주문

□ 상도동 244-275일원 서울형 자율주택정비사업 시범사업 참여 추진계획(안)을 원안대로 의결한다.

제안사유

□ 뉴타운 등 정비구역해제지역의 재생방안 마련을 위한 소규모정비사업인 자율주택정비사업 추진

□ 『빈집 및 소규모주택정비특례법』 시행(’18.02) 이전 시범사업 추진을 통해 법 시행의 실효성을 높이고, 지속가능한 사업모델 구축 및 조직 구성의 테스트베드로 활용

□ 자율주택정비사업 참여를 통한 지역재생 활성화 지원

□ 공동사업 방식의 소규모 정비사업 시행 시 다수 차주로 인해 금융권 대출 및 미분양 위험에 따른 안정적인 사업진행이 어려움

□ 토지등소유자의 전문 건설지식 부족으로 자체 사업추진이 어려움

□ 이에 우리공사가 일반분양분을 매입주택으로 선매입약정통한 사업비 조달 및 사업관리자(PM)의 역할 수행을 통해 안정적인 사업진행을 지원

의결사항

□ 주문과 같음

참고사항

□ 제안근거

□ 서울주택도시공사정관 제24조 제20호 그 밖에 공사운영에 필요하다고 사장이 인정하는 사항

□ 예산조치

□ 매입임대주택 매입비용을 기성으로 지급하여 사업비 조달

공사 사규 투자사업심사운영내규 제3조(심사의 구분) 3항 1호 : “법령, 국가 또는 서울특별시의 관련계획에 의하여 확정된 사업으로 사업 비의 50%이상(토지비 포함)을 재정에서 지원받는 사업” 에 해당하여 투자사업심사 생략

□ 사업관리(PM) 및 품질점검 통한 기성 지급율 적정성 유지

□ 담보신탁 수익증권 확보를 통한 채권확보

「상도동 244-275번지 일원 서울형 자율주택정비사업」

시범사업 참여 추진계획(안)

Ⅰ		추진배경

□ 추진배경

○ 뉴타운 등 정비구역해제지역에 대한 재생방안 부재에 따른 대안사업 필요성 대두

○ 『빈집 및 소규무주택정비특례법』시행 이전 ‘자율주택정비 시범사업’ 시행을 통해 법 시행의 실효성을 높이고, 안정적이고 지속가능한 사업모델 및 조직 구성을 위한 테스트베드로 활용

□ 자율주택정비사업 개요

빈집 및 소규모주택정비 특례법 제2조(정의) 1항 3호 - 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

○ 서울형 자율주택정비사업의 정의 : 「4~10필지 내외를 통합 개발」하는 “주민 주도형 주택정비 사업으로 서울시와 SH가 사업추진을 지원하는 방식의 사업”

Ⅱ		사업개요(상도동 244-265외 10필지)

□ 대상지 현황

구 분	내 용	비 고
위 치	상도동 244-275외 10필지
사용승인연도	1970년
용 도 지 역	제2종일반주거지역, 7층 이하
건폐율/용적률	60%/200%
사 업 면 적	1,362㎡	11개 필지 합계면적
필지수/소유자수	11개 필지/11명	도로사용 1개 필지

□ 사업계획(안)

○ 건축계획(안)

구 분		내 용	비 고
건설규모		40세대	○ 대상지 현황 - 용도지역 : 제2종일반주거 7층이하 - 사용승인연도 : 1970년도 - 기존 필지수 : 11필지 ※ 사업추진 과정에서 건축계획(안) 조정 가능
대지면적		1,351㎡
연면적		2,477㎡
건폐율 /용적률		45% / 183%
세대구성	토지주	57~59㎡ 11세대
	일반	59㎡미만 29세대

□ 사업타당성 분석

○ 사업수지(안)                                                 (단위:백만원)

구 분	내 용	비 고
추정종전자산(A)	4,045
추정비용(B)	5,116	‧ SH 대행수수료 건설공사비의 4% 포함(약1억6천)
추정수입(C)	10,315	‧ 토지주 분양 : 3,332 ‧ SH매입분(매입임대) : 6,983
비례율	1.29	(C-B)/A

Ⅲ		사업참여 추진방안

□ 사업구도(사업참여방식)

