서울특별시공고 제2015 - 1434호

서울특별시 민·관공동출자형 사회주택 공급 및 운영 사업시행자 공모

갈수록 심각해지는 청년 주거빈곤과 서민 주거난 해소를 위해 사회적 경제주체와 서울시가 공동으로 주택을 건설 또는 리모델링하여 장기간 임대주택으로 활용하는 사회주택을 공급하고자 사업시행자를 다음과 같이 공개모집하오니 많은 신청 바랍니다.

2015.  8.   .

서  울  특  별  시  장

1. 사업개요

사업부서	사 업 명	사업내용	사업기간	예산지원액
서울시 주택건축국 주택정책과	민·관공동출자형 사회주택 공급·운영	∘ 사업시행자가 희망하는 민간토지를 시가 매입 ∘ 건물 신축 또는 리모델링 ∘ 입주자 관리(공동주거 커뮤니티 관리프로그램) ∘ 주택 유지관리	2015. 8. ~ 최장 40년	건물 1개동당 토지매입비 12억원 이내

2. 세부 사업내용

▢ 토지 및 기존주택 확보

○ 사업물량 : 총 6개소

○ 대상지역 : 제한없음 (서울시 전역)

○ 지원금액 : 토지매입비 12억원(감정평가기준) 이내

○ 물건규모 : 필지당 부지 100평 이내

○ 매입요건

- 토지분은 시가 매입하며, 감정평가가격이 12억원 이내

- 사업 참여희망 기관은 사업자로 선정 후 3개월이내 건물 소유권이전 및 세입자 명도가 가능할 것

- 1개 사업자가 2개 필지까지 신청 가능

○ 상태요건

- 해당토지는 인근에 대중교통 이용이 가능하며, 인접 도로폭 3m이상 일 것

- 리모델링의 경우, 과도하게 노후하여 붕괴위험이 있는 물건은 제외되며, 일정한 리모델링을 거쳐 정상적인 주거생활이 가능한 주택

- 신축방식의 경우, 기존건물 철거비는 사업시행자 부담

▢ 신축 또는 리모델링 시공 요건

○ 적용주택 : 도시형생활주택, 다가구, 다중주택, 단독주택

(모든 주택유형을 복합주택으로 설계 가능)

* 복합주택이란 필로티 공간 중 일부를 근린생활시설, 위층은 주거용으로 사용하고, 근린생활시설에서 발생하는 수익금은 대출금 상환 및 주택 수선유지에 재사용. 다만, 근린생활시설 용도는 지역민이 함께 이용할 수 있는 까페, 상상공간 등으로 설치

○ 시공방식 : 신축시 다가구(연면적 660㎡ 이하) 또는 다중주택(연면적 330㎡ 이하), 단독주택 등이 가능하며, 리모델링은 제한 없음

○ 비용부담 : 사업시행자 자부담

(※ 사회투자기금 융자 가능하며, 준공공임대주택 등록시 주택도시기금 융자 가능)

○ 착공시한 : 사업시행자 선정 후 계약일로부터 3개월 이내 착공

▢ 입주자 모집 관리

○ 입주자 모집 : SH공사가 별도 모집

(※ 사업자가 제출하는 입주자모집계획안 검토·승인방식)

○ 소득 요건 : 무주택자로서, 도시근로자 월평균 소득 70% ~ 100% 이하

(1인 가구 70%이하, 2인 이상 100%이하)

○ 입주자 선정 : SH공사와 사업시행자와 공동면접 등을 거쳐 최종 선정

▢ 임대차 계약 체결

○ 토지 임대 : SH공사와 사업시행자간 체결하며, 기간은 30년 이상 40년이내 범위에서 상호 협의하여 정하되, 매 10년마다 재계약 (인상율 - 2년에 2%이내로 제한)

○ 주택 임대차 : 사업시행자와 입주희망자간 개별적 임대차계약 체결

- 임대 조건 : 시세 80% 이하, 임대료 인상율 1년에 5%이내

- 거주 기간 : 최초 10년 거주 후 소득기준 충족시 10년 연장 가능

3. 응모자격

▢「서울특별시 사회주택 활성화 지원조례」제2조제3호 ‘주거관련 사회적 경제주체’에 해당하는 자 (‘주거 관련’ 사회적 경제주체로서, 주택 리모델링 경험과 능력이 있고 주거문제에 관심이 높은 주택협동조합 또는 사회적 기업 또는 비영리 법인, 공익법인)

※ 시공능력이 없는 신청기관은 건설형 사회적기업 또는 전문건설업체와 공동 신청 가능하고, 단일 건에 대해 2개 이상 사회적 경제주체간 컨소시엄도 구성 가능

4. 제출서류

① 참가신청서, 서약서 각 1부

② 사업자등록증 사본(원본대조필) 1부

③ 법인인감증명서 및 법인등기부등본 1부

④ 법인설립허가증 1부

⑤ 위임장 및 재직증명서(대리인 경우) 1부.

⑥ 법인(단체) 재정상태 증빙서류(세무서 발급 재무제표증명서) 1부.

⑦ 사업계획서 10부

⑧ 사업계획서 및 발표자료(파워포인트 형식)가 담긴 USB 1매

5. 신청서 접수

○ 접수기간 : 연중 상시(※사업비 소진시까지 선착순 접수)

○ 접 수 처 : 서울특별시 주택건축국 주택정책과

(서울 중구 세종대로 110 신청사 3층)

6. 심사선정

○ 심사방법

- 서류심사 및 프리젠테이션(질의응답 포함 30분이내, PPT 12장 이내)

- 선정기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점)

□정량적 평가 : 사업수행능력(재정건전성, 사업수행실적, 전문 인력 확보)

□정성적 평가 : 사업추진의 이해도(사업이해도, 사업운영 의지․전문성․충실성)

사업수행 계획(사업계획 적정성․우수성․창의성․실현가능성 등)

사업 간의 연계성, 효과성 등

○ 사업계획서 심사위원회 개최(예정) :  별도 통보

○ 결과발표 : 심사완료 후 7일 이내

- ‘서울시 주택건축국’ 홈페이지 게재 및 개별통보

7. 기타사항

○ 제출된 모든 서류는 반환하지 않으며, 기재내용이 사실과 다른 경우 선정되었더라도 취소할 수 있습니다

○ 사업신청서는 대표자의 인감이 날인된 공문과 함께 제출되어야 합니다.

○ 기타 사항은 서울시 주택정책과(☎2133-7026)로 문의하시기 바랍니다.

붙임 :  1. 참여 신청서

2. 서약서

3. 사업계획서

4. 건물주 매매 동의서

5. 기존 임차인 동의서

서식 1

서울특별시『민·관공동출자형 사회주택 시범사업』참여 신청서

법인명					소 재 지
					전화번호
설립일자					대표자	주소
						성명
법인허가번호
						생년 월일				전화 번호
법인의 주요설립목적
상시직원	(명)			명단
자본금	자산	고정자산		천원					부채	천원
		유동자산		천원
최근 3년이내 유사사업 수행실적	계		신 축				리모델링				주택임대사업

※ 최근 3년 이내에 유사사업 수행 실적 입증자료 별도 첨부 요망

위와 같이 서울특별시 사회주택 공급 및 운영기관 참여를 신청합니다.

2015년   월    일

단 체 명 :

대 표 자 :                (인)

서 울 특 별 시 장  귀하

서식 2

서   약   서

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

본 신청자는 “서울특별시 사회주택 공급 및 운영사업 시행기관 선정” 공모에 참여함에 있어 모든 서류와 증빙자료는 사실에 근거하여 작성하였고 이에 따른 법률적, 재정적 및 행정적 책임을 감수하겠습니다.

또한, 다음의 사항에 대하여 허위가 없음을 서약하고 만일, 추후 고의나 과실을 불문하고 허위사실이 밝혀질 경우 시행기관 지정취소 및 법적 불이익 등 어떠한 행정처분도 감수하겠으며, 귀 시의 구체적 평가방법과 선정결과에 대해서도 일체의 이의를 제기하지 않을 것을 확약하고 이에 서약서를 제출합니다.