○ SH공사 : 일반분양분을 매임임대주택으로 선매입약정하여 사업비 조달 및 주민을 대신하는 전체 사업관리(PM) 수행

○ 토지등소유자 : 주민합의체 구성을 통한 공동사업 시행

※ SH공사와 주민간 공동사업시행은 특례법 시행 이후 가능

빈집 및 소규모주택정비 특례법 제17조(소규모주택정비사업의 시행자) ①자율주택정비사업은 2명 이상의 토지등소유자가 직접 시행하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있다. ～ 2. 토지주택공사등

〈사업비 조달구도〉	〈전체 사업구도〉

□ SH공사의 PM 역할 및 사업대행 수수료

○ PM 역할

- 기획설계, 사업수지 분석 등 사업 컨설팅

- 주민합의체 구성 및 운영 지원

- 건설사업관리(감리 제외)

- 관리처분 지원

- 청산 및 매입임대주택  지원

○ 사업대행수수료 : 건설공사비(설계,감리,건축공사비) 4%

- 관리처분(인허가 완료시점) 건설공사비 기준으로 사업대행수수료 확정

□ 사업비 조달 및 채권확보 방안

○ 사업비 조달방안

구 분	내 역	금 액	실행시점	금리	비고
이주비	근저당해소, 이주비	종전자산의 60% 이내	신탁계약 시점~청산시	직전년도 “공사” 3년 평균차입이자율+가산금리 (0.25%)	천호 도시환경정비사업 대여금 약정 사례
초기 사업비	설계비, 측량‧조사비, 운영비, 보상비(사도)	예상매입대금의 약 70% 수준	PM계약후~ 최초 매입대금 지급시점	PM계약이후 매입약정 이전까지 연구개발비로 선집행하고, 매입약정 이후 기성금으로 대체
사업비	건축비, 부대경비		착공 이후	기성금 분할하여 사업일정에 따라 지급
개인 부담금	개별 부담금	시중은행 : 개별 신용도 평가 금액	준공	시중금리	향후 개인 부담금 발생 사업장 발생시 : 준공시점 금융 대환상품 이용

- 전체 사업비 관리방안 : 주민합의체 명의의 통장 개설 후, SH공사에서 지출 관리하고, 사용내역 주민에게 통보

○ 이주비 대여 세부 검토사항

구 분	내 용
산정방식	종전자산 60% 적용
금액산정	- 종전자산 : 40억원 - 지급가능금액(60%) : 24억원 ☞ 세대당 평균 2.2억원 ☞ 세대당 2억원(50%)으로 제한 : 20억원(10세대) ※ 사도 소유 1세대 이주비 미지급

- 채권확보 및 대여금 회수 방안

‧ 채권확보 : 담보신탁등기 후 수익증권을 SH공사에 귀속

구 분	내 용
채권확보 적정성	1. SH매입금액(70억원)+토지주 분양금액(33억원)=종후자산(103억원) 2. 사업비(51억원)+이주비(20억원)=총 비용(71억원) ☞ 채권확보 141% = 종후자산(103억) / 총 비용(71억원)

‧ 대여금 회수 : 사업종료 시점 개인별 대여금(이주비) 상환 후 청산 및 소유권 이전등기

Ⅳ		개방형 공동이용시설 설치방안

□ 용도결정 및 운영

○ 용도결정 : 임대주택 입주자 유형과 지역여건 등을 종합적으로 고려하여 SH공사와 관할구청과 협의하여 결정

○ 결정시기 : 맞춤형 임대주택 도면검토 단계

○ 운영주체 : 관할구청 또는 관할구청에서 위탁한 사회적 기업

Ⅴ		기대효과

□ 안정적인 임대주택 공급

○ 주민들의 사업비 부담 없이 매입임대주택 매입비용으로 사업비를 충당하여 시행되는 사업으로 임대주택 공급에 따른 토지주 민원 최소화

□ 개방형 공동이용시설 공급을 통한 지역재생 활성화

○ 최소비용으로 앵커기능 도입 가능하여 지역단위 도시재생사업으로 확산용이

Ⅵ		향후 추진일정

○ ’17.10월   설계자 선정 및 기본설계 착수

진입로 확보를 위한 업무협약 (주민합의체,화성시,동작구, SH공사) 체결

○ ’17.12월   건축인허가 및 시공사,감리사 선정

○ ’18.01~02월   이주 및 착공  끝.