1. 본 신청자는 시행기관으로 선정되는 경우 신의성실의 원칙에 따라 “서울특별시 사회주택 공급 및 운영을 전문적이고 효율적으로 수행하기 위하여 적극 노력하겠습니다.

2. 본 신청자는 사업시행기관으로 선정되는 경우 관련법령, 규정 및 협약 등에서 정하는 제반조건을 성실히 이행하겠습니다.

2015년     월     일

법 인 명 :

대 표 자 :                (인)

서울특별시장 귀하

서식 3

사 업 계 획 서

사 업 명	『민·관공동출자형 사회주택 공급 및 운영 사업시행자』모집
주관기관	서울특별시

2015.   .

담 당	소 속	전화번호 / FAX
	주택정책과 (주거복지팀)	02-2133-7026

- 목   차 -

1. 사회주택 시범사업 사업자 공모 개요

1) 사회주택 시범사업의 의의

2) 사회주택 시범사업의 유형

2. 희망사업자 공모 요강

1) 모집개요

2) 토지임대 조건

3. 희망사업자 선정 평가

1) 심사기준

2) 심사위원회 선정

3) 심사위원회

4) 희망사업자 선정 평가방법

5) 사업계획서 평가항목과 배점한도

※ 사업계획서 작성안내

1

사회주택 시범사업 사업자 공모개요

1) 사회주택 시범사업의 의의

□ 사회주택 추진배경 및 방향

○ 공공임대주택 대상자도 되지 않고, 비싼 주택가격으로 주거의 안정성을 확보하지 못한

서울시민들을 위한 새로운 주거모델

○ 저출산, 고령화, 청년문제 등 다양한 사회문제 해결을 위한 새로운 주거모델

○ 서울 시민 스스로 공통목적을 가진 사람들끼리 주택을 계획하고 거주하고 공유하며 해결할

수 있도록 지원하는 주거모델

○ 주택계획 및 관리가 어려운 시민들을 위해 이를 지원하는 전문 민간업체의 역할까지도 기대하는 주거모델

□ 사회주택 시범사업의 의의

① 토지임대 방식 활용한 사회주택 성공모델 제시

○ 새롭게 시도되는 공공토지 임대 방식을 통해 절감되는 주거비 만족감

○ 시민 스스로 ‘공유’라는 키워드로 공간, 물품, 시간, 사람이 공유되는

사회주택이 삶의 질에 미치는 영향에 대한 실질 사례화

② 다양한 유형의 사회주택 사례모델 정립

○ 대학생, 사회초년생, 노인, 예술인, IT종사자 등 목적별 같은 특징의 사람끼리 거주하는 다양한 공유주택(쉐어하우스) 유형 정립

○ 사업추진 메뉴얼 마련 통해 누구나 적용 가능한 공동체형 사회주택 확산

2) 사회주택 시범사업 유형

□ 단독형 사회주택(주거용도+커뮤니티공간)

대지면적 330㎡ 이하 소규모 필지 대상

※ 단독주택(다가구주택, 다중주택) 밀집지역으로 도시인프라 부족한 대상지

※ 단, 정비해제구역 등 도시인프라가 부족한 지역은 대지면적과 상관없이 단독형 사회주택으로 계획, 단 근린생활시설 및 공공성격을 띠는 공간가능

○ 10가구 이상 거주하는 원룸형 또는 다가구, 다중주택형태의 사회주택 추진

‧ 소규모 필지 내 1인가구 10세대 이상이 함께 거주하는 쉐어하우스

○ 커뮤니티 공간 의무화로 지역 공공공간 확보

‧ 사회주택 내부 거주민 및 외부주민들도 자유롭게 활용할 수 있도록 유도

※ 면적은 가구 수에 따라 다를 수 있음

○ 다양한 건축 디자인으로 지역경관 쇄신

‧ 지역이미지 쇄신 가능한 다양한 건축디자인 유도

○ 지역 앵커시설로 활용 → 지역재생

‧ 커뮤니티 공간 및 일부 1층 공간 근린생활시설공간 확보를 통해 지역재생

○ 주택 수요층과 사회적 경제주체의 사회주택 네트워크

‧ 집이 필요한 계층과 사회적 경제주체간 쌍방향 네트워크 활성화를 통해

‧ 커뮤니티 형성 및 커뮤니티 프로그램 공유

○ 사회주택 플랫폼 구축을 통한 지속적인 관리

‧ 토지임대 정보 제공, 민간사업체, 희망임차인들 위한 플랫폼 구축

2

희망사업자 공모 요강

1) 모집개요

○ 사 업 명 : 민·관공동출자형 사회주택 시범사업 희망사업자 모집공고

○ 사업내용 : 공공토지 토지임차(철거)→ 리모델링(건설)→ 거주 또는 임대

○ 대 상 지 : 일반구역 및 창신·숭인지구, 가리봉 뉴타운해제구역, G밸리 부근

□ 참가자격

○ 공고일 현재 서울시 소재 사회적 경제주체(사회적 기업, 주택협동조합, 비영리 주거관련 법인, 공익법인)로 등록된 자에 한함.

2) 토지임대 조건

□ 토지 임대기간 : 40년 (30년 사용 후 10년 연장 재계약 가능)

※ 토지 사용기간 만료 후 건물상태 양호할 경우 추가 연장 가능하며, 노후도가 심각할 경우 SH공사에 건물지분 감정평가금액으로 매각(계약시 협의)

※ 토지임대 계약만료에 따른 임차인의 토지매입 관련 자세한 내용은 계약서에 표기함

□ 토지 임대료 : 「임대주택법 시행령 제13조 2 」기준

▸ 감정평가금액 산술평균  × (3년만기 정기예금 평균 금리)

○ 임대료 조정

‧  10년 재계약 시점마다 재감정평가를 통한 토지임대료 조정

□ 임대조건

○ 기존 노후주택 철거 후 신축, 준공, 거주 가능

‧  노후주택 철거의무 → 사회주택 설계 후 건축  → 준공  → 거주

○ 나대지에 신축 또는 기존건물 리모델링 후 거주 가능

○ 건설 후 해당 주택 준공공임대 등록 의무화

‧  준공공임대 조건 및 혜택

▸임대사업자가 10년 이상 임대, 전용면적 85㎡이하 주택만 해당

▸최초 임대료 시세이하로 설정해야 하고 연간 임대료 인상률 5%초과 불가

○ 커뮤니티 공간 확보 의무화

‧  가구당 3.3㎡ 이상 커뮤니티 공간 확보 의무화

‧  사업대상 선정 후 커뮤니티 관리 의무화(프로그램 운영 반드시 포함)

○ 토지임대료 납부현황 임차인에게 고지의무(임대주택법 제20조 6항)

‧  민·관공동출자형 임대주택 임대사업자는 토지임대료 납부현황 임차인에게 고지해야 함

□ 임차인 권한

○ 토지임차계약자(민간사업자)는 SH공사와 사전협의 후 가능

○ 임차인은 임차토지의 활용도가 떨어질 경우 계약 취소 권리를 가짐

‧  5년 이내 취소시 건물에 대한 감정평가 후 60% 제공

‧  10년 이내 취소시 건물에 대한 감정평가 후 50% 제공

‧  20년 이내 취소시 건물에 대한 감정평가 후 20% 제공

□ 임대인 권한

○ 공공토지 임대계약 취소

‧  임차인이 3개월 이상의 임대료가 연체될 경우

‧  임차인이 토양을 오염시킬경우

‧  토지의 유지, 보수를 제대로 하지 않을 경우

‧  계약 내용과는 다른 방식으로 토지를 사용할 경우

‧  정해진 기간 내에 토지를 개발하지 않을 경우 토지 임대 계약을 취소할 권리 부여

○ 단 정부가 공공 목적으로 부득이하게 토지 임대 계약을 중단해야 하는 경우에는 토지

사용권의 반환 관련 임차인과 협상 또는 강제수용권 사용 가능

○ 임차인에게 토지 임대계약 후 3개월 내에 철거공사등 건축공사를 착수치 못할 경우 SH공사는 토지 임대계약을 취소할 수 있음

□ 임대계약 시 추가될 사항

○ 토지임차 계약 시 이행보증서를 제출해야 함

□ 사업계획서 작성시 필수 포함사항

○ 개략 건축도면(건축개요, 배치도, 평면도, 입면도, 커뮤니티 및 Share공간 개요)

○ 입주자 모집 방안 및 공동체프로그램

□ 사업물량 제한 : 업체당 지번이 상이한 물건지 2개소까지 신청 가능

3

희망사업자 선정 평가

1) 평가기준

※ 사회주택 및 서울시 주택정책에 대한 이해도, 건축 및 임대주택 관리에 대한 전문성과 기술성, 건축디자인 및 프로그램 운영에 대한 창의성, 건축 시공시 안전성 등을 관계 전문가로 구성된 선정심사위원회에서 평가

2) 심사위원회

○ 일  시 : 일정 추후 결정

○ 장  소 : 서울시청

○ 위  원 : 7인의 전문가로 구성

○ 제안 설명회

- 신청자는 서울시가 별도로 지정하는 일시와 장소에서 제안 설명회를 실시하여야 하며, 제안설명회에 참가하지 않는 업체는 평가대상 에서 제외함

- 사업 설명은 사업신청 주체의 사업 책임자가 직접 발표하여야 함

- 사업계획서 설명의 순서는 사업계획서 접수순서와 동일하며 업체당 30분 (제안설명 15분, 질의응답 15분) 내․외로 함

- 발표내용이 사업계획서와 상이한 사항이 있는 경우 이를 별도로 명기하여야 함

- 발표는 제안내용을 중심으로 해야 하며, 임원 인사 등 제안사 홍보관련 내용은 포함할 수 없음

3) 사업계획서 평가항목과 배점한도

구 분		평가항목	평가요소						배점한도
계									100
제안서평가	정량적 평가 (20점)	▪재정 건전성 (자본금 대비 부채비)	61% 초과	60~41%		40~21%		20%이하	10
			1	4		7		10
		▪최근 3년내 유사사업실적	4건	7건		10건		15건 이상	5
			1	2		3		5
			(※주택임대사업 ○건, 단순 집수리가 아닌 대수선 ○건, 신축 ○건 및 이와 유사한 사업)
		▪관리운영 인력	1인		2인		3~4인	5인 이상	5
			1		2		3	5
	정성적 평가 (80점)	▪사업계획서	- 사업이해도 및 제안요청서와의 부합성						10
		▪커뮤니티	- 커뮤니티프로그램의 적정성 - SHARE공간활용의 적정성						15
		▪사업수행능력	- 사업의 운영조직 및 인력운영계획 - 재원조달계획 - 임대전략 및 마케팅						20
		▪건설사업계획	- 사업추진계획이 적정성 및 실현가능성 - 품질관리계획의 적정성 - 주차계획의 적정성 - 단위세대설계 적정성 - 건축물외관의 적정성						25
		▪유지관리	- 시설물 관리운영계획						10

※ 사업계획서 작성안내

1. 사업계획서 작성목차 및 세부 작성지침

항목		작성방법	비 고
1. 제안개요		◦ 제안업체는 해당사업의 제안요청 내용을 명확하게 이해하고, 본 제안의 배경, 목적, 범위, 기대효과, 전제조건, 제안의 특징 및 장점 등에 대해 요약하여 기술하여야 한다.
2. 일반현황		◦ 제안업체의 일반현황에 대해 요약하여 기술하여야 한다.
3. 세부 추진계획
	가. 사업수행능력	- 사업의 운영조직 및 인력운영계획에 대해 기술하여야 한다. - 건설사업 재원조달계획에 대해 기술하여야 한다. - 임대전략 및 마케팅에 대해 기술하여야 한다.
	나. 건설사업계획	- 사업추진계획에 대해 기술하여야 한다. - 품질관리계획에 대해 기술하여야 한다. - 주차계획에 대해 기술하여야 한다. - 단위세대설계방향에 대해 기술하여야 한다. - 건축물외관 디자인에 대해 기술하여야 한다. - 건설중 안전 및 민원대책에 대해 기술하여야 한다.
	다. 유지관리	- 시설물 관리운영계획에 대해 기술하여야 한다.
	다. 커뮤니티프로그램	- 입주자모집 계획 및 공동체 활성화 및 지속가능한 커뮤니티프로그램을 기술하여야 한다. - SHARE 및 커뮤니티 공간에 대하여 기술하여야 한다.

2. 사업계획서 작성 시 유의사항

- 사업계획서는 A4 종 방향으로 작성함을 원칙으로 한다.

- 사업계획서는 50페이지 이내로 작성하여 제출.

- 사업계획서 본문의 각 페이지는 쉽게 참조할 수 있도록 페이지 하단 중앙에 일련번호를 붙일 것

- 사업계획서의 내용은 명확한 용어를 사용하여 표현해야 하며 “할 수도 있다”, “~이 가능하다”, “~을 고려하고 있다”, “~에 동의한다” 등과 같은 모호한 표현은 사업계획서 평가 시 불가능한 것으로 간주할 것임

- 작성, 제출된 모든 내용은 근거자료 및 참고자료를 제시하여야 하며 제안내용에 대한 확인 검증이 필요한 경우 제안사에 입증자료를 요구할 수 있고 입증자료를 제출하지 못할 경우 불가능한 것으로 판단함

- 제안내용에 대한 확인을 위하여 추가자료 요청 또는 현지실사를 할 수 있으며 이에 따라 제출된 서류는 사업계획서와 동일한 효력을 가짐

- 제안과 관련하여 제출된 자료는 일체 반환하지 않으며 본 제안과 관련된 일체의 소요 비용은 제안사가 부담함

- 사업계획서와 관련하여 제출된 모든 문서 및 자료는 업체의 이익을 보호하기 위하여 외부에 공개하지 않음

- 제출된 사업계획서의 내용은 공사에서 요청하지 않는 한 변경할 수 없으며, 계약체결 시 계약조건의 일부로 간주함

- 사업계획서의 모든 기재사항은 객관적으로 입증 가능하여야 하며 허위로 작성한 사실이 판명될 시 평가대상에서 제외함

- 사업계획서 및 관련 자료는 사업계획서 작성 이외의 목적으로 사용이 불가함.

- 제안업체는 평가결과에 대하여 어떠한 이의도 제기할 수 없으며 본 공고와 관련하여 해석상의 차이가 있을 경우 상호 협의하여 조정함

- 제안내용의 전부 또는 일부에 대하여 담합한 사실이 발견되거나 담합하였다고 판단되는 경우 제안을 무효로 함

서식 4

건물주 동의서

본인은 「서울시 사회주택 공급 및 운영사업」에 참여를 희망하는 사업시행자 ○○○와 합의하여, 본인 소유의 (주소지 정확히 기재) 소재의 건물을 사업시행자 ○○○에게 ‘사업자 선정 후 3개월이내’ 소유권을 이전하기로 동의함.

2015.   .    .

건물주  ○○○  (서명)

서식 5

기존 임차인 동의서

본인은 「서울시 사회주택 공급 및 운영사업」에 참여를 희망하는 건물주 ○○○ 및 사업시행자 ○○○와 합의하고, 서울시 공모사업의 사업시행자 ○○○가 ‘사업시행자 선정될 경우 본인이 거주중인 (주소지 정확히 기재) 소재의 건물에서 사업시행자로 선정 후 3개월이내’ 명도해주기로 동의함.

2015.   .    .

임차인  ○○○  (서명)

임차인  ○○○  (서명)

임차인  ○○○  (서명)

임차인  ○○○  (서명)